Kapitalanlage-Immobilien in München: was die Zahlen 2026 wirklich sagen

Andriy Bezborodko · 2026-10-13

Sie überlegen, eine Wohnung in München als Kapitalanlage zu kaufen. Die Stadt wächst, Wohnungen sind knapp, und wer hier einmal vermietet hat, findet in der Regel schnell neue Mieter. Gleichzeitig kostet eine gebrauchte Zwei-Zimmer-Wohnung mit 60 m² aus den 1990er-Jahren im Schnitt rund 444.000 €.

Genau dieser Widerspruch entscheidet über Ihre Rechnung. Die Nachfrage ist stabil, die Miete im Verhältnis zum Kaufpreis aber niedrig. Wir haben die amtlichen Zahlen zusammengetragen, die Mietrendite selbst nachgerechnet und eine typische Wohnung bis zum Cashflow nach Steuern durchgerechnet.

01München in Zahlen

Die wichtigsten Daten für Anleger in einer Tabelle. Wo zwei Quellen unterschiedliche Werte liefern, erklären wir das in den folgenden Kapiteln.

02Bevölkerung und Nachfrage

Für München kursieren zwei Einwohnerzahlen, und beide stimmen. Das Statistische Amt der Stadt zählt alle Menschen mit Hauptwohnsitz im Melderegister, Ende 2025 waren das 1.612.429. Das Bayerische Landesamt für Statistik schreibt dagegen die Zahl des Zensus 2022 fort und kommt für Ende 2024 auf 1.505.005. Der Zensus hat in vielen Großstädten weniger Menschen gefunden, als gemeldet waren.

Für Ihre Entscheidung zählt die Richtung, und die ist eindeutig. Die Stadt erwartet in ihrer Bevölkerungsprognose bis 2045 rund 226.000 Einwohner mehr, ein Plus von 14 %. Den größten Teil sollen junge Erwachsene ausmachen, die für Ausbildung oder Beruf zuziehen. Eine Prognose ist allerdings keine Zusage, und sie sagt nichts über Preise.

Wichtiger als die Einwohnerzahl ist für Vermieter der Leerstand. Am Zensus-Stichtag 15.05.2022 standen in München 22.403 Wohnungen leer, das sind 2,4 % des Bestands. Gut die Hälfte davon war innerhalb von drei Monaten beziehbar, also normaler Mieterwechsel. Das Institut der deutschen Wirtschaft nennt 2,5 % als Mindestwert, damit Umzüge reibungslos möglich sind. München liegt darunter.

Dazu kommt die Haushaltsstruktur. 55 % der Münchner Haushalte bestehen aus einer Person. Ein- und Zwei-Zimmer-Wohnungen werden deshalb stark nachgefragt. Gebaut wird zu wenig, um das auszugleichen: 2024 wurden 6.503 Wohnungen fertig. Allein 2025 kamen laut Melderegister rund 8.600 Einwohner hinzu.

03Wirtschaft und Arbeitsmarkt

München ist vor allem ein Dienstleistungsstandort. Von den 970.646 sozialversicherungspflichtig Beschäftigten (30.06.2024) arbeiteten 413.510 bei Unternehmensdienstleistern, also etwa in IT, Beratung, Finanzen und Versicherungen. Dazu kommen 247.469 bei öffentlichen und privaten Dienstleistern und 146.917 im produzierenden Gewerbe. In der Stadt sitzen Konzerne wie BMW, Siemens, Allianz und Munich Re.

Mehr Menschen arbeiten in München, als hier wohnen. Am Wohnort München waren zum selben Stichtag 718.992 Menschen beschäftigt. Nach unserer Rechnung pendeln damit unterm Strich rund 250.000 Beschäftigte mehr in die Stadt als hinaus. Ein Teil davon würde gern näher am Arbeitsplatz wohnen.

Ganz ohne Schatten ist der Arbeitsmarkt nicht. Die Arbeitslosenquote in der Stadt lag im September 2026 bei 5,7 %, ein Jahr zuvor bei 5,6 %. Die Agentur für Arbeit beschreibt die Herbstbelebung als schwächer als in wirtschaftlich starken Jahren. Für Vermieter heißt das: Die Nachfrage ist breit verteilt, aber auch Münchner Mieter spüren Konjunktur und Stellenabbau in der Industrie.

