Kapitalanlage-Immobilien in Thüringen: Städte, Zahlen und Regeln 2026

Romolo Marini · 2026-10-13

Sie suchen eine vermietete Wohnung als Kapitalanlage und schauen auf Thüringen, weil die Preise dort niedrig sind. Eine Eigentumswohnung kostete hier 2024 im Schnitt 137.000 €. Im Bundesdurchschnitt waren es 246.000 €. Seit Januar 2024 ist auch die Grunderwerbsteuer von 6,5 % auf 5,0 % gesunken.

Ein niedriger Preis ist aber noch kein Argument. In Thüringen stand beim Zensus 2022 fast jede dreizehnte Wohnung leer, und das Land verliert jedes Jahr Einwohner. Gleichzeitig gibt es mit Erfurt und Jena zwei Städte, in denen die Mietpreisbremse gilt, weil Wohnungen knapp sind.

Für Sie als Anleger heißt das: Thüringen ist kein einheitlicher Markt. Diese Seite zeigt mit amtlichen Zahlen, wo die Nachfrage hält und wo das Risiko liegt.

01Thüringen in Zahlen

Die folgende Tabelle fasst die wichtigsten Daten für Kapitalanleger zusammen. Jede Zahl hat eine Quelle und einen Stand.

Zwei Zahlen sollten Sie im Kopf behalten. Der Leerstand liegt fast doppelt so hoch wie im Bund (4,3 %), und zwei Drittel der leeren Wohnungen stehen seit mehr als einem Jahr leer. Das ist kein kurzer Mieterwechsel, sondern struktureller Überhang.

02Bevölkerung: Städte halten sich, das Land schrumpft

Ende 2025 lebten in Thüringen 2.078.946 Menschen. Das waren 21.331 weniger als ein Jahr zuvor, der stärkste Rückgang seit 17 Jahren. Er kam fast vollständig daher, dass mehr Menschen starben als geboren wurden. Zuwanderung glich das 2025 nicht mehr aus.

Alle Kreise verloren Einwohner, aber unterschiedlich stark. Am geringsten war der Rückgang in Jena (−0,3 %), Gera (−0,5 %) und Weimar (−0,6 %). Suhl verlor 2,0 %, der Landkreis Saalfeld-Rudolstadt 1,7 %.

Die Raumordnungsprognose des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) zeigt, wohin das führen kann. Für Erfurt, Jena und Weimar rechnet sie bis 2045 mit rund 4 % weniger Einwohnern als 2022. Für Gera sind es 18 %, für die Landkreise Greiz, Altenburger Land, Kyffhäuserkreis und Saalfeld-Rudolstadt je 22 %.

Die Botschaft für Anleger ist eindeutig. In Thüringen entscheidet der Ort mehr als in fast jedem westdeutschen Land, ob eine Wohnung langfristig vermietbar bleibt.

03Die wichtigsten Städte für Kapitalanleger in Thüringen

Thüringen hat nur zwei Großstädte. Erfurt und Jena tragen den Großteil der Nachfrage nach Mietwohnungen, Weimar profitiert von seiner Lage zwischen beiden. Gera und Suhl sind die Gegenbeispiele mit hohem Leerstand.

Die Einwohnerzahlen stammen vom Thüringer Landesamt für Statistik, Leerstand und Bestandsmiete aus dem Zensus 2022, die Angebotsmieten aus der BBSR-Wohnungsmarktbeobachtung (Deutschlandatlas, Stand 25.09.2026).

Der Abstand ist groß. In Jena wird fast doppelt so viel Miete verlangt wie in Gera, obwohl beide Städte nur 40 Kilometer trennen. Zwischen 2014 und 2024 stiegen die Angebotsmieten in Erfurt um 39 %, in Jena um 38 % und in Weimar um 37 %.

Erfurt und Jena: knapper Wohnraum

Erfurt ist Landeshauptstadt mit Verwaltung, Logistik und Hochschulen, Jena ein Standort für Optik, Forschung und Universität. In beiden Städten lag der Leerstand beim Zensus unter dem Bundesschnitt. Jena war 2022 die Stadt mit dem geringsten marktaktiven Leerstand in Thüringen, nur 1,3 % der Geschosswohnungen standen kurzfristig zur Verfügung.

Gera und Suhl: viel Angebot, wenig Nachfrage

In Gera stand 2022 jede neunte Wohnung leer, in Suhl jede zehnte. Beide Städte haben seit dem Zensus 2011 Wohnungen abgebaut, Gera 3,0 %, Suhl 5,1 %. Niedrige Kaufpreise sind hier oft kein Schnäppchen, sondern der Preis für ein echtes Vermietungsrisiko.

