Frankfurt ist Ihnen zu teuer, aber Sie wollen im Rhein-Main-Gebiet vermieten. Dann landen Sie schnell bei Hanau. Die Stadt liegt östlich von Frankfurt, hat einen ICE-Bahnhof und zwei S-Bahn-Linien, und eine 20 Jahre alte Wohnung kostet laut Landesbericht rund 40 % weniger als in Frankfurt (3.300 statt 5.350 €/m²).

Der niedrige Preis hat Gründe. Hanau hat die höchste Arbeitslosenquote in Hessen und eine Mieterschaft mit wenig Spielraum. Seit Januar 2026 ist die Stadt kreisfrei, und nach dem Entwurf des Landes soll sie ab Ende 2026 unter die Mietpreisbremse fallen.

Wir haben die amtlichen Zahlen zusammengetragen und rechnen am Ende eine gebrauchte und eine neue Wohnung durch, vor und nach Steuern.

01Hanau in Zahlen

Alle Werte, die wir für die Einordnung verwenden, mit Quelle und Stand.

02Bevölkerung und Nachfrage

Hanau hat amtlich knapp 98.600 Einwohner, im Melderegister der Stadt stehen gut 107.000. Die amtliche Zahl beruht auf dem Zensus 2022, der sie um 6,3 % gesenkt hat. Auf dieser Basis ist die Stadt von 2022 bis 2024 um 3,1 % gewachsen, mehr als der Main-Kinzig-Kreis (1,2 %) und Hessen (0,7 %).

Die Hessen Agentur rechnet bis 2040 mit weiteren 3,4 % auf rund 101.300 Einwohner. Für den Main-Kinzig-Kreis sieht sie Stagnation. Hanau ist mit einem Durchschnittsalter von 42,3 Jahren jünger als Kreis und Land, und 30,2 % der Einwohner haben keinen deutschen Pass.

Bei den Haushalten unterscheidet sich Hanau von den Hochschulstädten. Nur 45,5 % sind Einpersonenhaushalte, dafür gibt es viele Familien. 60,3 % der Wohnungen sind vermietet, 37,4 % werden von den Eigentümern selbst bewohnt. Gefragt sind deshalb nicht nur kleine Apartments, sondern auch Zwei- und Dreizimmerwohnungen.

Gebaut wurde in Hanau mehr als in vielen anderen Städten: Der Wohnungsbestand wuchs von 2014 bis 2024 um 10,2 %. Trotzdem kamen zwischen 2019 und 2024 laut GEWOS weniger neue Wohnungen hinzu als neue Haushalte. Die Nachfrage aus dem Rhein-Main-Gebiet hält den Markt eng.

03Wirtschaft und Arbeitsmarkt

Hanau ist ein Industriestandort. Von den 47.150 sozialversicherungspflichtig Beschäftigten am 30.06.2025 arbeiteten 15.980 im produzierenden Gewerbe, ein Drittel. Das ist deutlich mehr als in Hessen insgesamt. Schwerpunkte sind Chemie und Werkstoffe, unter anderem im Industriepark Wolfgang. Die Wirtschaftsleistung je Einwohner lag 2023 mit 55.722 € etwa auf hessischem Niveau.

Die Kehrseite zeigt der Arbeitsmarkt. Die Beschäftigung ist von 2014 bis 2024 nur um 2,8 % gewachsen, im Kreis um 16 %. Und die Arbeitslosigkeit ist hoch: Im Jahresdurchschnitt 2025 lag die Quote bei 9,8 %, die Zahl der Arbeitslosen stieg um 14,8 %.

Im September 2026 hatte Hanau mit 10,1 % die höchste Arbeitslosenquote aller hessischen Kreise und kreisfreien Städte, vor Offenbach (9,5 %) und Kassel (8,4 %). Für Vermieter heißt das: Mietausfälle und Zahlungsprobleme sind wahrscheinlicher als in Marburg oder im Hochtaunus. Die Mietbelastung lag 2025 laut GEWOS bei 24,9 % des Einkommens. Viel Luft für höhere Mieten ist da nicht.

Die Lage gleicht einiges aus. Hanau liegt an den Autobahnen A 3, A 45 und A 66, hat einen ICE-Bahnhof, die S-Bahn-Linien S8 und S9 und ist rund 30 km vom Frankfurter Flughafen entfernt. Wer in Frankfurt arbeitet und dort keine Wohnung findet, schaut auch nach Hanau.

