Kapitalanlage-Immobilien in Baden-Württemberg: Städte, Zahlen und Regeln 2026

Moe Afonso · 2026-10-13

Sie denken über eine vermietete Wohnung in Baden-Württemberg nach. Vielleicht arbeiten Sie im Großraum Stuttgart, vielleicht kennen Sie Freiburg oder Karlsruhe aus dem Studium. Das Land hat einen guten Ruf bei Anlegern, und die amtlichen Zahlen geben dafür Gründe. Sie zeigen aber auch, dass sich gerade einiges ändert.

2025 ist die Einwohnerzahl zum ersten Mal seit Jahren leicht gesunken. Und die Mietpreisbremse läuft am 31.12.2026 aus, eine Neufassung ist erst im Entwurf. Diese Seite ordnet beides ein, vergleicht die wichtigsten Städte und zeigt, wo der Leerstand niedrig ist und wo nicht.

01Baden-Württemberg in Zahlen

Die wichtigsten Landesdaten auf einen Blick. Jede Zeile nennt Quelle und Stand.

Baden-Württemberg liegt bei der Miete auf Platz drei der Flächenländer hinter Bayern und Hessen, beim Leerstand knapp unter dem Bundesschnitt. Mehr als die Hälfte aller Wohnungen wird von den Eigentümern selbst bewohnt. Für Vermieter heißt das: Der Mietmarkt konzentriert sich stärker auf die Städte, als es die Landeszahl vermuten lässt.

02Bevölkerung und Nachfrage

Ende 2025 lebten in Baden-Württemberg 11.238.800 Menschen, 7.100 weniger als ein Jahr zuvor. Zugezogen sind 323.500 Menschen, weggezogen 305.700. Das Plus reichte nicht, um den Überschuss von rund 23.000 Sterbefällen gegenüber den Geburten auszugleichen. Laut Statistischem Landesamt war das zuletzt 2009 so.

Langfristig rechnet das Landesamt trotzdem mit Wachstum. In der Hauptvariante der Vorausrechnung leben 2040 rund 11,61 Millionen Menschen im Land. Bis 2045 sollen alle 44 Stadt- und Landkreise zulegen, am stärksten Stuttgart mit 5,5 % und Ulm mit 5,1 %. Diese Rechnung stammt allerdings aus einer Zeit mit hohem Zuzug. Wie stark sie trägt, zeigt sich erst in den nächsten Jahren.

Der Leerstand zeigt, wie unterschiedlich der Druck im Land ist. Am Zensus-Stichtag 15.05.2022 standen in Freiburg nur 2,4 % der Wohnungen leer, im Landkreis Konstanz 3,2 % und in Ulm ebenfalls 3,2 %. Am anderen Ende lagen der Main-Tauber-Kreis mit 6,1 %, der Landkreis Calw mit 6,0 % und Rottweil mit 5,8 %. Gut die Hälfte aller leeren Wohnungen im Land stand schon ein Jahr oder länger leer.

03Die wichtigsten Städte für Kapitalanleger in Baden-Württemberg

Die acht Stadtkreise des Landes sind die größten Mietmärkte. Leerstand und Miete stammen einheitlich aus dem Zensus 2022, damit die Städte vergleichbar sind. Die Miete ist der Durchschnitt aller bestehenden Mietverträge im Mai 2022, kein heutiger Angebotspreis.

Einwohner: Statistisches Landesamt, Stand 30.06.2026. Mietpreisbremse: Landesverordnung GBl. 2025 Nr. 144, gültig bis 31.12.2026.

Für Stuttgart nennt der Gutachterausschuss für 2025 im Schnitt 4.226 €/m² für gebrauchte und 8.236 €/m² für neu gebaute Wohnungen. In Karlsruhe kosteten gebrauchte Wohnungen 2025 im Schnitt 3.640 €/m², Neubauwohnungen im Erstverkauf 5.860 €/m². Für Mannheim und Freiburg tragen wir die Kaufpreise mit den Städteseiten nach. Einen landesweiten Durchschnittspreis der Gutachterausschüsse haben wir nicht gefunden.

