Kapitalanlage-Immobilien in Kassel: Zahlen, Lagen und eine ehrliche Rechnung

Romolo Marini · 2026-10-13

Sie überlegen, eine vermietete Wohnung zu kaufen, und Kassel taucht auf Ihrer Liste auf. Vielleicht weil die Preise deutlich unter denen von Frankfurt oder München liegen. Vielleicht weil Ihnen jemand ein Objekt dort angeboten hat. Bevor Sie über eine einzelne Wohnung nachdenken, lohnt der Blick auf die Stadt.

Wer in Kassel vermietet, hat mit einem Markt zu tun, der in vielen Zahlen eng ist und trotzdem keine Mietpreisbremse hat. Gleichzeitig liegen die Mieten im Bestand niedrig. Diese Mischung entscheidet darüber, ob die Rechnung für Sie aufgeht.

Wir haben die amtlichen Zahlen zusammengetragen und rechnen am Ende eine Wohnung durch, inklusive der monatlichen Zuzahlung.

01Kassel in Zahlen

Alle Werte, die wir für die Einordnung verwenden, mit Quelle und Stand.

02Bevölkerung und Nachfrage

Kassel hat amtlich knapp 197.000 Einwohner. Die Stadt selbst zählt im Melderegister gut 207.000. Der Unterschied kommt vom Zensus 2022, der die amtliche Zahl um 3,7 % nach unten korrigiert hat. Für einen Vergleich über zehn Jahre taugt deshalb nur das Melderegister. Dort ist Kassel von 200.507 Einwohnern Ende 2015 auf 207.622 Ende 2025 gewachsen, ein Plus von 3,5 %.

Für die Zukunft rechnet die Hessen Agentur mit leichtem Wachstum, von 197.200 Einwohnern 2024 auf rund 201.100 im Jahr 2040. Das ist ein Plus von 2,0 %. Für den Regierungsbezirk Kassel insgesamt erwartet sie dagegen einen Rückgang von 1,9 %. Die Stadt entwickelt sich damit stabiler als ihr Umland.

Für Vermieter wichtiger als die Einwohnerzahl ist, wie diese Menschen wohnen. Beim Zensus 2022 lebten 52,9 % der Kasseler Haushalte allein, mehr als im hessischen Schnitt von 42,5 %. Im Mittel wohnen 1,85 Personen in einem Haushalt. Und 71,3 % der Wohnungen waren vermietet. Kassel ist also eine Mieterstadt mit vielen kleinen Haushalten.

Das Land Hessen hat diese Werte im Gutachten zur Mietpreisbremse fortgeschrieben. Für 2024 kommt GEWOS auf eine Leerstandsquote von 1,9 %. Gleichzeitig ist der Wohnungsbestand zwischen 2019 und 2024 langsamer gewachsen als die Zahl der Haushalte. Die Stadt selbst schätzte den Neubaubedarf im Wohnraumversorgungskonzept auf rund 8.000 Wohnungen bis 2030, bei einem Flächenpotenzial von nur rund 7.200.

Die Nachfrage ist also da, und das Angebot wächst langsamer. Das allein sagt aber noch nichts über die Miete, die Sie verlangen können.

03Wirtschaft und Arbeitsmarkt

Kassel ist das wirtschaftliche Zentrum Nordhessens. Am 30.06.2024 arbeiteten 116.371 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte in der Stadt, 10,8 % mehr als 2014. Davon pendelten 66.944 von außerhalb ein. Nur 29.314 Kasseler arbeiteten außerhalb. Wer in Kassel arbeitet, wohnt also oft im Umland, und ein Teil davon sucht eine Wohnung näher am Arbeitsplatz.

Die Wirtschaftsförderung Region Kassel nennt als Schwerpunkte Fahrzeugbau und Mobilität, Maschinenbau, Energie- und Umwelttechnik sowie Verteidigung. In der Stadt sitzen unter anderem das Mercedes-Benz-Achsenwerk von Daimler Truck, Rüstungshersteller wie KNDS und Rheinmetall, die Zentrale von K+S, das Klinikum Kassel und die Universität. Das größte Werk der Region, das Volkswagen-Werk Kassel, liegt im benachbarten Baunatal.

