Kapitalanlage-Immobilien in Bayern: Städte, Zahlen und Regeln 2026

Andriy Bezborodko · 2026-10-13

Sie suchen eine vermietete Wohnung als Kapitalanlage und schauen nach Bayern, weil Sie hier wohnen oder weil das Land einen guten Ruf hat. Beides ist verständlich. Nur ist „Bayern“ kein einheitlicher Markt: Zwischen einer gebrauchten Wohnung in Hof und einer in München liegt beim Quadratmeterpreis fast der Faktor fünf.

Diese Seite ordnet das Land für Anleger ein. Sie finden die amtlichen Kennzahlen, die wichtigsten Städte im Vergleich, die Regeln für Vermieter und eine ehrliche Abwägung, wo die Bevölkerung wächst und wo sie schrumpft. Für die einzelnen Städte gibt es eigene Seiten mit Beispielrechnung.

01Bayern in Zahlen

Die Tabelle fasst die wichtigsten Landesdaten zusammen. Wo die Werte je Stadt stark streuen, finden Sie die Details im nächsten Kapitel.

Zwei Zahlen fallen auf. Die durchschnittliche Miete laut Zensus liegt in Bayern 20 % über dem Bundesschnitt, nur Hamburg liegt höher. Und der Leerstand ist trotzdem nicht niedrig: Mit 4,2 % liegt Bayern fast genau im Bundesschnitt von 4,3 %. Das passt zusammen, sobald man die Regionen trennt.

02Bevölkerung: Wachstum im Süden, Rückgang im Norden

Ende 2025 lebten 13.245.503 Menschen in Bayern, 3.425 weniger als ein Jahr zuvor. Es starben rund 33.500 Menschen mehr, als geboren wurden. Zuzüge aus dem Ausland und anderen Bundesländern glichen das fast aus. Für Vermieter heißt das: Die Nachfrage in Bayern hängt am Zuzug.

Die amtliche Vorausberechnung des Landesamts erwartet bis 2044 trotzdem ein Plus von rund 278.000 Einwohnern auf 13,53 Millionen. Das ist deutlich weniger als in den vergangenen zwanzig Jahren. Und es verteilt sich ungleich: Oberbayern soll um 3,2 % wachsen, Niederbayern um 3,1 %, die Oberpfalz um 2,2 %. Unterfranken soll 1,3 % verlieren, Oberfranken 3,3 %.

Auf Gemeindeebene ist das Bild noch deutlicher. Von den 2.056 bayerischen Gemeinden sollen 38 % spürbar wachsen, 39 % stabil bleiben und 23 % deutlicher verlieren. Gleichzeitig altert das Land: Der Anteil der Menschen ab 67 Jahren steigt von 19 auf 23,6 %, die Zahl der 20- bis 66-Jährigen sinkt um rund 371.000.

Der Leerstand folgt demselben Muster. Am Zensus-Stichtag 15.05.2022 lag er in der Stadt Rosenheim bei 2,0 %, in München bei 2,4 % und im Landkreis München bei 2,6 %. Am anderen Ende stehen der Landkreis Wunsiedel im Fichtelgebirge mit 9,0 % und Stadt und Landkreis Hof mit 7,8 und 8,4 %. Von allen leeren Wohnungen in Bayern standen 58 % schon zwölf Monate oder länger leer. Das ist kein normaler Mieterwechsel mehr.

03Die wichtigsten Städte für Kapitalanleger in Bayern

Die folgende Tabelle zeigt die acht größten Städte Bayerns und Kitzingen, für das wir eine eigene Seite vorbereiten. Leerstand und Miete stammen einheitlich aus dem Zensus 2022, damit die Städte vergleichbar sind. Die Miete ist der Durchschnitt aller bestehenden Mietverträge im Mai 2022, also kein Angebotspreis von heute.

Einwohner: amtliche Fortschreibung des Landesamts für Statistik. Mietpreisbremse laut Bayerischer Mieterschutzverordnung, Stand 13.10.2026.

Für München liegen die Kaufpreise des Gutachterausschusses vor: Gebrauchte Wohnungen kosteten 2025 je nach Baujahr rund 6.500 bis 9.150 €/m², Neubauwohnungen im ersten Halbjahr 2026 rund 9.800 €/m². In Nürnberg lagen gebrauchte Wohnungen 2025 laut Gutachterausschuss je nach Lage und Baujahr zwischen 1.800 und 6.800 €/m². Für Augsburg nennt der Marktbericht des IVD Süd im Frühjahr 2026 rund 3.990 €/m² für gebrauchte Wohnungen mit gutem Wohnwert, für Neubauwohnungen in Regensburg rund 5.750 €/m². Das sind Werte eines Maklerverbands, keine Kaufpreisauswertung. Landesweit nennt der Obere Gutachterausschuss für gebrauchte Wohnungen einen Median von 3.600 €/m², von 1.700 € in Hof bis 7.900 € in München.

