Kapitalanlage-Immobilien in Pforzheim: Zahlen, Lagen und eine ehrliche Rechnung

Romolo Marini · 2026-10-13

Wer in Baden-Württemberg eine Wohnung als Kapitalanlage sucht und auf den Preis schaut, landet früher oder später bei Pforzheim. Eine gebrauchte Wohnung kostet hier im Schnitt rund 2.600 €/m², deutlich weniger als in Stuttgart, Heidelberg oder Ulm. Stuttgart und Karlsruhe sind mit dem Zug gut erreichbar.

Der niedrige Preis hat Gründe. Pforzheim hat eine der höchsten Arbeitslosenquoten unter den Großstädten im Land und eine Wirtschaft, die stark an Industrie und Zulieferern hängt. Gleichzeitig wächst die Stadt, und seit 2026 gilt erstmals eine Mietpreisbremse.

Wir haben die amtlichen Zahlen zusammengetragen und rechnen am Ende eine gebrauchte und eine neue Wohnung durch, mit der monatlichen Zuzahlung vor und nach Steuern.

01Pforzheim in Zahlen

Alle Werte, die wir für die Einordnung verwenden, mit Quelle und Stand.

02Bevölkerung und Nachfrage

Ende 2025 lebten in Pforzheim 134.422 Menschen, knapp 500 weniger als ein Jahr zuvor. Über zehn Jahre ist die Stadt aber deutlich gewachsen: In der Fortschreibung des Statistischen Landesamts stieg die Einwohnerzahl von 2013 bis 2023 um 9,5 %.

Für die Zukunft ist der Wegweiser Kommune der Bertelsmann Stiftung bemerkenswert optimistisch. Er erwartet von 2020 bis 2040 ein Plus von 7,7 %, mehr als für Ulm oder Heilbronn. Ob das eintritt, hängt stark von der Zuwanderung ab, und die schwankt. Der Rückgang 2025 zeigt, dass Wachstum kein Selbstläufer ist.

Beim Zensus 2022 lebten 42,0 % der Pforzheimer Haushalte allein, weniger als in den Universitätsstädten. Pforzheim ist eher eine Stadt der Familien und Paare. 63,2 % der Wohnungen waren vermietet, 35,1 % wurden von ihren Eigentümern bewohnt.

Der Wohnungsbestand ist alt. Rund zwei Drittel der Wohnungen (67 %) wurden vor 1980 gebaut, viele davon in der Zeit des Wiederaufbaus nach der fast vollständigen Zerstörung der Innenstadt im Februar 1945. Diese Häuser sind heute oft sanierungsbedürftig.

03Wirtschaft und Arbeitsmarkt

Pforzheim ist als Goldstadt bekannt, mit einer langen Tradition in Schmuck- und Uhrenherstellung. Heute prägen Präzisionstechnik, Metallverarbeitung, Medizintechnik und Zulieferer für die Autoindustrie die Wirtschaft, dazu Handel und Dienstleistungen. Die Unternehmen sind überwiegend mittelständisch. Einen einzelnen Großarbeitgeber, der die Stadt dominiert, gibt es nicht.

Das schützt vor dem Ausfall eines einzelnen Betriebs, nicht aber vor einer Schwäche der ganzen Branche. Die Autoindustrie und ihre Zulieferer stehen unter Druck, und das zeigt sich in Pforzheim deutlicher als anderswo.

Die Arbeitslosenquote lag im September 2026 bei 7,5 %, 0,2 Punkte weniger als im August. 58,7 % der Arbeitslosen bezogen Grundsicherung, waren also oft schon länger ohne Arbeit. Das ist für Vermieter ein ernster Punkt. Ein Teil der Mieter kann höhere Mieten nicht tragen, und ein Mietausfall ist wahrscheinlicher als in Ulm oder Heidelberg.

Die Hochschule Pforzheim mit Schwerpunkten in Wirtschaft, Technik und Gestaltung hatte im Wintersemester 2024/25 rund 5.600 Studierende. Sie bringt Nachfrage nach kleinen Wohnungen, prägt den Markt aber weniger als die Hochschulen in Heidelberg oder Tübingen.

