Kapitalanlage-Immobilien in Fürth: Zahlen, Lagen und eine ehrliche Rechnung

Kevin Celentano · 2026-10-13

Fürth beginnt dort, wo Nürnberg aufhört. Die U-Bahn fährt ohne Umsteigen vom Fürther Klinikum bis in die Nürnberger Innenstadt, und Erlangen liegt eine Viertelstunde nördlich. Viele Anleger schauen deshalb auf Fürth, wenn ihnen Nürnberg zu teuer ist. Die Frage ist, ob die niedrigeren Preise auch eine bessere Rechnung bedeuten.

Die Kaufpreise sind tatsächlich niedriger. Gebrauchte Wohnungen kosteten 2025 im Mittel 3.300 € pro Quadratmeter. Gleichzeitig liegen die Bestandsmieten laut Mietspiegel oft unter 9 €/m², und auch in Fürth gilt die Mietpreisbremse.

Wir haben die amtlichen Zahlen zusammengetragen und rechnen am Ende eine gebrauchte und eine neue Wohnung durch, vor und nach Steuern.

01Fürth in Zahlen

Alle Werte, die wir für die Einordnung verwenden, mit Quelle und Stand.

02Bevölkerung und Nachfrage

Fürth ist in den letzten zehn Jahren gewachsen. Ende 2015 zählte das Landesamt 124.171 Einwohner, Ende 2025 waren es 131.344, ein Plus von 5,8 %. Bis 2021 beruhen die Zahlen auf dem Zensus 2011, danach auf dem Zensus 2022. Der Vergleich ist deshalb nur ungefähr, die Richtung stimmt.

Für die nächsten zwei Jahrzehnte erwartet das Landesamt deutlich weniger Schwung. Von 132.000 Einwohnern Ende 2024 soll Fürth bis 2044 auf rund 134.200 wachsen. Das sind 1,7 %, weniger als im bayerischen Schnitt von 2,1 %. Der Zuzug der letzten Jahre lässt sich also nicht einfach fortschreiben.

Beim Zensus 2022 lebten in 46,1 % der Fürther Haushalte Menschen allein. Das ist mehr als im Bundesschnitt von gut 43 %, aber weniger als in der Universitätsstadt Erlangen nebenan. Die Eigentümerquote lag bei 34,1 %. Rund zwei Drittel der Haushalte wohnen also zur Miete.

Beim Neubau zeichnet sich ein Rückgang ab. 2022 genehmigte die Stadt noch 994 neue Wohnungen, 2024 nur noch 233. Fertig wurden 2024 zwar noch 762 Wohnungen, aber das sind Projekte aus früheren Genehmigungen. In den nächsten Jahren dürfte deutlich weniger neu auf den Markt kommen.

03Wirtschaft und Arbeitsmarkt

Fürth ist vor allem ein Wohnort. Am 30.06.2024 wohnten 60.089 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte in der Stadt, aber nur 50.746 arbeiteten hier. In Ingolstadt oder Erlangen ist das Verhältnis umgekehrt. Viele Fürther pendeln nach Nürnberg und Erlangen. Für Vermieter ist das eine wichtige Information: Die Nachfrage hängt an der ganzen Metropolregion, nicht an wenigen Arbeitgebern in der Stadt.

Die Wirtschaft in Fürth selbst ist breit gestreut. Nur ein Viertel der Beschäftigten arbeitete 2024 im Produzierenden Gewerbe. Der größte Block sind öffentliche und private Dienstleister mit 14.656 Beschäftigten, dahinter Handel, Verkehr und Gastgewerbe mit 12.470. Eine eigene Universität hat Fürth nicht, die Hochschulen der Region liegen in Nürnberg und Erlangen.

Die Arbeitslosenquote lag im September 2026 bei 6,1 %, ein Jahr zuvor bei 5,9 %. Die Agentur für Arbeit spricht von Stagnation. Im gesamten Bezirk der Agentur, zu dem auch Erlangen und die umliegenden Landkreise gehören, waren es 4,2 %. Die Stadt Fürth liegt also deutlich über ihrem Umland, und nicht jeder Mieterhaushalt kann eine höhere Miete tragen.