Diese Struktur hat zwei Seiten. Sie bringt gut bezahlte Industriearbeitsplätze. Sie macht die Stadt aber auch abhängig von wenigen Branchen. Daimler Truck beschäftigt in Kassel rund 2.700 Menschen und hat im Juli 2025 ein Sparprogramm mit bundesweit 5.000 Stellen angekündigt, das vor allem die Verwaltung betrifft, auch in Kassel.

Die Arbeitslosenquote der Stadt lag im September 2026 bei 8,4 %. Das ist deutlich mehr als im gesamten Agenturbezirk mit 6,1 %, aber weniger als ein Jahr zuvor mit 9,0 %. Für Vermieter heißt das: Die Mieterschaft ist gemischt, und nicht jeder Haushalt kann höhere Mieten tragen. Die Mietbelastungsquote, also der Anteil der Miete am Haushaltseinkommen, lag 2025 laut GEWOS bei 21,2 %.

Die Universität Kassel hatte im Wintersemester 2025/26 21.131 Studierende, davon 4.775 im ersten Semester. Studierende fragen vor allem kleine Wohnungen nach. Genau in diesem Segment wurde zuletzt viel gebaut, dazu gleich mehr.

04Mieten, Kaufpreise und Mietrendite

In Kassel gibt es zwei Mietzahlen, und sie liegen weit auseinander. Der qualifizierte Mietspiegel 2026 bildet die Mieten im Bestand ab, also auch Verträge, die seit Jahren laufen. Für eine 65 m² große Wohnung aus den 1960er- oder 70er-Jahren in mittlerer Lage nennt er 7,34 €/m². Die Mieten in neuen Inseraten lagen 2025 im Median bei 9,62 €/m² und sind seit 2020 um 4,1 % pro Jahr gestiegen.

Der Mietspiegel gilt bis 31.12.2027 und wurde aus dem Mietspiegel 2024 um die Inflation von 4,07 % fortgeschrieben. Zuschläge gibt es etwa für eine komplette Einbauküche (12,2 %) und energetische Sanierung (bis 13,9 %), dazu eine Spanne von 17 % nach oben oder unten.

Bei den Kaufpreisen hat der Gutachterausschuss für 2025 genau hingesehen. Gebrauchte Eigentumswohnungen kosteten im Schnitt 2.530 €/m², bei durchschnittlich 66 m² und 172.188 € Kaufpreis. Das sind 21,5 % mehr als 2024, nach zwei Jahren mit fallenden Preisen. Neubauwohnungen ohne Mikroapartments lagen bei 5.356 €/m² im Erstverkauf, Mikroapartments bis 30 m² bei 6.471 €/m².

Aus Kaufpreis und Miete lässt sich der Kaufpreisfaktor ausrechnen. Er sagt, wie viele Jahresnettokaltmieten der Kaufpreis kostet. Der Kehrwert ist die Bruttomietrendite. Wir haben beides für eine durchschnittliche gebrauchte Wohnung (2.530 €/m²) mit drei Mietannahmen gerechnet.

Die Spanne zeigt das Kernproblem. Mit einer Miete auf Mietspiegelniveau bleibt die Bruttorendite bei rund 3,5 %. Erst eine Miete nahe am Angebotsniveau bringt sie über 4,5 %. Eine neue Vermietung zum Marktpreis ist in Kassel erlaubt. Bei einem laufenden Mietvertrag kommen Sie aber nur schrittweise an dieses Niveau heran. Ihre eigene Zahl können Sie mit dem Mietrendite-Rechner prüfen.