04Kaufpreise und Mieten in Thüringen

Für die Kaufpreise nutzen wir die Daten der Gutachterausschüsse. Sie werten alle notariellen Kaufverträge aus, also tatsächlich gezahlte Preise. Bundesweit fasst sie der Arbeitskreis der Oberen Gutachterausschüsse (AK OGA) im Immobilienmarktbericht Deutschland zusammen. Die aktuellen Werte gelten für 2024.

Der durchschnittliche Preis je verkaufter Eigentumswohnung lag in Thüringen 2024 bei 137.000 €. Nur Sachsen-Anhalt lag mit 135.000 € darunter. Bei neu gebauten Wohnungen hatte Thüringen mit etwa 3.400 € pro m² den niedrigsten Median aller Länder, mit Erfurt als Ausreißer nach oben bei 5.800 € pro m². Für gebrauchte Wohnungen weist der Bericht Jena mit rund 2.900 € und Erfurt mit rund 2.190 € pro m² aus.

Was die Mieten hergeben: unsere Rechnung

Setzt man diese Kaufpreise ins Verhältnis zu den Angebotsmieten, ergibt sich eine grobe Bruttomietrendite. In Erfurt sind das 10,00 € × 12 geteilt durch 2.190 €, also rund 5,5 %. Der Kaufpreisfaktor liegt bei etwa 18. In Jena kommen wir auf rund 4,8 % und einen Faktor von etwa 21.

Auf dem Land sinken die Preise weiter, die Mieten aber auch. In den Landkreisen lagen die Angebotsmieten 2025 meist zwischen 5,70 € (Greiz) und 8,20 € (Weimarer Land). Eine hohe rechnerische Rendite in einem Kreis mit 10 % Leerstand ist deshalb weniger wert, als sie aussieht.

05Regeln für Vermieter in Thüringen

Als Vermieter haben Sie in Thüringen außerhalb von Erfurt und Jena viel Spielraum. Nur in diesen beiden Städten gilt die Mietpreisbremse, derzeit bis zum 31.12.2027. Bei einer neuen Vermietung darf die Miete dort höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Ausgenommen sind unter anderem Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wurden.

Auch die Kappungsgrenze ist nur in Erfurt und Jena abgesenkt. Dort dürfen Sie die Miete im laufenden Vertrag innerhalb von drei Jahren um höchstens 15 % erhöhen, die Verordnung gilt bis 30.09.2029. Im übrigen Land sind es 20 %, immer begrenzt durch die ortsübliche Vergleichsmiete aus dem Mietspiegel.

Ein Umwandlungsverbot nach § 250 BauGB gibt es in Thüringen nicht. Eine Mietwohnung darf also in eine Eigentumswohnung umgewandelt werden, ohne dass eine Genehmigung nötig ist.

06Kaufnebenkosten in Thüringen

Die Grunderwerbsteuer in Thüringen beträgt seit dem 01.01.2024 noch 5,0 %. Davor waren es 6,5 %. Damit liegt Thüringen unter den Nachbarn Hessen (6,0 %) und Sachsen (5,5 %), aber über Bayern (3,5 %).

Wie sich Notar- und Grundbuchkosten zusammensetzen, erklärt unser Ratgeber zu den Notarkosten. Ihren eigenen Fall rechnen Sie mit dem Kaufnebenkosten-Rechner.

07Chancen und Risiken in Thüringen

Thüringen ist für Anleger zweigeteilt. Die Zahlen zeigen beide Seiten.

Was für Thüringen spricht: Die Kaufpreise gehören zu den niedrigsten in Deutschland, die Grunderwerbsteuer ist seit 2024 gesunken. In Erfurt, Jena und Weimar ist der Leerstand niedrig, die Angebotsmieten sind seit 2014 um 37 bis 39 % gestiegen. Die Arbeitslosenquote lag im September 2026 mit 6,3 % knapp unter dem Bundesschnitt von 6,4 %.

Was dagegen spricht: Landesweit stehen 7,8 % der Wohnungen leer, zwei Drittel davon seit über einem Jahr. Die Einwohnerzahl sinkt, 2025 um 1,0 %. Für viele Landkreise rechnet das BBSR bis 2045 mit einem Fünftel weniger Einwohnern. In Gera lag die Arbeitslosenquote 2025 bei 10,3 %. In älteren Gebäuden können Sanierungskosten auf Sie zukommen, und bei der Anschlussfinanzierung tragen Sie das Zinsrisiko.

08Weitere Standorte

Städte in Thüringen: Erfurt · Gera · Jena

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