Kapitalanlage-Immobilien in Friedrichshafen: Zahlen, Lagen und eine ehrliche Rechnung

Friedrichshafen ist die größte Stadt am deutschen Bodenseeufer und anders als viele Orte am See vor allem ein Industriestandort. Mehrere große Unternehmen aus Antriebstechnik, Luft- und Raumfahrt und Maschinenbau haben hier Werke oder ihren Sitz. In zehn Jahren ist die Stadt um rund 3.700 Einwohner gewachsen, und jeden Tag pendeln gut 23.000 Beschäftigte ein.

Für Kapitalanleger ist das eine ungewöhnliche Kombination: Seelage und hohe Mieten auf der einen Seite, Kaufpreise für ältere Wohnungen, die noch unter 3.000 €/m² liegen, auf der anderen. Neubauwohnungen kosten dagegen fast 7.000 €/m². Dazu gelten Mietpreisbremse und eine Kappungsgrenze von 15 %. Wir legen alle Zahlen offen und rechnen eine Bestands- und eine Neubauwohnung durch.

01Friedrichshafen in Zahlen

Alle Werte, die wir für die Einordnung verwenden, mit Quelle und Stand.

02Bevölkerung und Nachfrage

Ende 2025 lebten in Friedrichshafen 62.781 Menschen, rund 3.700 mehr als Ende 2015. Der Vergleich ist wegen des Zensus nicht ganz exakt, die Stadt ist aber deutlich gewachsen. 2025 blieb die Zahl praktisch unverändert. Der Bodenseekreis gewinnt bei Umzügen innerhalb Deutschlands, verlor 2024 aber leicht im Austausch mit dem Ausland.

Eine eigene Prognose für Friedrichshafen veröffentlicht das Statistische Landesamt nicht frei. Für Baden-Württemberg rechnet es damit, dass bis 2045 alle 44 Stadt- und Landkreise wachsen, je nach Kreis um 3,1 bis 5,5 %. Mit 24,4 % ist der Anteil der über 65-Jährigen im Bodenseekreis allerdings hoch.

Für Vermieter zählt die Struktur. 55,7 % der Wohnungen waren beim Zensus 2022 vermietet, 43,4 % der Haushalte bestehen aus einer Person. Gebaut wurde zuletzt viel: Knapp 2.200 Wohnungen stammen aus der Zeit ab 2016.

03Wirtschaft und Arbeitsmarkt

Friedrichshafen ist Industriestadt. Am 30.06.2025 arbeiteten 39.471 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte in der Stadt, 28.023 wohnten dort. Es pendeln gut 23.000 Menschen ein und gut 11.600 aus. Der Automobilzulieferer ZF hat hier seinen Konzernsitz, dazu kommen Unternehmen aus Antriebstechnik, Luft- und Raumfahrt und Maschinenbau sowie die Zeppelin Universität und ein Campus der Dualen Hochschule.

Die Arbeitslosenquote im Bodenseekreis lag 2025 im Jahresdurchschnitt bei 3,8 %, die Kaufkraft ist hoch. Die Stärke ist zugleich das größte Risiko: Wenige große Arbeitgeber, ein Teil davon in der Automobilzulieferindustrie, die unter Druck steht, bestimmen den Arbeitsmarkt. Stellenabbau in einem dieser Unternehmen würde die Nachfrage nach Mietwohnungen direkt treffen.

04Mieten, Kaufpreise und Mietrendite

Friedrichshafen hat einen qualifizierten Mietspiegel, seit 01.08.2026 in einer per Verbraucherpreisindex fortgeschriebenen Fassung, gültig bis 31.07.2028. Der Durchschnitt aller Nettomieten liegt bei 9,97 €/m². Die Basistabelle unterscheidet nach Größe und zwölf Baujahresklassen, dazu kommen Zu- und Abschläge für Ausstattung, Modernisierung und Lage, auch für die Nähe zum See und Seeblick.

