Schweinfurt ist eine Stadt mit einer ungewöhnlichen Zahl: Hier gibt es fast so viele sozialversicherungspflichtige Arbeitsplätze wie Einwohner. Jeden Tag pendeln rund 40.000 Menschen zum Arbeiten in die Stadt. Gleichzeitig kostet eine gebrauchte Eigentumswohnung im Schnitt nur 2.100 € pro Quadratmeter, deutlich weniger als in Würzburg oder Aschaffenburg.

Das klingt nach einer klaren Sache, ist es aber nicht. Viele Pendler wohnen bewusst im Umland, der Langzeitleerstand in der Stadt ist hoch, und der Arbeitsmarkt hängt an wenigen großen Industriebetrieben. Wir legen die amtlichen Zahlen offen und rechnen eine gebrauchte Wohnung und einen Neubau durch.

01Schweinfurt in Zahlen

Alle Werte, die wir für die Einordnung verwenden, mit Quelle und Stand.

02Bevölkerung und Nachfrage

Schweinfurt hatte Ende 2025 amtlich 54.539 Einwohner, 2015 waren es 51.969. Die Stadt ist damit um knapp 5 % gewachsen, vor allem durch Zuzug aus dem Ausland. 2024 lag der Wanderungssaldo mit dem Ausland bei 83 und mit dem Inland bei 68 je 10.000 Einwohner, beides deutlich im Plus.

Das Landesamt für Statistik rechnet trotzdem mit einem leichten Rückgang auf 53.800 Einwohner bis 2044, minus 1,2 % gegenüber 2024. Die Zahl der unter 40-Jährigen sinkt, die der über 65-Jährigen steigt um gut 8 %. Für Vermieter heißt das eher eine stabile als eine wachsende Nachfrage.

Gut jeder zweite Haushalt (50,8 %) bestand beim Zensus 2022 aus einer Person, 63,6 % der Wohnungen waren vermietet. Kleine Wohnungen haben damit eine breite Mieterschaft.

Der Bestand ist alt und wird kaum erneuert. Über 16.000 Wohnungen stammen aus den Jahren 1919 bis 1969, nur rund 1.270 aus der Zeit ab 2010. Neubau findet statt, aber in kleinem Umfang.

03Wirtschaft und Arbeitsmarkt

Am 30.06.2025 arbeiteten 54.018 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte in Schweinfurt, aber nur 22.087 wohnten dort. 40.463 Menschen pendeln täglich ein, nur 8.532 aus. Ein Pendlersaldo von fast 32.000 ist bei gut 54.000 Einwohnern außergewöhnlich hoch.

Schweinfurt ist eine Industriestadt, geprägt von der Wälzlager- und Zulieferindustrie für Fahrzeuge und Maschinen. Das bringt gut bezahlte Arbeitsplätze, macht den Standort aber abhängig von wenigen Branchen und Unternehmen. Gerät die Industrie unter Druck, trifft das die Stadt direkt.

Die Arbeitslosenquote lag 2025 im Jahresdurchschnitt bei 7,2 %, im Landkreis Schweinfurt dagegen bei 2,8 %. Die Pendlerzahlen zeigen, dass viele, die in Schweinfurt arbeiten, im Umland wohnen. Die Technische Hochschule Würzburg-Schweinfurt hatte im Wintersemester 2025/26 zusammen 9.214 Studierende, wie viele davon in Schweinfurt studieren, weist das Landesamt nicht getrennt aus.

04Mieten, Kaufpreise und Mietrendite

Einen qualifizierten Mietspiegel haben wir für Schweinfurt nicht gefunden. Wir nutzen deshalb zwei amtliche Mietzahlen: Beim Zensus 2022 zahlten Mieter in laufenden Verträgen im Schnitt 6,23 €/m². Neu inserierte Wohnungen lagen 2025 laut BBSR im Schnitt bei 8,90 €/m². Die Wahrheit für eine konkrete Wohnung liegt meist dazwischen, abhängig von Mietbeginn, Zustand und Lage.

Die Kaufpreise kommen aus dem Immobilienmarktbericht des Oberen Gutachterausschusses, also aus echten Kaufverträgen. Gebrauchte Wohnungen über 45 m² kosteten 2023, 2024 und 2025 jeweils im Schnitt 2.100 €/m². Neubauwohnungen lagen 2025 bei 5.000 €/m². Kleine gebrauchte Apartments unter 45 m² wurden für rund 1.900 €/m² verkauft, im Schnitt für 62.000 €. Die Zahl der Verkäufe stieg 2025 von 282 auf 383.

Aus Kaufpreis und Miete ergibt sich der Kaufpreisfaktor, sein Kehrwert ist die Bruttomietrendite.

Zwischen Zensus-Miete und Angebotsmiete liegen in Schweinfurt rund 1,5 Prozentpunkte Rendite. Welche Miete eine Wohnung tatsächlich bringt, entscheidet hier mehr als anderswo über die Rechnung. Ihre eigene Zahl prüfen Sie mit dem Mietrendite-Rechner.

05Stadtteile im Überblick

Amtliche Preise oder Mieten je Stadtteil gibt es für Schweinfurt nicht frei. Die Tabelle beschreibt deshalb nur den Charakter.

Beim Kauf zählt in Schweinfurt vor allem der Zustand. Bei fast 58 % Langzeitanteil am Leerstand ist eine unsanierte Wohnung in einfacher Lage ein echtes Vermietungsrisiko, auch wenn sie günstig ist.

