Kapitalanlage-Immobilien in Ravensburg: Zahlen, Lagen und eine ehrliche Rechnung
3,2 % Arbeitslosigkeit im Landkreis, fast doppelt so viele Arbeitsplätze wie Beschäftigte am Wohnort und keine Mietpreisbremse, aber Angebotspreise um 4.300 €/m², bei denen die Miete die Finanzierung nicht trägt. Wir legen die Zahlen offen und rechnen eine Wohnung durch.
Romolo MariniInvestmentberater bei InvestImmo.de
Ravensburg ist das Oberzentrum Oberschwabens: gut 50.000 Einwohner, aber über 40.000 Arbeitsplätze. Fast 30.000 Beschäftigte pendeln jeden Tag in die Stadt, und der Landkreis hatte 2025 mit 3,2 % eine der niedrigsten Arbeitslosenquoten in Deutschland. Dazu kommt ein frisch erhobener qualifizierter Mietspiegel, der seit 01.10.2026 gilt.
Für Kapitalanleger hat Ravensburg zwei Besonderheiten. Erstens gilt hier keine Mietpreisbremse, anders als im direkt angrenzenden Weingarten. Zweitens gibt es keine aktuellen amtlichen Kaufpreise: Der Gutachterausschuss hat für 2025 keinen Marktbericht veröffentlicht. Wir rechnen deshalb offen mit Angebotspreisen und zeigen, welcher Kaufpreis zur Miete passen müsste.
01Ravensburg in Zahlen
Alle Werte, die wir für die Einordnung verwenden, mit Quelle und Stand.
| Kennzahl | Wert | Quelle, Stand |
|---|---|---|
| Einwohner (amtlich) | 50.549 | Statistisches Bundesamt, Gemeindeverzeichnis, 31.12.2025 |
| Einwohner 2015 (Basis Zensus 2011) | 49.830 | Statistisches Bundesamt, 31.12.2015 |
| Haushalte | 23.549 | Zensus 2022 |
| Anteil Einpersonenhaushalte | 44,3 % | Zensus 2022 |
| Wohnungsbestand | 25.177 | Zensus 2022 |
| Leerstandsquote | 3,2 % | Zensus 2022, Stichtag 15.05.2022 |
| Anteil vermieteter Wohnungen | 55,7 % | Zensus 2022, eigene Rechnung |
| Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte am Arbeitsort | 40.601 | Bundesagentur für Arbeit, 30.06.2025 |
| Einpendler / Auspendler | 29.471 / 11.378 | Bundesagentur für Arbeit, 30.06.2025 |
| Arbeitslosenquote, Landkreis Ravensburg | 3,2 % | Bundesagentur für Arbeit über Deutschlandatlas, Jahresdurchschnitt 2025 (Kreiswert) |
| Ø Miete laufender Verträge | 8,64 €/m² | Zensus 2022 |
| Mietspiegel, Durchschnitt aller Mieten | 10,48 €/m² | Qualifizierter Mietspiegel 2026 |
| Angebotsmiete, Landkreis Ravensburg | 11,65 €/m² | BBSR über Deutschlandatlas, 2025 (Kreiswert) |
| Angebotspreis Eigentumswohnung, 50–79 m² | 4.287 €/m² | miet-check.de, Angebote 2025 (keine Kaufpreise) |
| Amtliche Kaufpreise | nicht veröffentlicht | Gutachterausschuss Ravensburg, kein Marktbericht 2025 |
| Mietpreisbremse | nein | Mietpreisbegrenzungsverordnung BW, Gemeindeliste |
| Kappungsgrenze | 20 % | § 558 BGB, Ravensburg nicht in der Kappungsgrenzenverordnung BW |
| Grunderwerbsteuer Baden-Württemberg | 5,0 % | Landesgesetz BW |
02Bevölkerung und Nachfrage
Ende 2025 hatte Ravensburg 50.549 Einwohner, rund 700 mehr als Ende 2015. Der Vergleich ist wegen des Zensus nicht ganz exakt, die Stadt wächst aber leicht. Der Landkreis Ravensburg gewinnt deutlich bei Umzügen innerhalb Deutschlands: 2024 kamen per Saldo knapp 49 Menschen je 10.000 Einwohner hinzu.