Die Spanne zwischen Stuttgart und Pforzheim beträgt rund 3 € pro Quadratmeter. Das ist für Anleger der eigentliche Hebel: Bei 60 m² sind das über 2.000 € Jahresmiete Unterschied. Ob sich die höhere Miete lohnt, entscheidet der Kaufpreis. In teuren Städten wie Stuttgart, Heidelberg oder Freiburg zahlen Sie für die Wohnung meist so viel mehr, dass der Abstand bei der Rendite kleiner wird oder sich umkehrt.

04Regeln für Vermieter in Baden-Württemberg

Baden-Württemberg steht bei den Mietregeln an einer Schwelle. Die geltenden Verordnungen für Mietpreisbremse, Kappungsgrenze und Kündigungssperrfrist enden alle am 31.12.2026. Am 22.09.2026 hat die Landesregierung Neufassungen zur Anhörung freigegeben. Die Frist für Stellungnahmen endet am 13.10.2026, danach entscheidet das Kabinett erneut.

Eine Besonderheit hat Baden-Württemberg beim Umwandlungsschutz. Anders als Bayern, Berlin, Hamburg oder Niedersachsen hat das Land keine Verordnung nach § 250 BauGB erlassen. Die Aufteilung eines Mietshauses in Eigentumswohnungen braucht deshalb keine Genehmigung nach dieser Vorschrift. Für Käufer einzelner Wohnungen spielt das meist nur indirekt eine Rolle, etwa weil mehr Wohnungen aus aufgeteilten Häusern auf den Markt kommen können.

Eine Landesförderung für den Kauf einer einzelnen vermieteten Bestandswohnung gibt es nicht. Die L-Bank fördert mit der Mietwohnungsfinanzierung BW den Bau und Erwerb neuen Mietwohnraums, in der Regel gegen Miet- und Belegungsbindungen. Das richtet sich vor allem an Bauherren und Wohnungsunternehmen.

05Kaufnebenkosten in Baden-Württemberg

Die Grunderwerbsteuer beträgt in Baden-Württemberg seit November 2011 5,0 %. Das liegt im Mittelfeld der Länder: Bayern verlangt 3,5 %, Nordrhein-Westfalen 6,5 %. Alle Details, auch zu Sonderfällen, stehen auf der Seite Grunderwerbsteuer in Baden-Württemberg.

Rund 25.000 € Nebenkosten bei 250.000 € Kaufpreis bringen Sie in der Regel aus Eigenkapital auf. Ohne Makler sind es gut 16.000 €. Was Notar und Grundbuch im Einzelnen kosten, erklärt der Ratgeber Notarkosten beim Immobilienkauf. Ihren Fall rechnen Sie mit dem Kaufnebenkosten-Rechner.

06Chancen und Risiken einer Kapitalanlage in Baden-Württemberg

Der Arbeitsmarkt ist stark, steht aber unter Druck. Im September 2026 lag die Arbeitslosenquote bei 4,7 %, mit 306.127 Arbeitslosen. Die Regionaldirektion der Bundesagentur für Arbeit nennt den anhaltenden Stellenabbau als größte Belastung, viele Menschen melden sich direkt aus einer Beschäftigung arbeitslos. Für ein Land mit viel Industrie, vor allem Fahrzeug- und Maschinenbau, ist das ein Risiko, das Sie bei der Standortwahl kennen sollten.

Die Raumordnungsprognose des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) sieht Baden-Württemberg überwiegend auf der Wachstumsseite. Bundesweit sollen bis 2045 vor allem die alten Länder zulegen, und Städte stärker als ländliche Kreise. Freiburg im Breisgau kommt mit plus 14,0 % auf einen der höchsten Werte aller Kreise. Im Land selbst zeigen die Leerstände, wo die Nachfrage schwächer ist: in ländlichen Kreisen wie Main-Tauber, Calw und Rottweil.

Unabhängig vom Land gelten die Risiken jeder vermieteten Wohnung. Ein höherer Zins bei der Anschlussfinanzierung erhöht Ihre Belastung. Sonderumlagen für Dach, Heizung oder Fassade können das Hausgeld übersteigen, besonders in Häusern aus den 1960er- und 1970er-Jahren. Ein Mieterwechsel kostet Zeit, und in ländlichen Kreisen mit hohem Leerstand dauert er länger.

07Weitere Standorte

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