06Regeln für Vermieter in Schweinfurt

Schweinfurt steht nicht in der Bayerischen Mieterschutzverordnung. Daraus folgt:

• Keine Mietpreisbremse: Bei einer Neuvermietung sind Sie nicht an 10 % über der Vergleichsmiete gebunden.
• Kappungsgrenze 20 %: Im laufenden Vertrag darf die Miete in drei Jahren um höchstens 20 % steigen, und nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete.
• Begründung von Mieterhöhungen: Ohne qualifizierten Mietspiegel begründen Sie eine Erhöhung in der Regel mit drei Vergleichswohnungen oder einem Gutachten.

Beim Kauf zahlen Sie in Bayern 3,5 % Grunderwerbsteuer, den niedrigsten Satz in Deutschland. Dazu kommen Notar und Grundbuch und je nach Objekt ein Makler. Bei 126.000 € Kaufpreis sind es ohne Makler rund 5,6 % Nebenkosten. Ihre eigenen Kosten rechnet der Kaufnebenkosten-Rechner aus, die Notarpositionen erklärt unser Beitrag zu den Notarkosten.

07Beispielrechnung: eine vermietete Wohnung in Schweinfurt

Nehmen wir Lena, 34, ledig, Maschinenbauingenieurin mit einem zu versteuernden Einkommen von 60.000 €. Sie kauft eine vermietete Wohnung mit 60 m² für 126.000 €. Das entspricht dem Durchschnittspreis gebrauchter Wohnungen 2025. Als Miete setzen wir vorsichtig 6,23 €/m² an, den Durchschnitt laufender Verträge beim Zensus 2022. Der Name ist ausgedacht, die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose.

Lena zahlt nach Steuern rund 168 € im Monat zu. In die Tilgung fließen 158 € im Monat, ohne sie bliebe ein kleines Minus von rund 11 €. Mit dieser vorsichtigen Miete trägt die Wohnung gerade so Zinsen und Kosten.

Was ändert sich mit einer höheren Miete? Hier zeigt sich, warum die Miete in Schweinfurt die wichtigste Stellschraube ist. Wie Mieteinnahmen besteuert werden, erklärt unser Beitrag Mieteinnahmen versteuern.

Liegt die Miete auf dem Niveau aktueller Inserate, verbessert sich die Rechnung um 160 € im Monat, mehr als ein Prozentpunkt Zins ausmacht. Eine solche Miete ist aber nur bei einer Wohnung in gutem Zustand realistisch, und ein langer Leerstand frisst den Vorteil schnell wieder auf.

Zum Vergleich: eine Neubauwohnung in Schweinfurt

Was ändert sich, wenn Lena stattdessen eine neu gebaute Wohnung mit 45 m² kauft? Der Obere Gutachterausschuss hat für Neubauwohnungen in Schweinfurt 2025 einen Durchschnitt von 5.000 €/m² ermittelt. Das ergibt 225.000 €. Grunderwerbsteuer (7.875 €) sowie Notar und Grundbuch (3.819 €) zahlt sie aus Eigenkapital. Eine Neubaumiete für Schweinfurt ist nicht veröffentlicht. Wir setzen die Angebotsmiete aller Baujahre von 8,90 €/m² an, für einen Erstbezug eher die Untergrenze.

Die Abschreibung ist im ersten Jahr mehr als viermal so hoch wie bei der gebrauchten Wohnung (9.419 € statt 2.115 €), und Instandhaltung fällt in den ersten Jahren meist kaum an. Der Quadratmeter kostet aber fast zweieinhalbmal so viel, und die Bruttomietrendite sinkt mit unserer Mietannahme auf 2,1 %. Nach Steuern zahlt Lena rund 231 € im Monat zu, gut 60 € mehr als beim Bestand. Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmals vermietet wurden, sind dauerhaft von der Mietpreisbremse ausgenommen (§ 556f BGB), in Schweinfurt gilt sie ohnehin nicht. Die Steuerersparnis wird in den Folgejahren kleiner, weil die degressive Abschreibung vom Restwert gerechnet wird.

08Chancen und Risiken in Schweinfurt

Für Schweinfurt sprechen belegbare Punkte. Die Stadt hat fast so viele Arbeitsplätze wie Einwohner und täglich fast 32.000 mehr Ein- als Auspendler. Die Einwohnerzahl ist seit 2015 gewachsen, die Kaufpreise sind niedrig und stabil, und die Grunderwerbsteuer liegt mit 3,5 % am unteren Ende.

Dagegen stehen ebenso klare Punkte:

• Langzeitleerstand: 915 Wohnungen standen beim Zensus ein Jahr oder länger leer, fast 58 % des Leerstands.
• Abhängigkeit von der Industrie: Wenige große Arbeitgeber prägen den Arbeitsmarkt.
• Arbeitslosenquote 7,2 %: hoch für Bayern und mehr als doppelt so hoch wie im Landkreis.
• Leicht sinkende Prognose: minus 1,2 % bis 2044.
• Kein qualifizierter Mietspiegel gefunden: Mieten sind schwerer zu prüfen und zu begründen.
• Zinsrisiko: Ein Prozentpunkt mehr beim Anschlusszins kostet bei 126.000 € Darlehen rund 105 € im Monat.

Welche Vor- und Nachteile eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage allgemein hat, steht in unserem Beitrag Eigentumswohnung als Kapitalanlage.

09Weitere Standorte

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Geschrieben von

Eduard Winter

Investmentberater bei InvestImmo.de

Schreibt über Steuern, AfA, Bestandsimmobilien und Portfolioaufbau.

Eduard hat seit 2020 sieben eigene Immobilien gekauft und mehr als 150 Mandanten begleitet. Er schreibt über Steuerhebel, Objektunterlagen und Portfolioaufbau – mit ehrlichen Zahlen statt Schönrechnerei.

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Diese Seite ist eine allgemeine Information und keine Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung. Alle Zahlen sind Beispielrechnungen mit offengelegten Annahmen oder amtliche Werte mit genanntem Stand, Stand 16.10.2026.