Kapitalanlage-Immobilien in Chemnitz: Zahlen, Stadtteile und eine ehrliche Rechnung

Kevin Celentano · 2026-10-13

Eine vermietete Zwei-Zimmer-Wohnung für 70.000 bis 80.000 €, die Miete bringt fast 6 % des Kaufpreises. Solche Angebote finden Sie in Chemnitz, und sie wirken auf den ersten Blick wie ein Rechenfehler. Sie sind keiner. Die Frage ist, warum sie so günstig sind.

Die Antwort steckt in den Daten. Chemnitz hat den höchsten Leerstand unter den ostdeutschen Großstädten, eine alternde Bevölkerung und eine Arbeitslosenquote über 10 %. Gleichzeitig steigen die Mieten, und die Zahl der Haushalte ist so hoch wie seit über 20 Jahren nicht. Beides gehört zum Bild.

Wir haben die Zahlen zusammengetragen, jede mit Quelle und Stand. Am Ende rechnen wir eine gebrauchte und eine neue Wohnung durch.

01Chemnitz in Zahlen

Die Tabelle fasst die wichtigsten Daten zusammen. Die Quellen stehen in jeder Zeile, die Links am Ende der Seite.

Der Leerstand ist die Zahl, an der sich alles entscheidet. Er ist fast dreimal so hoch wie im Bundesschnitt und erklärt, warum Wohnungen in Chemnitz so wenig kosten.

02Bevölkerung und Nachfrage

Chemnitz hat seit 2021 rund 7.400 Einwohner gewonnen, vor allem durch Zuzug aus der Ukraine in den Jahren 2022 und 2023. Ende 2025 zählte die Stadt 251.069 Menschen, 630 weniger als ein Jahr zuvor. Der Grund liegt in der Altersstruktur: Rund 1.600 Geburten standen etwa 3.600 Sterbefälle gegenüber. Ohne Zuzug schrumpft die Stadt um rund 2.000 Menschen im Jahr.

Trotzdem gibt es mehr Haushalte als je zuvor in diesem Jahrtausend, rund 136.000. In 51 % lebt eine Person allein, in weiteren 30 % zwei. Die Nachfrage nach kleinen Wohnungen ist also da. Wohnungen bis 45 m² sind in Chemnitz pro Quadratmeter am teuersten und im Angebot seltener geworden.

Und der Leerstand? Am Zensus-Stichtag standen 16.750 von 151.900 Wohnungen leer, 11,0 %. Zum Vergleich nennt der Datenreport Halle mit 8 %, Magdeburg mit 7 % und Leipzig, Erfurt und Dresden mit je 4 %. Durch den Zuzug seit 2022 dürfte der Leerstand auf rund 14.000 Wohnungen gesunken sein, so die Schätzung der Statistiker. Für Sie heißt das: Eine frei werdende Wohnung findet nicht automatisch sofort einen neuen Mieter.

03Wirtschaft und Arbeitsmarkt

Chemnitz ist eine Industriestadt mit Tradition im Maschinen- und Fahrzeugbau. Zu den großen Arbeitgebern zählen das Klinikum Chemnitz mit rund 6.000 Beschäftigten, die Stadtverwaltung, die TU Chemnitz und das Motorenwerk von Volkswagen mit rund 1.750 Beschäftigten. Dazu kommen Maschinenbauer wie Niles-Simmons und Standorte von Siemens.

Als Arbeitsort zieht Chemnitz Menschen aus dem Umland an. Am 30.06.2025 pendelten 51.636 Beschäftigte ein und 28.730 aus, ein Überschuss von rund 22.900. Die Lage ist allerdings angespannt. 2025 ging die Zahl der Arbeitsplätze in der Stadt leicht auf rund 117.000 zurück. Im September 2026 waren 12.916 Menschen arbeitslos gemeldet, die Quote lag bei 10,1 %. Das ist der höchste Stand seit mehr als zehn Jahren und deutlich über dem Bundesschnitt von 6,4 %. Die Statistiker beschreiben die Wirtschaft als „in Seitwärtsbewegung“.

