Kapitalanlage-Immobilien in Göppingen: Zahlen, Lagen und eine ehrliche Rechnung

Göppingen liegt im Filstal, rund 40 Kilometer östlich von Stuttgart. Die Stadt mit knapp 59.000 Einwohnern ist Industriestandort mit langer Tradition, Kreisstadt und über die Filstalbahn mit der Landeshauptstadt verbunden. Wohnungen kosten hier deutlich weniger als in Stuttgart oder Esslingen, und der Mietspiegel weist für junge Baujahre vergleichsweise hohe Werte aus.

Für Kapitalanleger ergibt das eine interessante Mischung. Ältere Wohnungen können sich mit Mietspiegelmieten weitgehend selbst tragen, Neubauwohnungen können von hohen Mietspiegelwerten und der degressiven Abschreibung profitieren. Dagegen stehen eine Mietpreisbremse, ein Leerstand von 4,1 % und Kaufpreise, die zuletzt gesunken sind. Wir legen alles offen und rechnen eine Bestands- und eine Neubauwohnung durch.

01Göppingen in Zahlen

Alle Werte, die wir für die Einordnung verwenden, mit Quelle und Stand.

02Bevölkerung und Nachfrage

Ende 2025 hatte Göppingen 58.678 Einwohner, rund 1.900 mehr als Ende 2015. Der Vergleich ist wegen des Zensus nicht ganz exakt, die Stadt ist aber gewachsen. 2025 ging die Zahl leicht zurück, um gut 250 Einwohner. Der Landkreis Göppingen gewinnt vor allem durch Zuzug aus dem Ausland, im Austausch mit dem übrigen Deutschland ist der Saldo knapp positiv.

Eine eigene Prognose für Göppingen veröffentlicht das Statistische Landesamt nicht frei. Für Baden-Württemberg rechnet es damit, dass bis 2045 alle 44 Stadt- und Landkreise wachsen, je nach Kreis um 3,1 bis 5,5 %.

Der Wohnungsmarkt ist etwa zur Hälfte ein Mietmarkt: 51,4 % der Wohnungen waren beim Zensus 2022 vermietet, 47,0 % von Eigentümern bewohnt. 40,4 % der Haushalte bestehen aus einer Person.

03Wirtschaft und Arbeitsmarkt

Göppingen ist Arbeitsort für das mittlere Filstal. Am 30.06.2025 arbeiteten 32.365 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte in der Stadt, 24.107 wohnten dort. Es pendeln gut 23.000 Menschen ein und knapp 14.800 aus. Die Wirtschaft ist industriell geprägt, mit Maschinenbau und Metallverarbeitung, dazu kommen Verwaltung, Gesundheit und Handel. Die Hochschule Esslingen hat in Göppingen einen Standort.

Die Arbeitslosenquote im Landkreis lag 2025 im Jahresdurchschnitt bei 5,3 %, für baden-württembergische Verhältnisse eher hoch. Die Zahl der Erwerbstätigen im Kreis ist von 2013 bis 2023 kaum gewachsen (+0,16 % im Jahr). Die Abhängigkeit von Industrie und Zulieferern ist ein Risiko, das Sie im Blick behalten sollten. Gleichzeitig zieht die Nähe zur Region Stuttgart Mieter an, die dort arbeiten und hier günstiger wohnen.

04Mieten, Kaufpreise und Mietrendite

Göppingen hat einen qualifizierten Mietspiegel, gültig vom 01.03.2025 bis 28.02.2027. Die Basistabelle unterscheidet nach Wohnfläche und Baujahr, dazu kommen prozentuale Zu- und Abschläge, etwa +3 % für eine Einbauküche, +4 % für gehobene Böden und −8 % für einfache Böden wie PVC oder Teppich.

Die Angebotsmiete im Landkreis lag 2025 laut BBSR bei 11,14 €/m², ein Stadtwert liegt nicht vor. In laufenden Verträgen zahlten Göppinger Mieter beim Zensus 2022 im Schnitt 7,51 €/m².

