Kapitalanlage-Immobilien in Offenbach: Zahlen, Lagen und eine ehrliche Rechnung

Kevin Celentano · 2026-10-13

Sie suchen eine vermietete Wohnung im Rhein-Main-Gebiet, aber Frankfurt ist Ihnen zu teuer. Dann landen Sie schnell bei Offenbach. Die Stadt grenzt direkt an Frankfurt, die S-Bahn fährt durch, und gebrauchte Wohnungen kosten deutlich weniger als auf der anderen Mainseite.

Der niedrigere Preis hat Gründe, und die sollten Sie kennen. Offenbach wächst schnell, hat aber auch eine Arbeitslosenquote von 9,5 %, deutlich mehr als der Landkreis drumherum. Und wie in Frankfurt gilt die Mietpreisbremse.

Wir haben die amtlichen Zahlen zusammengetragen und rechnen am Ende eine gebrauchte und eine neu gebaute Wohnung durch.

01Offenbach in Zahlen

Alle Werte, die wir für die Einordnung verwenden, mit Quelle und Stand.

02Bevölkerung und Nachfrage

Amtlich hatte Offenbach Ende 2025 genau 133.195 Einwohner. Die Stadt selbst zählt im Melderegister deutlich mehr, Ende 2023 waren es 144.962. Der Unterschied kommt vor allem vom Zensus 2022, der die amtliche Zahl um 2,7 % gesenkt hat. Seit 2000 ist Offenbach nach den Reihen der Hessen Agentur um 12,9 % gewachsen, fast viermal so stark wie Hessen.

Für die Zukunft ist die Prognose bemerkenswert. Die Hessen Agentur erwartet für Offenbach bis 2040 ein Plus von 7,4 % auf rund 142.600 Einwohner. Das ist mehr als für Darmstadt mit 6,5 % und ein Vielfaches des Landeswerts von 1,0 %. Eine Prognose ist keine Garantie. Sie zeigt aber, mit welchem Zuzug das Land für die Stadt rechnet.

Offenbach ist eine Mieterstadt. Beim Zensus 2022 waren 74,8 % der Wohnungen vermietet, nur rund 21 % wurden vom Eigentümer selbst bewohnt. Fast die Hälfte der Haushalte, 49,9 %, bestand aus einer Person.

Die Nachfrage trifft auf ein knappes Angebot. Zwischen 2019 und 2024 ist der Wohnungsbestand laut GEWOS langsamer gewachsen als die Zahl der Haushalte. Die Wohnversorgungsquote, also Wohnungen je 100 Haushalte, lag 2024 bei 102,1. Ab 103 sieht das Land einen Markt als ausreichend versorgt an.

03Wirtschaft und Arbeitsmarkt

Offenbach ist anders als Darmstadt keine Einpendlerstadt. Am 30.06.2025 arbeiteten 52.228 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte in der Stadt, aber 60.374 Beschäftigte wohnten hier. 44.439 pendelten aus, 36.267 kamen herein. Für Vermieter heißt das: Die Nachfrage hängt stark am Arbeitsmarkt der ganzen Region, nicht nur an Offenbach selbst.

Früher war Offenbach vor allem für seine Lederwarenindustrie bekannt. Heute nennt der Gutachterausschuss Dienstleistung und Kreativwirtschaft, die Hochschule für Gestaltung und den Deutschen Wetterdienst als prägende Einrichtungen. Auf dem früheren Chemiegelände im Osten entsteht der Innovationscampus, ein reines Gewerbegebiet. Der Armaturenhersteller Samson hat dort 2025 sein erstes Werk in Betrieb genommen, die öffentliche Erschließung soll bis Ende 2027 fertig sein.

Die Arbeitslosenquote der Stadt lag im September 2026 bei 9,5 %. Im Landkreis Offenbach waren es 6,3 %. Bezirksweit ist die Zahl der Arbeitslosen im Jahresvergleich um 1.713 gestiegen. Das ist ein Punkt, den Sie als Vermieter ernst nehmen sollten: Nicht jeder Haushalt in Offenbach kann eine höhere Miete tragen. Die Mietbelastungsquote lag 2025 laut GEWOS bei 25,8 %.

04Mieten, Kaufpreise und Mietrendite

Offenbach hat einen einfachen Mietspiegel, den Stadt, Mieterbund und Haus & Grund gemeinsam herausgeben. Die Fassung 2026 ist eine Fortschreibung von 2024. Für eine Wohnung mit 60 bis 79 m² aus den Baujahren 1961 bis 1978 in mittlerer Lage, mit Bad und Heizung, nennt er 8,85 €/m², bei einer Spanne von 7,15 bis 10,55 €/m². Wohnungen ab Baujahr 2020 erfasst er nicht.

