Sie überlegen, eine Wohnung zu kaufen und zu vermieten, und Marburg steht auf Ihrer Liste. Die Stadt hat einen Ruf: alte Universität, steile Altstadt, viele Studierende. Und tatsächlich ist der Wohnungsmarkt dort sehr knapp: Kurzfristig frei war beim Zensus 2022 nur gut jede hundertste Wohnung.

Für Vermieter ist das nur die halbe Geschichte. In Marburg gilt eine Mietpreisbremse, die Bevölkerung soll laut Prognose bis 2040 leicht schrumpfen, und neue Wohnungen werden kaum gebaut. Ob sich eine Wohnung rechnet, hängt deshalb stark davon ab, welche Miete schon im Vertrag steht.

Wir haben die amtlichen Zahlen zusammengetragen und rechnen am Ende eine gebrauchte und eine neue Wohnung durch, vor und nach Steuern.

01Marburg in Zahlen

Alle Werte, die wir für die Einordnung verwenden, mit Quelle und Stand.

02Bevölkerung und Nachfrage

Marburg hat amtlich gut 73.500 Einwohner. Die Stadt selbst zählt rund 77.000 Menschen mit Hauptwohnsitz. Der Unterschied geht auf den Zensus 2022 zurück, der die amtliche Zahl um 5,8 % gesenkt hat.

Die Hessen Agentur erwartet bis 2030 ein leichtes Plus von 1,0 %, bis 2040 dann ein Minus von 1,1 % gegenüber 2024. Das Durchschnittsalter soll von 40,5 auf 42,3 Jahre steigen. Marburg wächst also nicht, anders als Gießen, für das die Prognose 6,6 % mehr Einwohner vorsieht.

Trotzdem ist der Markt eng. 55,7 % der Haushalte sind Einpersonenhaushalte, 70,2 % der Wohnungen sind vermietet. Beim Zensus 2022 stand nur 2,8 % des Bestands leer, kurzfristig beziehbar waren 1,3 %. GEWOS hat für 2024 sogar nur 0,8 % fortgeschrieben.

Studierende, Wohnheime und Mieterwechsel

Im Wintersemester 2025/26 waren an der Philipps-Universität 20.822 Studierende eingeschrieben, 4.767 davon im ersten Fachsemester. Rechnerisch kommen auf 100 Einwohner gut 28 Studierende. Jedes Wintersemester sucht damit eine Gruppe von der Größe eines kleinen Stadtteils eine Unterkunft.

Der Zensus zählte 2022 in Marburg 2.458 Wohnungen in Wohnheimen. Auf 100 Studierende kommen damit rund 12 Wohnheimwohnungen, mehr als in Gießen, aber weit weniger als die Nachfrage. Der Rest wohnt in WGs und kleinen Apartments. Das zeigen auch die Kaufzahlen: 2024 und 2025 wurden 95 gebrauchte Wohnungen bis 44 m² verkauft, im Schnitt nur 31 m² groß.

Neue Wohnungen entstehen kaum. Laut Hessen Agentur wuchs der Bestand von 2014 bis 2024 um 7,4 %, in Gießen um 12,5 %. Fast drei Viertel der 2025 verkauften Neubauwohnungen stammen aus einem einzigen Projekt, auf dem früheren Molkereigelände am Südbahnhof. Das Angebot bleibt also knapp, und genau das hält den Leerstand niedrig.

03Wirtschaft und Arbeitsmarkt

Marburg ist eine Universitäts- und Klinikstadt. Am 30.06.2024 arbeiteten 46.760 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte in der Stadt, 13,8 % mehr als 2014. 54,8 % davon sind in öffentlichen und privaten Dienstleistungen tätig, also an Universität, Universitätsklinikum, in Verwaltung, Schulen und sozialen Einrichtungen. Das produzierende Gewerbe kommt auf 18,2 %, mehr als in Gießen.

Wer in Marburg arbeitet, wohnt oft woanders. Die Zahl der Einpendler lag im Mittel der letzten fünf Jahre 3,3-mal so hoch wie die der Auspendler. Die Hessen Agentur spricht von einem hohen Einpendlerüberschuss. Am 30.06.2025 pendelten 29.047 Beschäftigte ein und 10.231 aus. Ein Teil dieser Pendler würde näher am Arbeitsplatz wohnen, wenn es Wohnungen gäbe.

Die Arbeitslosenquote lag im September 2026 im Geschäftsstellenbezirk Marburg bei 4,9 %, leicht unter dem Vorjahr. Eine Quote nur für die Stadt weist die Agentur monatlich nicht aus. Die Mietbelastung ist mit 20,3 % des Einkommens niedriger als in Gießen (25,2 %). Die Mieter in Marburg haben also im Schnitt etwas mehr Spielraum, auch wenn das bei Studierenden nur begrenzt gilt.

