Kapitalanlage-Immobilien in Fulda: Zahlen, Lagen und eine ehrliche Rechnung

Fulda ist das wirtschaftliche Zentrum Osthessens. Gut 65.000 Menschen wohnen in der Stadt, und die Beschäftigungsdaten zeigen, dass hier über 54.000 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte arbeiten. Rund 36.700 Beschäftigte pendeln von außen ein, gut 11.300 pendeln hinaus. Dazu kommen der ICE-Knoten, die Hochschule und eine Arbeitslosenquote im Landkreis von 3,8 %.

Für Kapitalanleger können das Anhaltspunkte für einen tragfähigen Mietmarkt sein. Der qualifizierte Mietspiegel 2026 zeigt das Mietniveau der erfassten Wohnungen. Bei einem Kaufpreis von 2.650 €/m² für die hier betrachtete Bestandswohnung reicht die angesetzte Miete unter unseren Finanzierungsannahmen nicht für Zinsen, Tilgung und laufende Eigentümerkosten. Wir legen die Zahlen offen und rechnen eine Bestands- und eine Neubauwohnung durch.

01Fulda in Zahlen

Alle Werte, die wir für die Einordnung verwenden, mit Quellen und Datenständen.

02Bevölkerung und Nachfrage

Ende 2025 hatte Fulda 65.755 Einwohner. Ein unmittelbarer Vergleich mit 2015 (67.253) ist wegen der Zensus-Korrektur problematisch: Die Zensus-Korrektur betrug 4.570 Menschen beziehungsweise 6,5 % zum Stand 31.12.2022. Für 2025 wird ein Zuwachs um gut 300 Menschen angegeben. Die Hessen Agentur rechnet bis 2030 mit einem Plus von 0,6 % und bis 2040 mit einer fast unveränderten Einwohnerzahl (+0,2 %).

Für Vermieter ist neben der Gesamtzahl die Haushaltsstruktur wichtig. Beim Zensus 2022 waren 63,6 % der Wohnungen vermietet. Die Größenordnung von rund einem Drittel selbst genutzter Wohnungen lässt sich daraus wegen leer stehender und gegebenenfalls weiterer Wohnungen nicht unmittelbar ableiten. 47,7 % der Haushalte bestehen aus einer Person. Das kann für kleine Wohnungen sprechen, belegt aber weder eine ungedeckte Nachfrage noch die Vermietbarkeit eines bestimmten Objekts. Berufstätige, Studierende und Ältere kommen als Zielgruppen infrage.

Der Wohnungsbestand ist laut Hessen Agentur von 2014 bis 2024 um 8,0 % gewachsen, gegenüber 7,0 % im hessischen Durchschnitt.

03Wirtschaft und Arbeitsmarkt

Fulda ist Oberzentrum für Osthessen. Am 30.06.2025 arbeiteten 54.130 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte in der Stadt; 28.783 Beschäftigte wohnten dort. Die Zahl der Beschäftigten am Arbeitsort ist laut Hessen Agentur von 2014 bis 2024 um 15,3 % gestiegen. Fulda liegt an der A7 und der A66 und ist ICE-Halt mit Verbindungen nach Frankfurt, Kassel, Würzburg und Erfurt.

Laut Strukturdaten arbeitet etwa ein Drittel der Beschäftigten in öffentlichen und privaten Dienstleistungen, jeweils rund ein Fünftel bis ein Viertel im produzierenden Gewerbe, in Handel, Gastgewerbe und Verkehr sowie bei Unternehmensdienstleistungen. Mit 727.400 Übernachtungen im Jahr 2024 ist Fulda auch ein Ziel für Tagungs- und Städtereisende. Die Hochschule kann zusätzliche Nachfrage nach kleinen Wohnungen schaffen.

