Kapitalanlage-Immobilien in Sachsen: Städte, Zahlen und Regeln 2026

Moe Afonso · 2026-10-13

Sie haben gehört, dass Wohnungen in Sachsen günstig sind, und überlegen, dort als Kapitalanlage zu kaufen. Das stimmt, gemessen an München oder Frankfurt. In Dresden kostete eine gebrauchte Eigentumswohnung im ersten Halbjahr 2026 im Median 2.660 €/m². Nur sagt der Preis allein wenig über Ihre Mieteinnahmen.

Sachsen hat den zweithöchsten Leerstand aller Bundesländer. Am Zensus-Stichtag stand im Land jede zwölfte Wohnung leer, in einigen Städten jede achte. Gleichzeitig wachsen Leipzig und Dresden seit Jahren. Diese Seite zeigt, wo die Unterschiede liegen, welche Regeln gelten und worauf Sie achten sollten.

01Sachsen in Zahlen

Die wichtigsten Landesdaten in einer Tabelle, jede Zeile mit Quelle und Stand.

Zwei Zahlen sollten Sie sich merken. 62 % der leeren Wohnungen standen schon ein Jahr oder länger leer. Das ist kein Mieterwechsel, sondern struktureller Leerstand. Und nur 34 % der Wohnungen werden von ihren Eigentümern bewohnt. Sachsen ist also ein Mieterland, aber eines mit mehr Wohnungen als Nachfrage außerhalb der Großstädte.

02Bevölkerung: Wachstum in zwei Städten, Rückgang im Land

Ende 2025 lebten nach dem Gemeindeverzeichnis des Statistischen Bundesamts 4.026.599 Menschen in Sachsen, 15.823 weniger als ein Jahr zuvor. Die 16. koordinierte Bevölkerungsvorausberechnung von Bund und Ländern erwartet in ihrer mittleren Variante bis 2040 nur noch rund 3,72 Millionen Einwohner, 8,1 % weniger als 2024. Selbst bei hoher Zuwanderung wären es 6,2 % weniger.

Diese Entwicklung verteilt sich sehr ungleich. Das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) zählt Leipzig in seiner Raumordnungsprognose bis 2045 zu den fünf wachstumsstärksten Kreisen Deutschlands. Für die 20- bis 66-Jährigen erwartet das BBSR in Leipzig ein Plus von 16,4 %, den höchsten Wert aller Kreise. Am anderen Ende stehen der Landkreis Zwickau mit minus 18,5 % und Chemnitz, das als kreisfreie Großstadt bundesweit am schwächsten abschneidet (−5,4 %).

Der Leerstand zeigt das gleiche Bild. Am Zensus-Stichtag 15.05.2022 lag er in Dresden bei 4,0 % und in Leipzig bei 4,4 %. Selbst der am wenigsten betroffene Landkreis, Nordsachsen, kam auf 7,5 %. Im Landkreis Görlitz waren es 11,9 %, im Vogtlandkreis 12,8 % und im Landkreis Zwickau 12,8 %.

03Die wichtigsten Städte für Kapitalanleger in Sachsen

Die Tabelle zeigt die acht größten Städte des Landes. Leerstand und Miete stammen einheitlich aus dem Zensus 2022. Die Miete ist der Durchschnitt aller bestehenden Mietverträge im Mai 2022, kein heutiger Angebotspreis.

Einwohner: Gemeindeverzeichnis des Statistischen Bundesamts, 31.12.2025 (amtliche Fortschreibung auf Basis des Zensus 2022; die Melderegister der Städte nennen höhere Zahlen).