Eine eigene Prognose für Ravensburg veröffentlicht das Statistische Landesamt nicht frei. Für Baden-Württemberg rechnet es damit, dass bis 2045 alle 44 Stadt- und Landkreise wachsen, je nach Kreis um 3,1 bis 5,5 %.
Für Vermieter ist die Haushaltsstruktur günstig: 44,3 % der Haushalte bestehen aus einer Person, 55,7 % der Wohnungen waren beim Zensus 2022 vermietet. Kleine Wohnungen in der Kernstadt haben damit eine breite Mieterschaft, von Studierenden der Dualen Hochschule bis zu Älteren.
03Wirtschaft und Arbeitsmarkt
Ravensburg ist Arbeitsort für ganz Oberschwaben. Am 30.06.2025 arbeiteten 40.601 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte in der Stadt, 22.494 wohnten dort. Es pendeln knapp 29.500 Menschen ein und rund 11.400 aus. Die Wirtschaft ist breit aufgestellt, mit Maschinenbau, Verlags- und Spielwarenbranche, Handel, Kliniken und Verwaltung. Die Duale Hochschule hat einen Standort in Ravensburg, die Hochschule Ravensburg-Weingarten liegt im Nachbarort.
Die Zahl der Erwerbstätigen im Landkreis ist von 2013 bis 2023 im Schnitt um 1,1 % pro Jahr gewachsen. Ein solcher Arbeitsmarkt kann für Vermieter die Ausfallrisiken begrenzen. Gleichzeitig sind viele Pendler im Umland verwurzelt, und die Kaufpreise in der Stadt sind entsprechend hoch.
04Mieten, Kaufpreise und Mietrendite
Ravensburg hat seit 01.10.2026 einen neu erstellten qualifizierten Mietspiegel. Er beruht auf einer Befragung von Januar bis Mai 2026. Der Durchschnitt aller Nettomieten liegt bei 10,48 €/m². Die Basistabelle unterscheidet nach Größe und neun Baujahresklassen:
Die Angebotsmiete im Landkreis lag 2025 laut BBSR bei 11,65 €/m². In laufenden Verträgen zahlten Ravensburger Mieter beim Zensus 2022 im Schnitt 8,64 €/m².
Bei den Kaufpreisen gibt es eine Lücke. Der Gutachterausschuss Ravensburg ist seit Juli 2023 für den westlichen Landkreis zuständig und hat für 2025 keinen Marktbericht veröffentlicht. Die einzigen aktuellen Zahlen sind Angebotspreise aus Inseraten. Das Portal miet-check.de nennt für Eigentumswohnungen in Ravensburg und Umgebung 2025 im Schnitt 4.433 €/m², für Wohnungen mit 50 bis 79 m² 4.287 €/m², über alle Baujahre. Angebotspreise sind keine Kaufpreise: Tatsächlich gezahlte Preise liegen in der Regel darunter, ältere Wohnungen deutlich.
Aus Kaufpreis und Miete ergibt sich der Kaufpreisfaktor, sein Kehrwert ist die Bruttomietrendite.
Eine Bruttorendite unter 3 % bedeutet bei der hier angenommenen Finanzierung: Die Miete deckt nicht einmal die Zinsen. Wer in Ravensburg kauft, sollte den Preis deshalb an der Miete messen. Bei 9,73 €/m² Mietspiegelmiete läge der Kaufpreis für eine Bruttorendite von 4 % bei rund 2.900 €/m². Ihre eigene Zahl prüfen Sie mit dem Mietrendite-Rechner.
