Sie haben sich Chemnitz als Standort angesehen. Jetzt geht es darum, wo in der Stadt Sie kaufen. Kaßberg oder Sonnenberg, Schloßchemnitz oder eine Wohnung im Heckert-Gebiet? In Chemnitz ist diese Frage wichtiger als in den meisten Großstädten. Beim Zensus 2022 stand hier jede neunte Wohnung leer.

Die Mieten helfen bei der Entscheidung wenig. Die Angebotsmieten der großen Stadtteile lagen im November 2025 zwischen 5,66 und 6,39 €/m². Aussagekräftiger sind die Zahlen, die die Stadt jedes Jahr für alle 39 Stadtteile veröffentlicht: Einwohner, Haushalte, Wohnungen nach Baujahr und Arbeitslose.

Wir vergleichen die Stadtteile mit diesen amtlichen Zahlen, ohne Ranking, und rechnen am Ende dieselbe Wohnung in drei Stadtteilen vor und nach Steuern durch.

01Chemnitz' Stadtteile auf einen Blick

Chemnitz hat 39 Stadtteile, darunter acht Ortschaften am Stadtrand. Die beiden Tabellen zeigen die 21 Stadtteile mit mehr als 5.000 Einwohnern. Dort leben rund 80 % der Chemnitzer. Die erste Tabelle zeigt, wer dort wohnt.

Einwohner mit Hauptwohnsitz laut Melderegister am 31.12.2024, Veränderung gegenüber 31.12.2015 und 31.12.2023. Haushalte aus der Haushaltegenerierung der Stadt, auf zehn gerundet. Arbeitslose am 31.12.2024 als Anteil an der Bevölkerung von 15 bis unter 65 Jahren laut Bundesagentur für Arbeit, nicht vergleichbar mit der Arbeitslosenquote. Ebersdorf ohne Veränderung seit 2015, weil der Wert 2015 durch eine Erstaufnahmeeinrichtung erhöht war.

Die zweite Tabelle zeigt, welche Wohnungen dort stehen und wie gut sie belegt sind.

Wohnungen in Wohngebäuden laut Gebäuderegister der Stadt am 31.12.2023, Anteile nach Baujahr des Gebäudes. Haushalte je 100 Wohnungen: Haushalte Ende 2024 geteilt durch Wohnungen Ende 2023 (eigene Rechnung). Das ist nur eine Näherung für die Auslastung und kein Leerstandswert, weil zum Beispiel Wohngemeinschaften als ein Haushalt zählen.

Zwei Dinge fallen auf. Zentrum, Sonnenberg und Lutherviertel sind seit 2015 kräftig gewachsen, während fast alle anderen großen Stadtteile leicht verloren haben. Und auf dem Sonnenberg, in Hilbersdorf, im Lutherviertel und in Hutholz kommen nur 80 bis 81 Haushalte auf 100 Wohnungen, auf dem Kaßberg, in Bernsdorf, Altendorf und im Zentrum 90 bis 92.

02Kaufpreise in Chemnitz

Der Obere Gutachterausschuss im Freistaat Sachsen wertet alle Kaufverträge aus. Für Chemnitz veröffentlicht er im „Schlaglicht Markt 2026“ Durchschnittswerte für die ganze Stadt, aber keine Preise je Stadtteil. 2025 wurden in Chemnitz 1.180 Eigentumswohnungen verkauft.

Seit dem Höchststand 2022 sind die Preise im Weiterverkauf um rund 10 % gesunken. Neu gebaute Wohnungen kosteten 2025 im Erstverkauf dagegen rund 5.110 €/m². Damit ist eine Neubauwohnung in Chemnitz mehr als viermal so teuer wie eine gebrauchte.

Ohne amtliche Stadtteilpreise bleibt die Bausubstanz der beste Hinweis. Auf dem Kaßberg, in Schloßchemnitz, auf dem Sonnenberg und in Hilbersdorf stammt mehr als die Hälfte der Wohnungen aus der Zeit bis 1924. In Markersdorf, Helbersdorf, Hutholz und im Yorckgebiet sind es 87 bis 97 % Plattenbau aus den Jahren 1970 bis 1990. Ein saniertes Gründerzeithaus und ein Plattenbau unterscheiden sich im Preis meist deutlich, auch wenn die Angebotsmieten nah beieinanderliegen.

03Mieten je Stadtteil

Die Angebotsmieten je Stadtteil stammen aus der Wohnungsmarktstichprobe des FOG-Instituts, die CHEMNITZ in ZAHLEN veröffentlicht. Sie gibt es für die neun Stadtteile mit mehr als 10.000 Einwohnern. Das ist eine private Stichprobe, keine amtliche Statistik.