Für die beiden großen Städte liegen Kaufpreise der Gutachterausschüsse vor. In Leipzig kosteten Altbau-Eigentumswohnungen 2025 im Schnitt 2.850 €/m², vermietete 2.707 €/m². In Dresden lag der Median gebrauchter Wohnungen im ersten Halbjahr 2026 bei 2.660 €/m², für Neubauwohnungen bei 6.255 €/m². Vermietete Wohnungen wurden in Dresden 2025 zum rund 25- bis 26-fachen der Jahresmiete verkauft. In Chemnitz kosteten gebrauchte Wohnungen 2025 knapp 1.200 €/m², Neubauwohnungen gut 5.100 €/m².

Der Abstand ist groß. Leipzig und Dresden liegen beim Leerstand nahe am Bundesschnitt, Chemnitz und die mittelgroßen Städte zwei- bis dreimal darüber. Auch die Zensusmiete fällt außerhalb der beiden Großstädte auf unter 5,30 €/m². Wer in Plauen oder Görlitz kauft, kauft deutlich günstiger, muss aber mit längeren Leerständen und wenig Spielraum bei der Miete rechnen.

04Regeln für Vermieter in Sachsen

Sachsen setzt die Instrumente des Mietrechts sparsam ein. Mietpreisbremse und abgesenkte Kappungsgrenze gelten nur in Dresden und Leipzig, beide befristet bis 30.06.2027. Im übrigen Land gilt die gesetzliche Kappungsgrenze von 20 % in drei Jahren.

Eine Landesförderung für den Kauf einer einzelnen vermieteten Bestandswohnung gibt es nicht. Die Wohnraumförderung über die Sächsische Aufbaubank (SAB) richtet sich an Bauherren und Eigentümer, die Mietwohnungen schaffen oder modernisieren und dafür Bindungen eingehen.

05Kaufnebenkosten in Sachsen

Sachsen hat die Grunderwerbsteuer zum 01.01.2023 von 3,5 auf 5,5 % angehoben. Seitdem liegt das Land im oberen Mittelfeld. Details stehen auf der Seite Grunderwerbsteuer in Sachsen.

Realistischer für Sachsen ist ein kleinerer Kaufpreis. Eine gebrauchte 60-m²-Wohnung zum Dresdner Median von 2.660 €/m² kostet rund 159.600 €, die Grunderwerbsteuer darauf knapp 8.800 €. Diese Summe zahlen Sie meist aus Eigenkapital. Wie Notar und Grundbuch abrechnen, erklärt der Ratgeber Notarkosten beim Immobilienkauf, Ihren Fall rechnet der Kaufnebenkosten-Rechner.

06Chancen und Risiken einer Kapitalanlage in Sachsen

Der Arbeitsmarkt liegt etwas unter dem Bundesschnitt. Im September 2026 betrug die Arbeitslosenquote in Sachsen 7,1 %, bundesweit 6,4 %. In Dresden lag sie ebenfalls bei 7,1 %, in Leipzig bei 9,2 %. Leipzig soll laut BBSR trotzdem wachsen, vor allem bei den Menschen im erwerbsfähigen Alter.

Das größte Risiko in Sachsen ist der Leerstand außerhalb der beiden Großstädte. Laut BBSR liegen die fünf Kreise mit den größten erwarteten Bevölkerungsverlusten bis 2045 alle in den neuen Ländern. Im Erzgebirgskreis soll die Zahl der unter 20-Jährigen um 19,3 % sinken, so stark wie in keinem anderen städtischen Kreis. Wo junge Menschen fehlen, fehlen später auch Mieter.

Dazu kommen die Risiken jeder vermieteten Wohnung. Ein höherer Zins bei der Anschlussfinanzierung belastet die Rechnung. In Häusern, die vor Jahrzehnten saniert wurden, steht oft die nächste Sanierungsrunde an. Reicht die Rücklage nicht, zahlen die Eigentümer über Sonderumlagen. Prüfen Sie Protokolle der Eigentümerversammlung und die Höhe der Rücklage genau.

07Weitere Standorte

Städte in Sachsen: Chemnitz · Dresden · Leipzig · Zwickau

Nachbarländer: Bayern · Thüringen · Sachsen-Anhalt · Brandenburg

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