05Stadtteile in Ravensburg im Überblick
Der Mietspiegel weist für Ravensburg ungewöhnlich genaue Stadtteil-Zu- und Abschläge aus. Hinzu kommen Punkte für die kleinräumige Wohnlage, etwa die Entfernung zu Grundschule, Bushaltestelle und Supermarkt, eine unverbaute Sicht auf die Türme oder eine Wohnung zur Gartenseite.
| Stadtteil | Zu-/Abschlag im Mietspiegel | Charakter | Eher geeignet für |
|---|---|---|---|
| Altstadt | +7 % | historisches Zentrum mit Türmen und Marktplatz | Einzelpersonen, Paare |
| Nordstadt, Südstadt | +2 % | innenstadtnahe Wohngebiete | Berufstätige, Studierende |
| Sennerbad, Andermannsberg, Schornreute | +2 % | Wohnlagen am Hang und am Rand der Kernstadt | Familien, Berufstätige |
| Weststadt (nahe Altstadt), Weissenau, Weingartshof | −2 % | gemischte Wohngebiete | preisbewusste Mieter, Pendler |
| Weststadt (entfernter), Oberzell, Obereschach | −5 % | Wohngebiete und Ortsteile am Rand | Familien |
| Taldorf, Schmalegg, Dürnast, Alberskirch | −14 % | ländliche Ortschaften | Familien; kleiner Wohnungsmarkt |
Zwischen der Altstadt und den ländlichen Ortschaften liegen im Mietspiegel 21 Prozentpunkte. Bei einer 63-m²-Wohnung sind das rund 125 € Miete im Monat.
06Regeln für Vermieter in Ravensburg
Ravensburg steht weder in der Mietpreisbegrenzungsverordnung noch in der Kappungsgrenzenverordnung des Landes Baden-Württemberg. Das unterscheidet die Stadt vom direkt angrenzenden Weingarten, für das beide Verordnungen gelten. Daraus folgt:
- Keine Mietpreisbremse: Bei einer Neuvermietung sind Sie nicht an 10 % über der Vergleichsmiete gebunden.
- Kappungsgrenze 20 %: Im laufenden Vertrag darf die Miete in drei Jahren um höchstens 20 % steigen, und nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete.
- Qualifizierter Mietspiegel: Bei jeder Mieterhöhung müssen Sie seine Werte nennen.
Beim Kauf zahlen Sie in Baden-Württemberg 5,0 % Grunderwerbsteuer. Dazu kommen Notar und Grundbuch und je nach Objekt ein Makler. Bei 270.081 € Kaufpreis sind es ohne Makler rund 6,7 % Nebenkosten. Ihre eigenen Kosten rechnet der Kaufnebenkosten-Rechner aus, die Notarpositionen erklärt unser Beitrag zu den Notarkosten.
07Beispielrechnung: eine vermietete Wohnung in Ravensburg
Nehmen wir Sarah, 39, ledig, Produktmanagerin mit einem zu versteuernden Einkommen von 60.000 €. Sie interessiert sich für eine vermietete Wohnung mit 63 m², Baujahr 1972, in der Südstadt. Der Angebotspreis liegt beim Durchschnitt der Inserate für diese Größe: 4.287 €/m², also 270.081 €. Die Miete von 9,73 €/m² ist der Mietspiegelwert für diese Wohnung mit Einbauküche und Bodenbelag, inklusive Stadtteilzuschlag. Der Name ist ausgedacht, die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose.
| Kaufpreis (63 m² × 4.287 €/m²) | 270.081 € |
|---|---|
| Grunderwerbsteuer Baden-Württemberg 5,0 % | 13.504 € |
| Notar und Grundbuch (mit Grundschuld 270.081 €) | 4.581 € |
| Kaufnebenkosten aus Eigenkapital | 18.085 € |
| Darlehen (Kaufpreis) | 270.081 € |
| Zins 3,8 % und Tilgung 1,5 % (Annahme) | 14.314 € im Jahr |
| pro Jahr | pro Monat | |
|---|---|---|
| Nettokaltmiete (9,73 €/m², Mietspiegel 2026) | 7.356 € | 613 € |
| Zinsen | −10.263 € | −855 € |
| Tilgung | −4.051 € | −338 € |
| Nicht umlagefähige Kosten (Verwaltung, Rücklage, Annahme) | −1.320 € | −110 € |
| Cashflow vor Steuern | −8.278 € | −690 € |
| Abschreibung 2 % auf den Gebäudeanteil (80 %, Annahme) | 4.587 € | 382 € |
| Verlust aus Vermietung (Miete − Zinsen − Kosten − Abschreibung) | −8.815 € | −735 € |
| Steuerersparnis (Tarif 2026, ohne Kirchensteuer) | +3.267 € | +272 € |
| Cashflow nach Steuern | −5.011 € | −418 € |
Zum Angebotspreis zahlt Sarah nach Steuern rund 418 € im Monat zu. Selbst ohne Tilgung bliebe ein Minus von rund 80 €. Die Miete deckt nicht einmal die Zinsen.
