Kapitalanlage-Immobilien in Frankfurt: Zahlen, Stadtteile und eine ehrliche Rechnung

Kevin Celentano · 2026-10-13

Sie überlegen, eine Wohnung in Frankfurt zu kaufen und zu vermieten. Die Stadt hat einen Ruf, den kaum eine andere hat: Bankenplatz, Flughafen, Messe, wenig freie Wohnungen. Vermietet ist eine Wohnung hier meist schnell.

Für Ihre Entscheidung reicht der Ruf aber nicht. Entscheidend ist, was eine Wohnung kostet, welche Miete Sie verlangen dürfen und was am Monatsende übrig bleibt. Genau da wird Frankfurt schwierig, denn die Kaufpreise sind im Verhältnis zur Miete hoch.

Wir haben die amtlichen Zahlen zusammengetragen, jede mit Quelle und Stand. Und wir rechnen eine Wohnung durch, vor und nach Steuern.

01Frankfurt in Zahlen

Die wichtigsten Daten für Kapitalanleger in einer Tabelle. Beachten Sie bei der Einwohnerzahl zwei Zählweisen: Die Stadt zählt nach ihrem Melderegister, das Statistische Landesamt nach dem Zensus 2022. Die amtliche Zahl liegt deshalb um rund 20.000 niedriger.

02Bevölkerung & Nachfrage

Frankfurt ist in den letzten zehn Jahren deutlich gewachsen. Zwischen Mitte 2016 und Mitte 2025 kamen laut Melderegister rund 49.000 Menschen dazu, ein Plus von 6,7 %. Allein 2025 waren es 4.494 Einwohner mehr.

Die Stadt rechnet mit weiterem Wachstum. Ihre Vorausberechnung aus dem Jahr 2023 sieht 827.506 Einwohner im Jahr 2035 und 843.179 im Jahr 2045. Ein Blick auf die Gegenwart lohnt sich trotzdem. Für Ende 2025 hatte die Prognose 789.296 Einwohner erwartet, tatsächlich waren es 781.337. Bis Mitte 2026 ging die Zahl sogar um 4.502 auf 776.835 zurück. Das Wachstum ist also da, aber langsamer als geplant und nicht in jedem Halbjahr.

Für Vermieter von kleinen Wohnungen ist die Haushaltsstruktur wichtiger als die Einwohnerzahl. In Frankfurt leben 53,4 % der Haushalte allein, der höchste Wert unter Hessens Großstädten (Mikrozensus 2025). Landesweit sind es 42,0 %. Wer allein lebt, sucht meist ein bis zwei Zimmer.

Der Zensus 2022 zeigt, wie knapp der Markt ist. Von den Wohnungen in Wohngebäuden standen 3,1 % leer. Knapp ein Drittel davon war innerhalb von drei Monaten wieder bewohnt, ein Teil stand wegen Bauarbeiten leer. Gut drei Viertel der Wohnungen sind vermietet, nur 19,5 % werden von den Eigentümern selbst bewohnt. Frankfurt ist eine Mieterstadt.

03Wirtschaft & Arbeitsmarkt

Frankfurt ist Arbeitsort für die ganze Region. Am 31.03.2026 zählte die Bundesagentur für Arbeit 648.416 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte. Täglich pendeln nach der Pendlerstatistik 2025 rund 424.700 Menschen in die Stadt und rund 112.800 hinaus. Der Saldo liegt bei über 311.000.

Die Stadt ist Sitz der Europäischen Zentralbank, der Deutschen Bundesbank und vieler Banken. Der größte einzelne Arbeitsort ist der Flughafen. Dort arbeiten nach Angaben des Betreibers Fraport über 80.000 Menschen in rund 500 Unternehmen. Dazu kommen Messe, Logistik, IT und die Hochschulen. An der Goethe-Universität waren im Wintersemester 2025/26 40.684 Studierende eingeschrieben, an der Frankfurt University of Applied Sciences rund 15.000.

Die jüngsten Zahlen zeigen aber auch eine Eintrübung. Die Arbeitslosenquote lag im September 2026 bei 7,1 %, ein Jahr zuvor bei 6,9 %. Die Zahl der Beschäftigten ist im Vorjahresvergleich um 0,5 % gesunken, erstmals seit März 2025. Für Vermieter heißt das nicht, dass die Nachfrage einbricht. Es heißt aber, dass Frankfurt nicht unabhängig von der Konjunktur ist, und besonders nicht von Banken und Luftfahrt.

04Mieten, Kaufpreise und Mietrendite

Die ortsübliche Vergleichsmiete laut Frankfurter Mietspiegel 2026 liegt im Durchschnitt bei 12,28 €/m². Das sind 6,8 % mehr als im Mietspiegel 2024. Der Mietspiegel ist qualifiziert, wurde am 25.06.2026 anerkannt und gilt bis 31.05.2028. Er unterscheidet erstmals zehn Lageklassen statt einfacher, guter und sehr guter Lage.