04Mieten, Kaufpreise und Mietrendite

Marburg hat seit September 2024 seinen ersten qualifizierten Mietspiegel, Stichtag 01.01.2024. Die durchschnittliche Nettokaltmiete lag dort bei 9,54 €/m². Für eine 65 m² große Wohnung aus den Baujahren 1919 bis 1977 in mittlerer Wohnlage mit Einbauküche nennt er 8,96 €/m², für 30 m² 10,65 €/m². Neue Inserate lagen 2025 im Median bei 12,00 €/m².

Der Gutachterausschuss hat für die Jahre 2024 und 2025 zusätzlich Mieten aus Kaufverträgen und Befragungen ausgewertet. Bei vermieteten Eigentumswohnungen, die 2025 verkauft wurden, lag die Nettokaltmiete im Schnitt bei 11,26 €/m². Die Mieten stiegen gegenüber dem Vorzeitraum um rund 2 %.

Bei den Kaufpreisen zeigt der Marktbericht für 2025 ein gemischtes Bild. Gebrauchte Eigentumswohnungen kosteten im Schnitt 2.882 €/m², 4 % mehr als 2024, bei 25 % mehr Verkäufen. Wohnungen der Baujahre 1950 bis 1977 lagen 2024/25 bei 2.551 €/m², solche ab 1991 bei 3.181 €/m². Neubauwohnungen kosteten im Erstverkauf 5.791 €/m², bei nur 22 Verkäufen.

Aus Kaufpreis und Miete ergeben sich Kaufpreisfaktor und Bruttomietrendite. Wir haben beides für eine durchschnittliche gebrauchte Wohnung (2.882 €/m²) mit drei Mietannahmen gerechnet.

Im Vergleich zu Gießen sind die Kaufpreise in Marburg niedriger und die Mieten höher. Deshalb liegt die Bruttorendite hier schon mit Mietspiegelmiete bei rund 4 %. Die Angebotsmiete ist wegen der Mietpreisbremse bei einer Neuvermietung im Bestand allerdings nicht frei erreichbar. Ihre eigene Zahl prüfen Sie mit dem Mietrendite-Rechner.

05Stadtteile im Überblick

Der Gutachterausschuss weist Kaufpreise und Mieten für einzelne Stadtteile aus. Die Tabelle zeigt die Stadtteile mit den meisten Verkäufen gebrauchter Wohnungen 2024 und 2025 und, wo vorhanden, die durchschnittliche Miete aus seiner Mietsammlung.

Zwei Stadtteile fallen auf. Am Oberen Richtsberg kosteten gebrauchte Wohnungen nur 2.207 €/m², dort lag die Miete kleiner Wohnungen (rund 30 m²) bei 13,60 €/m², allerdings bei nur fünf Mietangaben. Am Südbahnhof standen 11 gebrauchte Wohnungen zu 2.264 €/m² neben 17 Neubauwohnungen zu 5.686 €/m². In den Außenstadtteilen lag die Miete bei rund 8,00 €/m² für größere Wohnungen.

Für die Miethöhe zählt außerdem die Wohnlage im Mietspiegel. Er kennt vier Wohnlagen, von 0,53 €/m² Zuschlag in Wohnlage 1 bis 1,65 €/m² Abschlag in Wohnlage 4. Liegt die nächste Bushaltestelle mehr als 300 m entfernt, gibt es 0,47 €/m² Abschlag.

06Regeln für Vermieter in Marburg

In Marburg gilt die Mietpreisbremse. Die hessische Mieterschutzverordnung von 2020 nennt Marburg unter ihren 49 Gemeinden. Bei einer neuen Vermietung darf die Miete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete laut Mietspiegel liegen. Für eine 65-m²-Wohnung mit 8,96 €/m² wären das rund 9,86 €/m². Ausnahmen gelten für Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wurden (§ 556f BGB), für umfassend modernisierte Wohnungen und für Mieten, die der Vormieter schon zahlte.

Bei laufenden Verträgen gilt die abgesenkte Kappungsgrenze: höchstens 15 % Erhöhung in drei Jahren, nie über die Vergleichsmiete. Wer also eine Wohnung mit 7,50 €/m² im Vertrag kauft, kommt nur langsam auf Mietspiegelniveau.

Beim Kauf zahlen Sie in Hessen 6,0 % Grunderwerbsteuer. Notar und Grundbuch kosten mit Finanzierung rund 1,7 bis 1,9 % des Kaufpreises, dazu kommt je nach Objekt ein Makler. Das Hessengeld gilt nur für Selbstnutzer. Ihre Kaufnebenkosten rechnen Sie mit dem Kaufnebenkosten-Rechner durch, die Positionen beim Notar erklärt unser Beitrag zu den Notarkosten.

