Kapitalanlage-Immobilien in Dresden: Zahlen, Lagen und eine ehrliche Rechnung

Kevin Celentano · 2026-10-13

Sie überlegen, eine vermietete Wohnung in Dresden zu kaufen. Vielleicht kennen Sie die Stadt von einem Besuch, vielleicht haben Sie von den neuen Chipfabriken im Norden gelesen. Bevor Sie ein Exposé öffnen, wollen Sie wissen, ob der Standort trägt.

Dafür reichen Schlagworte nicht. Dresden hat ungewöhnlich gute amtliche Daten: einen Gutachterausschuss, der jeden Kaufvertrag auswertet, einen qualifizierten Mietspiegel und eine eigene Statistikstelle. Wir haben diese Zahlen zusammengetragen, jede mit Quelle und Stand.

Am Ende rechnen wir eine typische Wohnung durch. Die Rechnung zeigt auch, was Sie jeden Monat zuzahlen.

01Dresden in Zahlen

Die Tabelle bündelt, was für eine Kapitalanlage zählt. Die Quellen stehen in jeder Zeile, die vollständigen Links am Ende der Seite.

Zwei Zahlen fallen sofort auf. Der Leerstand ist niedrig, und Kaufpreise wie Mieten liegen deutlich unter westdeutschen Großstädten. Ob das zusammen eine gute Anlage ergibt, zeigen die nächsten Kapitel.

02Bevölkerung und Nachfrage

Dresden ist seit 1999 fast ununterbrochen gewachsen, von rund 477.000 auf über 570.000 Einwohner. 2025 kam die erste Delle. Die Stadt verlor 2.138 Einwohner, bis Ende September 2026 sank die Zahl weiter auf 569.064. Die Stadt nennt den Grund selbst: 3.890 Geburten standen 5.881 Sterbefällen gegenüber, Zu- und Fortzüge glichen sich mit je rund 29.000 aus.

Für eine vermietete Wohnung zählt allerdings weniger die Einwohnerzahl als die Zahl der Haushalte. Davon gibt es 312.805, und in 53,7 % lebt nur eine Person. Kleine Wohnungen sind deshalb gefragt: Im Weiterverkauf machen Zwei-Raum-Wohnungen fast die Hälfte aller Verkäufe aus.

Der Leerstand bestätigt das Bild. Laut Zensus standen am 15.05.2022 genau 13.218 von 319.553 Wohnungen leer, das sind 4,1 %. Rund ein Drittel davon war weniger als drei Monate frei, also normaler Mieterwechsel. 38,7 % standen allerdings länger als ein Jahr leer, oft wegen Bauarbeiten.

Die Prognose ist nicht überall gleich. Bis 2035 sollen zentrumsnahe Stadtteile mit viel Neubau kräftig wachsen, etwa Mickten um 22 % und Friedrichstadt um 20 %. Am Stadtrand erwartet die Stadt Rückgänge, in Loschwitz/Wachwitz um 8 %. Für Ihre Wohnung kommt es also auf das Viertel an.

03Wirtschaft und Arbeitsmarkt

Dresdens Wirtschaft ruht auf drei Säulen: Verwaltung als Landeshauptstadt, Wissenschaft und Halbleiter. 36,7 % der Beschäftigten arbeiten in Verwaltung, Bildung, Gesundheit und Kultur. Die TU Dresden allein hatte im Wintersemester 2024/25 rund 27.800 Studierende, alle Dresdner Hochschulen zusammen 37.085.

Im Norden der Stadt wird gebaut. Infineon hat am 02.07.2026 seine Smart Power Fab eröffnet, eine Investition von 5 Mrd. € mit rund 1.000 neuen Arbeitsplätzen. Daneben entsteht die Chipfabrik von ESMC, einem Gemeinschaftsunternehmen von TSMC, Bosch, Infineon und NXP. Laut Presseberichten feierte sie im September 2026 Richtfest, die Produktion soll ab 2027 anlaufen, mit rund 2.000 Arbeitsplätzen.

Dresden ist Arbeitsort für die Region. 98.346 Menschen pendeln ein, 59.987 Dresdner arbeiten außerhalb. Das ergibt ein Plus von rund 38.000 Pendlern, die Wohnraum in der Stadt potenziell nachfragen.

Es gibt auch eine Gegenseite. Die Arbeitslosenquote lag im September 2026 bei 7,1 % und damit über dem Bundesschnitt von 6,4 %. Die Agentur für Arbeit spricht von einem Markt mit wenig Bewegung. Die Zahl der Beschäftigten sank zuletzt leicht, von 281.076 Mitte 2025 auf 280.408 Ende März 2026.

