Kapitalanlage-Immobilien in Bad Homburg: Zahlen, Lagen und eine ehrliche Rechnung

Bad Homburg vor der Höhe liegt am Fuß des Taunus, eine S-Bahn-Fahrt von Frankfurt entfernt. Die Kurstadt hat knapp 57.000 Einwohner, mehr Arbeitsplätze als Beschäftigte am Wohnort und eine der kaufkräftigsten Regionen Deutschlands: Im Hochtaunuskreis lag das verfügbare Einkommen 2023 bei rund 38.700 € je Einwohner.

Für Kapitalanleger ist Bad Homburg ein Standort mit stabiler Nachfrage und wenig Leerstand. Die Kehrseite sind hohe Kaufpreise und eine Mietpreisbremse. Eine gebrauchte Wohnung kostete 2025 im Schnitt fast 3.900 €/m², eine neue über 7.500 €/m². Der qualifizierte Mietspiegel 2026 zeigt, wie viel Miete im Bestand dagegen üblich ist. Wir legen beides offen und rechnen eine Bestands- und eine Neubauwohnung durch.

01Bad Homburg in Zahlen

Alle Werte, die wir für die Einordnung verwenden, mit Quelle und Stand.

02Bevölkerung und Nachfrage

Ende 2025 lebten in Bad Homburg 56.938 Menschen, rund 3.700 mehr als 2015. Anders als in vielen Städten hat der Zensus 2022 hier kaum etwas korrigiert (−0,2 %), das Wachstum ist also echt. Der Hochtaunuskreis gewinnt deutlich bei Umzügen innerhalb Deutschlands, vor allem durch Familien und Berufstätige aus dem Rhein-Main-Gebiet.

Für die Zukunft erwartet die Hessen Agentur ein leichtes Minus: −1,1 % bis 2030 und −1,0 % bis 2040. Der Grund ist das Alter. Mit einem Durchschnittsalter von 45,3 Jahren ist Bad Homburg älter als Hessen insgesamt (44,3), bis 2040 soll der Wert auf 47,3 steigen.

Für Vermieter ist das kein Warnsignal, aber ein Hinweis auf die Zielgruppe. 45,9 % der Haushalte bestehen aus einer Person, 57,3 % der Wohnungen sind vermietet. Gesucht werden kleine, gut erreichbare Wohnungen, auch für Ältere, die aus dem Haus in eine Wohnung wechseln.

03Wirtschaft und Arbeitsmarkt

Bad Homburg ist Wohnort und Wirtschaftsstandort zugleich. Am 30.06.2025 arbeiteten 36.237 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte in der Stadt, 22.356 wohnten dort. Es pendeln fast doppelt so viele Menschen ein (29.352) wie aus (15.478). Mehrere Konzerne haben hier ihren Sitz, darunter der Gesundheitskonzern Fresenius. Laut Hessen Agentur arbeiten 37,5 % der Beschäftigten bei Unternehmensdienstleistern.

Die Arbeitslosenquote im Hochtaunuskreis lag 2025 im Jahresdurchschnitt bei 4,6 %. Mit der S5 und der U2 ist Frankfurt in rund 20 bis 30 Minuten erreichbar, die A5 und die A661 liegen vor der Tür. Für Mieter, die in Frankfurt arbeiten, ist Bad Homburg damit eine ruhigere Alternative mit kurzen Wegen.

04Mieten, Kaufpreise und Mietrendite

Bad Homburg hat einen qualifizierten Mietspiegel für 2026. Er arbeitet nicht mit Baujahrsklassen als Grundlage, sondern mit einer Basismiete nach Wohnungsgröße: 10,11 €/m² bei 45 m², 9,38 €/m² bei 65 m² und 9,12 €/m² bei 80 m². Dazu kommen feste Zu- und Abschläge, etwa +0,53 €/m² für eine Einbauküche, +1,11 €/m² für Wohnlage 2, −1,05 €/m² für Wohnlage 3 und je nach Baujahr bis zu +2,22 €/m² für Wohnungen von 2016 bis 2022.

Die tatsächlichen Mieten liegen teils deutlich höher. Der Gutachterausschuss hat für 19 vermietete Eigentumswohnungen, die 2025 verkauft wurden, im Schnitt 13,0 €/m² erfasst, bei mittlerer Ausstattung 13,2 €/m². Die Angebotsmiete im Hochtaunuskreis lag 2025 laut BBSR bei 13,68 €/m². In laufenden Verträgen zahlten Mieter in Bad Homburg beim Zensus 2022 im Schnitt 9,95 €/m².