05Stadtteile im Überblick

Kassel hat 23 Ortsbezirke. Der Gutachterausschuss zählt, wo Eigentumswohnungen verkauft werden. Die meisten Verkäufe gab es 2025 in diesen acht Bezirken. Preise je Stadtteil veröffentlicht er nicht, deshalb beschreiben wir den Charakter ohne Preisangaben.

Wie gut eine einzelne Adresse ist, steht im Mietspiegel. Er ordnet jede Straße einer von vier Wohnlagen zu, von „einfach“ bis „sehr gut“, und die Stadt zeigt das in einer Wohnlagenkarte. Ein Unterschied fällt auf: Einfache und mittlere Lage haben im Mietspiegel 2026 dieselben Basismieten. Erst gute und sehr gute Lagen liegen höher, bei 65 m² und Baujahr 1961–1977 etwa bei 7,73 und 8,21 €/m².

06Regeln für Vermieter in Kassel

In Kassel gilt keine Mietpreisbremse. Die hessische Mieterschutzverordnung von 2020 nennt 49 Gemeinden, Kassel ist nicht dabei. Sie läuft am 25.11.2026 aus. Die Landesregierung will sie auf 71 Gemeinden ausweiten. Auch in diesem Entwurf vom 24.09.2026 fehlt Kassel. Das Gutachten des Landes hat geprüft, ob der Kasseler Markt angespannt ist, und zwei von fünf Kriterien erfüllt gesehen. Für eine Aufnahme hätte es mehr gebraucht.

Daraus folgen zwei Regeln. Bei einer neuen Vermietung ist die Miethöhe frei vereinbar. Grenzen setzen nur das Verbot der Mietpreisüberhöhung (§ 5 Wirtschaftsstrafgesetz) und der Mietwucher. Bei einem laufenden Mietvertrag gilt die allgemeine Kappungsgrenze: Die Miete darf in drei Jahren um höchstens 20 % steigen und nie über die ortsübliche Vergleichsmiete laut Mietspiegel. Wer eine vermietete Wohnung mit 7 €/m² kauft, braucht also Jahre, um bei 9 €/m² anzukommen.

Beim Kauf zahlen Sie in Hessen 6,0 % Grunderwerbsteuer. Dazu kommen Notar und Grundbuch mit rund 1,5 bis 1,9 % des Kaufpreises, wenn Sie finanzieren. Ein Makler kommt je nach Objekt hinzu. Das Hessengeld des Landes gibt es nur für selbst genutztes Eigentum, nicht für Kapitalanleger. Ihre Kaufnebenkosten können Sie mit dem Kaufnebenkosten-Rechner durchrechnen, die Positionen beim Notar erklärt unser Beitrag zu den Notarkosten.

07Beispielrechnung: eine vermietete Wohnung in Kassel

Nehmen wir Markus, 41, ledig, angestellt mit einem zu versteuernden Einkommen von 60.000 €. Er kauft eine vermietete Eigentumswohnung mit 65 m², Baujahr 1972, in mittlerer Lage. Der Kaufpreis von 165.000 € entspricht dem Durchschnitt gebrauchter Wohnungen 2025. Die Miete liegt mit Einbauküche genau auf Mietspiegelniveau. Der Name ist ausgedacht, die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose.

Markus zahlt in diesem Beispiel rund 177 € im Monat aus eigener Tasche zu, nach Steuern. Davon fließen 206 € in die Tilgung, also in sein eigenes Vermögen. Ohne Tilgung betrachtet bleibt nach Steuern ein kleiner Überschuss von rund 29 € im Monat.

Warum ist die Steuerersparnis nicht höher? Bei 60.000 € Einkommen liegt Markus in der Progressionszone, und der Verlust von knapp 4.000 € spart ihm rund 38 Cent je Euro. Wie Mieteinnahmen besteuert werden, erklärt unser Beitrag zu Mieteinnahmen versteuern.

Zins und Miete bewegen die Rechnung am stärksten. Eine Miete auf Angebotsniveau ist bei einer bereits vermieteten Wohnung aber nicht sofort erreichbar.

