Sie wollen in Frankfurt eine Wohnung zum Vermieten kaufen. Dann stehen Sie vor 46 Stadtteilen, vom Bankenviertel bis zu den Dörfern im Norden. Zwischen dem teuersten und dem günstigsten liegt mehr als das Doppelte beim Kaufpreis.

Bei der Miete ist der Abstand kleiner. Eine neu vermietete Wohnung im Westend kostete 2025 im Schwerpunkt 19,50 €/m², in Fechenheim 10,25 €/m². Und nicht jede dieser Mieten dürfen Sie bei einer älteren Wohnung auch verlangen, denn in Frankfurt gilt die Mietpreisbremse.

Wir vergleichen hier alle Stadtteile mit den Einwohnerzahlen der Stadt und den Preisen des IHK-Wohnungsmarktberichts 2025/2026. Ein Ranking gibt es nicht. Am Ende rechnen wir dieselbe Wohnung in drei Lagen vor und nach Steuern durch.

01Frankfurts Stadtteile im Überblick

Die Tabelle fasst die Stadtteile so zusammen, wie der IHK-Wohnungsmarktbericht sie auswertet. Die Einwohner haben wir aus den Stadtteilzahlen der Stadt Frankfurt addiert. Die Bruttomietrendite ist unsere eigene Rechnung aus Kaufpreis- und Mietschwerpunkt.

Einwohner mit Hauptwohnung laut Melderegister am 31.12.2025. Kaufpreise und Mieten sind Schwerpunktwerte des Jahres 2025 für Bestand und Neubau zusammen, ermittelt aus einer Umfrage der Frankfurter Immobilienbörse bei Fachleuten und Gutachterausschüssen. Die Mieten gelten für neue Verträge bei Mieterwechsel. Bruttomietrendite = Neuvertragsmiete × 12 geteilt durch Kaufpreis, ohne Nebenkosten.

Zwei Dinge zeigt die Tabelle. Die Innenstadtlagen bringen weniger Miete je eingesetztem Euro als die äußeren Stadtteile. Und die Spannen sind breit, im Westend reichen sie von 4.400 bis 11.750 €/m². Ein Schwerpunktwert ist Orientierung, kein Preis für eine bestimmte Wohnung.

02Kaufpreise und Mieten: woher die Zahlen kommen

Für Frankfurt gibt es zwei Quellen zu Kaufpreisen. Der Gutachterausschuss wertet alle Kaufverträge aus. Für das erste Halbjahr 2026 nannte er laut Presse einen Durchschnitt von 5.670 €/m² für Eigentumswohnungen, 6.440 €/m² in den zentralen Stadtteilen und 4.460 €/m² im übrigen Stadtgebiet. Neubau kostete im Schnitt 8.200 €/m².

Werte je Stadtteil veröffentlicht der IHK-Wohnungsmarktbericht. Er beruht auf einer Umfrage unter Immobilienfachleuten und Gutachterausschüssen und nennt für jeden Stadtteil eine Spanne und einen Schwerpunkt. Der Bericht selbst betont, dass alle Werte Orientierungswerte sind.

Bei den Mieten müssen Sie genau hinsehen. Die Neuvertragsmieten des Berichts beschreiben, was bei Mieterwechsel vereinbart wurde. Ob Sie diese Miete bei Ihrer Wohnung verlangen dürfen, entscheidet die Mietpreisbremse. Danach darf die Miete bei Neuvermietung höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Neubauten ab Oktober 2014 und umfassend modernisierte Wohnungen sind ausgenommen.

Der Frankfurter Mietspiegel 2026 nennt laut Presse eine durchschnittliche Vergleichsmiete von 12,28 €/m². Je nach Lage, Baujahr und Ausstattung liegt der Wert für eine einzelne Wohnung darüber oder darunter. In zentralen Stadtteilen können Neuvertragsmieten von 16 bis 19 €/m² deshalb vor allem bei Neubauten, modernisierten Wohnungen oder einer hohen Vormiete erreichbar sein.

03Einwohner und Nachfrage in den Stadtteilen

Frankfurt hatte Ende 2025 laut Melderegister 781.337 Einwohner, rund 4.500 mehr als ein Jahr zuvor. Das Wachstum verteilt sich ungleich. Bockenheim wuchs um 4,4 % oder 1.969 Menschen, das Gutleutviertel um 2,0 %. In der Altstadt und in Berkersheim sank die Zahl um 0,8 %, in Frankfurter Berg und Bonames um 0,7 %.

Die größten Stadtteile sind Bockenheim mit 47.020 und Gallus mit 45.701 Einwohnern. Beide liegen nah an Messe, Hauptbahnhof und Universität und haben in den letzten Jahren viele neue Wohnungen bekommen, im Gallus vor allem im Europaviertel.

Für Vermieter zählt neben den Einwohnern die Arbeit. Frankfurt hatte Mitte 2024 laut Bundesagentur 642.366 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte am Arbeitsort, deutlich mehr als Einwohner im erwerbsfähigen Alter. Viele Pendler suchen Wohnungen mit guter Anbindung an Innenstadt, Flughafen und Bürostandorte wie Niederrad oder Eschborn.

04Vier Stadtteiltypen für Kapitalanleger

Wir ordnen die Stadtteile vier Typen zu. Die Zuordnung beruht auf Preis, Bausubstanz und Lage, nicht auf einer Bewertung der Bewohner.

Typ 1: Westend und Innenstadt

Westend, Altstadt, Innenstadt und Bahnhofsviertel sind die teuersten Lagen der Stadt, mit Schwerpunkten von 7.300 bis 7.600 €/m² und den höchsten Mieten. Die Bruttorendite liegt bei rund 3 %. Der Markt ist klein, das Bahnhofsviertel hat eine ganz eigene Mieterschaft.