Die Kaufpreise stammen aus dem Immobilienmarktbericht 2026 des Gutachterausschusses. 2025 wurden 155 gebrauchte Wohnungen für im Schnitt 3.887 €/m² verkauft, etwas mehr als 2024 (3.668 €/m²). Neubauwohnungen kosteten im Schnitt 7.588 €/m², das höchste Niveau der letzten sieben Jahre. Das Baujahr bestimmt den Preis stark:

Aus Kaufpreis und Miete ergibt sich der Kaufpreisfaktor, sein Kehrwert ist die Bruttomietrendite.

Die oberen Balken zeigen, was mit höheren Mieten möglich wäre. Für eine Wohnung aus den 1970er-Jahren mit Einbauküche in Wohnlage 1 erlaubt die Mietpreisbremse bei einer Neuvermietung aber höchstens 10 % über dem Mietspiegelwert, also rund 10,90 €/m², es sei denn, der Vormieter hat schon mehr gezahlt. Ihre eigene Zahl prüfen Sie mit dem Mietrendite-Rechner.

05Stadtteile in Bad Homburg im Überblick

Der Gutachterausschuss weist die Kaufpreise gebrauchter Wohnungen 2025 auch nach Stadtteilen aus. Der Mietspiegel teilt das Stadtgebiet zusätzlich in drei Wohnlagen, die im Adressverzeichnis stehen.

Gutachterausschuss Bad Homburg, Immobilienmarktbericht 2026, Abbildung 8.1. Bei kleinen Fallzahlen sind die Mittelwerte nur ein grober Anhaltspunkt.

Wichtiger als der Stadtteil ist im Mietspiegel die Wohnlage. Zwischen Wohnlage 2 und 3 liegen 2,16 €/m², bei einer 65-m²-Wohnung rund 140 € Miete im Monat. Zusätzliche Zuschläge gibt es für starke Begrünung (+0,41 €/m²), eine Schule in der Nähe (+0,29 €/m²) und den Bahnhof Bad Homburg in weniger als 1.000 Metern Fußweg (+0,48 €/m²).

06Regeln für Vermieter in Bad Homburg

Bad Homburg steht in der Hessischen Mieterschutzverordnung. Sie gilt in ihrer aktuellen Fassung bis 25.11.2026. Im Entwurf der Neufassung, den die Landesregierung am 24.09.2026 in die Anhörung gegeben hat, bleibt Bad Homburg enthalten. Bis zur Verkündung ist die Fortführung aber noch nicht beschlossen.

• Mietpreisbremse: Bei einer Neuvermietung darf die Miete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete laut Mietspiegel liegen. Ausnahmen gelten unter anderem für Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, für umfassend modernisierte Wohnungen und wenn die Vormiete höher war.
• Kappungsgrenze 15 %: Im laufenden Vertrag darf die Miete in drei Jahren um höchstens 15 % steigen, und nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete.
• Kündigungssperrfrist: Wird eine vermietete Wohnung in Eigentum umgewandelt und verkauft, gilt eine verlängerte Sperrfrist für Eigenbedarfskündigungen.

Beim Kauf zahlen Sie in Hessen 6,0 % Grunderwerbsteuer. Dazu kommen Notar und Grundbuch und je nach Objekt ein Makler. Bei 229.255 € Kaufpreis sind es ohne Makler rund 7,7 % Nebenkosten. Ein Tiefgaragenstellplatz kostete im Wiederverkauf 2025 im Schnitt zusätzlich 22.500 €. Das Hessengeld gilt nur für selbst genutztes Wohneigentum. Ihre eigenen Kosten rechnet der Kaufnebenkosten-Rechner aus, die Notarpositionen erklärt unser Beitrag zu den Notarkosten.

07Beispielrechnung: eine vermietete Wohnung in Bad Homburg

Nehmen wir Julia, 42, ledig, Controllerin mit einem zu versteuernden Einkommen von 60.000 €. Sie kauft eine vermietete Wohnung mit 65 m², Baujahr 1972, ohne Stellplatz, für 229.255 €. Das entspricht dem Durchschnitt der Baujahre 1950 bis 1977 im Jahr 2025 (3.527 €/m²). Die Miete von 9,91 €/m² ist der Mietspiegelwert für diese Größe mit Einbauküche in Wohnlage 1. Der Name ist ausgedacht, die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose.