04Mieten, Kaufpreise und Mietrendite

Pforzheim hat seit 01.04.2025 einen neu erhobenen qualifizierten Mietspiegel. Die Stadt hat dafür 5.000 Haushalte angeschrieben und erstmals ein statistisches Regressionsverfahren genutzt. Die durchschnittliche Nettokaltmiete liegt bei 8,58 €/m², 9,02 % mehr als im Mietspiegel 2023. Für eine 65 m² große Wohnung aus den 1970er-Jahren nennt er eine Grundmiete von 7,94 €/m², dazu kommen Zuschläge für Modernisierung und Ausstattung.

Der Gutachterausschuss zählte 2025 genau 643 Verkäufe von Eigentumswohnungen. Gebrauchte Wohnungen kosteten im Schnitt rund 2.582 €/m², 3 % mehr als im Vorjahr. Eine typische Wohnung mit 70 m² kostete damit rund 181.000 €. Neubauwohnungen wurden nur zehn verkauft, im Schnitt für rund 5.110 €/m². Ein Durchschnitt aus zehn Verkäufen sagt wenig über den Markt.

Hilfreich sind die Ertragsfaktoren des Gutachterausschusses. Er rechnet aus tatsächlich verkauften und vermieteten Wohnungen nach, wie viele Jahresmieten Käufer bezahlt haben. Bei Zwei-Zimmer-Wohnungen mit durchschnittlich 59 m² lag dieser Faktor bei 24,1, die Miete in diesen Wohnungen bei 8,80 €/m².

Mit rund 4 % brutto liegt Pforzheim deutlich über Heidelberg, Ulm oder Heilbronn. Der Kaufpreisfaktor von etwa 25 bedeutet, dass die Wohnung nach 25 Jahresmieten bezahlt wäre, vor Kosten. Die höhere Bruttomietrendite ist aber kein Geschenk. Sie ist der Preis für ein höheres Risiko bei Mietausfall und Instandhaltung. Ihre eigene Zahl können Sie mit dem Mietrendite-Rechner prüfen.

05Stadtteile im Überblick

Pforzheim besteht aus der Kernstadt und den Ortsteilen Büchenbronn, Eutingen, Hohenwart, Huchenfeld und Würm, die der Gutachterausschuss gesondert auswertet. Preise für Wohnungen je Stadtteil veröffentlicht er nicht frei. Wir beschreiben deshalb den Charakter ohne Preisangaben.

Für Anleger heißt das: Die günstigsten Wohnungen liegen oft in den dicht bebauten Vierteln der Kernstadt, wo der Bestand am ältesten ist. Ruhigere Hanglagen und Ortsteile kosten mehr, bringen aber oft eine stabilere Mieterschaft.

06Regeln für Vermieter in Pforzheim

Pforzheim ist seit 2026 ein regulierter Mietmarkt. Die Landesverordnungen laufen Ende 2026 aus, das Land will sie verlängern.

• Mietpreisbremse: Seit der aktuellen Landesverordnung gilt sie erstmals auch in Pforzheim. Bei einer neuen Vermietung darf die Miete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete laut Mietspiegel liegen. Ausgenommen sind Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, und die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung. Eine höhere Vormiete dürfen Sie weiter verlangen.
• Kappungsgrenze: Im laufenden Mietverhältnis darf die Miete in drei Jahren um höchstens 15 % steigen und nie über die Vergleichsmiete.
• Geplante Verlängerung: Beide Verordnungen gelten bis 31.12.2026. Die Landesregierung hat am 22.09.2026 Entwürfe für die Zeit vom 01.01.2027 bis 31.12.2029 in die Anhörung gegeben, Pforzheim ist darin weiter enthalten. Verkündet war am 13.10.2026 noch nichts.
• Kündigungssperrfrist: Wird eine vermietete Wohnung in Eigentum umgewandelt, kann der Käufer erst nach fünf Jahren wegen Eigenbedarfs kündigen.

Beim Kauf zahlen Sie in Baden-Württemberg 5,0 % Grunderwerbsteuer. Dazu kommen Notar und Grundbuch mit rund 1,7 bis 1,8 % des Kaufpreises, wenn Sie finanzieren, und je nach Objekt ein Makler. Ihre Kaufnebenkosten rechnet der Kaufnebenkosten-Rechner aus, die Positionen beim Notar erklärt unser Beitrag zu den Notarkosten.