Typ 2: Gründerzeit-Ring

Nordend, Bornheim, Ostend, Sachsenhausen und Bockenheim prägen viele Altbauten und eine dichte, junge Mieterschaft. Die Schwerpunkte liegen zwischen 5.200 und 6.650 €/m², die Neuvertragsmieten zwischen 14,75 und 16,50 €/m². Teile liegen in Milieuschutzgebieten, dort brauchen Umwandlungen und viele Modernisierungen eine Genehmigung.

Typ 3: Neubauquartiere

Europaviertel, Gallus und Riedberg sind in den letzten 20 Jahren stark gewachsen. Der Bericht vermerkt einen hohen Neubauanteil. Die Schwerpunkte liegen bei 6.000 bis 7.150 €/m², die Mieten bei 13,75 bis 16,50 €/m². Neubauwohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmals vermietet wurden, sind von der Mietpreisbremse ausgenommen.

Typ 4: Äußere Stadtteile

Im Westen (Höchst, Nied, Griesheim), im Norden (Eckenheim, Bonames, Nieder-Eschbach) und im Osten (Fechenheim, Seckbach) liegen die Schwerpunkte zwischen 3.400 und 4.750 €/m². Die Mieten sind niedriger, aber nicht im selben Maß. Daraus ergeben sich die höchsten Bruttorenditen der Stadt, um 3,5 bis 3,9 %.

05Beispielrechnung: dieselbe Wohnung in drei Lagen

Nehmen wir Sophie. Sie ist angestellt, ledig und hat ein zu versteuerndes Einkommen von 60.000 €. Sie kauft eine vermietete Zwei-Zimmer-Wohnung mit 55 m² und vergleicht drei Lagen: Nordend, Niederrad mit Schwanheim und Höchst mit Umgebung. Der Name ist ausgedacht, die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose.

Kaufpreis und Miete sind die Schwerpunktwerte 2025 des IHK-Berichts. Wir nehmen an, dass die Miete im Vertrag dem Schwerpunkt der Neuvertragsmieten entspricht.

Sophie legt in allen drei Lagen monatlich zu. Im Nordend sind es nach Steuern rund 650 €, in Höchst rund 330 €. In jedem Fall steckt darin die Tilgung, im Nordend rund 610 € im Monat, in Höchst rund 340 €. Ohne Tilgung wäre die Wohnung in Niederrad und Höchst nach Steuern etwa ausgeglichen.

Was passiert, wenn die Miete im Nordend nicht 16,50 €/m² beträgt? Bei einer älteren, nicht modernisierten Wohnung kann die Mietpreisbremse die Miete bei Neuvermietung deutlich darunter begrenzen.

Drei Euro weniger Miete je Quadratmeter kosten Sophie nach Steuern rund 107 € im Monat mehr. Deshalb lohnt der Blick in den Mietvertrag und den Mietspiegel mehr als jeder Lagevergleich. Wie Ihre Mieteinnahmen versteuert werden, erklärt der Ratgeber Mieteinnahmen versteuern.

06Risiken bei der Stadtteilwahl in Frankfurt

• Schwerpunkt statt Einzelfall: Die Werte des IHK-Berichts mischen Bestand und Neubau. In jedem Stadtteil reicht die Spanne um mehrere tausend Euro je Quadratmeter.
• Mietpreisbremse: Die erlaubte Miete bei Neuvermietung kann bei älteren Wohnungen deutlich unter den Neuvertragsmieten liegen. Die Verordnung endet am 25.11.2026, eine Neufassung ist geplant.
• Milieuschutz: Die hessische Genehmigungspflicht für Umwandlungen nach § 250 BauGB ist zum 31.12.2025 ausgelaufen. In Milieuschutzgebieten nach § 172 BauGB brauchen Umwandlung und viele Modernisierungen aber weiter eine Genehmigung.
• Zinsen: Bei Bruttorenditen um 3 % wirkt jede Zinsänderung direkt auf den Zuschuss.
• Büromarkt und Konjunktur: Viele Arbeitsplätze hängen an Banken, Beratung und dem Flughafen. Ein Abbau in diesen Branchen kann die Nachfrage in einzelnen Lagen treffen.
• Instandhaltung: In Altbaulagen stehen Dach, Fassade, Leitungen und Heizung früher oder später an. Prüfen Sie Protokolle und Rücklage.
• Neubau als Konkurrenz: Neue Quartiere bringen zusätzliches Angebot und können die Mieten in benachbarten Lagen dämpfen.

07Weitere Standorte

Die Zahlen zu ganz Frankfurt, die Vermieterregeln und eine Neubau-Rechnung finden Sie auf unserer Seite Kapitalanlage-Immobilien in Frankfurt. Weitere Städte in Hessen stehen im Überblick Hessen, alle Städte im Städtevergleich 2026.

Geschrieben von

Romolo Marini

Investmentberater bei InvestImmo.de

Schreibt über Finanzierung und Steuern.

Romolo bringt beinahe 17 Jahre Bank- und Finanzierungserfahrung sowie die Führung von rund 145 Vertriebsmitarbeitenden in seine Arbeit ein. Er schreibt über Finanzierung, Steuern und Immobilienentscheidungen, die langfristig zum Leben passen.

Alle Beiträge von Romolo Marini

Diese Seite ist eine allgemeine Information und keine Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung. Alle Zahlen sind mit Quelle und Stand angegeben, die Beispielrechnung beruht auf offengelegten Annahmen und ist keine Prognose. Stand 14.10.2026.