Neue Inserate lagen 2025 im Median bei 13,61 €/m² und sind seit 2020 um 4,6 % pro Jahr gestiegen. Der Abstand zum Mietspiegel ist groß. Für eine bestehende Wohnung zählt der Mietspiegel, denn er begrenzt Mieterhöhungen und die Miete bei einer neuen Vermietung.

Bei den Kaufpreisen ist der neueste veröffentlichte Bericht des Gutachterausschusses der von 2024 mit Zahlen für 2023. Gebrauchte Eigentumswohnungen kosteten damals im Mittel 3.140 €/m², knapp 15 % weniger als 2022. Wohnungen der Baujahre 1950 bis 1974 lagen bei 2.670 €/m², Wohnungen ab Baujahr 2000 bei 4.340 €/m². Neubauwohnungen kosteten im Erstverkauf 5.414 €/m², alle Werte ohne Stellplatz.

Aus Kaufpreis und Miete ergibt sich der Kaufpreisfaktor, also wie viele Jahresnettokaltmieten der Kaufpreis kostet. Der Kehrwert ist die Bruttomietrendite. Wir haben beides für eine gebrauchte Wohnung der Baujahre 1950 bis 1974 (2.670 €/m²) mit vier Mietannahmen gerechnet.

Mit dem Mittel aller gebrauchten Wohnungen (3.140 €/m²) und der Miete laut Mietspiegel käme man nur auf rund 3,4 %. Der Angebotsmedian von 13,61 €/m² würde rechnerisch über 6 % ergeben. Diese Miete dürfen Sie bei einer Bestandswohnung wegen der Mietpreisbremse aber in aller Regel nicht verlangen. Ihre eigene Zahl prüfen Sie mit dem Mietrendite-Rechner.

05Stadtteile im Überblick

Offenbach ist seit 2019 in 21 Stadtteile gegliedert. Preise je Stadtteil veröffentlicht der Gutachterausschuss nicht, er zählt aber die Verkäufe. Die Tabelle zeigt die Stadtteile mit den meisten Verträgen über Wohnungseigentum 2023 und unsere Einordnung.

Welche Miete für eine Adresse gilt, hängt im Mietspiegel von der Wohnlage ab. Er kennt einfache, mittlere und gute Lagen. Zwischen einfacher und guter Lage liegen bei Wohnungen der 1960er- und 70er-Jahre rund 1,70 €/m² Unterschied im Mittelwert. Fluglärm berücksichtigt der Mietspiegel ausdrücklich nicht, weil er fast alle Stadtteile betrifft.

06Regeln für Vermieter in Offenbach

In Offenbach gilt die Mietpreisbremse. Die hessische Mieterschutzverordnung nennt 49 Gemeinden, Offenbach gehört dazu. Bei einer neuen Vermietung darf die Miete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Ausnahmen gibt es, wenn schon der Vormieter mehr gezahlt hat, nach einer umfassenden Modernisierung und für Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wurden.

Bei einem laufenden Mietvertrag gilt die abgesenkte Kappungsgrenze: Die Miete darf in drei Jahren um höchstens 15 % steigen und nie über die ortsübliche Vergleichsmiete. Wer eine Wohnung kauft, die für 7,50 €/m² vermietet ist, kommt also erst in Schritten an die 8,85 €/m² des Mietspiegels heran. Nach einer Umwandlung in Eigentum gilt zudem eine verlängerte Sperrfrist für Kündigungen wegen Eigenbedarfs.

Beim Kauf zahlen Sie in Hessen 6,0 % Grunderwerbsteuer. Dazu kommen Notar und Grundbuch mit rund 1,5 bis 1,9 % des Kaufpreises, wenn Sie finanzieren. Ein Makler kommt je nach Objekt hinzu. Das Hessengeld des Landes gibt es nur für selbst genutztes Eigentum. Ihre Kaufnebenkosten rechnen Sie mit dem Kaufnebenkosten-Rechner durch, die Positionen beim Notar erklärt unser Beitrag zu den Notarkosten.

07Beispielrechnung: eine vermietete Wohnung in Offenbach

Nehmen wir Lea, 35, ledig, angestellt mit einem zu versteuernden Einkommen von 60.000 €. Sie kauft eine vermietete Eigentumswohnung mit 65 m², Baujahr 1968, in mittlerer Lage. Der Kaufpreis von 173.550 € entspricht dem Mittelpreis dieses Baualters 2023. Die Miete liegt genau auf dem Mittelwert des Mietspiegels. Der Name ist ausgedacht, die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose.

