Sie suchen eine vermietete Wohnung, und Gießen fällt Ihnen ein, weil dort so viele Studierende leben. Das stimmt: Auf gut 88.000 Einwohner kommen über 33.000 Studierende an zwei Hochschulen. Kaum eine deutsche Stadt ist so stark von ihren Hochschulen geprägt.

Daraus folgt aber nicht automatisch eine gute Rendite. Die Mieten im Bestand liegen in Gießen niedriger, als viele erwarten, und die Kaufpreise sind in den letzten Jahren gestiegen. Dazu kommt eine Regeländerung: Nach dem Entwurf des Landes soll Gießen ab Ende 2026 unter die Mietpreisbremse fallen.

Wir haben die amtlichen Zahlen zusammengetragen und rechnen am Ende eine Bestands- und eine Neubauwohnung durch, mit der monatlichen Zuzahlung vor und nach Steuern.

01Gießen in Zahlen

Alle Werte, die wir für die Einordnung verwenden, mit Quelle und Stand.

02Bevölkerung und Nachfrage

Gießen hat amtlich gut 88.500 Einwohner, im Melderegister der Stadt stehen gut 92.000. Der Abstand kommt vom Zensus 2022, der die amtliche Zahl um 6,6 % gesenkt hat, fast dreimal so stark wie im Landesschnitt (−2,4 %). Für einen Zehnjahresvergleich taugen die amtlichen Reihen deshalb nicht. Im Melderegister ist die Zahl zuletzt gesunken, von 95.000 Ende 2023 auf 92.315 Ende 2025.

Die Hessen Agentur rechnet trotzdem mit Wachstum: von 89.200 Einwohnern 2024 auf 95.100 im Jahr 2040, ein Plus von 6,6 %. Für den Landkreis Gießen erwartet sie 3,5 %, für den Regierungsbezirk ein leichtes Minus. Gießen ist außerdem jung: Das Durchschnittsalter liegt bei 38,7 Jahren, in Hessen bei 44,3.

Für Vermieter zählt vor allem, wie die Menschen wohnen. 57,1 % der Haushalte sind Einpersonenhaushalte, gut drei Viertel der Wohnungen sind vermietet. Pro Einwohner stehen nur 42,4 m² Wohnfläche zur Verfügung, 8,6 % weniger als 2014. Die Stadt wird also dichter bewohnt.

Studierende, Wohnheime und WG-Markt

Im Wintersemester 2025/26 studierten 24.592 Menschen an der Justus-Liebig-Universität und 8.705 am Gießener Campus der Technischen Hochschule Mittelhessen. Das sind knapp 1.700 weniger als zwei Jahre zuvor, aber immer noch mehr als ein Drittel der Einwohnerzahl.

Wohnheime decken davon nur einen kleinen Teil. Der Zensus zählte 2022 in Gießen 2.497 Wohnungen in Wohnheimen. Rechnerisch kommen damit auf 100 Studierende rund 7 bis 8 Wohnheimwohnungen, der Rest wohnt privat, in WGs, kleinen Apartments oder bei den Eltern. Ein WG-Zimmer kostete im Sommersemester 2025 im Schnitt 400 € warm, so viel wie in Kassel.

Beim Leerstand ist der Gießener Markt sehr knapp. Beim Zensus 2022 standen 3,5 % der Wohnungen leer, kurzfristig beziehbar waren nur 1,9 %. Für 2024 hat GEWOS im Auftrag des Landes eine Leerstandsquote von 0,9 % fortgeschrieben. Gleichzeitig ist der Wohnungsbestand zwischen 2019 und 2024 viel langsamer gewachsen als die Zahl der Haushalte. Die Nachfrage ist da, das Angebot kommt nicht hinterher.

03Wirtschaft und Arbeitsmarkt

Gießen ist Oberzentrum für Mittelhessen, Sitz des Regierungspräsidiums und vor allem Hochschul- und Dienstleistungsstadt. Am 30.06.2024 arbeiteten 53.424 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte in der Stadt, 19,6 % mehr als 2014. Mehr als die Hälfte davon (52,9 %) arbeitet in öffentlichen und privaten Dienstleistungen, also an Hochschulen, im Universitätsklinikum, in Verwaltung, Schulen und Pflege. Das produzierende Gewerbe hat nur einen Anteil von 10,2 %.

Diese Struktur macht die Nachfrage weniger konjunkturabhängig als in einer Industriestadt. Laut Bundesagentur für Arbeit pendelten am 30.06.2025 38.233 Beschäftigte nach Gießen ein und nur 18.620 hinaus, also etwa doppelt so viele. Ein Teil davon sucht eine Wohnung näher am Arbeitsplatz.

Die Arbeitslosenquote der Stadt lag im September 2026 bei 8,3 %, deutlich über dem Landkreis (6,1 %) und dem hessischen Schnitt (5,9 %). Für Vermieter heißt das: Ein Teil der Mieter hat wenig finanziellen Spielraum. Das zeigt auch die Mietbelastung. Laut GEWOS gaben Gießener Haushalte 2025 im Schnitt 25,2 % ihres Einkommens für die Miete aus, mehr als in Kassel oder Marburg. Viel Luft für steigende Mieten ist da nicht.