Der Einpendlerüberschuss ist ein Hinweis auf die Bedeutung des Arbeitsstandorts, aber kein Nachweis zusätzlicher Wohnungsnachfrage. Pendler können aus unterschiedlichen Gründen außerhalb der Stadt wohnen. Ob sie für eine Wohnung in Fulda infrage kommen, hängt unter anderem von Wohnungsangebot, Preis und persönlichen Präferenzen ab.

04Mieten, Kaufpreise und Mietrendite

Es gibt einen qualifizierten Mietspiegel, fortgeschrieben zum 01.01.2026 und gültig bis 31.12.2027. Grundlage ist eine Befragung von 2025 mit 1.614 auswertbaren Mieten. Der Durchschnitt aller erfassten Nettomieten lag demnach bei 7,50 €/m². Die Basistabelle unterscheidet nach Größe und Baujahr; Zu- und Abschläge werden in Prozent angegeben, etwa für Einbauküche, barrierearme Ausstattung oder Modernisierung.

Für den Landkreis Fulda nennt das BBSR für 2025 eine durchschnittliche Angebotsmiete von 9,69 €/m². Ein gesonderter Stadtwert liegt uns in den genannten Quellen nicht vor. In laufenden Verträgen zahlten Mieter in der Stadt beim Zensus 2022 im Schnitt 6,73 €/m². Diese Werte betreffen unterschiedliche Gebiete, Zeitpunkte und Mietbestände und sind deshalb nicht unmittelbar vergleichbar.

Für die Kaufpreise nutzen wir die Angaben des Immobilienmarktberichts Hessen 2026 der Zentralen Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse. Der Bericht nennt für Fulda ein mittleres Preisniveau von 2.650 €/m² für eine rund 20 Jahre alte, 80 m² große Wohnung in mittlerer Lage und 4.400 €/m² für eine neue Wohnung gleicher Größe, jeweils ohne Stellplatz. Als Baujahr des Bestandsbeispiels wird 2005 angesetzt. Für das Umland im Landkreis Fulda werden 2.200 und 3.900 €/m² genannt.

Aus Kaufpreis und Jahresnettokaltmiete ergibt sich der Kaufpreisfaktor; sein Kehrwert ist die Bruttomietrendite.

Mit der Angebotsmiete des Landkreises ergäbe sich rechnerisch eine Bruttorendite von rund 4,4 %. Diese Miete liegt rund 21 % über der Basismiete von 8,03 €/m², ist aber kein Nachweis der objektbezogenen ortsüblichen Vergleichsmiete. Bei Erhöhungen im laufenden Vertrag kommt es unter anderem auf die konkrete Vergleichsmiete einschließlich zutreffender Zu- und Abschläge sowie die gesetzlichen Grenzen an. Ihre eigene Zahl prüfen Sie mit dem Mietrendite-Rechner.

05Stadtteile in Fulda im Überblick

Amtliche Kaufpreise oder Mieten je Stadtteil liegen uns für Fulda nicht vor. Der Mietspiegel berücksichtigt kurze Wege zu Schule, Kita, Supermarkt und Freizeiteinrichtungen sowie die Bebauungsdichte. Es gibt außerdem Abschläge für weite Wege und für Wohnungen, die mehr als einen Kilometer Luftlinie vom Stadtzentrum entfernt liegen. Die konkreten Kriterien und ihre Kombination sind anhand des Mietspiegels zu prüfen.

Die Lage kann die berechnete Vergleichsmiete über Zu- und Abschläge beeinflussen.