04Mieten, Kaufpreise und Mietrendite

Fürth hat seit 01.08.2025 einen neuen qualifizierten Mietspiegel. Er arbeitet mit einer Basismiete je Wohnungsgröße und Zu- und Abschlägen in Euro. Für eine 60 m² große Wohnung liegt die Basis bei 7,96 €/m², für 45 m² bei 8,52 €/m². Das Baujahr bewegt die Miete am stärksten: Wohnungen von 1978 bis 1994 bekommen 0,62 € Zuschlag, Neubauten der Jahre 2020 bis 2024 ganze 3,02 €. Fehlt ein Balkon, gehen 0,40 € ab.

Der Zensus 2022 kam für Fürth auf eine durchschnittliche Nettokaltmiete von 7,71 €/m², über alle laufenden Mietverträge. Das ist weniger als in Nürnberg (8,21 €/m²) und Erlangen (9,20 €/m²).

Die Kaufpreise stammen vom Oberen Gutachterausschuss für Bayern. Für gebrauchte Eigentumswohnungen über 45 m² nennt er für 2025 einen mittleren Preis von 3.300 €/m², 6,5 % mehr als 2024 und so viel wie 2023. Neubauwohnungen kosteten 6.000 €/m², 11,1 % mehr als im Vorjahr. Im Schnitt der bayerischen kreisfreien Städte waren es 5.300 und 7.900 €/m².

Aus Kaufpreis und Miete ergibt sich der Kaufpreisfaktor. Sein Kehrwert ist die Bruttomietrendite.

Die Bruttorendite bewegt sich je nach Miete zwischen 2,8 und 3,5 %. Das ist mehr als in Ingolstadt oder Erlangen, aber weit entfernt von den Werten, die manche Inserate versprechen. Ihre eigene Zahl prüfen Sie mit dem Mietrendite-Rechner.

05Stadtteile im Überblick

Der Mietspiegel teilt Fürth anhand der statistischen Bezirke in drei Wohnlagen ein. Lage 1 bringt 0,28 €/m² Zuschlag, Lage 3 kostet 0,31 €/m² Abschlag. Die Unterschiede sind also klein, deutlich kleiner als zwischen zwei Baualtersklassen. Preise je Bezirk veröffentlicht der Gutachterausschuss nicht frei.

Zusätzlich gibt es einen Abschlag von 0,31 €/m² für Adressen mit hohem Nachtlärm an Hauptverkehrsstraßen. Welche Adresse betroffen ist, steht im Adressverzeichnis am Ende der Mietspiegel-Broschüre.

06Regeln für Vermieter in Fürth

Fürth steht in der Bayerischen Mieterschutzverordnung und gilt damit als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt, bis mindestens 31.12.2029.

• Mietpreisbremse: Bei einer Neuvermietung darf die Miete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete laut Mietspiegel liegen. Ausgenommen sind unter anderem Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, und die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung.
• Kappungsgrenze: Im laufenden Mietvertrag darf die Miete in drei Jahren um höchstens 15 % steigen, und nur bis zur Vergleichsmiete.
• Kündigungssperrfrist: Wird eine vermietete Wohnung in Eigentum umgewandelt, ist eine Eigenbedarfskündigung zehn Jahre lang ausgeschlossen.
• Umwandlungsverbot (§ 250 BauGB): Die Aufteilung von Mietshäusern in Eigentumswohnungen braucht in Fürth eine Genehmigung, nach derzeitigem Stand bis 31.12.2026.

Für eine Wohnung mit 8,81 €/m² Vergleichsmiete heißt das: Bei einer Neuvermietung sind höchstens rund 9,69 €/m² zulässig. Liegt die Miete im Kaufvertrag schon darüber, sollten Sie prüfen, ob sie sich auf eine Ausnahme stützt.

Beim Kauf zahlen Sie in Bayern 3,5 % Grunderwerbsteuer, der niedrigste Satz in Deutschland. Notar und Grundbuch kosten mit Finanzierung rund 1,7 % des Kaufpreises. Ohne Makler kommen Sie damit auf rund 5,2 % Kaufnebenkosten. Mit dem Kaufnebenkosten-Rechner rechnen Sie Ihren Fall durch, die einzelnen Positionen beim Notar erklärt unser Beitrag zu den Notarkosten.

07Beispielrechnung: eine vermietete Wohnung in Fürth

Nehmen wir Sandra, 45, ledig, angestellt in Nürnberg mit einem zu versteuernden Einkommen von 55.000 €. Sie kauft eine vermietete Eigentumswohnung mit 60 m² und Balkon, Baujahr 1985, in einer mittleren Wohnlage der Südstadt. Der Kaufpreis entspricht dem Mittelwert gebrauchter Wohnungen 2025, die Miete liegt mit Einbauküche genau auf Mietspiegelniveau. Der Name ist ausgedacht, die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose.

