Kapitalanlage-Immobilien in Zwickau: Zahlen, Lagen und eine ehrliche Rechnung

Michael Pauker · 2026-10-13

Eine vermietete Wohnung für 75.000 €, rechnerisch fast 6 % Bruttorendite: Solche Zahlen findet man in Zwickau. Wer aus München oder Frankfurt auf diese Preise schaut, fragt sich, wo der Haken ist.

Es gibt ihn, und er ist gut dokumentiert. Beim Zensus 2022 stand in Zwickau mehr als jede achte Wohnung leer. Die Stadt verliert seit Jahrzehnten Einwohner, allein 2025 über 1.000. Und der größte Arbeitgeber, das VW-Werk in Mosel, baut um.

Diese Seite stellt beides nebeneinander: die niedrigen Preise und die Gründe dafür. Am Ende rechnen wir eine Wohnung durch, einmal mit voller Miete und einmal mit Leerstand.

01Zwickau in Zahlen

Alle Werte, die wir für die Einordnung verwenden, mit Quelle und Stand. Wo es nur Werte für den Landkreis gibt, steht das dabei.

02Bevölkerung und Leerstand

Zwickau hatte 1990 knapp 123.000 Einwohner. Ende 2025 waren es 86.405, rund 30 % weniger. Der Rückgang ist nicht vorbei: Allein 2025 verlor die Stadt 1.005 Einwohner, 1,1 %. Für den Landkreis Zwickau rechnet das BBSR bis 2045 mit einem Fünftel weniger Einwohnern als 2022. In der Auswertung des BBSR hat der Landkreis unter allen zentral gelegenen Kreisen Deutschlands die schwächste Entwicklung (−18,5 % von 2021 bis 2045). Schon 2024 war fast jeder dritte Einwohner im Landkreis 65 oder älter.

Weniger Einwohner heißt weniger Haushalte, die eine Wohnung suchen. Das sieht man am Leerstand. Beim Zensus 2022 standen in Zwickau 7.369 Wohnungen leer, 13,1 % des Bestands. Das ist mehr als dreimal so viel wie in Dresden (4,0 %) oder Leipzig (4,4 %). 4.074 dieser Wohnungen standen schon seit mindestens einem Jahr leer.

Es gibt auch eine andere Seite. 49,2 % der Zwickauer Haushalte bestanden 2022 aus einer Person, und zwei Drittel der Wohnungen waren vermietet. Gepflegte, kleinere Wohnungen in guten Lagen finden auch in Zwickau Mieter. Entscheidend ist, dass Ihre Wohnung zu diesem Teil des Marktes gehört und nicht zum Überhang.

03Wirtschaft und Arbeitsmarkt

Zwickau ist ein Industriestandort mit langer Autobau-Tradition. Am 30.06.2025 arbeiteten 50.688 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte in der Stadt, mehr als hier wohnen und arbeiten. 29.704 pendelten von außerhalb ein, nur 13.596 Zwickauer arbeiteten außerhalb.

Größter Arbeitgeber ist das Volkswagen-Werk im Stadtteil Mosel, in dem Elektroautos gebaut werden. Dort sind nach einem Bericht vom März 2026 rund 1.200 Stellen weggefallen, über Ruhestand, Aufhebungsverträge und nicht verlängerte befristete Verträge. Das Werk fährt nur noch zwei statt drei Schichten. Der Standort ist bis Ende 2030 gesichert, danach sollen dort Fahrzeuge aufbereitet und zerlegt werden, mit möglicherweise rund 1.000 Arbeitsplätzen.

Die Arbeitslosenquote im Landkreis Zwickau lag 2025 bei 6,1 %, für die Stadt allein liegt uns kein aktueller Wert vor. Dazu kommt die Westsächsische Hochschule Zwickau mit rund 3.000 Studierenden.

Für Vermieter heißt das: Die Nachfrage hängt stark an einer Branche, die gerade umgebaut wird. Viele Einpendler zeigen, dass es Arbeit in der Stadt gibt. Sie zeigen aber auch, dass viele Beschäftigte lieber im Umland wohnen.