Was sagt die Tabelle? Alle großen Städte liegen beim Leerstand unter dem Landesschnitt. Die Leerstände sitzen also vor allem auf dem Land und in kleineren Städten im Norden. München hat die höchste Miete, aber auch mit Abstand die höchsten Kaufpreise. In Nürnberg, Augsburg oder Würzburg sind die Mieten niedriger, die Einstiegspreise aber ebenfalls. Welche Stadt besser zu Ihnen passt, hängt am Verhältnis von Kaufpreis zu Miete, und das rechnen wir auf den Städteseiten einzeln durch.

04Regeln für Vermieter in Bayern

Bayern regelt die Mietpreisbremse und die abgesenkte Kappungsgrenze in einer gemeinsamen Mieterschutzverordnung. Sie gilt seit 01.01.2026 und nach einer Änderung im Juni 2026 für 284 Gemeinden. Dazu gehören alle großen Städte, viele Gemeinden im Großraum München und Tourismusorte in den Alpen.

Gibt es eine Landesförderung für Kapitalanleger? Das Bayerische Wohnungsbauprogramm der BayernLabo fördert Neubau, Erwerb und Umbau von Mietwohnungen in Mehrfamilienhäusern mit Darlehen und Zuschüssen. Im Gegenzug binden sich Eigentümer 40 oder 55 Jahre an Mietobergrenzen und an Mieter mit Wohnberechtigung. Für den Kauf einer einzelnen vermieteten Eigentumswohnung ist das Programm nicht gedacht.

05Kaufnebenkosten in Bayern

Bei den Kaufnebenkosten hat Bayern einen klaren Vorteil. Die Grunderwerbsteuer beträgt seit 1997 unverändert 3,5 %, in Nordrhein-Westfalen sind es 6,5 %. Details zu Fristen und Sonderfällen finden Sie auf der Seite Grunderwerbsteuer in Bayern.

Bei 250.000 € Kaufpreis sparen Sie gegenüber NRW also 7.500 € Grunderwerbsteuer. Diese Summe müssen Sie in der Regel aus Eigenkapital zahlen, weil Banken Nebenkosten ungern mitfinanzieren. Wie sich Notar und Grundbuch zusammensetzen, steht im Ratgeber Notarkosten beim Immobilienkauf. Ihren eigenen Fall rechnet der Kaufnebenkosten-Rechner.

06Chancen und Risiken einer Kapitalanlage in Bayern

Bayern ist wirtschaftlich stark. Die Arbeitslosenquote lag im September 2026 bei 4,2 %, die niedrigste aller Bundesländer, bei 330.844 Arbeitslosen. Ganz ohne Schatten ist das Bild nicht. Ein Jahr zuvor waren es 2,1 % weniger Arbeitslose, und die Zahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten lag im Juli 2026 mit 5,933 Millionen 0,3 % unter dem Vorjahr. Am höchsten war die Quote in Mittelfranken mit 4,8 %, am niedrigsten in Niederbayern, Schwaben und der Oberpfalz mit 3,9 %.

Für die Frage „Stadt oder Land“ liefert das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) einen zweiten Blick. In seiner Raumordnungsprognose bis 2045 gehören bayerische Kreise zu den Spitzenreitern: Der Landkreis Ebersberg hat mit plus 15,2 % das höchste Wachstum aller städtischen Kreise in Deutschland, die Stadt Landshut plus 13,8 %, der Landkreis Dingolfing-Landau plus 12,0 %. Wunsiedel im Fichtelgebirge ist dagegen einer von nur drei westdeutschen Kreisen, in denen laut BBSR alle Altersgruppen schrumpfen.

Die größten Risiken einer einzelnen Wohnung sind in Bayern dieselben wie überall. Steigt der Zins bei der Anschlussfinanzierung, steigt Ihre Belastung. Sonderumlagen für Dach, Heizung oder Fassade treffen vor allem ältere Häuser. Und ein Mieterwechsel kostet Zeit und Geld, in schrumpfenden Regionen mehr als in München. Bei sehr teuren Wohnungen kommt hinzu, dass die Miete oft nicht einmal die Zinsen deckt und Sie über Jahre zuzahlen.

07Weitere Standorte

Städte in Bayern: Augsburg · Bamberg · Erlangen · Fürth · Ingolstadt · Kitzingen · München · Nürnberg · Regensburg · Würzburg

Nachbarländer: Baden-Württemberg · Hessen · Thüringen · Sachsen

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