Kauft Sarah 15 % unter dem Angebotspreis (3.644 €/m²), sinkt ihre Zuzahlung nach Steuern auf rund 313 € im Monat. Das zeigt, wie stark in Ravensburg der Einkaufspreis über die Rechnung entscheidet. Fragen Sie beim Gutachterausschuss nach Vergleichspreisen, bevor Sie ein Angebot abgeben. Wie Mieteinnahmen besteuert werden, erklärt unser Beitrag Mieteinnahmen versteuern.
Und eine Neubauwohnung in Ravensburg?
Für einen Neubau-Vergleich fehlt in Ravensburg ein amtlicher Kaufpreis. Der Mietspiegel 2026 zeigt aber, was junge Wohnungen bringen: 14,56 €/m² für 45 m² der Baujahre 2021 bis 2025, ohne Zu- und Abschläge.
Bei einem Neubauangebot rechnen Sie am besten rückwärts: Mit 14,56 €/m² Miete ergibt ein Kaufpreis von 5.000 €/m² eine Bruttorendite von rund 3,5 %, ein Kaufpreis von 6.000 €/m² rund 2,9 %.
08Chancen und Risiken in Ravensburg
Für Ravensburg sprechen belegbare Punkte: ein sehr starker Arbeitsmarkt, ein großer Einpendlerüberschuss, Zuzug, wenig Leerstand, viele kleine Haushalte und ein aktueller qualifizierter Mietspiegel. Eine Mietpreisbremse gilt derzeit nicht.
Dagegen stehen ebenso klare Punkte:
- Hohe Preise im Verhältnis zur Miete: Zum Angebotspreis liegt die Bruttorendite unter 3 %.
- Keine amtlichen Kaufpreise für 2025: Vergleichswerte müssen Sie selbst beschaffen.
- Regulierung offen: Ob Ravensburg ab 2027 in neue Landesverordnungen aufgenommen wird, ist nicht entschieden.
- Spürbare Lageunterschiede: Bis zu 21 Prozentpunkte zwischen Altstadt und Ortschaften im Mietspiegel.
- Sie einen sehr stabilen Arbeitsmarkt und geringe Ausfallrisiken suchen.
- Sie den Kaufpreis an der Mietspiegelmiete verhandeln.
- Sie eine monatliche Zuzahlung über Jahre tragen können.
- Sie vor dem Kauf Vergleichspreise beim Gutachterausschuss einholen.
- Sie Angebotspreise ungeprüft übernehmen.
- Sie eine Wohnung suchen, die sich selbst trägt.
- Sie keine Reserve für Sonderumlagen haben.
- Sie auf eine bestimmte Wertentwicklung angewiesen sind.
Welche Vor- und Nachteile eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage allgemein hat, steht in unserem Beitrag Eigentumswohnung als Kapitalanlage.
09Weitere Standorte
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FAQHäufige Fragen
Lohnt sich eine Wohnung in Ravensburg als Kapitalanlage?
Zu Angebotspreisen kaum: In unserem Beispiel zahlen Sie nach Steuern rund 418 € im Monat zu, die Miete deckt nicht einmal die Zinsen. Bei einem Kaufpreis deutlich unter dem Angebot verbessert sich die Rechnung spürbar. Dafür kaufen Sie in einem sehr stabilen Markt.
Wie hoch ist die Mietrendite in Ravensburg?
Mit Angebotspreisen und Mietspiegelmiete rund 2,7 % brutto, bei 15 % Preisnachlass rund 3,2 %. Amtliche Kaufpreise für eine genauere Rechnung hat der Gutachterausschuss für 2025 nicht veröffentlicht.
Was kostet eine Eigentumswohnung in Ravensburg?