Zwischen dem höchsten und dem niedrigsten Wert liegen nur 73 Cent. Seit 2015 sind die Angebotsmieten in allen neun Stadtteilen um 0,65 € bis 1,57 € gestiegen, am stärksten in Schloßchemnitz und auf dem Sonnenberg. Die Werte schwanken von Jahr zu Jahr, im Zentrum etwa von 6,42 € (2024) auf 5,95 € (2025).

Für die ortsübliche Vergleichsmiete gilt der Mietspiegel 2025. Laut Datenreport des FOG-Instituts liegen die Basismieten für Wohnungen bis Baujahr 1990 zwischen 5,11 und 6,31 €/m², für die Jahre 1991 bis 2013 zwischen 5,91 und 7,54 €/m² und ab 2014 zwischen 8,33 und 11,19 €/m².

04Einwohner, Haushalte und Leerstand

Laut Melderegister lebten Ende 2024 in Chemnitz 251.699 Menschen, 1,1 % mehr als Ende 2015. Ende 2025 waren es 251.069, also wieder etwas weniger. Das Wachstum der letzten Jahre kam vor allem durch Zuzug, auch aus dem Ausland, während mehr Menschen starben als geboren wurden.

Der Zuzug konzentriert sich auf wenige Stadtteile. Das Zentrum wuchs seit 2015 um 24,7 %, der Sonnenberg um 15,7 %, das Lutherviertel um 10,5 % und Altchemnitz um 9,8 %. Die meisten anderen großen Stadtteile verloren zwischen 1 und 5 % ihrer Einwohner.

Wo die Wohnungen belegt sind

Für Anleger in Chemnitz ist die Auslastung die wichtigste Zahl. Laut Zensus standen am 15.05.2022 rund 16.750 von 151.900 Wohnungen leer, das sind 11,0 %. Das FOG-Institut schätzt den Leerstand 2025 auf rund 14.000 Wohnungen. Werte je Stadtteil veröffentlicht die Stadt nicht.

Unsere Näherung zeigt die Unterschiede trotzdem. Kommen 90 oder mehr Haushalte auf 100 Wohnungen, ist das Haus eher voll. Bei 80 bis 81, wie auf dem Sonnenberg, in Hilbersdorf, im Lutherviertel und in Hutholz, steht vermutlich ein größerer Teil leer oder wird gerade saniert. Prüfen Sie vor dem Kauf immer den Leerstand im Haus selbst und die Dauer der letzten Neuvermietungen.

Zur Sozialstruktur nennen wir nur amtliche Zahlen. Der Anteil der Arbeitslosen an den 15- bis 64-Jährigen lag Ende 2024 stadtweit bei 7,6 %, zwischen 1,4 % in Adelsberg und 14,3 % in Helbersdorf. Die Arbeitslosenquote der Agentur für Arbeit lag im September 2026 bei 10,1 %. Diese Zahlen beschreiben die Bewohner eines Stadtteils, nicht die Qualität einer einzelnen Wohnung. Für Ihre Vermietung zählt die Prüfung des einzelnen Mieters.

05Fünf Stadtteiltypen für Kapitalanleger

Statt eines Rankings ordnen wir die Stadtteile fünf Typen zu. Jeder passt zu anderen Anlegern.

Typ 1: Gefragte Gründerzeit im Westen

Kaßberg, Schloßchemnitz und Altendorf haben die höchsten Angebotsmieten der Stadt (6,22 bis 6,39 €/m²). Auf dem Kaßberg und in Schloßchemnitz stammt mehr als die Hälfte der Wohnungen aus der Zeit bis 1924. Die Auslastung ist mit 86 bis 92 Haushalten je 100 Wohnungen überdurchschnittlich.

Typ 2: Zentrum und Bernsdorf

Das Zentrum ist der am stärksten wachsende Stadtteil, Bernsdorf liegt am Campus der TU an der Reichenhainer Straße. Beide mischen Nachkriegsbau, Plattenbau und Gründerzeit, beide haben rund 59 % Single-Haushalte und eine Auslastung von 90 bis 92.

Typ 3: Gründerzeit im Osten

Sonnenberg, Lutherviertel und Hilbersdorf sind Altbauviertel mit viel Gründerzeit und starkem Zuzug seit 2015. Gleichzeitig ist die Auslastung mit 80 bis 81 Haushalten je 100 Wohnungen die niedrigste unter den großen Stadtteilen, der Sonnenberg hat die niedrigste Angebotsmiete der neun großen Stadtteile.

Typ 4: Heckert-Gebiet und Großwohnsiedlungen

Markersdorf, Helbersdorf, Hutholz, Morgenleite, Kappel und das Yorckgebiet bestehen überwiegend aus Plattenbau der Jahre 1970 bis 1990. Die Angebotsmieten liegen mit 5,68 bis 5,78 €/m² kaum unter dem Stadtschnitt, die Auslastung liegt zwischen 80 und 87. Die Arbeitslosenanteile sind mit 10,9 bis 14,3 % höher als im Stadtschnitt.