06Regeln für Vermieter in Fulda

Fulda steht nicht in der Hessischen Mieterschutzverordnung. Daher gilt:

• Keine Mietpreisbremse: Die besondere Grenze von grundsätzlich 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete bei Mietbeginn würde nicht gelten. Andere gesetzliche Grenzen bleiben bestehen.
• Kappungsgrenze 20 %: Bei einer Erhöhung nach § 558 BGB darf die Miete grundsätzlich innerhalb von drei Jahren um höchstens 20 % und nicht über die ortsübliche Vergleichsmiete hinaus steigen. Weitere Voraussetzungen und Fristen sind zu beachten.
• Qualifizierter Mietspiegel: Enthält er Angaben für die Wohnung, sind diese bei einem Erhöhungsverlangen nach § 558 BGB auch dann mitzuteilen, wenn eine andere Begründung verwendet wird. Der Mietspiegel nennt eine Spanne von ±24 % um den errechneten Wert; deren Anwendung ist objektbezogen zu prüfen und erlaubt keinen pauschalen Aufschlag.

Beim Kauf fallen in Hessen laut Landesgesetz 6,0 % Grunderwerbsteuer an. Dazu kommen Notar und Grundbuch und je nach Objekt Maklerkosten. Bei 212.000 € Kaufpreis ergeben sich mit dem Gebührenansatz des Beispiels ohne Makler rund 7,8 % Nebenkosten. Das Hessengeld ist auf selbst genutztes Wohneigentum ausgerichtet, nicht auf die hier betrachtete vermietete Wohnung. Ihre eigenen Kosten schätzt der Kaufnebenkosten-Rechner; die Notarpositionen erklärt unser Beitrag zu den Notarkosten.

07Beispielrechnung: eine vermietete Wohnung in Fulda

Nehmen wir Jonas, 39, ledig, Logistikplaner mit einem zu versteuernden Einkommen von 60.000 € vor dem hier betrachteten Vermietungsergebnis. Er kauft eine vermietete Wohnung mit 80 m², Baujahr 2005, für 212.000 €. Das entspricht dem mittleren Preisniveau von 2.650 €/m². Die Miete von 8,03 €/m² ist die Basismiete für diese Größe und dieses Baujahr, ohne Zu- und Abschläge. Der Name ist ausgedacht; die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose.

Jonas zahlt in diesem vereinfachten Modell vor Steuern rund 429 € im Monat zu. Selbst ohne Tilgung verbleibt vor Steuern eine Lücke von rund 164 € im Monat. Die angesetzte Miete deckt damit weder die Zinsen vollständig noch Zinsen und laufende Eigentümerzahlungen zusammen. Eine belastbare Nachsteuerrechnung setzt insbesondere eine Aufteilung der 1.620 €, eine belegte Abschreibungsbasis und die individuellen steuerlichen Angaben voraus.

Eine höhere rechtlich zulässige und tatsächlich erzielbare Miete verbessert die Rechnung. Ob sie bei einer Neuvermietung oder einer Erhöhung im laufenden Vertrag möglich ist, hängt vom konkreten Mietverhältnis und den gesetzlichen Voraussetzungen ab. Die Basismiete allein ist keine allgemeine Mietobergrenze. Wie Mieteinnahmen besteuert werden, erklärt unser Beitrag Mieteinnahmen versteuern.

Zum Vergleich: eine Neubauwohnung in Fulda

Für den Vergleich rechnen wir für Jonas eine 45-m²-Neubauwohnung mit 4.400 €/m². Das genannte Preisniveau des Landesmarktberichts gilt für 80 m² und wird hier nur als Annahme auf die kleinere Wohnung übertragen; deren tatsächlicher Quadratmeterpreis kann abweichen. Als Miete setzen wir gerundet 9,95 €/m² an: 9,21 €/m² für 45 bis 50 m² der Baujahre 2019 bis 2023 zuzüglich insgesamt 8 % für Einbauküche und barrierearme Ausstattung (jeweils 4 %). Diese ältere Baujahresklasse belegt nicht die Vergleichsmiete eines Neubaus von 2026. Nach § 556f BGB betrifft die Neubauausnahme von der Mietpreisbremse Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet werden.

