Kapitalanlage-Immobilien in Ingolstadt: Zahlen, Lagen und eine ehrliche Rechnung

Moe Afonso · 2026-10-13

Wer in Ingolstadt eine Wohnung zur Vermietung kauft, kauft ein Stück Audi-Stadt. Rund 40.000 Menschen arbeiten am Stammsitz des Autobauers, und fast die Hälfte aller sozialversicherungspflichtig Beschäftigten der Stadt ist in der Industrie tätig. Das sorgt für gute Einkommen und eine stetige Nachfrage nach Wohnungen. Es macht den Standort aber auch abhängig von einer Branche, die gerade umbaut.

Die Preise haben das längst eingepreist. Eine gebrauchte Eigentumswohnung kostete 2025 im Schnitt rund 4.000 € pro Quadratmeter, eine neue gut 6.000 €. Gleichzeitig gilt die Mietpreisbremse. Die entscheidende Frage ist deshalb, wie viel Miete Sie für diesen Preis bekommen.

Wir haben die amtlichen Zahlen zusammengetragen und rechnen am Ende eine gebrauchte und eine neue Wohnung durch, vor und nach Steuern.

01Ingolstadt in Zahlen

Alle Werte, die wir für die Einordnung verwenden, mit Quelle und Stand.

02Bevölkerung und Nachfrage

Ingolstadt ist in den letzten zehn Jahren deutlich gewachsen. Ende 2015 zählte das Landesamt 132.438 Einwohner, Ende 2025 waren es 140.799. Das sind 6,3 % mehr. Ganz sauber ist der Vergleich nicht, weil die Zahlen bis 2021 auf dem Zensus 2011 und danach auf dem Zensus 2022 beruhen. Die Richtung ist trotzdem klar. Die Stadt selbst zählt im Melderegister sogar gut 145.000 Menschen.

Für die Zukunft rechnet das Landesamt mit weiterem Wachstum. Von 141.200 Einwohnern Ende 2024 soll Ingolstadt bis 2044 auf rund 147.600 wachsen, ein Plus von 4,5 %. Bayern insgesamt legt in derselben Rechnung nur um 2,1 % zu.

Wie wohnen diese Menschen? Beim Zensus 2022 bestanden 45,3 % der Haushalte aus nur einer Person. Das ist weniger als in Universitätsstädten wie Regensburg oder Erlangen, wo es über die Hälfte sind. Ingolstadt ist stärker eine Stadt der Paare und Familien. Für Vermieter heißt das: Zwei- und Dreizimmerwohnungen sind hier so gefragt wie Apartments. Die Eigentümerquote lag bei 37,9 %, gut sechs von zehn Wohnungen sind also vermietet oder stehen leer.

Auf der Angebotsseite hat sich etwas verschoben. 2018 wurden noch 1.373 Wohnungen fertig, 2024 nur noch 763. Die Zahl der Baugenehmigungen ist von 1.402 im Jahr 2021 auf 560 im Jahr 2024 gefallen. Das spricht dafür, dass in den nächsten Jahren weniger neue Wohnungen auf den Markt kommen, als zuletzt gebaut wurden.

03Wirtschaft und Arbeitsmarkt

In Ingolstadt arbeiteten am 30.06.2024 genau 102.885 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte. Nur 65.228 Beschäftigte wohnten in der Stadt. Täglich kommen also deutlich mehr Menschen zur Arbeit herein, als hinausfahren. Ein Teil dieser Pendler ist eine mögliche Mieterschaft für Wohnungen in der Stadt.

Prägend ist die Industrie. 48 % der Beschäftigten am Arbeitsort arbeiteten 2024 im Produzierenden Gewerbe, in Erlangen ist es rund ein Viertel. Der größte Arbeitgeber ist Audi mit rund 40.000 Beschäftigten am Stammsitz (Stand 31.12.2025). Dazu kommen Zulieferer, Logistik, das Klinikum und die Technische Hochschule.

Diese Struktur hat eine Kehrseite. Die Zahl der Beschäftigten am Arbeitsort lag 2019 noch bei 107.531 und ist bis 2024 um 4,3 % gesunken. Audi hat angekündigt, bis Ende 2029 in Deutschland bis zu 7.500 Stellen abzubauen, vor allem in Verwaltung und Entwicklung und ohne betriebsbedingte Kündigungen. Die Beschäftigungssicherung gilt bis Ende 2033. Wie viele Stellen in Ingolstadt wegfallen, ist öffentlich nicht beziffert.