Die Kaufpreise stammen aus dem Grundstücksmarktbericht 2025 des Gemeinsamen Gutachterausschusses, der neben Göppingen auch umliegende Städte und Gemeinden wie Uhingen und Eislingen umfasst. Der aktuellste veröffentlichte Stand betrifft das Verkaufsjahr 2024. Die Vergleichsfaktoren je Baujahr lagen 2024 durchweg etwas unter 2023:

Aus Kaufpreis und Miete ergibt sich der Kaufpreisfaktor, sein Kehrwert ist die Bruttomietrendite.

Auffällig ist der Neubau: Weil der Mietspiegel für junge Baujahre hohe Werte ausweist, liegt die Bruttorendite mit 3,6 % näher am Bestand als in vielen anderen Städten. Ihre eigene Zahl prüfen Sie mit dem Mietrendite-Rechner.

05Stadtbezirke in Göppingen im Überblick

Amtliche Kaufpreise oder Mieten je Stadtbezirk gibt es für Göppingen nicht. Die Lage einer Wohnung bewertet der Mietspiegel über ein eigenes Straßenverzeichnis.

Für Kapitalanleger mit kleinen Wohnungen sind vor allem Innenstadt, Faurndau und die Stadtteile mit kurzem Weg zum Bahnhof interessant, weil viele Mieter nach Stuttgart oder Ulm pendeln.

06Regeln für Vermieter in Göppingen

Göppingen steht in der Mietpreisbegrenzungsverordnung und in der Kappungsgrenzenverordnung des Landes Baden-Württemberg. Beide gelten bis 31.12.2026. Die Landesregierung hat im September 2026 Entwürfe für eine Verlängerung ab 2027 zur Anhörung gestellt. Ob Göppingen dann weiter erfasst ist, steht erst mit der Verkündung fest.

• Mietpreisbremse: Bei einer Neuvermietung darf die Miete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Ausnahmen gelten unter anderem für Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, und für umfassend modernisierte Wohnungen.
• Kappungsgrenze 15 %: Im laufenden Vertrag darf die Miete in drei Jahren um höchstens 15 % steigen, und nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete.
• Qualifizierter Mietspiegel: Bei jeder Mieterhöhung müssen Sie seine Werte nennen.

Beim Kauf zahlen Sie in Baden-Württemberg 5,0 % Grunderwerbsteuer. Dazu kommen Notar und Grundbuch und je nach Objekt ein Makler. Bei 145.340 € Kaufpreis sind es ohne Makler rund 6,9 % Nebenkosten. Ihre eigenen Kosten rechnet der Kaufnebenkosten-Rechner aus, die Notarpositionen erklärt unser Beitrag zu den Notarkosten.

07Beispielrechnung: eine vermietete Wohnung in Göppingen

Nehmen wir Melanie, 38, ledig, Projektingenieurin mit einem zu versteuernden Einkommen von 60.000 €. Sie kauft eine vermietete Wohnung mit 65 m², Baujahr 1965, für 145.340 €. Das entspricht dem Vergleichsfaktor des Gutachterausschusses für die Baujahre 1959 bis 1970 (2.236 €/m²). Die Miete von 8,19 €/m² ist der Mietspiegelwert für diese Größe und dieses Baujahr mit Einbauküche und gehobenen Böden (7,65 €/m² plus 7 %). Der Name ist ausgedacht, die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose.

Melanie zahlt nach Steuern rund 127 € im Monat zu. In die Tilgung fließen 182 € im Monat, ohne sie bliebe nach Steuern ein Plus von rund 55 €. Unter Einbeziehung der Steuerersparnis sind also Zinsen und laufende Kosten gedeckt, solange die Wohnung vermietet ist und keine größere Sanierung ansteht.