04Mieten, Kaufpreise und Mietrendite

In Gießen gilt seit 01.07.2026 der fortgeschriebene qualifizierte Mietspiegel 2026. Er nennt eine durchschnittliche Nettokaltmiete von 8,39 €/m². Für eine 65 m² große Wohnung, Baujahr bis 2001, in normaler Wohnlage liegt die Basismiete bei 7,86 €/m², mit Einbauküche bei 8,28 €/m². Neue Inserate lagen 2025 im Median bei 11,91 €/m² und sind seit 2020 um 4,2 % pro Jahr gestiegen.

Kleine Wohnungen erzielen je Quadratmeter mehr. Bei 30 m² nennt der Mietspiegel 10,13 €/m², bei 45 m² 8,86 €/m². Baujahre ab 2002 bekommen Zuschläge, bis zu 1,61 €/m² für Wohnungen aus den Jahren 2020 bis 2023. Die Spanne reicht von 13 % unter bis 12 % über den errechneten Wert.

Bei den Kaufpreisen hat der Gutachterausschuss der Stadt für 2025 genau gezählt. Gebrauchte Eigentumswohnungen kosteten im Schnitt 3.221 €/m² bei 212 Verkäufen, kleine Wohnungen bis 44 m² 3.434 €/m². Neu gebaute Wohnungen lagen im Erstverkauf bei 4.869 €/m², 8 % mehr als 2024. Das Land weist für eine 20 Jahre alte 80-m²-Wohnung in Gießen 3.400 €/m² aus, für eine neue 4.950 €/m².

Aus Kaufpreis und Miete ergibt sich der Kaufpreisfaktor, also wie viele Jahresmieten der Kaufpreis kostet. Der Kehrwert ist die Bruttomietrendite. Wir haben beides für eine durchschnittliche gebrauchte Wohnung (3.221 €/m²) mit drei Mietannahmen gerechnet und den Wert des Gutachterausschusses daneben gestellt.

Mit Mietspiegelmiete bleibt die Bruttorendite bei gut 3 %. Erst bei einer Miete nahe am Angebotsniveau kommt sie über 4 %. Solange keine Mietpreisbremse gilt, dürfen Sie bei Neuvermietung den Marktpreis verlangen. Mit der geplanten Verordnung wäre das bei Bestandswohnungen vorbei, dazu gleich mehr. Ihre eigene Zahl prüfen Sie mit dem Mietrendite-Rechner.

05Stadtbezirke im Überblick

Der Gutachterausschuss teilt Gießen in statistische Bezirke und weist für jeden die verkauften Wohnungen aus. Die Tabelle zeigt die Wiederverkäufe der Jahre 2023 bis 2025, sortiert nach der Zahl der Verkäufe.

Preise je Stadtbezirk sind Mittelwerte über alle Größen und Baujahre, sie sagen über eine einzelne Adresse wenig. Der Mietspiegel unterscheidet zwei Wohnlagen. In der einfacheren Wohnlage 2 liegt die Miete 0,67 €/m² niedriger, eine Nahversorgung in 500 Metern bringt 0,30 €/m² mehr. Welche Lage eine Straße hat, steht im Adressverzeichnis des Mietspiegels.

06Regeln für Vermieter in Gießen

Stand 14.10.2026 gilt in Gießen keine Mietpreisbremse. Die hessische Mieterschutzverordnung von 2020 nennt 49 Gemeinden, Gießen ist nicht dabei. Bei laufenden Verträgen gilt deshalb die allgemeine Kappungsgrenze von 20 % in drei Jahren, nie über die ortsübliche Vergleichsmiete.

Das ändert sich voraussichtlich bald. Die geltende Verordnung endet am 25.11.2026. Im Entwurf der Neufassung vom 24.09.2026 für 71 Gemeinden ist Gießen neu enthalten. Das Gutachten des Landes sieht in Gießen alle fünf Kriterien eines angespannten Markts erfüllt.

Beim Kauf zahlen Sie in Hessen 6,0 % Grunderwerbsteuer. Dazu kommen Notar und Grundbuch mit rund 1,7 bis 1,9 % des Kaufpreises, wenn Sie finanzieren, und je nach Objekt ein Makler. Das Hessengeld gibt es nur für selbst genutztes Eigentum, nicht für Kapitalanleger. Ihre Kaufnebenkosten rechnen Sie mit dem Kaufnebenkosten-Rechner durch, was beim Notar anfällt, erklärt unser Beitrag zu den Notarkosten.

07Beispielrechnung: eine vermietete Wohnung in Gießen

Nehmen wir Jonas, 38, ledig, angestellt mit einem zu versteuernden Einkommen von 60.000 €. Er kauft eine vermietete Eigentumswohnung mit 65 m², Baujahr 1972, in normaler Wohnlage. Der Kaufpreis von 176.000 € entspricht dem Mittel, das der Gutachterausschuss für 45 bis 79 m² große Wohnungen dieser Baujahre ermittelt hat (2.707 €/m²). Die Miete liegt mit Einbauküche genau auf Mietspiegelniveau. Der Name ist ausgedacht, die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose.