07Beispielrechnung: eine vermietete Wohnung in Pforzheim

Nehmen wir Daniel, 33, ledig, Techniker bei einem Zulieferer, mit einem zu versteuernden Einkommen von 55.000 €. Er kauft eine vermietete Eigentumswohnung mit 65 m² aus den 1970er-Jahren zum Durchschnittspreis gebrauchter Wohnungen 2025. Die Miete entspricht dem Durchschnitt des Mietspiegels. Der Name ist ausgedacht, die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose.

Daniel zahlt in diesem Beispiel rund 177 € im Monat zu, nach Steuern. 210 € davon fließen in die Tilgung. Ohne Tilgung betrachtet bleibt nach Steuern ein kleiner Überschuss von rund 33 € im Monat. Hier deckt die Miete immerhin die Zinsen, anders als in den teureren Städten des Landes.

Der Überschuss ist allerdings dünn. Schon ein Monat Leerstand oder eine größere Reparatur zehrt ihn auf. Wie Mieteinnahmen besteuert werden, erklärt unser Beitrag zu Mieteinnahmen versteuern.

In Pforzheim wiegt der Leerstand schwerer als in den meisten anderen Städten des Landes, weil die Arbeitslosigkeit höher ist. Planen Sie in der Rechnung lieber einen Monat zu viel als zu wenig ein.

Zum Vergleich: eine Neubauwohnung in Pforzheim

Was ändert sich, wenn Daniel eine neu gebaute Wohnung kauft? Der Gutachterausschuss nennt für 2025 einen Durchschnitt von rund 5.110 €/m², allerdings aus nur zehn Verkäufen. Für 45 m² ergibt das 229.950 €. Grunderwerbsteuer (11.498 €) sowie Notar und Grundbuch (3.819 €) zahlt Daniel wieder aus Eigenkapital, zusammen 15.317 €. Als Miete setzen wir 11,27 €/m² an, die Grundmiete des Mietspiegels 2025 für 45 m² ab Baujahr 2020. Zuschläge für eine besonders gute Ausstattung kämen hinzu, sind aber im Neubau nicht automatisch erreichbar.

Gegenüber der gebrauchten Wohnung ist die Abschreibung im ersten Jahr mehr als dreimal so hoch (9.762 € statt 2.853 €), und in einem neuen Haus fällt in den ersten Jahren in der Regel weniger Instandhaltung an. Dafür kostet der Quadratmeter fast doppelt so viel, die Bruttomietrendite sinkt auf rund 2,6 % statt 4,0 %. Nach Steuern zahlt Daniel hier mit rund 186 € im Monat etwa so viel zu wie im Bestand, vor Steuern aber fast doppelt so viel. In Pforzheim ist der Abstand zwischen Bestand und Neubau bei der Rendite größer als in den teureren Städten, weil die Bestandspreise so niedrig sind. Die Steuerersparnis sinkt in den Folgejahren, weil die degressive Abschreibung vom jeweils kleineren Restwert gerechnet wird. Die Mietpreisbremse gilt für die Wohnung nach § 556f BGB dauerhaft nicht.

08Chancen und Risiken in Pforzheim

Für Pforzheim sprechen belegbare Punkte. Die Kaufpreise gehören zu den niedrigsten unter den Großstädten des Landes, die Bruttomietrendite liegt bei rund 4 %, und die Miete deckt im Beispiel die Zinsen. Die Stadt ist in zehn Jahren deutlich gewachsen, und Stuttgart und Karlsruhe sind gut erreichbar.

Dagegen stehen ebenso klare Punkte:

• Arbeitsmarkt: 7,5 % Arbeitslosigkeit, mehr als die Hälfte der Arbeitslosen in der Grundsicherung.
• Branchenrisiko: Viele Arbeitsplätze hängen an Industrie und Autozulieferern, die unter Druck stehen.
• Alter Bestand: Rund zwei Drittel der Wohnungen stammen aus der Zeit vor 1980; Sanierungsstau kann Sonderumlagen auslösen.
• Langer Leerstand: 1.102 Wohnungen standen beim Zensus ein Jahr oder länger leer.
• Neue Regulierung: Seit 2026 gilt die Mietpreisbremse, Neuvermietungen sind nicht mehr frei verhandelbar.
• Zins und Mietausfall: Ein höherer Anschlusszins und ein Monat ohne Miete kosten den kleinen Überschuss sofort.

Welche Vor- und Nachteile eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage allgemein hat, steht in unserem Beitrag Eigentumswohnung als Kapitalanlage.

09Weitere Standorte

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