Zwei Monate Leerstand wiegen fast so schwer wie ein Prozentpunkt mehr Zins. Bei 4,1 % Leerstand in der Stadt ist eine Reserve für Mieterwechsel sinnvoll. Wie Mieteinnahmen besteuert werden, erklärt unser Beitrag Mieteinnahmen versteuern.

Zum Vergleich: eine Neubauwohnung in Göppingen

Für Neubau nennt der Gutachterausschuss für das Verkaufsjahr 2024 einen Vergleichsfaktor von 4.547 €/m². Für Melanie rechnen wir eine 45-m²-Wohnung zu diesem Wert. Als Miete setzen wir 13,75 €/m² an: den Mietspiegelwert für 40 bis 50 m² der Baujahre 2022 bis 2024 (12,85 €/m²) mit Einbauküche und gehobenen Böden (+7 %). Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, sind dauerhaft von der Mietpreisbremse ausgenommen (§ 556f BGB).

Vor Steuern ist der Neubau mit −339 € im Monat teurer als die Bestandswohnung (−220 €), nach Steuern mit −41 € deutlich günstiger (−127 €). Das liegt an der degressiven Abschreibung und an der hohen Mietspiegelmiete für junge Baujahre. Die Bruttorendite ist mit 3,6 % niedriger als beim Bestand (4,4 %), dafür gilt keine Mietpreisbremse, und in den ersten Jahren fallen meist kaum Reparaturen an. Weil die Abschreibung jedes Jahr kleiner wird, nimmt der Steuervorteil mit der Zeit ab.

Zusätzlich kann eine Sonderabschreibung nach § 7b EStG in Frage kommen, wenn unter anderem ein Effizienzhaus 40 mit QNG-Siegel vorliegt, die Baukosten höchstens 5.200 € je m² betragen und höchstens 4.000 € je m² als Bemessungsgrundlage angesetzt werden. In unserer Rechnung ist sie nicht enthalten. Mehr dazu in unserem Beitrag zur Sonder-AfA und degressiven AfA, Ihre eigene Abschreibung rechnet der AfA-Rechner.

08Chancen und Risiken in Göppingen

Für Göppingen sprechen belegbare Punkte: ein Einpendlerüberschuss, Kaufpreise deutlich unter der Region Stuttgart, ein Mietspiegel mit hohen Werten für junge Baujahre und eine Bestandswohnung, deren Miete im Rechenbeispiel zusammen mit der Steuerersparnis Zinsen und Kosten trägt.

Dagegen stehen ebenso klare Punkte:

• Mietpreisbremse und Kappungsgrenze 15 %: Der Spielraum bei der Miete ist begrenzt.
• Leerstand 4,1 %: mehr als die Hälfte davon Langzeitleerstand.
• Industrieabhängigkeit: Arbeitslosenquote im Kreis 5,3 %, kaum Wachstum bei den Erwerbstätigen.
• Sinkende Preise 2024: Die Vergleichsfaktoren lagen in allen Baujahresklassen unter 2023.
• Datenstand: Der aktuellste frei verfügbare Marktbericht betrifft das Verkaufsjahr 2024.

Welche Vor- und Nachteile eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage allgemein hat, steht in unserem Beitrag Eigentumswohnung als Kapitalanlage.

09Weitere Standorte

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Geschrieben von

Rula Mama

Investmentberater bei InvestImmo.de

Schreibt über Bestandsimmobilien, Kalkulation und Objektprüfung.

Rula ist seit 2021 in der Finanzdienstleistung tätig. Sein Schwerpunkt sind Bestandsimmobilien als Kapitalanlage, nachvollziehbare Kalkulationen und eine ehrliche Einschätzung von Substanz und laufenden Kosten.

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Diese Seite ist eine allgemeine Information und keine Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung. Alle Zahlen sind Beispielrechnungen mit offengelegten Annahmen oder amtliche Werte mit genanntem Stand, Stand 19.10.2026.