Ein eigener Nachfragemarkt sind die Hochschulen. Allein an der Technischen Universität (52.292) und der Ludwig-Maximilians-Universität (51.737) waren im Wintersemester 2025/26 über 104.000 Menschen eingeschrieben. Dazu kommen die Hochschule München und weitere Hochschulen.

04Mieten, Kaufpreise und Mietrendite

Jetzt wird es konkret. Der qualifizierte Mietspiegel 2025 weist eine durchschnittliche Nettokaltmiete von 15,38 €/m² aus, 5,5 % mehr als im Mietspiegel 2023. Neu abgeschlossene Mietverträge lagen im Erhebungszeitraum im Schnitt bei rund 17,06 €/m², laufende Verträge bei rund 14,47 €/m².

Die Kaufpreise kommen vom Gutachterausschuss, der alle Kaufverträge der Stadt auswertet. Gebrauchte Wohnungen in durchschnittlichen und guten Lagen kosteten 2025 je nach Baujahr zwischen rund 6.500 und 9.150 €/m². Neubauwohnungen lagen im ersten Halbjahr 2026 bei rund 9.800 €/m² in durchschnittlicher und 10.550 €/m² in guter Lage.

Aus beiden Werten lässt sich die Bruttomietrendite berechnen: Jahresmiete geteilt durch Kaufpreis. Der Kehrwert ist der Kaufpreisfaktor, also wie viele Jahresmieten Sie für die Wohnung bezahlen.

Wir rechnen hier vereinfacht mit der Durchschnittsmiete des Mietspiegels für alle Baujahre. Neuere Wohnungen erzielen höhere Mieten, ältere oft niedrigere. Die Größenordnung ändert sich dadurch kaum.

Zum Vergleich: Ganze Mietwohnhäuser wurden im ersten Halbjahr 2026 laut Gutachterausschuss im Schnitt zum rund 30-fachen der Jahresmiete verkauft, was etwa 3,3 % Bruttorendite entspricht. Bei den Preisen hat sich der Markt nach den Rückgängen 2022 und 2023 beruhigt. 2025 lagen Eigentumswohnungen im Mittel 2 % unter dem Vorjahr, im ersten Halbjahr 2026 gebrauchte Wohnungen 1 % darüber. Wie es weitergeht, sagen diese Zahlen nicht.

Wie hoch ist die Mietrendite Ihrer Wohnung? Kaufpreis, Miete und Kosten eingeben und brutto wie netto vergleichen.

05Stadtteile im Überblick

Für einzelne Stadtteile veröffentlicht der Gutachterausschuss keine frei zugänglichen Durchschnittspreise. Wir ordnen die Lagen deshalb ohne eigene Preisangaben ein und stützen uns auf die Bevölkerungsprognose der Stadt, die Erhaltungssatzungen und die Hochschulstandorte.

Innerstädtische Bezirke wachsen laut Prognose unterdurchschnittlich oder verlieren sogar Einwohner. Das liegt an fehlenden Bauflächen, nicht an fehlender Nachfrage. Für Anleger heißt das: In der Innenstadt zahlen Sie für Knappheit, am Stadtrand für Entwicklung, die erst kommen muss.

06Regeln für Vermieter in München

In München gelten so ziemlich alle mietrechtlichen Instrumente, die Deutschland kennt. Wer hier kauft, sollte sie vor dem Notartermin kennen.

Die Mietpreisbremse begrenzt vor allem Ihre Kalkulation. Rechnen Sie bei einer Neuvermietung mit dem Mietspiegelwert plus höchstens 10 %, nicht mit Inseraten aus Portalen. Bei einer Durchschnittsmiete von 15,38 €/m² wären das rund 16,90 €/m².

Die Erhaltungssatzungen betreffen rund ein Fünftel der Münchner Wohnungen. Kaufen Sie dort eine Wohnung oder ein Haus, kann die Stadt ein Vorkaufsrecht prüfen. Größere Modernisierungen brauchen eine Genehmigung. Seit Februar 2026 genehmigt die Stadt den Abriss von Wohnhäusern in diesen Gebieten grundsätzlich nicht mehr.

Bei den Kaufnebenkosten hat Bayern einen Vorteil. Die Grunderwerbsteuer in Bayern beträgt 3,5 %, in Nordrhein-Westfalen sind es 6,5 %. Dazu kommen rund 1,3 bis 1,8 % für Notar und Grundbuch und gegebenenfalls ein Makler. Ihre Summe rechnet der Kaufnebenkosten-Rechner aus.