04Mieten, Kaufpreise und Mietrendite

Für Hanau gab es keinen qualifizierten Mietspiegel, sondern einen gemeinsamen Mietspiegel von Haus & Grund und Mieterbund für Hanau und sieben Nachbarorte. Der zuletzt veröffentlichte stammt vom 01.05.2024 und galt bis 30.04.2026. Für eine 45 bis 65 m² große Wohnung aus den Jahren 1965 bis 1980 nannte er 7,82 €/m², für eine kleine Neubauwohnung ab Baujahr 2016 11,06 €/m². Zuschläge gab es zum Beispiel für Isolierverglasung (5 %) oder Dreifachverglasung (10 %).

Die Mieten neuer Inserate lagen 2025 im Median bei 12,18 €/m², gut die Hälfte über dem Mietspiegel. Sie sind seit 2020 um 4,8 % pro Jahr gestiegen, schneller als in Gießen oder Marburg. Beim Zensus 2022 lag die durchschnittliche Nettokaltmiete aller Mietwohnungen bei 7,82 €/m².

Kaufpreise weist der Gutachterausschuss für Hanau als Durchschnitt der Verträge der letzten drei Jahre aus. Gebrauchte Eigentumswohnungen kosteten 2.737 €/m², bei durchschnittlich 73 m² und Baujahr 1978 (329 Verträge). Neubauwohnungen lagen bei 5.086 €/m² (74 Verträge). Das Land nennt für eine 20 Jahre alte 80-m²-Wohnung in Hanau 3.300 €/m², für eine neue 4.750 €/m².

Aus Kaufpreis und Miete ergeben sich Kaufpreisfaktor und Bruttomietrendite. Wir haben beides für eine durchschnittliche gebrauchte Wohnung (2.737 €/m²) gerechnet.

Der Abstand zwischen Bestands- und Angebotsmiete ist in Hanau größer als in Gießen oder Marburg. Wer eine leere Wohnung kauft und heute neu vermietet, kommt rechnerisch auf über 5 % brutto. Wer eine vermietete Wohnung mit alter Miete kauft, liegt bei rund 3,5 %. Mit der geplanten Mietpreisbremse würde sich dieser Abstand nur noch langsam schließen. Ihre eigene Zahl prüfen Sie mit dem Mietrendite-Rechner.

05Stadtteile im Überblick

Hanau hat zehn Stadtbezirke. Kaufpreise je Stadtteil veröffentlicht der Gutachterausschuss nicht. Die Stadt zählt aber Einwohner und Altersstruktur, und die zeigen, wer wo wohnt.

Stand 31.12.2025, Stadt Hanau, Kernindikatoren. Die Angaben „eher geeignet für“ sind unsere Einordnung aus der Altersstruktur.

Wolfgang fällt auf: Mehr als ein Viertel der Einwohner ist jünger als 18, nur 7,3 % sind 65 oder älter. In Steinheim und Kesselstadt ist es umgekehrt. Wo Sie kaufen, entscheidet also mit, an wen Sie vermieten. Die Bodenrichtwerte, also die amtlichen Grundstückswerte, finden Sie im Portal BORIS Hessen.

06Regeln für Vermieter in Hanau

Stand 14.10.2026 gilt in Hanau keine Mietpreisbremse. Die geltende hessische Mieterschutzverordnung nennt Hanau nicht. Bei laufenden Verträgen gilt die allgemeine Kappungsgrenze von 20 % in drei Jahren, begrenzt durch die ortsübliche Vergleichsmiete.

Das soll sich ändern. Die Verordnung endet am 25.11.2026, und im Entwurf der Neufassung vom 24.09.2026 ist Hanau neu enthalten. Das Gutachten des Landes sieht in Hanau alle fünf Kriterien eines angespannten Wohnungsmarkts erfüllt.

Beim Kauf zahlen Sie in Hessen 6,0 % Grunderwerbsteuer. Dazu kommen Notar und Grundbuch mit rund 1,7 bis 1,9 % des Kaufpreises, wenn Sie finanzieren, und je nach Objekt ein Makler. Das Hessengeld gilt nur für selbst genutztes Eigentum. Ihre Kaufnebenkosten rechnen Sie mit dem Kaufnebenkosten-Rechner durch, die Positionen beim Notar erklärt unser Beitrag zu den Notarkosten.

07Beispielrechnung: eine vermietete Wohnung in Hanau

Nehmen wir Daniel, 44, ledig, angestellt mit einem zu versteuernden Einkommen von 60.000 €. Er kauft eine vermietete Eigentumswohnung mit 65 m², Baujahr 1975. Der Kaufpreis von 178.000 € entspricht dem Durchschnitt gebrauchter Wohnungen der letzten drei Jahre (2.737 €/m²). Die Miete liegt mit Isolierverglasung auf dem Niveau des Mietspiegels von 2024. Der Name ist ausgedacht, die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose.