Wohnungsportale zeigen höhere Zahlen. Je nach Anbieter liegen die Angebotsmieten 2026 bei rund 15 bis 19 €/m². Das sind Wünsche der Vermieter in Inseraten, keine gezahlten Mieten. Wegen der Mietpreisbremse sind sie für eine Bestandswohnung oft nicht durchsetzbar.

Bei den Kaufpreisen ist der Gutachterausschuss die beste Quelle, denn er wertet tatsächlich beurkundete Verträge aus. Im ersten Halbjahr 2026 wurden Eigentumswohnungen im Durchschnitt für 5.670 €/m² verkauft, kaum mehr als im Vorjahreszeitraum (5.630 €/m²) und deutlich unter dem Rekordjahr 2021 (6.570 €/m²). In zentralen Stadtteilen lag der Durchschnitt bei 6.440 €/m², im übrigen Stadtgebiet bei 4.460 €/m². Neubauwohnungen kosteten 8.200 €/m², 7 % mehr als ein Jahr zuvor. Die Zahl der Verkäufe sank um 15 % auf 1.354.

Daraus lässt sich der Kaufpreisfaktor berechnen. Er zeigt, wie viele Jahresnettokaltmieten der Kaufpreis kostet. Die Bruttomietrendite ist der Kehrwert in Prozent, noch ohne Nebenkosten, Hausgeld und Steuer.

Bei einem Kaufpreisfaktor um 35 brauchen Sie 35 Jahresmieten, um nur den Kaufpreis zu bezahlen. In vielen kleineren Städten liegt der Faktor bei 20 bis 25. Mit unserem Mietrendite-Rechner können Sie Ihre eigenen Zahlen einsetzen.

05Stadtteile im Überblick

Frankfurt hat 46 Stadtteile, und die Unterschiede sind groß. Die Zahlen des Gutachterausschusses zeigen das schon bei der groben Trennung: rund 2.000 €/m² Abstand zwischen zentralen Stadtteilen und dem übrigen Stadtgebiet. Belastbare Preise und Mieten je Stadtteil aus amtlicher Quelle lagen uns nicht vor. Die Tabelle beschreibt deshalb Charakter und Mieterschaft, ohne Zahlen.

Eine Wohnung im übrigen Stadtgebiet kann eine bessere Bruttomietrendite haben, weil die Mieten weniger stark sinken als die Preise. Bei 4.460 €/m² und 12,00 €/m² Miete wären es rund 3,2 %. Prüfen Sie dort aber Zustand, Hausgeld und Gemeinschaft besonders genau.

06Regeln für Vermieter in Frankfurt

Frankfurt gehört zu den Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt. Daraus folgen strengere Regeln als in vielen anderen Städten. Beim Stand gibt es im Herbst 2026 eine Besonderheit.

Mietpreisbremse: Bei einer Wiedervermietung darf die Miete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Ausnahmen gelten unter anderem für Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, und nach einer umfassenden Modernisierung.

Kappungsgrenze: In laufenden Verträgen darf die Miete in drei Jahren um höchstens 15 % steigen, und nie über die Vergleichsmiete aus dem Mietspiegel. Ohne Verordnung wären es 20 %.

Umwandlung und Milieuschutz: Die hessische Genehmigungspflicht für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen nach § 250 BauGB ist zum 31.12.2025 ausgelaufen. In Milieuschutzgebieten braucht eine Umwandlung aber weiterhin eine Genehmigung nach § 172 BauGB. Dort können auch Modernisierungen genehmigungspflichtig sein.

Ferienwohnungen: Seit März 2023 gilt die Frankfurter Ferienwohnungssatzung. Jede Vermietung als Ferienwohnung braucht eine Genehmigung, Verstöße können bis zu 25.000 € kosten. Kurzzeitvermietung ist in Frankfurt deshalb keine einfache Alternative.

Grunderwerbsteuer und Nebenkosten: In Hessen beträgt die Grunderwerbsteuer 6,0 %. Dazu kommen Notar und Grundbuch mit rund 1,5 bis 1,8 % des Kaufpreises, mehr dazu im Ratgeber zu Notarkosten. Bei 340.000 € Kaufpreis sind das zusammen rund 25.600 € ohne Makler. Das Hessengeld gilt nur für selbst genutztes Wohneigentum, nicht für Kapitalanleger. Ihre eigenen Nebenkosten rechnet der Kaufnebenkosten-Rechner aus.

07Beispielrechnung: eine vermietete Wohnung in Frankfurt

Nehmen wir Lena. Sie ist ledig, verdient gut und hat ein zu versteuerndes Einkommen von 90.000 € im Jahr. Sie kauft eine vermietete Zwei-Zimmer-Wohnung mit 60 m², Baujahr 1995, zum Durchschnittspreis des Gutachterausschusses. Die Miete liegt mit 13,00 €/m² leicht über dem Mietspiegel-Durchschnitt. Der Name ist ausgedacht, die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose.