07Beispielrechnung: eine vermietete Wohnung in Marburg

Nehmen wir Lena, 42, ledig, angestellt mit einem zu versteuernden Einkommen von 60.000 €. Sie kauft eine vermietete Eigentumswohnung mit 65 m², Baujahr 1970, in mittlerer Wohnlage. Der Kaufpreis von 166.000 € entspricht dem Mittel, das der Gutachterausschuss für Wohnungen der Baujahre 1950 bis 1977 ermittelt hat (2.551 €/m²). Die Miete liegt mit Einbauküche genau auf Mietspiegelniveau. Der Name ist ausgedacht, die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose.

Lena zahlt in diesem Beispiel rund 150 € im Monat aus eigener Tasche zu, nach Steuern. 208 € davon fließen in die Tilgung. Ohne Tilgung bleibt nach Steuern ein Überschuss von rund 57 € im Monat.

Anders als in vielen Städten deckt die Miete hier die Zinsen. Das liegt an den moderaten Preisen für Wohnungen aus den 1950er- bis 70er-Jahren. Dafür sind gerade diese Häuser oft sanierungsbedürftig. Wie Mieteinnahmen besteuert werden, erklärt unser Beitrag zu Mieteinnahmen versteuern.

Wegen der Mietpreisbremse bewegt eine Neuvermietung die Rechnung in Marburg nur wenig. Stärker wirken Zins und Leerstand.

Zum Vergleich: eine Neubauwohnung in Marburg

Was ändert sich, wenn Lena eine neu gebaute Wohnung kauft? Wir nehmen 45 m² zum Durchschnittspreis der Erstverkäufe 2025: 5.791 €/m², ohne Stellplatz. Das ergibt 260.595 €. Grunderwerbsteuer (15.636 €) sowie Notar und Grundbuch (4.581 €) zahlt sie aus Eigenkapital, zusammen 20.217 €. Als Miete setzen wir 12,53 €/m² an. Das ist der Mietspiegelwert für 45 m² in mittlerer Wohnlage aus der jüngsten Baualtersklasse 2020 bis 2023, mit Einbauküche und Dreifachverglasung. Die Mietpreisbremse gilt für eine solche Wohnung nicht.

Die Abschreibung ist im ersten Jahr fast viermal so hoch wie bei der gebrauchten Wohnung (11.174 € statt 2.849 €), und Instandhaltung fällt anfangs kaum an. Dafür kostet der Quadratmeter mehr als doppelt so viel, und die Bruttomietrendite sinkt auf rund 2,6 % statt 4,2 %. Vor Steuern zahlt Lena hier rund 641 € im Monat zu, nach Steuern rund 192 €. Die Steuerersparnis sinkt in den Folgejahren, weil die degressive Abschreibung vom Restwert gerechnet wird. Der Vorteil in Marburg: Die Mietpreisbremse gilt für diese Wohnung dauerhaft nicht. Neubauwohnungen sind in Marburg allerdings selten, 2025 wurden nur 22 verkauft.

08Chancen und Risiken in Marburg

Für Marburg sprechen belegbare Punkte. Der Leerstand ist sehr niedrig, es wird wenig gebaut, und gut 20.800 Studierende sowie viele Einpersonenhaushalte fragen kleine Wohnungen nach. Kaufpreise im Bestand liegen unter denen von Gießen, die Mieten darüber. Mit Mietspiegelmiete erreicht eine ältere Wohnung brutto rund 4 %.

Dagegen stehen ebenso klare Punkte:

• Mietpreisbremse und 15 % Kappungsgrenze: Mieterhöhungen und Neuvermietungen sind gedeckelt.
• Keine Wachstumsprognose: Laut Hessen Agentur sinkt die Einwohnerzahl bis 2040 leicht.
• Abhängigkeit von Universität und Klinikum: Mehr als die Hälfte der Beschäftigten arbeitet in öffentlichen und privaten Dienstleistungen; Änderungen bei Studierendenzahlen wirken direkt auf kleine Wohnungen.
• Alter Bestand: Viele Wohnungen stammen aus den 1950er- bis 70er-Jahren; Sanierungen und Sonderumlagen sind möglich.
• Häufige Mieterwechsel: Bei Studierenden kosten Wechsel Zeit und manchmal Miete.
• Zins: Ein höherer Anschlusszins kehrt den kleinen Überschuss schnell um.

Welche Vor- und Nachteile eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage allgemein hat, steht in unserem Beitrag Eigentumswohnung als Kapitalanlage.

09Weitere Standorte

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Geschrieben von

Kevin Celentano

Investmentberater bei InvestImmo.de

Schreibt über Kaufprozess, Notar und Grundbuch und Vermietung.

Kevin verbindet zwölf Jahre Vertriebserfahrung mit neun Jahren Spezialisierung auf Immobilien und mehr als 500 Beratungen. Er schreibt über Objektqualität, Standortrisiken und einen sicheren Weg vom ersten Vergleich bis zum Kauf.

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Diese Seite ist eine allgemeine Information und keine Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung. Alle Zahlen sind Beispielrechnungen mit offengelegten Annahmen oder amtliche Werte mit genanntem Stand, Stand 14.10.2026.