Daniel zahlt in diesem Beispiel rund 214 € im Monat zu, nach Steuern. 223 € davon fließen in die Tilgung. Ohne Tilgung bleibt nach Steuern fast genau eine schwarze Null, rund 9 € im Monat.

Die alte Miete deckt nicht einmal die Zinsen. Wie stark sich das mit einer Neuvermietung ändert, hängt davon ab, ob die Mietpreisbremse kommt. Wie Mieteinnahmen besteuert werden, erklärt unser Beitrag zu Mieteinnahmen versteuern.

In Hanau entscheidet die Miethöhe mehr als in anderen Städten über das Ergebnis, und genau sie wird durch die geplante Verordnung begrenzt. Den Mietausfall sollten Sie bei der Arbeitslosenquote der Stadt ernster nehmen als anderswo.

Zum Vergleich: eine Neubauwohnung in Hanau

Was ändert sich, wenn Daniel eine neu gebaute Wohnung kauft? Wir nehmen 45 m² zum Durchschnittspreis der Neubauverträge der letzten drei Jahre: 5.086 €/m², ohne Stellplatz. Das ergibt 228.870 €. Grunderwerbsteuer (13.732 €) sowie Notar und Grundbuch (3.819 €) zahlt er aus Eigenkapital, zusammen 17.551 €. Als Miete setzen wir 12,17 €/m² an: den Mietspiegelwert von 2024 für Wohnungen ab Baujahr 2016 bis 45 m² (11,06 €/m²) mit 10 % Zuschlag für Dreifachverglasung. Das entspricht fast genau dem Median neuer Inserate 2025 (12,18 €/m²).

Die Abschreibung ist im ersten Jahr gut dreimal so hoch wie bei der gebrauchten Wohnung (9.809 € statt 3.054 €), Instandhaltung fällt anfangs kaum an, und die Mietpreisbremse gilt für eine solche Wohnung dauerhaft nicht. Dafür kostet der Quadratmeter fast doppelt so viel, und die Bruttomietrendite sinkt auf rund 2,9 % statt 3,6 %. Vor Steuern zahlt Daniel hier rund 517 € im Monat zu, nach Steuern rund 136 €, also weniger als bei der gebrauchten Wohnung mit alter Miete. In den Folgejahren sinkt die Steuerersparnis, weil die degressive Abschreibung vom Restwert gerechnet wird. Wer vor Fertigstellung kauft, trägt das Risiko einer Bauverzögerung.

08Chancen und Risiken in Hanau

Für Hanau sprechen belegbare Punkte. Der Leerstand ist sehr niedrig, die Bevölkerung wächst, und die Stadt ist über Bahn und Autobahn eng mit Frankfurt verbunden. Die Kaufpreise liegen weit unter denen der Großstadt nebenan, die Angebotsmieten sind seit 2020 um 4,8 % pro Jahr gestiegen.

Dagegen stehen ebenso klare Punkte:

• Arbeitsmarkt: 10,1 % Arbeitslosigkeit, die höchste Quote in Hessen, und wenig Beschäftigungswachstum.
• Mietausfallrisiko: Mietbelastung von 24,9 % und viele Haushalte mit wenig Spielraum.
• Mietpreisbremse in Sicht: Nach dem Entwurf wären Neuvermietungen im Bestand gedeckelt.
• Unklare Vergleichsmiete: Der Mietspiegel der Vereine ist im April 2026 ausgelaufen.
• Industrieabhängigkeit: Ein Drittel der Beschäftigten arbeitet im produzierenden Gewerbe; Stellenabbau in Chemie und Industrie trifft die Stadt direkt.
• Zins und Instandhaltung: Ein höherer Anschlusszins und Sanierungen älterer Häuser erhöhen die Zuzahlung.

Welche Vor- und Nachteile eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage allgemein hat, steht in unserem Beitrag Eigentumswohnung als Kapitalanlage.

09Weitere Standorte

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Geschrieben von

Michael Pauker

Investmentberater bei InvestImmo.de

Schreibt über Finanzierung und Kalkulation, Steuern und Pflegeimmobilien.

Michael verbindet seine Erfahrung als Banker und ehemaliger Portfolio Manager im Family Office mit der Praxis als eigener Immobilieninvestor. Er schreibt über belastbare Kalkulationen, Finanzierung, Risiken und strategischen Portfolioaufbau.

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Diese Seite ist eine allgemeine Information und keine Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung. Alle Zahlen sind Beispielrechnungen mit offengelegten Annahmen oder amtliche Werte mit genanntem Stand, Stand 14.10.2026.