Kapitalanlage-Immobilien in Regensburg: Zahlen, Lagen und eine ehrliche Rechnung

Moe Afonso · 2026-10-13

Sie überlegen, eine Wohnung als Kapitalanlage zu kaufen, und Regensburg steht auf Ihrer Liste. Das hat Gründe. Die Stadt wächst, zwei Hochschulen bringen jedes Jahr Tausende junge Mieter, und leere Wohnungen sind hier selten.

Genau diese Beliebtheit hat aber ihren Preis. Gebrauchte Wohnungen in guter Lage kosten rund 4.000 € pro Quadratmeter, und die Mietpreisbremse begrenzt, was Sie bei einer Neuvermietung verlangen dürfen. Die Frage ist also nicht, ob Regensburg ein gefragter Standort ist. Die Frage ist, ob sich der Kauf zu diesen Preisen für Sie rechnet.

Wir haben die amtlichen Zahlen zusammengetragen und eine Wohnung durchgerechnet, vor und nach Steuern, einmal gebraucht und einmal neu gebaut.

01Regensburg in Zahlen

Die folgende Tabelle bündelt die Daten, die für eine Kaufentscheidung zählen. Jede Zahl hat eine Quelle und einen Stand. Wo es keine frei zugängliche amtliche Zahl gibt, sagen wir das.

Zwei Zahlen stechen heraus. Fast sechs von zehn Haushalten bestehen aus einer Person, im Bundesschnitt sind es rund vier von zehn. Und es steht kaum eine Wohnung leer. Für Vermieter ist das eine gute Ausgangslage. Was sie kostet, zeigen die Kaufpreise.

02Bevölkerung und Nachfrage

Regensburg ist in den letzten zehn Jahren gewachsen. Ende 2015 zählte das Landesamt 145.465 Einwohner, Ende 2025 waren es 151.517. Ganz sauber ist der Vergleich nicht, denn mit dem Zensus 2022 wurde die Einwohnerzahl um gut 6.000 nach unten korrigiert. Seitdem wächst die Stadt wieder, von 2023 auf 2024 um rund 1.700 Menschen.

Auch für die Zukunft rechnet das Landesamt mit einem Plus. Die Bevölkerungsvorausberechnung vom April 2026 sieht Regensburg im Jahr 2044 bei 156.400 Einwohnern. Das sind 3,3 % mehr als Ende 2024. Das Wachstum kommt aus Zuzug, nicht aus Geburten: Seit 2022 sterben in Regensburg jedes Jahr etwas mehr Menschen, als geboren werden.

Eine Stadt der kleinen Haushalte

Beim Zensus 2022 gab es in Regensburg 88.361 Haushalte, davon 51.795 mit nur einer Person. Das sind 58,6 %, im Bundesschnitt sind es rund 41 %. Ein Grund sind die Hochschulen. An der Universität waren im Wintersemester 2025/26 19.437 Studierende eingeschrieben, an der OTH 11.134. Rund 30.500 Studierende in einer Stadt mit gut 150.000 Einwohnern prägen den Mietmarkt, vor allem bei Ein- und Zweizimmerwohnungen.

Kaum Leerstand, wenig Neubau

Am Zensus-Stichtag 15.05.2022 standen 2.666 von 92.661 Wohnungen leer, also 2,9 %. Bundesweit waren es 4,3 %. Ein Teil dieses Leerstands ist unvermeidlich, etwa zwischen zwei Mietern oder während einer Sanierung. Viel Spielraum bleibt da nicht.

Gleichzeitig ist der Wohnungsbau eingebrochen. 2020 wurden in Regensburg 1.651 Wohnungen fertiggestellt, 2022 noch 1.443 und 2024 nur 420. Weniger Neubau bei weiter steigender Einwohnerzahl spricht für eine stabile Nachfrage nach Mietwohnungen. Eine Garantie für steigende Mieten ist es nicht, denn die Mietpreisbremse setzt Grenzen.

03Wirtschaft und Arbeitsmarkt

Regensburg ist ein Industriestandort, was viele bei einer Universitätsstadt mit Altstadt nicht erwarten. Am 30.06.2024 arbeiteten 133.030 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte in der Stadt, knapp 40.000 davon im produzierenden Gewerbe. Am Wohnort Regensburg waren es nur 71.974. Die Stadt bietet also fast doppelt so viele Arbeitsplätze, wie beschäftigte Einwohner dort leben. Viele Menschen pendeln täglich aus dem Umland ein.

Wer in Regensburg Arbeit gibt

Der größte Arbeitgeber ist das BMW-Werk mit rund 9.000 Beschäftigten, das 2025 knapp 357.000 Autos gebaut hat. Dazu kommen das Universitätsklinikum, die Universität, die OTH und Halbleiterhersteller wie Infineon. Im Landkreis sitzt mit Krones in Neutraubling ein weiterer großer Industriebetrieb.