Etwas Rückenwind kommt von der Universität. Die TU Chemnitz hatte im Wintersemester 2025/26 rund 8.450 Studierende, 350 mehr als im Vorjahr. Es ist der erste Anstieg seit rund zehn Jahren, die Zahl der Erstsemester stieg um 28 %. Vom Höchststand 2015 mit 11.400 Studierenden ist die Uni aber noch weit entfernt.

2025 war Chemnitz Europäische Kulturhauptstadt, mit offiziell rund 2 Millionen Besuchern. Messbar sind bisher vor allem Effekte im Tourismus. Ob die Stadt dadurch dauerhaft mehr Zuzug bekommt, ist offen.

04Mieten, Kaufpreise und Mietrendite

Die Mieten in Chemnitz steigen, aber von niedrigem Niveau. Im November 2025 lag die durchschnittliche Angebotsmiete bei 6,09 €/m², 4,1 % mehr als ein Jahr zuvor. Seit 2015 sind die Angebotsmieten um 25 % gestiegen, die Inflation lag im selben Zeitraum bei 31 %. Real sind die Mieten also leicht gesunken.

Der Mietspiegel 2025 gilt seit dem 01.07.2025. Seine Basismieten liegen für Wohnungen bis Baujahr 1990 zwischen 5,11 und 6,31 €/m², für Neubauten ab 2014 zwischen 8,33 und 11,19 €/m². Im Mittel sind die Vergleichsmieten um rund 15 Cent je Quadratmeter im Jahr gestiegen.

Bei den Kaufpreisen ist Chemnitz die mit Abstand günstigste der drei sächsischen Großstädte. Gebrauchte Eigentumswohnungen kosteten 2025 laut Gutachterausschuss im Schnitt knapp 1.200 €/m², weniger als die Hälfte von Leipzig oder Dresden. Seit dem Höchststand 2022 mit rund 1.300 €/m² sind die Preise leicht gefallen. Neubauwohnungen kosteten gut 5.100 €/m².

Daraus ergibt sich ein niedriger Kaufpreisfaktor und eine hohe Bruttomietrendite:

Alle Zeilen sind unsere eigene Rechnung mit Durchschnittswerten. Die Bruttomietrendite gebrauchter Wohnungen ist fast doppelt so hoch wie in Dresden oder Leipzig. Sie gilt aber nur, solange die Wohnung vermietet ist. Zwei Monate Leerstand im Jahr kosten rund ein Sechstel der Jahresmiete. Ihren eigenen Fall prüfen Sie mit dem Mietrendite-Rechner.

05Stadtteile im Überblick

In Chemnitz unterscheiden sich die Mieten zwischen den großen Stadtteilen kaum. Im Herbst 2025 lagen alle Stadtteile mit mehr als 10.000 Einwohnern in einer Spanne von 5,68 bis 6,39 €/m². Der Leerstand sorgt dafür, dass Plattenbau und Gründerzeit fast gleich viel kosten. Die Tabelle zeigt die Werte der Stichprobe von 2023, die je Stadtteil frei verfügbar sind.

Der Stadtteilname allein sagt in Chemnitz also wenig über die Miete. Wichtiger sind Zustand, Grundriss und Hausgemeinschaft. Am Stadtrand altert die Bevölkerung, während Zentrum, Sonnenberg und das Heckert-Gebiet zuletzt Zuzug hatten.

06Regeln für Vermieter in Chemnitz

In Sachsen gelten Mietpreisbremse und abgesenkte Kappungsgrenze nur in Dresden und Leipzig. Für Chemnitz bedeutet das:

• Keine Mietpreisbremse: Bei einer Neuvermietung gibt es keine Obergrenze von 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Grenzen setzen der Markt und das allgemeine Mietrecht. Mehr zur Mietpreisbremse im Glossar.
• Kappungsgrenze 20 %: Im laufenden Mietverhältnis darf die Miete in drei Jahren um höchstens 20 % steigen, und nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete laut Mietspiegel. Das ist die gesetzliche Kappungsgrenze ohne Absenkung.

Die rechtlichen Spielräume sind also größer als in Leipzig oder Dresden. Der Markt mit 11 % Leerstand setzt der Miete aber oft engere Grenzen als das Gesetz.

