Kapitalanlage-Immobilien in Hessen: Städte, Zahlen und Regeln 2026

Romolo Marini · 2026-10-13

Sie denken über eine vermietete Wohnung in Hessen nach. Vielleicht in Frankfurt, weil dort die Nachfrage hoch ist, vielleicht in Kassel oder Gießen, weil die Preise niedriger sind. Beides kann passen. Zwischen dem Rhein-Main-Gebiet und dem Norden des Landes liegen bei der durchschnittlichen Miete aber mehr als 5 € pro Quadratmeter.

Dazu kommt ein Termin, den Sie kennen sollten: Die hessische Mieterschutzverordnung endet am 25.11.2026. Eine Neufassung für 71 Gemeinden ist in Vorbereitung, aber noch nicht beschlossen. Diese Seite ordnet beides ein, vergleicht die wichtigsten Städte und zeigt die amtlichen Zahlen mit Stand.

01Hessen in Zahlen

Die wichtigsten Landesdaten in einer Tabelle, jede Zeile mit Quelle und Stand.

Hessen hat nach Bayern die höchste Zensusmiete aller Flächenländer. Der Leerstand liegt unter dem Bundesschnitt von 4,3 %. Gut die Hälfte der leeren Wohnungen stand aber schon ein Jahr oder länger leer, vor allem außerhalb der Ballungsräume.

02Bevölkerung: Rhein-Main und Nordhessen

Ende 2025 lebten nach dem Gemeindeverzeichnis des Statistischen Bundesamts 6.278.594 Menschen in Hessen, 2.199 weniger als ein Jahr zuvor. Die Zahl ist damit praktisch stabil. Die 16. koordinierte Bevölkerungsvorausberechnung erwartet in ihrer mittleren Variante bis 2040 rund 6,19 Millionen Einwohner, 1,5 % weniger als 2024. Bei hoher Zuwanderung käme Hessen auf ein kleines Plus von 0,9 %, bei niedriger auf ein Minus von 3,9 %.

Der Leerstand zeigt, wo die Nachfrage sitzt. Am Zensus-Stichtag 15.05.2022 lag er in Frankfurt bei 3,1 %, im Main-Taunus-Kreis bei 3,1 % und im Landkreis Offenbach bei 3,2 %. Am anderen Ende stehen der Werra-Meißner-Kreis mit 5,7 %, Hersfeld-Rotenburg mit 5,2 % und der Schwalm-Eder-Kreis mit 5,1 %. Dort lag auch die durchschnittliche Miete mit 4,81 bis 5,36 €/m² nur gut halb so hoch wie in Frankfurt.

Das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) sieht in seiner Raumordnungsprognose bis 2045 bundesweit Städte und zentrale Kreise vorn. Ein hessisches Beispiel: Im Landkreis Gießen soll die Zahl der unter 20-Jährigen um 19,0 % steigen, der höchste Wert aller städtischen Kreise in Deutschland. Hochschulstädte wie Gießen und Marburg haben eine eigene, junge Nachfrage.

03Die wichtigsten Städte für Kapitalanleger in Hessen

Die Tabelle zeigt die acht größten Städte des Landes. Leerstand und Miete stammen einheitlich aus dem Zensus 2022. Die Miete ist der Durchschnitt aller bestehenden Mietverträge im Mai 2022, kein heutiger Angebotspreis.

Einwohner: Gemeindeverzeichnis des Statistischen Bundesamts, 31.12.2025. Mietpreisbremse laut geltender Mieterschutzverordnung, Stand 13.10.2026.

Für zwei Städte liegen Kaufpreise der Gutachterausschüsse vor. In Frankfurt kosteten Eigentumswohnungen im ersten Halbjahr 2026 im Schnitt 5.670 €/m². In Kassel lagen gebrauchte Wohnungen 2025 bei 2.530 €/m², Neubauwohnungen bei 5.356 €/m². Für die übrigen Städte ergänzen wir die Werte mit den Städteseiten.

Die Zahlen zeigen zwei Märkte. Frankfurt, Darmstadt und Wiesbaden haben hohe Mieten und niedrigen Leerstand, aber auch hohe Kaufpreise. Kassel hat rund 3,80 € weniger Miete pro Quadratmeter als Frankfurt, kostet beim Kauf aber auch weniger als die Hälfte. Marburg und Gießen sind kleine Hochschulmärkte mit eigener Nachfrage. Welche Mischung für Sie besser ist, zeigt erst die Rechnung mit Kaufpreis, Miete und Kosten.

04Regeln für Vermieter in Hessen

Hessen regelt Mietpreisbremse, Kappungsgrenze und Kündigungssperrfrist gemeinsam in der Mieterschutzverordnung. Die geltende Fassung stammt von 2020, wurde im November 2025 um ein Jahr verlängert und endet mit Ablauf des 25.11.2026.

Die Neufassung gibt den 71 Gemeinden zusätzlich Instrumente zur Baulandmobilisierung, etwa ein besonderes Vorkaufsrecht für brachliegende Grundstücke. Für Käufer einer einzelnen Wohnung ändert das wenig. Eine Landesförderung für den Kauf einer einzelnen vermieteten Bestandswohnung gibt es nicht. Die Wohnraumförderung über die WIBank richtet sich an Bauherren und Eigentümer, die Mietwohnungen schaffen und dafür Bindungen eingehen.

05Kaufnebenkosten in Hessen

Die Grunderwerbsteuer beträgt in Hessen seit August 2014 6,0 %. Das ist zusammen mit Berlin und Mecklenburg-Vorpommern die zweithöchste Stufe in Deutschland, nach den 6,5 % in Nordrhein-Westfalen, Brandenburg, dem Saarland und Schleswig-Holstein. Details stehen auf der Seite Grunderwerbsteuer in Hessen.

Gut 27.000 € Nebenkosten bei 250.000 € Kaufpreis sind 11 %. Diese Summe zahlen Sie in der Regel aus Eigenkapital. Bei einer Frankfurter Wohnung mit 60 m² zum Durchschnittspreis von 5.670 €/m² läge allein die Grunderwerbsteuer bei rund 20.400 €. Wie Notar und Grundbuch abrechnen, erklärt der Ratgeber Notarkosten beim Immobilienkauf, Ihren Fall rechnet der Kaufnebenkosten-Rechner.

06Chancen und Risiken einer Kapitalanlage in Hessen

Der Arbeitsmarkt ist solide. Im September 2026 lag die Arbeitslosenquote in Hessen bei 5,9 %, bundesweit bei 6,4 %. In den großen Städten liegt sie höher: Frankfurt kam im selben Monat auf 7,1 %, Kassel auf 8,4 %. Frankfurt hat mit über 300.000 mehr Ein- als Auspendlern einen Arbeitsmarkt, der weit ins Umland reicht. Davon profitieren auch Mietmärkte in Offenbach, Hanau oder im Main-Taunus-Kreis.

Die Risiken liegen vor allem in den Preisen und in den Regeln. In Frankfurt und Umgebung ist eine Wohnung im Verhältnis zur Miete teuer, und die Mieterschutzverordnung begrenzt Erhöhungen. In Nordhessen sind die Preise niedriger, dafür der Leerstand höher und die Bevölkerung älter.

Hinzu kommen die Risiken jeder vermieteten Wohnung. Ein höherer Zins bei der Anschlussfinanzierung belastet die Rechnung. Sonderumlagen für Dach, Heizung oder Fassade treffen vor allem ältere Häuser. Und ein Mieterwechsel kostet Zeit und Geld, in Nordhessen meist mehr als in Rhein-Main.

07Weitere Standorte

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