Diese Mischung hat zwei Seiten. Industrie zahlt gute Löhne, und gut verdienende Mieter können höhere Mieten tragen. Gleichzeitig hängt ein großer Teil der Arbeitsplätze an der Autoindustrie, deren Umbau zur Elektromobilität noch läuft.

Arbeitslosigkeit

Im September 2026 waren in der Stadt 5.403 Menschen arbeitslos gemeldet. Die Quote lag bei 5,5 %, ein Jahr zuvor bei 5,4 %. Das ist weniger als im Bundesschnitt von 6,4 %, aber mehr als im Umland: Im gesamten Agenturbezirk Regensburg lag die Quote bei 3,8 %. Im Jahresdurchschnitt 2024 ist die Zahl der Arbeitslosen in der Stadt gegenüber 2022 um fast 20 % gestiegen. Das ist kein Alarmsignal, aber ein Trend, den Sie im Blick behalten sollten.

04Mieten, Kaufpreise und Mietrendite

Regensburg hat seit 01.03.2026 einen neuen qualifizierten Mietspiegel. Für ihn hat die Stadt mehr als 6.000 Bewohnerinnen und Bewohner angeschrieben. Die durchschnittliche Nettokaltmiete liegt bei 10,92 € pro m², 11,3 % mehr als im Mietspiegel 2022. Der Zensus 2022 nannte für alle bestehenden Mietverträge einen Schnitt von 9,38 €. Bei neuen Verträgen liegen die Mieten höher: Der IVD Süd nennt für Bestandswohnungen mit gutem Wohnwert 12,80 € und für Neubauten 16,10 € pro m² (Frühjahr 2026).

Was Wohnungen kosten

Der Gutachterausschuss der Stadt wertet alle Kaufverträge aus, sein Grundstücksmarktbericht 2025 ist aber kostenpflichtig. Wir rechnen deshalb mit den Werten des IVD Süd, eines Maklerverbands, der Preise aus Befragungen seiner Mitglieder ermittelt. Danach kosteten gebrauchte Wohnungen mit gutem Wohnwert im Frühjahr 2026 rund 4.000 € pro m², 0,7 % weniger als im Herbst 2025. Neubauwohnungen lagen bei 5.750 €. Im Fünfjahresvergleich ist das Preisniveau im Bestand laut IVD leicht gesunken.

Kaufpreisfaktor und Bruttomietrendite: unsere Rechnung

Der Kaufpreisfaktor zeigt, wie viele Jahresnettokaltmieten Sie für eine Wohnung bezahlen. Die Bruttomietrendite ist der Kehrwert, Jahresmiete geteilt durch Kaufpreis. Wir rechnen mit 4.000 € pro m² und drei Mieten.

Eine Bruttomietrendite zwischen 3 und 4 % ist für eine gefragte Hochschulstadt typisch. Sie reicht bei Zinsen um 3,8 % nicht aus, um Zinsen, Tilgung und Kosten aus der Miete zu bezahlen. Wer in Regensburg kauft, setzt auf eine stabile Vermietung und auf den Steuereffekt, nicht auf einen Überschuss ab dem ersten Jahr. Ihre eigenen Zahlen prüfen Sie mit dem Mietrendite-Rechner.

05Stadtteile im Überblick

Regensburg ist in 18 Stadtbezirke eingeteilt. Amtliche Mieten oder Kaufpreise je Stadtbezirk gibt es nicht. Die Tabelle zeigt deshalb die Einwohner laut Melderegister und eine qualitative Einordnung.

Die Einwohnerzahlen stammen aus den Strukturdaten der Stadt und zählen Haupt- und Nebenwohnsitze. Deshalb liegt ihre Summe über der amtlichen Einwohnerzahl. Im Osten der Stadt entsteht auf dem Gelände der ehemaligen Prinz-Leopold-Kaserne ein neues Quartier mit rund 1.200 Wohnungen, ein großer Teil davon gefördert und von der städtischen Stadtbau gebaut.

06Regeln für Vermieter in Regensburg

Regensburg gehört in Bayern zu den 284 Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt. Das hat Folgen für jede Miete, die Sie vereinbaren.

Für Ihre Kalkulation heißt das: Maßgeblich ist der Mietspiegel 2026 und nicht das, was in Portalen verlangt wird. Bei einer Wohnung mit durchschnittlichen Merkmalen von 10,92 € pro m² dürfen Sie bei einer Neuvermietung höchstens rund 12,00 € verlangen. Ausnahmen gelten, wenn schon der Vormieter mehr gezahlt hat oder die Wohnung umfassend modernisiert wurde.

Kaufnebenkosten in Bayern

Die Grunderwerbsteuer in Bayern beträgt 3,5 %. Dazu kommen Notar und Grundbuch, bei einer Wohnung für 220.000 € mit Finanzierung rund 3.800 €. Ohne Makler liegen Sie damit bei gut 5 % Nebenkosten. Wie sich Notar- und Grundbuchkosten zusammensetzen, lesen Sie im Ratgeber zu den Notarkosten. Einen Überblick über das ganze Bundesland gibt unsere Seite Kapitalanlage-Immobilien in Bayern.