Jonas zahlt in diesem Beispiel rund 205 € im Monat aus eigener Tasche zu, nach Steuern. 220 € davon fließen in die Tilgung, also in sein eigenes Vermögen. Ohne Tilgung bleibt nach Steuern ein kleiner Überschuss von rund 15 € im Monat.

Die Miete reicht hier nicht einmal für die Zinsen. Das ist die Kehrseite der gestiegenen Kaufpreise bei gleichzeitig niedrigen Bestandsmieten. Wie Mieteinnahmen besteuert werden, erklärt unser Beitrag zu Mieteinnahmen versteuern.

Am stärksten wirkt die Miethöhe, und genau dort setzt die geplante Verordnung an. Wer heute in Gießen eine vermietete Bestandswohnung kauft, sollte nicht mit Angebotsmieten rechnen.

Zum Vergleich: eine Neubauwohnung in Gießen

Was ändert sich, wenn Jonas eine neu gebaute Wohnung kauft? Wir nehmen 45 m² zum Mittelpreis, den der Gutachterausschuss für Erstverkäufe 2025 in der Größe 45 bis 79 m² ermittelt hat: 4.961 €/m², ohne Stellplatz. Das ergibt 223.245 €. Grunderwerbsteuer (13.395 €) sowie Notar und Grundbuch (3.819 €) zahlt er aus Eigenkapital, zusammen 17.214 €. Als Miete setzen wir 11,20 €/m² an, den Mietspiegelwert für 45 m² aus der jüngsten Baualtersklasse 2020 bis 2023 mit Einbauküche und Dreifachverglasung. Vermietete jüngere Wohnungen (ab Baujahr 2005) erzielten laut Gutachterausschuss im Schnitt 12,78 €/m².

Gegenüber der gebrauchten Wohnung ist die Abschreibung im ersten Jahr gut dreimal so hoch (9.570 € statt 3.020 €), und Instandhaltung fällt in einem neuen Haus anfangs meist kaum an. Dafür kostet der Quadratmeter gut 80 % mehr, und die Bruttomietrendite sinkt auf rund 2,7 % statt 3,7 %. Vor Steuern zahlt Jonas hier rund 536 € im Monat zu, nach Steuern rund 152 €. Weil die degressive Abschreibung jedes Jahr vom Restwert gerechnet wird, sinkt die Steuerersparnis in den Folgejahren. Ein Vorteil in Gießen: Eine kommende Mietpreisbremse gilt für Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, dauerhaft nicht. Wer vor Fertigstellung kauft, trägt dafür das Risiko einer Bauverzögerung.

08Chancen und Risiken in Gießen

Für Gießen sprechen belegbare Punkte. Der Leerstand ist sehr niedrig, die Stadt ist jung, über 33.000 Studierende und viele Einpersonenhaushalte fragen kleine Wohnungen nach. Die Beschäftigung ist in zehn Jahren um fast ein Fünftel gewachsen, vor allem in Hochschule, Gesundheit und Verwaltung. Das Land rechnet bis 2040 mit 6,6 % mehr Einwohnern.

Dagegen stehen ebenso klare Punkte:

• Niedrige Bestandsmieten: Der Mietspiegel liegt im Schnitt bei 8,39 €/m², die Kaufpreise sind dafür hoch.
• Mietpreisbremse in Sicht: Nach dem Entwurf des Landes wäre die Miete bei Neuvermietung von Bestandswohnungen gedeckelt.
• Schwankende Einwohnerzahl: Im Melderegister ist Gießen seit 2023 geschrumpft, auch die Studierendenzahl ist leicht gesunken.
• Mieterschaft: 8,3 % Arbeitslosigkeit und eine Mietbelastung von 25,2 % begrenzen den Spielraum für Erhöhungen.
• Mieterwechsel: Studierende ziehen häufiger um; jeder Leerstandsmonat kostet die volle Miete.
• Zins und Instandhaltung: Ein höherer Anschlusszins erhöht die Zuzahlung, ältere Häuser können Sonderumlagen auslösen.

Welche Vor- und Nachteile eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage allgemein hat, steht in unserem Beitrag Eigentumswohnung als Kapitalanlage.

09Weitere Standorte

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Geschrieben von

Moe Afonso

Investmentberater bei InvestImmo.de

Schreibt über Vermietung, Nebenkosten, Mietrecht und Mehrfamilienhäuser.

Als Bauingenieur, Immobilieninvestor und Berater mit rund 14 Jahren Finanzpraxis betrachtet Moe Gebäude zuerst technisch. Er schreibt über Substanz, Vermietung, laufende Kosten und Investments, die auch jenseits des Prospekts tragen.

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Diese Seite ist eine allgemeine Information und keine Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung. Alle Zahlen sind Beispielrechnungen mit offengelegten Annahmen oder amtliche Werte mit genanntem Stand, Stand 14.10.2026.