04Mieten, Kaufpreise und Mietrendite

Seit 01.09.2025 gilt in Zwickau ein neuer Mietspiegel. Es ist ein einfacher Mietspiegel, kein qualifizierter. Er unterscheidet nach Baujahr, Größe und einer Ausstattungsklasse, die über ein Punktesystem bestimmt wird. Für eine Wohnung mit 45 bis 70 m² aus den Jahren 1970 bis 1990 in mittlerer Ausstattung nennt er zum Beispiel 5,57 €/m², mit einer Spanne von 5,10 bis 6,00 €/m². Die meisten Tabellenfelder liegen zwischen rund 4,50 und 7 €/m², nur gut ausgestattete Wohnungen ab Baujahr 2011 erreichen bis knapp 10 €/m².

Beim Zensus 2022 zahlten Zwickauer Mieter im Durchschnitt 5,20 €/m². Neue Inserate lagen 2025 im Landkreis bei 6,03 €/m².

Der Gutachterausschuss nennt auch Ertragsfaktoren, also das Verhältnis von Kaufpreis zu Jahresmiete. Für sanierte Altbauwohnungen sind es 17, für Wohnungen nach 1990 sind es 23. Das ist dasselbe wie der Kaufpreisfaktor, den Sie aus Inseraten kennen. Wir haben daraus die Bruttomietrendite mit verschiedenen Mieten gerechnet.

Diese Renditen liegen deutlich über denen in Leipzig oder Dresden. Sie sind aber kein Geschenk des Marktes. Der Preis ist niedrig, weil Käufer das Risiko mit einpreisen: leere Monate, schwierige Mieterhöhungen und einen Wiederverkauf, der dauern kann. Wer die Bruttorendite für eine feste Einnahme hält, rechnet falsch. Ihren eigenen Fall rechnen Sie mit dem Mietrendite-Rechner.

05Stadtteile im Überblick

Der Gutachterausschuss weist Kaufpreise auch nach Gemarkungen aus. Die Fallzahlen sind teils klein, und einige Werte beruhen größtenteils auf einem einzigen Objekt. Wir zeigen deshalb nur Werte mit ausreichend Verkäufen.

Zwischen Mittelwert und Median liegt in Zwickau oft ein großer Abstand. Das heißt: Es gibt einige teure, gut sanierte Wohnungen und sehr viele günstige. Schauen Sie deshalb nicht auf den Durchschnitt, sondern darauf, wie Ihre Wohnung innerhalb dieser Spanne einzuordnen ist.

06Regeln für Vermieter in Zwickau

In Zwickau gilt keine Mietpreisbremse. Die sächsische Verordnung gilt nur in Dresden und Leipzig, bis 30.06.2027. Bei einer Neuvermietung ist die Miethöhe frei vereinbar, begrenzt nur durch das Verbot der Mietpreisüberhöhung (§ 5 Wirtschaftsstrafgesetz) und den Mietwucher. In der Praxis begrenzt in Zwickau eher der Markt die Miete als das Gesetz.

Bei einem laufenden Vertrag gilt die allgemeine Kappungsgrenze von 20 % in drei Jahren, höchstens bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Weil der Zwickauer Mietspiegel ein einfacher Mietspiegel ist, hat er vor Gericht nicht dieselbe Beweiskraft wie ein qualifizierter. Er ist aber die übliche Grundlage für Mieterhöhungen.

Beim Kauf zahlen Sie in Sachsen 5,5 % Grunderwerbsteuer. Dazu kommen Notar und Grundbuch. Bei kleinen Kaufpreisen ist ihr Anteil höher, weil ein Teil der Gebühren fest ist: Bei 74.685 € Kaufpreis und voller Finanzierung sind es rund 1.790 € oder 2,4 %. Zusammen mit der Grunderwerbsteuer ergeben sich rund 5.900 € oder 7,9 %, ohne Makler. Rechnen Sie mit dem Kaufnebenkosten-Rechner nach, die Positionen beim Notar erklärt unser Beitrag zu den Notarkosten.