Zum Vergleich: eine Neubauwohnung in Kassel

Was ändert sich, wenn Markus statt der gebrauchten eine neu gebaute Wohnung kauft? Wir nehmen 45 m² zum Durchschnittspreis, den der Gutachterausschuss für Erstverkäufe 2025 ohne Mikroapartments ermittelt hat: 5.356 €/m², ohne Stellplatz. Das ergibt einen Kaufpreis von 241.020 €. Grunderwerbsteuer (14.461 €) sowie Notar und Grundbuch (4.200 €) zahlt Markus wieder aus Eigenkapital, zusammen 18.661 €. Den Kaufpreis finanziert die Bank zu denselben Bedingungen wie oben. Als Miete setzen wir 10,79 €/m² an. Das ist der Wert des Mietspiegels 2026 für eine 45 m² große Wohnung in mittlerer Lage aus der jüngsten Baualtersklasse 2021 bis 08/2023. Neuere Wohnungen erfasst der Mietspiegel nicht. Marktquellen nennen für Neubauten etwas mehr oder weniger: der Immobilienverband IVD 10,00 bis 10,50 €/m² für den Erstbezug (Daten 2024, 70 m²), das Portal immoportal.com 11,96 €/m² für Wohnungen ab Baujahr 2015 (Stand 01.10.2026).

Gegenüber der gebrauchten Wohnung ist die Abschreibung im ersten Jahr mehr als dreimal so hoch (10.334 € statt 2.832 €), und für Instandhaltung fällt in einem neuen Haus in den ersten Jahren in der Regel weniger an. Dafür kostet der Quadratmeter gut doppelt so viel, und die Bruttomietrendite sinkt auf rund 2,4 % statt 3,9 %. Vor Steuern zahlt Markus hier rund 633 € im Monat zu, nach Steuern rund 202 €. Weil die degressive Abschreibung jedes Jahr vom kleineren Restwert gerechnet wird, sinkt die Steuerersparnis in den Folgejahren. Wer vor der Fertigstellung kauft, trägt zusätzlich das Risiko, dass sich der Bau verzögert und die erste Miete später kommt. Eine Mietpreisbremse gilt in Kassel nicht. Für Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, wäre sie nach § 556f BGB ohnehin nicht anzuwenden, und zwar dauerhaft, nicht nur bei der ersten Vermietung.

08Chancen und Risiken in Kassel

Für Kassel sprechen belegbare Punkte. Der Leerstand ist niedrig, die Stadt wächst laut Melderegister seit zehn Jahren und laut Prognose leicht weiter. Viele Einpersonenhaushalte und über 21.000 Studierende sorgen für Nachfrage nach kleinen Wohnungen. Die Kaufpreise liegen weit unter denen der Rhein-Main-Region. Ohne Mietpreisbremse sind Sie bei einer Neuvermietung in der Miethöhe weitgehend frei.

Dagegen stehen ebenso klare Punkte:

• Niedrige Bestandsmieten: oft 7 bis 8 €/m² laut Mietspiegel; bei altem Mietvertrag steigt die Miete nur langsam.
• Arbeitsmarkt: 8,4 % Arbeitslosigkeit und wenige große Industriebranchen machen die Nachfrage konjunkturabhängig.
• Neubau-Konkurrenz: Mikroapartment-Projekte bringen viele kleine Wohnungen auf den Markt.
• Preisschwankungen: Die Kaufpreise sind 2023 und 2024 gefallen und 2025 um 21,5 % gestiegen. Ein Jahr ist kein Trend.
• Alter Bestand: Viele Wohnungen stammen aus den 1950er- bis 70er-Jahren; Sanierungsstau kann Sonderumlagen auslösen.
• Zins und Leerstand: Ein höherer Anschlusszins erhöht die Zuzahlung, jeder Monat Leerstand kostet die volle Miete.

Welche Vor- und Nachteile eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage allgemein hat, steht in unserem Beitrag Eigentumswohnung als Kapitalanlage.

09Weitere Standorte

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