Lea zahlt in diesem Beispiel nach Steuern rund 175 € im Monat zu. Davon fließen 217 € in die Tilgung, also in ihr eigenes Vermögen. Ohne Tilgung betrachtet bliebe nach Steuern ein Überschuss von rund 42 € im Monat.

Warum ist die Steuerersparnis nicht höher? Bei 60.000 € Einkommen spart jeder Euro Verlust hier rund 38 Cent Steuer. Wie Mieteinnahmen besteuert werden, erklärt unser Beitrag zu Mieteinnahmen versteuern.

Selbst die höchste erlaubte Miete bei einer Neuvermietung bewegt die Rechnung weniger als ein Prozentpunkt beim Zins. Wer in Offenbach kauft, sollte deshalb vor allem die Finanzierung und die Rücklage für Leerstand im Blick haben.

Zum Vergleich: eine Neubauwohnung in Offenbach

Was ändert sich, wenn Lea statt der gebrauchten eine neu gebaute Wohnung kauft? Wir nehmen 45 m² zum Mittelpreis, den der Gutachterausschuss für Neubauwohnungen im Erstverkauf 2023 ermittelt hat: 5.414 €/m², ohne Stellplatz. Das ergibt 243.630 €. Grunderwerbsteuer (14.618 €) sowie Notar und Grundbuch (4.200 €) zahlt Lea aus Eigenkapital, zusammen 18.818 €. Den Mietspiegel kann sie für einen Neubau nicht nutzen, er gilt nur bis Baujahr 2019. Als Miete setzen wir deshalb 16,72 €/m² an, den Wert, den das Portal immoportal.com für Offenbacher Wohnungen ab Baujahr 2015 nennt (Stand 01.10.2026).

Gegenüber der gebrauchten Wohnung ist die Abschreibung im ersten Jahr rund 3,5-mal so hoch (10.445 € statt 2.979 €), und für Instandhaltung fällt in einem neuen Haus in den ersten Jahren in der Regel weniger an. Dafür kostet der Quadratmeter etwa doppelt so viel, und die Bruttomietrendite sinkt auf rund 3,7 % statt 4,0 %. Vor Steuern zahlt Lea rund 378 € im Monat zu, nach Steuern rund 32 €. Die Steuerersparnis sinkt in den Folgejahren, weil die degressive Abschreibung vom kleineren Restwert gerechnet wird.

Die Rechnung hängt an einer Marktmiete, die kein amtlicher Wert ist. Jeder Euro weniger je Quadratmeter kostet 45 € im Monat vor Steuern. Für Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, gilt die Mietpreisbremse nach § 556f BGB dauerhaft nicht, auch nicht bei späteren Mieterwechseln.

08Chancen und Risiken in Offenbach

Für Offenbach sprechen belegbare Punkte. Die Stadt wächst seit Jahren, und das Land erwartet bis 2040 weiteres Wachstum. Der kurzfristig beziehbare Leerstand ist niedrig, drei von vier Wohnungen sind vermietet, und die Kaufpreise liegen weit unter denen in Frankfurt. Das Land stuft den Markt in allen fünf Kriterien als angespannt ein.

Dagegen stehen ebenso klare Punkte:

• Arbeitsmarkt: 9,5 % Arbeitslosigkeit in der Stadt, im Bezirk steigend. Das erhöht das Risiko von Mietausfällen.
• Niedrige Bestandsmieten: oft unter 9 €/m² laut Mietspiegel; die Mietpreisbremse begrenzt den Spielraum bei Neuvermietung.
• Abhängigkeit von Frankfurt: Mehr Menschen pendeln aus als ein. Schwächelt der Frankfurter Arbeitsmarkt, spürt Offenbach das mit.
• Alte Preisdaten: Die jüngsten veröffentlichten Durchschnittspreise stammen aus 2023, nach einem Rückgang von knapp 15 %. Prüfen Sie aktuelle Vergleichsverkäufe.
• Fluglärm: Er betrifft laut Mietspiegel praktisch alle Stadtteile.
• Regeln im Wandel: Die Mieterschutzverordnung wird Ende 2026 neu gefasst.
• Zins und Leerstand: Ein höherer Anschlusszins erhöht die Zuzahlung, jeder Monat Leerstand kostet die volle Miete.

Welche Vor- und Nachteile eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage allgemein hat, steht in unserem Beitrag Eigentumswohnung als Kapitalanlage.

09Weitere Standorte

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