Die Arbeitslosenquote lag im September 2026 bei 5,2 %, ein Jahr zuvor waren es 4,9 %. Das ist weniger als im Bund mit 6,4 %, aber mehr als im bayerischen Schnitt von 4,2 %. Für Vermieter ist die Entwicklung wichtiger als der Wert selbst: Solange die Autoindustrie umbaut, ist der Arbeitsmarkt in Ingolstadt weniger berechenbar als in Städten mit breiterer Wirtschaft.

Die Technische Hochschule Ingolstadt hatte im Wintersemester 2025/26 rund 8.600 Studierende. Sie fragen vor allem kleine Wohnungen in der Nähe der Altstadt nach, wo der Hauptcampus liegt.

04Mieten, Kaufpreise und Mietrendite

Ingolstadt hat einen qualifizierten Mietspiegel. Die Stadt hat ihn 2025 an die Inflation angepasst, er gilt bis 31.10.2027. Er nennt eine Basismiete je Wohnungsgröße, auf die es Zu- und Abschläge gibt. Für eine 60 m² große Wohnung liegt die Basis bei 8,05 €/m², für 45 m² bei 8,68 €/m². Je nach Baujahr ändert sich das kräftig: Wohnungen aus den Jahren 1970 bis 1980 bekommen 9 % Abschlag, ab Baujahr 2016 gibt es 36 % Zuschlag. Eine Einbauküche bringt 9 %, eine gute Wohnlage 12 %.

Der Zensus 2022 kam für Ingolstadt auf eine durchschnittliche Nettokaltmiete von 9,16 €/m², über alle laufenden Mietverträge hinweg. Beide Werte zeigen, dass eine Bestandswohnung hier selten über 10 €/m² liegt.

Die Kaufpreise stammen vom Oberen Gutachterausschuss für Bayern, der die Kaufverträge aller Städte auswertet. Für gebrauchte Eigentumswohnungen über 45 m² nennt er für 2025 einen mittleren Preis von 4.000 €/m², so viel wie 2024 und etwas weniger als 2023. Neubauwohnungen kosteten 6.100 €/m², 3,2 % weniger als im Vorjahr. Im Schnitt der bayerischen kreisfreien Städte waren es 5.300 und 7.900 €/m². Ingolstadt liegt also unter dem Mittel, aber weit über Städten wie Bamberg oder Fürth.

Aus Kaufpreis und Miete ergibt sich der Kaufpreisfaktor, also wie viele Jahresmieten eine Wohnung kostet. Sein Kehrwert ist die Bruttomietrendite.

Selbst an der Obergrenze der Mietpreisbremse bleibt die Bruttorendite knapp über 3 %. Nach nicht umlagefähigen Kosten, Rücklage und Leerstand ist es weniger. Ihre eigene Wohnung prüfen Sie am schnellsten mit dem Mietrendite-Rechner.

05Stadtteile im Überblick

Ingolstadt ist in zwölf Stadtbezirke gegliedert. Amtliche Kaufpreise oder Mieten je Bezirk veröffentlichen weder die Stadt noch der Gutachterausschuss frei. Wir beschreiben die wichtigsten Lagen deshalb ohne Preisangaben.

Wie gut eine einzelne Adresse ist, steht im Wohnlagenverzeichnis zum Mietspiegel. Es teilt jede Straße einer von drei Wohnlagen zu. Eine gute Lage bringt 12 % Zuschlag auf die Vergleichsmiete, eine einfache 4 % Abschlag. Dieser Unterschied fällt kleiner aus als der zwischen zwei Baujahren.

06Regeln für Vermieter in Ingolstadt

Ingolstadt steht in der Bayerischen Mieterschutzverordnung. Die Stadt gilt damit als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt, bis mindestens 31.12.2029.

Für die Kalkulation heißt das: Maßgeblich ist der Mietspiegel, nicht der Preis in einem Inserat. Bei einer Wohnung mit 9,42 €/m² Vergleichsmiete dürfen Sie bei einer Neuvermietung höchstens rund 10,36 €/m² verlangen. Mehr ist nur möglich, wenn schon der Vormieter mehr gezahlt hat oder die Wohnung umfassend modernisiert wurde.

Beim Kauf zahlen Sie in Bayern 3,5 % Grunderwerbsteuer. Notar und Grundbuch kosten mit Finanzierung rund 1,7 bis 1,8 % des Kaufpreises. Ohne Makler kommen Sie damit auf rund 5,2 % Kaufnebenkosten. Mit dem Kaufnebenkosten-Rechner rechnen Sie Ihren Fall durch, die einzelnen Positionen beim Notar erklärt unser Beitrag zu den Notarkosten.