07Beispielrechnung: eine vermietete Wohnung in Chemnitz

Nehmen wir Sabine, 44, angestellt, ledig, mit einem zu versteuernden Einkommen von 60.000 €. Sie kauft eine gebrauchte, vermietete Zwei-Raum-Wohnung mit 60 m² für 72.000 €, also 1.200 €/m². Das entspricht etwa dem Durchschnitt des Gutachterausschusses. Der Name ist ausgedacht, die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose.

Die Miete setzen wir mit 5,80 €/m² an, also 348 € im Monat. Das ist etwa die durchschnittliche Angebotsmiete einer Standardwohnung ohne Sanierung und Einbauküche. Sabine finanziert den Kaufpreis voll und zahlt die Nebenkosten aus eigenem Geld.

Sabine zahlt rund 42 € im Monat zu und tilgt dabei 90 €. Rechnerisch trägt sich die Wohnung also fast selbst. Steuerlich spielt sie kaum eine Rolle, weil Miete und Kosten fast gleich groß sind.

Diese Rechnung gilt aber nur bei voller Vermietung. Steht die Wohnung drei Monate leer, fehlen rund 1.040 € Miete, und Sabine trägt zusätzlich die Nebenkosten der leeren Wohnung. Aus 42 € werden dann im Jahresschnitt weit über 100 € im Monat. Dazu kommen Reparaturen, die in alten Häusern häufiger anfallen: Fast die Hälfte der Wohngebäude in Chemnitz stammt aus der Zeit vor 1949. Wie Mieteinnahmen versteuert werden, lesen Sie im Ratgeber Mieteinnahmen versteuern.

Zum Vergleich: eine Neubauwohnung in Chemnitz

Angenommen, Sabine kauft stattdessen eine neu gebaute Wohnung mit 45 m² vom Bauträger und vermietet sie als Erste. Neubauwohnungen kosteten 2025 im Schnitt gut 5.100 €/m². Für die Miete nehmen wir 14,32 €/m², den Durchschnitt der im Herbst 2025 angebotenen neu errichteten Wohnungen aus der FOG-Wohnungsmarktstichprobe. Diese Zahl beruht auf wenigen Angeboten. Einkommen, Zins und Tilgung bleiben gleich.

Nach Steuern zahlt Sabine hier rund 76 € im Monat zu statt rund 42 €. Vor Steuern ist das Minus fast zehnmal so groß, erst die Abschreibung von knapp 9.800 € gleicht den größten Teil aus. Sie sinkt jedes Jahr, weil sie vom Restwert rechnet; den Verlauf zeigt der AfA-Rechner. Der Quadratmeter kostet mehr als das Vierfache, die Bruttomietrendite liegt bei 3,4 % statt 5,8 %. Dafür setzen wir eine kleinere Rücklage an, und neue Wohnungen sind in Chemnitz knapp, während alte leer stehen.

Wie empfindlich die Rechnung auf die Miete reagiert, zeigt eine zweite Zahl. Neubauten und Komplettsanierungen zusammen wurden im Schnitt für 10,75 €/m² angeboten. Mit dieser Miete läge Sabines Zuzahlung nach Steuern bei rund 181 € im Monat. Die Kosten der Grundschuld von rund 1.210 € sind im ersten Jahr zusätzlich sofort abziehbar.

08Chancen und Risiken in Chemnitz

Chemnitz bietet, was teurere Städte nicht mehr bieten: eine vermietete Wohnung, deren Miete Zinsen und Hausgeld fast deckt. Die Mieten steigen seit Jahren, es gibt keine Mietpreisbremse, und die Zahl der Haushalte wächst trotz Sterbeüberschuss. Mit wenig Eigenkapital ist der Einstieg möglich.

Die Risiken sind ebenso real. Der Leerstand ist hoch, die Bevölkerung wird laut amtlicher Prognose schrumpfen, und die Wirtschaft wächst real seit Jahren nicht. Die Kaufpreise sind seit 2022 leicht gefallen. Ein späterer Verkauf kann länger dauern als in Leipzig oder Dresden, und niemand kann Ihnen einen bestimmten Preis zusagen.

Die allgemeinen Vor- und Nachteile dieser Anlageform beschreibt der Ratgeber Eigentumswohnung als Kapitalanlage: Vor- und Nachteile.

09Weitere Standorte

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