04Mieten, Kaufpreise und Mietrendite

In Dresden gibt es zwei Mietniveaus, und beide sind wichtig. Der Mietspiegel 2025 weist im Durchschnitt 7,33 €/m² aus. Er bildet die Mieten ab, die in den letzten Jahren vereinbart oder geändert wurden. Neu angebotene Wohnungen kosten laut ImmoScout24 rund 9,56 €/m². Für Sie als Vermieter entscheidet bei einer Neuvermietung die Mietpreisbremse, wie viel davon erlaubt ist.

Bei den Kaufpreisen liefert der Gutachterausschuss echte Kaufverträge statt Angebotspreisen. Eine gebrauchte Eigentumswohnung kostete im 1. Halbjahr 2026 im Median 2.660 €/m², bei einer typischen Größe von 60 m². Neubauwohnungen im Erstverkauf lagen bei 6.255 €/m², also mehr als doppelt so hoch.

Aus Kaufpreis und Miete ergibt sich der Kaufpreisfaktor. Er sagt, wie viele Jahresmieten Sie für die Wohnung bezahlen. Der Kehrwert ist die Bruttomietrendite, vor allen Kosten.

Die ersten beiden Zeilen sind unsere eigene Rechnung mit Durchschnittswerten. Die beiden unteren stammen aus dem Grundstücksmarktbericht 2026. Der Gutachterausschuss hat dafür Kaufverträge aus 2025 ausgewertet, bei denen die tatsächlich gezahlte Miete bekannt war. Diese Werte sind für Anleger am aussagekräftigsten. Sie zeigen, dass vermietete Wohnungen in Dresden im Mittel zum 25- bis 26-Fachen der Jahresmiete verkauft werden. Wie das für eine Wohnung Ihrer Wahl aussieht, prüfen Sie mit dem Mietrendite-Rechner.

05Stadtteile im Überblick

Der Gutachterausschuss weist für jedes Stadtgebiet aus, in welcher Spanne Wohnungen verkauft wurden. Die Spannen sind breit, weil darin einfache und sehr gute Wohnungen stecken. Sie zeigen aber, wo das Preisniveau liegt.

Beim Mietspiegel spielt die Lage in Dresden eine kleinere Rolle, als viele erwarten. Eine gute Wohnlage bringt einen Zuschlag von 3 %, eine einfache einen Abschlag von 2 %. Viel stärker wirkt das Baualter: Wohnungen der Jahre 2016 bis 2023 liegen 23 % über der Basismiete, solche aus 1970 bis 1990 7 % darunter. Das Haus und sein Zustand zählen bei der Miete also mehr als der Stadtteilname.

06Regeln für Vermieter in Dresden

Dresden gehört zu den zwei sächsischen Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt. Daraus folgen drei Regeln, die Ihre Miete begrenzen.

• Mietpreisbremse: Bei einer Neuvermietung darf die Miete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Die Mietpreisbremse gilt in Dresden nach der Sächsischen Mietpreisbegrenzungsverordnung vom 02.12.2025 bis zum 30.06.2027. Ausnahmen gibt es unter anderem für Neubauten, die nach dem 01.10.2014 erstmals vermietet wurden, und nach einer umfassenden Modernisierung.
• Kappungsgrenze: In laufenden Mietverhältnissen darf die Miete innerhalb von drei Jahren um höchstens 15 % steigen, nicht um 20 % wie in den meisten Gemeinden. Auch diese Kappungsgrenze gilt bis zum 30.06.2027.
• Ferienvermietung: Die Stadt hat im Mai 2026 den Entwurf einer Zweckentfremdungssatzung vorgelegt. Wohnungen sollen danach nicht länger als zwölf Wochen im Jahr an Gäste vermietet werden. Einen Beschluss des Stadtrats haben wir bis zum 13.10.2026 nicht gefunden.

Ob beide Mietgrenzen über Juni 2027 hinaus verlängert werden, ist offen. Die Landesregierung hat dafür ein Gutachten zum gesamten sächsischen Wohnungsmarkt in Auftrag gegeben.

07Beispielrechnung: eine vermietete Wohnung in Dresden

Nehmen wir Markus, 41, angestellt, ledig, mit einem zu versteuernden Einkommen von 60.000 €. Er kauft eine gebrauchte, vermietete Zwei-Raum-Wohnung mit 60 m², Baujahr 1995, für 160.000 €. Das entspricht etwa dem Median des Gutachterausschusses. Der Name ist ausgedacht, die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose.