07Beispielrechnung: eine vermietete Wohnung in Zwickau

Nehmen wir Sabine, 47, ledig, angestellt mit einem zu versteuernden Einkommen von 60.000 €. Sie kauft eine vermietete, sanierte Altbauwohnung mit 65 m² in der Innenstadt, Baujahr 1905. Der Kaufpreis von 74.685 € entspricht dem Mittelwert des Gutachterausschusses für solche Wohnungen. Die Miete von 5,63 €/m² ergibt sich aus dem Ertragsfaktor 17, den der Gutachterausschuss ermittelt hat, und passt zu den Werten im Mietspiegel. Der Name ist ausgedacht, die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose.

Voll vermietet zahlt Sabine nach Steuern rund 40 € im Monat zu, weniger als die 93 € Tilgung. Ohne Tilgung bleibt ein kleiner Überschuss von rund 53 € im Monat. Das ist deutlich besser als in den meisten westdeutschen Städten.

Jetzt kommt der Teil, den Inserate selten zeigen. Bei 13 % Leerstand in der Stadt ist ein Mieterwechsel mit mehreren leeren Monaten keine Ausnahme.

Zwei leere Monate verschlucken fast den ganzen Vorteil gegenüber teureren Städten. Ein halbes Jahr Leerstand kostet im Jahresmittel 183 € im Monat. Hinzu kommt ein Risiko, das die Rechnung nicht zeigt: Steht im Altbau eine Sanierung von Dach oder Fassade an, kann eine Sonderumlage schnell mehrere Jahresmieten kosten. Die Rücklage der Eigentümergemeinschaft ist in Zwickau deshalb mindestens so wichtig wie der Kaufpreis.

Zum Vergleich: eine Neubauwohnung in Zwickau

Für den Vergleich mit einer neu gebauten Wohnung fehlt in Zwickau die Grundlage. Der Gutachterausschuss hat für 2024 und 2025 Erstverkäufe neuer Eigentumswohnungen nur in anderen Gemeinden des Landkreises registriert, nicht in der Stadt Zwickau. Eine Rechnung mit einem erfundenen Preis wollen wir nicht aufstellen.

Grundsätzlich gilt auch hier: Neubauwohnungen mit Baubeginn zwischen 01.10.2023 und 30.09.2029 können degressiv mit 5 % im Jahr abgeschrieben werden (§ 7 Abs. 5a EStG), und nach dem 01.10.2014 erstmals vermietete Wohnungen sind dauerhaft von der Mietpreisbremse ausgenommen (§ 556f BGB). Ob ein Neubau in einem Markt mit 13 % Leerstand zu einer Miete von 9 bis 10 €/m² dauerhaft vermietbar ist, müsste für jedes Projekt einzeln geprüft werden.

08Chancen und Risiken in Zwickau

Die Chance in Zwickau ist der Preis. Für weniger als 100.000 € bekommen Sie eine sanierte, vermietete Wohnung, die sich bei voller Vermietung mit Finanzierung fast selbst trägt. Die Kaufnebenkosten bleiben absolut niedrig, die Grunderwerbsteuer von 5,5 % liegt unter der in Brandenburg (6,5 %). Ohne Mietpreisbremse sind Sie bei Neuvermietung frei.

Die Risiken sind in Zwickau größer als in fast allen anderen Städten auf unserer Liste:

• Leerstand: 13,1 % beim Zensus 2022, über die Hälfte davon seit mehr als einem Jahr. Leere Monate sind wahrscheinlich, nicht nur möglich.
• Schrumpfung: minus 30 % Einwohner seit 1990, minus 1,1 % allein 2025, Prognose für den Landkreis minus 20 % bis 2045.
• Abhängigkeit von VW: 1.200 Stellen sind im Werk bereits weggefallen; was nach 2030 kommt, ist geplant, aber nicht gesichert.
• Niedrige, schwer steigende Mieten: Das Überangebot begrenzt Mieterhöhungen stärker als jede Kappungsgrenze.
• Wiederverkauf: Die Preise liegen niedrig, weil die Nachfrage niedrig ist. Ein Verkauf kann lange dauern oder nur mit Abschlag gelingen.
• Altbau und Rücklage: Viele Wohnungen liegen in Gebäuden aus der Zeit vor 1918; Sanierungen können Sonderumlagen auslösen.

Welche Vor- und Nachteile eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage allgemein hat, steht in unserem Beitrag Eigentumswohnung als Kapitalanlage.

09Weitere Standorte

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