Inserate lagen 2025 im Schnitt bei rund 4.400 €/m², für Wohnungen mit 50 bis 79 m² bei rund 4.300 €/m². Das sind Angebotspreise, keine tatsächlich gezahlten Kaufpreise.
Gibt es eine Mietpreisbremse in Ravensburg?
Nein. Ravensburg steht nicht in der Mietpreisbegrenzungsverordnung Baden-Württemberg, anders als die Nachbarstadt Weingarten. Es gilt die allgemeine Kappungsgrenze von 20 % in drei Jahren.
Gibt es einen Mietspiegel in Ravensburg?
Ja, einen neu erstellten qualifizierten Mietspiegel, gültig ab 01.10.2026, auf Basis einer Befragung von Anfang 2026. Der Durchschnitt aller Mieten liegt bei 10,48 €/m².
Welche Stadtteile sind in Ravensburg für Kapitalanleger interessant?
Für kleine Wohnungen die Altstadt (+7 % im Mietspiegel) sowie Nord- und Südstadt (+2 %). Die ländlichen Ortschaften wie Taldorf oder Schmalegg haben einen Abschlag von 14 %.
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten in Ravensburg?
In Baden-Württemberg fallen 5,0 % Grunderwerbsteuer an, dazu Notar und Grundbuch von knapp 2 %. Bei 270.081 € Kaufpreis sind es ohne Makler rund 18.090 €, also 6,7 %.
Weiterlesen
Quellen
Alle Quellen abgerufen am 19.10.2026.
- Stadt Ravensburg, Qualifizierter Mietspiegel 2026, gültig ab 01.10.2026, Tabellen 1 und 2
- Stadt Ravensburg, Gutachterausschuss: Kaufpreissammlung und Grundstücksmarktbericht (kein Grundstücksmarktbericht 2025)
- miet-check.de, Immobilienpreise Ravensburg, Angebotspreise für Eigentumswohnungen 2024 bis 2026 (keine Kaufpreise, keine amtliche Quelle)
- Statistisches Landesamt Baden-Württemberg, Regionalisierte Bevölkerungsvorausberechnung bis 2045, 06.05.2025
- Statistisches Bundesamt, Gemeindeverzeichnis, Gemeinden am 31.12.2015 und 31.12.2025
- Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Zensus 2022 (Stichtag 15.05.2022): Regionaltabelle Gebäude und Wohnungen und Regionaltabelle Haushalte
- Bundesagentur für Arbeit, Gemeindedaten der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten nach Wohn- und Arbeitsort, Stichtag 30.06.2025
- BBSR und Bundesagentur für Arbeit über Deutschlandatlas, Datentabellen (Landkreis Ravensburg: Angebotsmieten 2025, Arbeitslosenquote 2025, Wanderungssalden 2024, Erwerbstätigenentwicklung; Stand 25.09.2026)
- Land Baden-Württemberg, Mietpreisbegrenzungsverordnung (GBl. 2025 Nr. 144) und Kappungsgrenzenverordnung (GBl. 2025 Nr. 145), Gemeindelisten (Ravensburg nicht enthalten, Weingarten enthalten)
- Grunderwerbsteuer Baden-Württemberg 5,0 %, Gesetz vom 26.10.2011 (GBl. S. 493)
- § 556d BGB, § 556f BGB, § 558 BGB, § 558d BGB, § 32a EStG (Tarif 2026), § 7 EStG (Abs. 4 und 5a), § 7b EStG, § 34 GNotKG (Tabelle B)
- Alle Beispielrechnungen, Kaufpreisfaktoren und Renditen: eigene Berechnung, Stand 19.10.2026
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Romolo bringt beinahe 17 Jahre Bank- und Finanzierungserfahrung sowie die Führung von rund 145 Vertriebsmitarbeitenden in seine Arbeit ein. Er schreibt über Finanzierung, Steuern und Immobilienentscheidungen, die langfristig zum Leben passen.
Diese Seite ist eine allgemeine Information und keine Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung. Alle Zahlen sind Beispielrechnungen mit offengelegten Annahmen oder Daten mit genanntem Stand, Stand 19.10.2026.