Was kostet Ihr Kauf in Bayern zusätzlich? Kaufpreis eingeben, Bayern wählen: Der Rechner zeigt Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch einzeln.

07Beispielrechnung: eine vermietete Wohnung in Regensburg

Nehmen wir Jonas, angestellt, ledig, mit einem zu versteuernden Einkommen von 72.000 €. Er kauft eine gebrauchte, vermietete Zweizimmerwohnung mit 55 m² zu 4.000 € pro m², also für 220.000 €. Die Bank finanziert den Kaufpreis, die Nebenkosten von 11.519 € zahlt Jonas aus Eigenkapital. Die Miete setzen wir mit 12,00 € pro m² an, knapp unter der Grenze der Mietpreisbremse. Der Name ist ausgedacht, die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose.

Jonas zahlt im ersten Jahr rund 396 € im Monat zu, nach der Steuer rund 218 €. Davon fließen 275 € im Monat in die Tilgung, sein Kredit wird also kleiner. Ohne Tilgung stünde nach Steuern ein kleines Plus von rund 690 € im Jahr. Im Kaufjahr kann er zusätzlich die Kosten der Grundschuld von rund 1.200 € als Werbungskosten absetzen.

Was, wenn es schlechter läuft? Steht die Wohnung drei Monate leer, fehlen rund 1.980 € Miete, und das Hausgeld läuft weiter. Steigt der Zins bei der Anschlussfinanzierung um einen Prozentpunkt, kostet das bei einer Restschuld von 185.000 € rund 1.850 € mehr im Jahr. Wie Mieteinnahmen besteuert werden, erklärt unser Ratgeber Mieteinnahmen versteuern.

Zum Vergleich: eine Neubauwohnung in Regensburg

Wie sähe die Rechnung für Jonas mit einer neu gebauten Wohnung aus? Der IVD Süd nennt für Neubauwohnungen mit gutem Wohnwert 5.750 € pro m² (Frühjahr 2026). Für 45 m² ergibt das 258.750 €. Grunderwerbsteuer (9.056 €) sowie Notar und Grundbuch (4.200 €) zahlt Jonas aus Eigenkapital. Als Miete setzen wir die IVD-Neubaumiete von 16,10 € an. Die Mietpreisbremse gilt dafür nicht, denn Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, sind dauerhaft ausgenommen (§ 556f BGB).

Die Abschreibung ist im ersten Jahr fast dreimal so hoch wie bei der gebrauchten Wohnung (10.827 € statt 3.685 €), und in einem neuen Haus fällt in den ersten Jahren meist weniger Instandhaltung an. Dafür kostet der Quadratmeter 1.750 € mehr, und die Bruttomietrendite liegt mit 3,4 % etwas unter den 3,6 % der Bestandswohnung. Vor Steuern zahlt Jonas hier rund 487 € im Monat zu statt 396 €, nach Steuern rund 56 € statt 218 €. Die degressive Abschreibung wird jedes Jahr vom kleineren Restwert berechnet, die Steuerersparnis sinkt also in den Folgejahren. Bei einem Kauf vor Fertigstellung kommt das Risiko hinzu, dass sich der Bau verzögert und die erste Miete später fließt.

08Chancen und Risiken in Regensburg

Regensburg ist ein Standort mit starker Nachfrage und hohen Eintrittspreisen. Beides gehört in Ihre Entscheidung.

Was für Regensburg spricht: Die Einwohnerzahl wächst, und das Landesamt rechnet bis 2044 mit weiterem Wachstum. Der Leerstand liegt bei 2,9 %, die Stadt hat rund 30.500 Studierende und 58,6 % Single-Haushalte. Der Arbeitsmarkt ist breit aufgestellt, mit Industrie, Klinik, Hochschulen und fast doppelt so vielen Arbeitsplätzen wie beschäftigten Einwohnern. Die Grunderwerbsteuer ist mit 3,5 % die niedrigste in Deutschland.

Was dagegen spricht: Die Bruttomietrendite liegt meist unter 4 %, ohne Steuereffekt zahlen Sie deutlich zu. Mietpreisbremse und Kappungsgrenze von 15 % begrenzen Mieterhöhungen. Ein großer Teil der Arbeitsplätze hängt an der Autoindustrie, und die Arbeitslosenquote ist zuletzt leicht gestiegen. In der Welterbe-Altstadt kommen Bauauflagen hinzu. Bei der Anschlussfinanzierung tragen Sie das Zinsrisiko, und laut IVD sind die Preise seit 2021 leicht gesunken. Ein Wertverlust ist also auch hier möglich.

09Weitere Standorte

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