Die Angebotsmiete im Bodenseekreis lag 2025 laut BBSR bei 13,20 €/m², ein Stadtwert liegt nicht vor. In laufenden Verträgen zahlten Mieter in Friedrichshafen beim Zensus 2022 im Schnitt 8,53 €/m².

Die Kaufpreise stammen aus dem Grundstücksmarktbericht 2025 des Gutachterausschusses Östlicher Bodenseekreis. Für gebrauchte Wohnungen liegt das Auswertungsjahr 2024 vor, Wohnungen in Gebäuden direkt am See sind nicht enthalten.

Aus Kaufpreis und Miete ergibt sich der Kaufpreisfaktor, sein Kehrwert ist die Bruttomietrendite.

Die Angebotsmiete des Kreises ist für eine Wohnung aus den 1970er-Jahren in diesem Beispiel nicht erreichbar: Die Mietpreisbremse begrenzt eine neue Miete grundsätzlich auf 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Ihre eigene Zahl prüfen Sie mit dem Mietrendite-Rechner.

05Stadtteile in Friedrichshafen im Überblick

Amtliche Kaufpreise je Stadtteil gibt es für Friedrichshafen nicht. Der Mietspiegel bewertet die Lage aber über Punkte: Wohnungen höchstens 100 Meter vom See erhalten +3 Punkte, ein unverbauter Seeblick +4 Punkte, freie Bergsicht +1 Punkt. Gewerbegebiete und Souterrain führen zu Abzügen.

Für kleine Wohnungen ist vor allem die Kernstadt mit Bahnhofsnähe interessant. In Seelage steigen Mietspiegel und Kaufpreise deutlich, die Rendite in der Regel nicht.

06Regeln für Vermieter in Friedrichshafen

Friedrichshafen steht in der Mietpreisbegrenzungsverordnung und in der Kappungsgrenzenverordnung des Landes Baden-Württemberg. Beide gelten bis 31.12.2026. Die Landesregierung hat im September 2026 Entwürfe für eine Verlängerung ab 2027 zur Anhörung gestellt. Ob Friedrichshafen dann weiter erfasst ist, steht erst mit der Verkündung fest.

• Mietpreisbremse: Bei einer Neuvermietung darf die Miete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Ausnahmen gelten unter anderem für Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, und für umfassend modernisierte Wohnungen.
• Kappungsgrenze 15 %: Im laufenden Vertrag darf die Miete in drei Jahren um höchstens 15 % steigen, und nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete.
• Qualifizierter Mietspiegel: Bei jeder Mieterhöhung müssen Sie seine Werte nennen. Die Spanne ortsüblicher Mieten liegt bei rund 22 % um den errechneten Wert.

Beim Kauf zahlen Sie in Baden-Württemberg 5,0 % Grunderwerbsteuer. Dazu kommen Notar und Grundbuch und je nach Objekt ein Makler. Bei 170.856 € Kaufpreis sind es ohne Makler rund 6,9 % Nebenkosten. Ihre eigenen Kosten rechnet der Kaufnebenkosten-Rechner aus, die Notarpositionen erklärt unser Beitrag zu den Notarkosten.

07Beispielrechnung: eine vermietete Wohnung in Friedrichshafen

Nehmen wir Florian, 40, ledig, Konstrukteur mit einem zu versteuernden Einkommen von 60.000 €. Er kauft eine vermietete Wohnung mit 63 m², Baujahr 1974, ohne Seeanstoß, für 170.856 €. Das entspricht dem Durchschnittspreis der Baujahre bis 1980 laut Gutachterausschuss (2.712 €/m²). Die Miete von 9,64 €/m² ist der Mietspiegelwert für diese Größe und dieses Baujahr mit Einbauküche und Fliesen- oder Parkettboden (9,18 €/m² plus 5 %). Der Name ist ausgedacht, die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose.

Florian zahlt nach Steuern rund 149 € im Monat zu. In die Tilgung fließen 214 € im Monat, ohne sie bliebe ein Plus von rund 65 €. Die Miete deckt also Zinsen und laufende Kosten, solange die Wohnung vermietet ist und keine größere Sanierung ansteht. Bei einem Haus aus den 1970er-Jahren lohnt der Blick auf Rücklage und anstehende Maßnahmen.