Die Miete setzen wir mit 8,00 €/m² an, also 480 € im Monat. Sie liegt zwischen dem Mietspiegel-Durchschnitt und den Angebotsmieten und entspricht etwa dem Rohertragsfaktor, den der Gutachterausschuss für solche Wohnungen misst. Markus finanziert den Kaufpreis voll und zahlt die Nebenkosten aus eigenem Geld.

Markus zahlt also rund 209 € im Monat zu, nach Steuern. Davon fließen 200 € in die Tilgung. Er baut Vermögen auf, indem er seine Schulden senkt, aber er muss dafür Monat für Monat Geld aus seinem Gehalt beisteuern. Im ersten Jahr kommt einmalig ein weiterer Steuervorteil hinzu, weil die Kosten der Grundschuld von rund 950 € sofort abziehbar sind.

Warum fällt die Rechnung negativ aus? Bei einem Kaufpreisfaktor von knapp 28 bringt die Miete 3,6 % des Kaufpreises, die Zinsen kosten 3,8 %. Solange der Zins über der Bruttomietrendite liegt, trägt sich eine voll finanzierte Wohnung nicht selbst. Mehr Eigenkapital, eine höhere Miete nach einem Mieterwechsel oder ein niedrigerer Kaufpreis verbessern das Ergebnis. Wie die Mieteinnahmen versteuert werden, lesen Sie im Ratgeber Mieteinnahmen versteuern.

Zum Vergleich: eine Neubauwohnung in Dresden

Angenommen, Markus kauft statt der gebrauchten Wohnung eine neu gebaute mit 45 m² vom Bauträger und vermietet sie als Erster. Neubauwohnungen im Erstverkauf kosteten im 1. Halbjahr 2026 laut Gutachterausschuss im Median 6.255 €/m², wir rechnen mit rund 6.250 €/m². Eine amtliche Angebotsmiete für Neubauwohnungen gibt es für Dresden nicht. Wir setzen deshalb 12,00 €/m² an, die Mitte der Spanne von 11,00 bis 13,00 €/m², die der Wohnimmobilien-Marktbericht der HypoVereinsbank (Dezember 2025) für die Neuvermietung von Neubauten in guter Lage nennt. Einkommen, Zins und Tilgung bleiben wie oben.

Nach Steuern zahlt Markus hier rund 256 € im Monat zu statt rund 209 €, davon fließen rund 352 € in die Tilgung statt 200 €. Die Abschreibung ist im ersten Jahr gut viermal so hoch wie bei der gebrauchten Wohnung, und für ein neues Haus setzen wir eine kleinere Rücklage für Instandhaltung an. Dafür kostet der Quadratmeter mehr als das Doppelte, und die Bruttomietrendite liegt bei rund 2,3 % statt rund 3,6 %. Die Mietpreisbremse gilt für Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, nicht (§ 556f BGB), die Kappungsgrenze bei späteren Mieterhöhungen schon. Weil die degressive Abschreibung vom Restwert rechnet, wird sie jedes Jahr kleiner, den Verlauf zeigt der AfA-Rechner. Die Kosten der Grundschuld von rund 1.450 € sind auch hier im ersten Jahr zusätzlich sofort abziehbar.

08Chancen und Risiken in Dresden

Dresden ist kein Standort, an dem sich die Zahlen von selbst ergeben. Die Stärken sind belegt, die Schwächen auch.

Für Dresden sprechen der niedrige Leerstand, die vielen kleinen Haushalte und eine Universität mit rund 27.800 Studierenden. Die Kaufpreise gebrauchter Wohnungen sind im 1. Halbjahr 2026 trotz schwieriger Zinslage leicht gestiegen, und mit 5.080 Kauffällen im Jahr 2025 wird in Dresden rege gehandelt. Das spricht für die Handelbarkeit von Wohnungen, ist aber keine Zusage für Preis oder Dauer eines späteren Verkaufs.

Dagegen stehen die sinkende Einwohnerzahl seit 2025, eine Geburtenrate von 1,1 Kindern je Frau und eine Arbeitslosenquote über dem Bundesschnitt. Die Halbleiterprojekte sind groß, ihr Effekt auf die Wohnungsnachfrage ist aber noch nicht messbar. Die Mietpreisbremse begrenzt bei Neuvermietung die Miete, und niemand weiß heute, ob sie im Juli 2027 ausläuft oder verlängert wird.

Mehr zu den allgemeinen Stärken und Schwächen dieser Anlageform lesen Sie im Ratgeber Eigentumswohnung als Kapitalanlage: Vor- und Nachteile.

09Weitere Standorte

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