Vor Steuern erfordert das Neubau-Szenario mit rund 481 € im Monat eine höhere Zuzahlung als die Bestandswohnung mit rund 429 €. Welches Objekt nach Steuern günstiger wäre, lässt sich mit den vorliegenden Angaben nicht belastbar sagen. Die illustrative Bruttorendite ist mit 2,7 % niedriger als beim Bestandsbeispiel mit 3,6 %. Geringere Reparaturkosten in den ersten Jahren sind möglich, aber nicht garantiert. Bei fortgeführter degressiver Abschreibung sinkt der jährliche Abschreibungsbetrag; die tatsächliche Steuerwirkung hängt von weiteren Faktoren ab.

Zusätzlich kann eine Sonderabschreibung nach § 7b EStG infrage kommen. Voraussetzung für die betreffende Fördervariante sind unter anderem ein Effizienzhaus 40 mit QNG-Siegel, eine Baukostenobergrenze von 5.200 €/m² und eine maximale Bemessungsgrundlage von 4.000 €/m². Die maßgebliche Gesetzesfassung, zeitlichen Voraussetzungen und weiteren Bedingungen müssen für das konkrete Objekt geprüft werden. Diese Sonderabschreibung ist im Beispiel nicht angesetzt. Mehr dazu in unserem Beitrag zur Sonder-AfA und degressiven AfA; Szenarien können Sie mit dem AfA-Rechner nachvollziehen.

08Chancen und Risiken in Fulda

Die Daten weisen auf einen bedeutenden Arbeitsstandort mit vielen Einpendlern, Beschäftigungswachstum, einer Arbeitslosenquote im Landkreis von 3,8 %, einer weitgehend stabilen Bevölkerungsprognose und vielen kleinen Haushalten hin. Diese Merkmale können für eine Vermietung sprechen, ersetzen aber keine Objektprüfung.

Dagegen stehen folgende Punkte:

• Begrenzte Bruttorendite im Beispiel: rund 3,6 % auf Basis der angesetzten Mietspiegel-Basismiete; bereits vor Tilgung besteht eine Finanzierungslücke.
• Unterschiedliche Mietkennzahlen: Der Mietspiegeldurchschnitt von 7,50 €/m² liegt unter der Angebotsmiete des Landkreises, betrifft aber einen anderen Datenbestand.
• Leerstand: Die genannte Quote von 4,2 %; 761 von 1.494 leer stehenden Wohnungen wären gut die Hälfte mit mindestens einem Jahr Leerstand.
• Pendler sind nicht automatisch Mietinteressenten: Die Arbeitsplatzzahl belegt keine konkrete Umzugsabsicht.
• Datenlage: Für ältere Baujahre liegen uns in den genannten Quellen keine amtlichen Kaufpreise vor.

Welche Vor- und Nachteile eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage allgemein hat, steht in unserem Beitrag Eigentumswohnung als Kapitalanlage.

09Weitere Standorte

Weitere Städte in Hessen: Überblick Hessen · Bad Homburg vor der Höhe · Darmstadt · Frankfurt am Main · Gießen · Hanau · Kassel · Marburg · Offenbach am Main · Wiesbaden

Alle Standorte im Vergleich: Wo lohnt sich eine Kapitalanlage-Immobilie? Städte im Vergleich 2026 · Welches Bundesland eignet sich? Alle 16 im Vergleich

Geschrieben von

Nadeem Shahid

Investmentberater bei InvestImmo.de

Schreibt über Kapitalanlage-Immobilien, Neubau und Sanierung und Finanzierung.

Nadeem ist Kaufmann für Versicherungen und Finanzen, rund acht Jahre selbstständig in der Versicherungs- und Finanzbranche und seit 2024 auf Kapitalanlageimmobilien spezialisiert. Er schreibt über Neubau, Sanierung, Finanzierung und die laufenden Kosten vermieteter Immobilien.

Alle Beiträge von Nadeem Shahid

Dieser Ratgeber ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Alle Zahlen sind Beispielrechnungen mit offengelegten Annahmen.