Typ 5: Siedlungen und Ortschaften am Stadtrand

Adelsberg, Grüna, Reichenbrand, Borna-Heinersdorf und die Ortschaften bestehen zu großen Teilen aus Ein- und Zweifamilienhäusern. Die Haushalte sind größer, die Arbeitslosenanteile mit 1,4 bis 4,0 % am niedrigsten. Eigentumswohnungen sind dort selten, die Einwohnerzahlen sinken leicht.

06Beispielrechnung: dieselbe Wohnung in drei Stadtteilen

Nehmen wir Lena. Sie ist angestellt, ledig, hat ein zu versteuerndes Einkommen von 60.000 € und kauft eine vermietete Zwei-Zimmer-Wohnung mit 55 m². Sie vergleicht drei Stadtteile: ein Gründerzeithaus auf dem Kaßberg, ein Gründerzeithaus auf dem Sonnenberg und einen Plattenbau in Markersdorf. Der Name ist ausgedacht, die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose.

Weil der Gutachterausschuss keine Preise je Stadtteil veröffentlicht, rechnen wir in allen drei Fällen mit dem Stadtdurchschnitt im Weiterverkauf 2025 von rund 1.160 €/m². So sieht man, was allein die Miete ausmacht. Als Miete nehmen wir die Angebotsmiete des Stadtteils aus der FOG-Stichprobe 2025.

In allen drei Stadtteilen legt Lena monatlich zwischen rund 40 € und rund 70 € zu, obwohl sie jedes Jahr 1.276 € tilgt. Ohne Tilgung bliebe ein Überschuss von 39 € bis 66 € im Monat. Die Steuer spielt bei so niedrigen Kaufpreisen kaum eine Rolle, die Ersparnis liegt zwischen 18 € und 168 € im Jahr.

In der Praxis kostet die Wohnung auf dem Kaßberg meist mehr als der Stadtdurchschnitt, der Plattenbau in Markersdorf meist weniger. Die höhere Miete auf dem Kaßberg bringt rund 390 € mehr im Jahr. Bei einer Bruttomietrendite um 6 % rechtfertigt das einen Aufpreis von grob 6.500 €, also knapp 120 €/m².

Ein einziger Leerstand von drei Monaten kostet Lena also so viel wie knapp zwei bis gut drei Jahre ihres laufenden Zuschusses. Deshalb ist in Chemnitz die Frage, wie gut das Haus vermietet ist, wichtiger als ein paar Cent Miete. Wie Mieteinnahmen versteuert werden, lesen Sie im Ratgeber Mieteinnahmen versteuern.

07Risiken bei der Stadtteilwahl in Chemnitz

• Leerstand: 11,0 % der Wohnungen standen beim Zensus 2022 leer. In einigen Stadtteilen kommen nur rund 80 Haushalte auf 100 Wohnungen.
• Keine Stadtteilpreise: Der Gutachterausschuss veröffentlicht nur stadtweite Durchschnitte. Prüfen Sie den Preis Ihrer Wohnung mit Vergleichsverkäufen.
• Sinkende Preise: Im Weiterverkauf sind die Preise seit 2022 um rund 10 % gesunken.
• Bevölkerung: Mehr Sterbefälle als Geburten, das Wachstum hängt am Zuzug. Das Statistische Landesamt rechnet bis 2045 mit weniger Einwohnern.
• Arbeitsmarkt: Die Arbeitslosenquote lag im September 2026 bei 10,1 %.
• Sanierungsstau: In Gründerzeitvierteln mit hohem Leerstand gibt es unsanierte oder teilsanierte Häuser. Sonderumlagen können die Rendite eines Jahrzehnts aufzehren.
• Zinsen: Auch bei Bruttorenditen um 6 % kann eine teurere Anschlussfinanzierung den Überschuss aufzehren.

08Weitere Standorte

Die Zahlen zu ganz Chemnitz, die Vermieterregeln und eine Neubau-Rechnung finden Sie auf unserer Seite Kapitalanlage-Immobilien in Chemnitz. Die Stadtbezirke der beiden anderen sächsischen Großstädte vergleichen unsere Leipziger und Dresdner Bezirksanalyse. Weitere Städte stehen im Überblick Sachsen und im Städtevergleich 2026.

Geschrieben von

Eduard Winter

Investmentberater bei InvestImmo.de

Schreibt über Steuern, AfA, Bestandsimmobilien und Portfolioaufbau.

Eduard hat seit 2020 sieben eigene Immobilien gekauft und mehr als 150 Mandanten begleitet. Er schreibt über Steuerhebel, Objektunterlagen und Portfolioaufbau – mit ehrlichen Zahlen statt Schönrechnerei.

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Diese Seite ist eine allgemeine Information und keine Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung. Alle Zahlen sind mit Quelle und Stand angegeben, die Beispielrechnung beruht auf offengelegten Annahmen und ist keine Prognose. Stand 16.10.2026.