Wie Mieteinnahmen besteuert werden, erklärt unser Beitrag Mieteinnahmen versteuern.

Zum Vergleich: eine Neubauwohnung in Friedrichshafen

Neubauwohnungen kosteten laut Gutachterausschuss zum Stichtag 01.01.2025 im Schnitt 6.924 €/m², bei 31 Verkäufen und einer Spanne von rund 5.000 bis fast 12.900 €/m². Für Florian rechnen wir eine 45-m²-Wohnung zum Durchschnitt. Als Miete setzen wir 14,11 €/m² an: den Mietspiegelwert für 45 bis 50 m² der Baujahre 2021 bis 2024 (13,19 €/m²) mit gehobener Ausstattung (+7 %). Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, sind dauerhaft von der Mietpreisbremse ausgenommen (§ 556f BGB).

Vor Steuern kostet der Neubau Florian mit −795 € im Monat dreimal so viel wie die Bestandswohnung (−257 €). Nach Steuern liegt er mit −261 € deutlich darüber (−149 €), obwohl die degressive Abschreibung einen großen Teil auffängt. Die Bruttorendite ist mit 2,4 % deutlich niedriger als beim Bestand (4,3 %). Dafür gilt keine Mietpreisbremse, und in den ersten Jahren fallen meist kaum Reparaturen an. Weil die Abschreibung jedes Jahr kleiner wird, steigt die Zuzahlung bei ansonsten unveränderten Annahmen mit der Zeit.

Zusätzlich kann eine Sonderabschreibung nach § 7b EStG in Frage kommen, wenn unter anderem ein Effizienzhaus 40 mit QNG-Siegel vorliegt, die Baukosten höchstens 5.200 € je m² betragen und höchstens 4.000 € je m² als Bemessungsgrundlage angesetzt werden. In unserer Rechnung ist sie nicht enthalten. Mehr dazu in unserem Beitrag zur Sonder-AfA und degressiven AfA, Ihre eigene Abschreibung rechnet der AfA-Rechner.

08Chancen und Risiken in Friedrichshafen

Für Friedrichshafen sprechen belegbare Punkte: Wachstum, wenig Leerstand, ein großer Einpendlerüberschuss, niedrige Arbeitslosigkeit und hohe Mieten laut Mietspiegel. Ältere Wohnungen sind im Verhältnis dazu noch moderat bewertet.

Dagegen stehen ebenso klare Punkte:

• Abhängigkeit von der Industrie: Wenige große Arbeitgeber, ein Teil davon in der Autozulieferindustrie.
• Mietpreisbremse und Kappungsgrenze 15 %: Der Spielraum bei der Miete ist begrenzt.
• Sehr teurer Neubau: Bruttorendite um 2,5 %, nach Steuern spürbare Zuzahlung.
• Ältere Bestände: günstigere Preise, aber oft Sanierungsbedarf.
• Regulierung im Wandel: Die Landesverordnungen laufen Ende 2026 aus, die Verlängerung ist noch nicht verkündet.

Welche Vor- und Nachteile eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage allgemein hat, steht in unserem Beitrag Eigentumswohnung als Kapitalanlage.

09Weitere Standorte

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Geschrieben von

Eduard Winter

Investmentberater bei InvestImmo.de

Schreibt über Steuern, AfA, Bestandsimmobilien und Portfolioaufbau.

Eduard hat seit 2020 sieben eigene Immobilien gekauft und mehr als 150 Mandanten begleitet. Er schreibt über Steuerhebel, Objektunterlagen und Portfolioaufbau – mit ehrlichen Zahlen statt Schönrechnerei.

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Diese Seite ist eine allgemeine Information und keine Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung. Alle Zahlen sind Beispielrechnungen mit offengelegten Annahmen oder amtliche Werte mit genanntem Stand, Stand 19.10.2026.