Die Bank finanziert den Kaufpreis zu 3,8 % Zins und 1,5 % Tilgung. Die Nebenkosten von rund 25.600 € zahlt Lena aus Eigenkapital. Den Zins setzen wir als Annahme an, Ihr Angebot kann abweichen.

Lena zahlt also im ersten Jahr rund 800 € im Monat zu, nach der Steuerersparnis rund 450 €. Ein großer Teil davon ist Tilgung. Sie baut damit Vermögen auf, solange die Wohnung ihren Wert hält. Zieht man die Tilgung ab, bleibt im ersten Jahr ein Minus von rund 15 € im Monat.

Warum ist der Cashflow so negativ? Der Zins von 3,8 % liegt über der Bruttomietrendite von 2,75 %. Jeder geliehene Euro kostet mehr, als die Wohnung an Miete einbringt. In Frankfurt ist das bei Durchschnittspreisen der Normalfall. Wie Sie Mieteinnahmen und Verluste in der Steuererklärung angeben, steht im Ratgeber Mieteinnahmen versteuern.

Die Steuerersparnis hängt am Einkommen. Bei einem niedrigeren Steuersatz fällt sie kleiner aus, und die monatliche Zuzahlung steigt. Sie sinkt erst, wenn Zinsen fallen oder die Miete über die Jahre steigt. Bei 15 % Kappungsgrenze und Mietspiegel als Obergrenze geht das in Frankfurt nur schrittweise.

Zum Vergleich: eine Neubauwohnung in Frankfurt

Was ändert sich, wenn Lena statt der gebrauchten Wohnung eine neu gebaute kauft? Neubauwohnungen kosteten laut Gutachterausschuss im ersten Halbjahr 2026 durchschnittlich 8.200 €/m². Für 45 m² sind das 369.000 €. Eine amtliche Neubaumiete für Frankfurt gibt es nicht. Wir nehmen deshalb die durchschnittliche Angebotsmiete für Neubauwohnungen aus dem Wohnungsmarktüberblick des Immobiliendienstleisters JLL, 21,55 €/m² im ersten Halbjahr 2026. Das ist eine Auswertung von Inseraten, keine gezahlte Miete. Einkommen, Zins und Tilgung bleiben wie oben.

Im ersten Jahr sinkt Lenas Zuzahlung nach Steuern damit von rund 448 € auf rund 118 € im Monat. Das liegt vor allem an der degressiven Abschreibung, die mit 12.894 € mehr als doppelt so hoch ist wie die lineare oben, aber jedes Jahr kleiner wird, an den in den ersten Jahren meist geringeren Instandhaltungskosten und an der höheren Neubaumiete: Für eine Wohnung, die nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wird, gilt die Mietpreisbremse nicht (§ 556f BGB), die Kappungsgrenze für spätere Erhöhungen dagegen schon. Dafür zahlt Lena je m² rund 2.530 € mehr, und die Bruttomietrendite von 3,15 % hängt an der Angebotsmiete: Mit dem Mietspiegel-Durchschnitt von 12,28 €/m² läge sie bei 1,80 %, und beim Kauf vom Bauträger kommt das Risiko hinzu, dass sich die Fertigstellung verzögert.

08Chancen und Risiken

Frankfurt hat echte Stärken für Vermieter. Sie haben aber einen Preis, und manche Risiken sind hier größer als anderswo.

Was für Frankfurt spricht: Der Leerstand ist niedrig, die Zahl der Einpersonenhaushalte hoch, und jeden Tag kommen über 300.000 Menschen mehr zur Arbeit in die Stadt, als hinausfahren. Die Mietspiegel-Miete ist von 2024 auf 2026 um 6,8 % gestiegen. Die Kaufpreise liegen unter dem Niveau von 2021, was allerdings nichts über die künftige Entwicklung aussagt.

Was dagegen spricht: Die Bruttomietrendite liegt unter 3 % und damit unter dem Kreditzins. Die Mieten sind durch Mietpreisbremse und Kappungsgrenze begrenzt. Die Wirtschaft hängt stark an Banken und Flughafen. Die Bevölkerung ist zuletzt langsamer gewachsen als prognostiziert und Mitte 2026 sogar leicht gesunken. Dazu kommen die üblichen Risiken jeder Vermietung: Leerstand zwischen zwei Mietern, Instandhaltung, Sonderumlagen der Eigentümergemeinschaft und steigende Zinsen bei der Anschlussfinanzierung.

Einen allgemeinen Überblick über Vor- und Nachteile finden Sie im Ratgeber Eigentumswohnung als Kapitalanlage.

09Weitere Standorte

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