07Beispielrechnung: eine vermietete Wohnung in München

Nehmen wir Markus. Er ist ledig, verdient gut und hat ein zu versteuerndes Einkommen von 100.000 € im Jahr. Er kauft eine vermietete Zwei-Zimmer-Wohnung mit 60 m², Baujahr 1995, in durchschnittlicher Lage. Der Name ist ausgedacht, die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose.

Die Annahmen legen wir offen. Kaufpreis 7.400 €/m² laut Gutachterausschuss, also 444.000 €. Miete 16,00 €/m², zwischen Mietspiegel-Durchschnitt und Mietpreisbremse-Grenze. Die Bank finanziert den Kaufpreis zu 3,6 % Zins und 1,5 % Tilgung, die Nebenkosten bringt Markus selbst auf. Das nicht umlagefähige Hausgeld setzen wir mit 3,00 €/m² im Monat an, die Hälfte davon fließt in die Rücklage.

Markus zahlt also im ersten Jahr rund 683 € im Monat aus eigener Tasche zu. Davon fließen 555 € in die Tilgung, sein Kredit wird also kleiner. Der echte Verlust nach Steuern liegt bei rund 128 € im Monat. Dafür besitzt er eine Wohnung, deren Miete im Lauf der Jahre im Rahmen von Mietspiegel und Kappungsgrenze steigen kann, aber nicht muss.

Warum fällt die Rechnung so aus? Bei einem Kaufpreisfaktor von 38,5 deckt die Miete nicht einmal die Zinsen. Mehr Eigenkapital senkt die Zinslast, bindet aber Geld, das anderswo arbeiten könnte. Und die Steuerersparnis ist hoch, weil Markus einen Grenzsteuersatz von rund 47 % hat. Bei geringerem Einkommen wäre der monatliche Zuschuss größer. Wie Mieteinnahmen im Detail versteuert werden, erklären wir im Ratgeber Mieteinnahmen versteuern.

Zum Vergleich: eine Neubauwohnung in München

Wie sähe die Rechnung aus, wenn Markus statt der gebrauchten Wohnung eine neu gebaute kauft? Für Neubauwohnungen in durchschnittlicher Lage nennt der Gutachterausschuss für das erste Halbjahr 2026 vorläufig rund 9.800 €/m². Für 45 m² sind das 441.000 €, fast so viel wie oben für 60 m². Als Miete setzen wir 26,35 €/m² an: Das ist laut Wohnungsmarktbarometer der Stadt die durchschnittliche Angebotsmiete 2025 für unmöblierte Erstbezugswohnungen mit 40 bis 60 m², ausgewertet aus Inseraten. Was im Mietvertrag tatsächlich vereinbart wird, kann darunter liegen. Einkommen, Zins und Tilgung bleiben wie oben.

Im ersten Jahr sinkt der Zuschuss nach Steuern damit von rund 683 € auf rund 173 € im Monat. Das liegt vor allem an der degressiven Abschreibung, die mit 13.885 € mehr als doppelt so hoch ist wie die lineare oben, aber jedes Jahr kleiner wird, an den in den ersten Jahren meist geringeren Instandhaltungskosten und an der höheren Neubaumiete: Für eine Wohnung, die nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wird, gilt die Mietpreisbremse nicht (§ 556f BGB), die Kappungsgrenze für spätere Erhöhungen dagegen schon. Dafür zahlt Markus je m² rund 2.400 € mehr, und die Bruttomietrendite von 3,23 % hängt an der Angebotsmiete: Mit dem Mietspiegel-Durchschnitt von 15,38 €/m² läge sie bei 1,88 %, und beim Kauf vom Bauträger kommt das Risiko hinzu, dass sich die Fertigstellung verzögert.

08Chancen und Risiken einer Kapitalanlage in München

München ist kein Markt für schnelle laufende Erträge. Die Stadt bietet eine Nachfrage, die seit Jahren stabil ist, verlangt dafür aber einen hohen Einstieg und langen Atem.

Die größten Risiken liegen beim Zins und bei den Kosten. Steigt der Zins bei der Anschlussfinanzierung um einen Prozentpunkt, kostet das Markus bei rund 365.000 € Restschuld nach zehn Jahren etwa 3.650 € mehr im Jahr. Sonderumlagen für Dach, Fassade oder Heizung treffen Eigentümer in älteren Häusern, und die Rücklage reicht dafür nicht immer. Ein Mieterwechsel kostet auch in München Zeit und Geld.

09Weitere Standorte

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