Julia zahlt nach Steuern rund 284 € im Monat zu. Ohne Tilgung wäre die Rechnung fast genau ausgeglichen (+3 € im Monat). Die Miete deckt also nach Steuern Zinsen und Kosten, mehr nicht. Bei hohen Bodenwerten wie in Bad Homburg ist zudem der Gebäudeanteil oft kleiner als 80 %, dann fällt die Abschreibung niedriger aus.

Der Zins wirkt bei diesen Kaufpreisen fast dreimal so stark wie der Spielraum bei der Miete. Wer in Bad Homburg kauft, sollte die Finanzierung genauso sorgfältig prüfen wie die Wohnung. Wie Mieteinnahmen besteuert werden, erklärt unser Beitrag Mieteinnahmen versteuern.

Zum Vergleich: eine Neubauwohnung in Bad Homburg

Neubauwohnungen kosteten 2025 im Schnitt 7.588 €/m², allerdings bei nur 11 Verkäufen mit durchschnittlich 121 m². Für Julia rechnen wir eine 45-m²-Wohnung zu diesem Preis. Als Miete setzen wir 13,26 €/m² an: die Basismiete für 45 m² (10,11 €/m²) mit Zuschlägen für Baujahr 2016 bis 2022, Einbauküche und bodengleiche Dusche. Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, sind dauerhaft von der Mietpreisbremse ausgenommen (§ 556f BGB). Eine höhere Miete wäre bei der Erstvermietung also möglich.

Vor Steuern ist der Neubau mit −965 € im Monat doppelt so teuer wie die Bestandswohnung (−478 €). Nach Steuern liegt er mit −352 € nur noch etwas darüber (−284 €), weil die degressive Abschreibung einen großen Teil auffängt. Die Bruttorendite des Neubaus ist mit 2,1 % deutlich niedriger als beim Bestand (3,4 %). Dafür gilt keine Mietpreisbremse, und in den ersten Jahren fallen meist kaum Reparaturen an. Weil die Abschreibung jedes Jahr kleiner wird, nimmt der Steuervorteil mit der Zeit ab, und die Zuzahlung steigt.

Zusätzlich kann eine Sonderabschreibung nach § 7b EStG in Frage kommen, wenn unter anderem ein Effizienzhaus 40 mit QNG-Siegel vorliegt, die Baukosten höchstens 5.200 € je m² betragen und höchstens 4.000 € je m² als Bemessungsgrundlage angesetzt werden. In unserer Rechnung ist sie nicht enthalten. Mehr dazu in unserem Beitrag zur Sonder-AfA und degressiven AfA, Ihre eigene Abschreibung rechnet der AfA-Rechner.

08Chancen und Risiken in Bad Homburg

Für Bad Homburg sprechen belegbare Punkte: Wachstum bei kaum erfolgter Zensus-Korrektur, wenig Leerstand, ein großer Einpendlerüberschuss, niedrige Arbeitslosigkeit und sehr hohe Kaufkraft im Kreis. Die tatsächlichen Mieten vermieteter Wohnungen liegen spürbar über dem Mietspiegel.

Dagegen stehen ebenso klare Punkte:

• Niedrige Bruttorendite: rund 3,4 % auf Mietspiegelniveau, bei Neubau rund 2 %.
• Mietpreisbremse und Kappungsgrenze 15 %: Der Spielraum bei der Miete ist gesetzlich begrenzt.
• Hohe Einstiegskosten: 3.500 bis 4.700 €/m² für gebrauchte Wohnungen plus Stellplatz.
• Prognose: leicht sinkende Einwohnerzahl bis 2040, steigender Altersschnitt.
• Regulierung im Umbruch: Die Mieterschutzverordnung läuft am 25.11.2026 aus, die Neufassung ist noch nicht verkündet.

Welche Vor- und Nachteile eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage allgemein hat, steht in unserem Beitrag Eigentumswohnung als Kapitalanlage.

09Weitere Standorte

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Geschrieben von

Moe Afonso

Investmentberater bei InvestImmo.de

Schreibt über Vermietung, Nebenkosten, Mietrecht und Mehrfamilienhäuser.

Als Bauingenieur, Immobilieninvestor und Berater mit rund 14 Jahren Finanzpraxis betrachtet Moe Gebäude zuerst technisch. Er schreibt über Substanz, Vermietung, laufende Kosten und Investments, die auch jenseits des Prospekts tragen.

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Diese Seite ist eine allgemeine Information und keine Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung. Alle Zahlen sind Beispielrechnungen mit offengelegten Annahmen oder amtliche Werte mit genanntem Stand, Stand 19.10.2026.