07Beispielrechnung: eine vermietete Wohnung in Ingolstadt

Nehmen wir Jonas, 38, ledig, Ingenieur mit einem zu versteuernden Einkommen von 70.000 €. Er kauft eine vermietete Eigentumswohnung mit 60 m², Baujahr 1985, in normaler Wohnlage mit Einbauküche. Der Kaufpreis entspricht dem Mittelwert gebrauchter Wohnungen 2025. Die Miete liegt genau auf Mietspiegelniveau. Der Name ist ausgedacht, die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose.

Jonas zahlt in diesem Beispiel rund 341 € im Monat aus eigener Tasche zu, nach Steuern. 300 € davon fließen in die Tilgung und damit in sein eigenes Vermögen. Ohne Tilgung betrachtet bleibt nach Steuern ein kleines Minus von rund 41 € im Monat.

Warum spart er so viel Steuer? Mit 70.000 € liegt Jonas knapp im Bereich des Spitzensteuersatzes von 42 %. Jeder Euro Verlust aus der Vermietung senkt seine Steuer deshalb um gut 40 Cent. Wie das genau funktioniert, erklärt unser Beitrag zu Mieteinnahmen versteuern.

Der Zins bewegt die Rechnung viermal stärker als jeder Spielraum bei der Miete. Bei Kaufpreisen um 4.000 €/m² und Mieten unter 10 €/m² entscheidet in Ingolstadt die Finanzierung, nicht die Miete.

Zum Vergleich: eine Neubauwohnung in Ingolstadt

Was ändert sich, wenn Jonas eine neu gebaute Wohnung kauft? Wir nehmen 45 m² zum mittleren Preis, den der Obere Gutachterausschuss für Neubauwohnungen 2025 ermittelt hat: 6.100 €/m², also 274.500 €. Grunderwerbsteuer (9.607 €) und Notar mit Grundbuch (4.581 €) zahlt er wieder aus Eigenkapital, zusammen 14.188 €. Als Miete setzen wir den Mietspiegel an: Basismiete für 45 m² von 8,68 €/m² plus 36 % für Baujahr 2016 und später, plus Zuschläge für Einbauküche, Aufzug und bodengleiche Dusche. Das ergibt 13,45 €/m². Weil Neubauten nach § 556f BGB dauerhaft von der Mietpreisbremse ausgenommen sind, ist bei einer Erstvermietung auch mehr möglich, wenn der Markt es hergibt.

Gegenüber der gebrauchten Wohnung ist die Abschreibung im ersten Jahr fast dreimal so hoch (11.490 € statt 4.020 €). Für Instandhaltung fällt in einem neuen Haus in den ersten Jahren meist weniger an. Dafür kostet der Quadratmeter gut 50 % mehr, und die Bruttomietrendite sinkt von 2,8 % auf rund 2,6 %. Vor Steuern zahlt Jonas hier rund 661 € im Monat zu, nach Steuern rund 159 €. Die degressive Abschreibung wird jedes Jahr vom kleineren Restwert gerechnet, die Steuerersparnis sinkt also in den Folgejahren. Wer vor der Fertigstellung kauft, trägt zusätzlich das Risiko einer Bauverzögerung.

08Chancen und Risiken in Ingolstadt

Für Ingolstadt sprechen belegbare Punkte. Die Stadt ist in zehn Jahren um gut 6 % gewachsen und soll laut Landesamt bis 2044 weiter wachsen, stärker als Bayern insgesamt. Der Leerstand ist niedrig, und es wird weniger gebaut als noch vor einigen Jahren. Viele Arbeitsplätze, gute Einkommen und täglich Zehntausende Einpendler sorgen für Nachfrage. Und die Grunderwerbsteuer ist mit 3,5 % die niedrigste in Deutschland.

Dagegen stehen ebenso klare Punkte:

• Abhängigkeit von einer Branche: Fast die Hälfte der Beschäftigten arbeitet in der Industrie, der größte Arbeitgeber baut Stellen ab.
• Steigende Arbeitslosigkeit: 5,2 % im September 2026 nach 4,9 % ein Jahr zuvor, die Beschäftigung am Arbeitsort sinkt seit 2019.
• Niedrige Bruttorendite: Bei 4.000 €/m² und Mieten laut Mietspiegel bleiben unter 3 %.
• Regulierung: Mietpreisbremse und 15 % Kappungsgrenze begrenzen Miete und Mieterhöhungen bis mindestens 2029.
• Preise ohne Rückenwind: Gebrauchte Wohnungen kosten seit 2023 gleich viel oder etwas weniger, Neubau ist 2025 billiger geworden.
• Zins und Leerstand: Ein höherer Anschlusszins erhöht die Zuzahlung deutlich, jeder Monat Leerstand kostet die volle Miete.

Welche Vor- und Nachteile eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage allgemein hat, steht in unserem Beitrag Eigentumswohnung als Kapitalanlage.

09Weitere Standorte

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