Sandra zahlt in diesem Beispiel rund 279 € im Monat zu, nach Steuern. 248 € davon fließen in die Tilgung, also in ihr eigenes Vermögen. Ohne Tilgung betrachtet bleibt nach Steuern ein Minus von rund 31 € im Monat.

Mit 55.000 € Einkommen spart Sandra für jeden Euro Verlust aus der Vermietung rund 36 Cent Steuer. Bei höherem Einkommen wäre die Ersparnis größer. Wie das genau funktioniert, erklärt unser Beitrag zu Mieteinnahmen versteuern.

Auch in Fürth wirkt der Zins dreimal so stark wie der Spielraum bei der Miete. Der niedrigere Kaufpreis macht die Zuzahlung kleiner als in teureren Städten der Region, aber er macht sie nicht überflüssig.

Zum Vergleich: eine Neubauwohnung in Fürth

Was ändert sich, wenn Sandra eine neu gebaute Wohnung kauft? Wir nehmen 45 m² zum mittleren Preis, den der Obere Gutachterausschuss für Neubauwohnungen in Fürth 2025 ermittelt hat: 6.000 €/m², also 270.000 €. Grunderwerbsteuer (9.450 €) und Notar mit Grundbuch (4.581 €) zahlt sie aus Eigenkapital, zusammen 14.031 €. Die Miete leiten wir aus dem Mietspiegel ab: Basismiete für 45 m² von 8,52 €/m² plus 3,02 € für die jüngste Baualtersklasse 2020 bis 2024 und Zuschläge für Einbauküche, offene Küche, stufenfreien Zugang, gut ausgestattetes Bad, Dreifachverglasung und Wärmepumpe. Das ergibt 13,64 €/m². Weil Neubauten nach § 556f BGB dauerhaft von der Mietpreisbremse ausgenommen sind, ist bei der Erstvermietung auch mehr möglich, wenn der Markt es hergibt.

Gegenüber der gebrauchten Wohnung ist die Abschreibung im ersten Jahr mehr als dreimal so hoch (11.303 € statt 3.317 €), und in einem neuen Haus fällt in den ersten Jahren meist weniger Instandhaltung an. Dafür kostet der Quadratmeter 82 % mehr, und die Bruttomietrendite sinkt von 3,2 % auf rund 2,7 %. Vor Steuern zahlt Sandra hier rund 633 € im Monat zu, nach Steuern rund 209 €. Die degressive Abschreibung wird jedes Jahr vom kleineren Restwert gerechnet, die Steuerersparnis sinkt also in den Folgejahren. Wer vor der Fertigstellung kauft, trägt zusätzlich das Risiko einer Bauverzögerung.

08Chancen und Risiken in Fürth

Für Fürth sprechen belegbare Punkte. Die Stadt ist seit 2015 um knapp 6 % gewachsen, der Leerstand ist niedrig, und es werden deutlich weniger neue Wohnungen genehmigt als noch vor wenigen Jahren. Die Lage zwischen Nürnberg und Erlangen bringt Mieter, die in der ganzen Region arbeiten. Die Wirtschaft in der Stadt hängt an keiner einzelnen Branche. Und gebrauchte Wohnungen kosten deutlich weniger als im Schnitt der bayerischen Großstädte.

Dagegen stehen ebenso klare Punkte:

• Niedrige Bestandsmieten: Der Zensus-Durchschnitt lag bei 7,71 €/m², der Mietspiegel für eine typische Wohnung um 8 bis 9 €/m².
• Regulierung: Mietpreisbremse und 15 % Kappungsgrenze begrenzen Miete und Erhöhungen bis mindestens 2029.
• Schwächere Prognose: Nur 1,7 % mehr Einwohner bis 2044, weniger als im Landesschnitt.
• Arbeitsmarkt: 6,1 % Arbeitslosigkeit, deutlich mehr als im Umland.
• Preisschwankungen: Gebrauchte Wohnungen kosteten 2024 weniger als 2023 und 2025 wieder mehr. Ein Jahr ist kein Trend.
• Zins und Leerstand: Ein höherer Anschlusszins erhöht die Zuzahlung, jeder Monat Leerstand kostet die volle Miete.

Welche Vor- und Nachteile eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage allgemein hat, steht in unserem Beitrag Eigentumswohnung als Kapitalanlage.

09Weitere Standorte

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