Wer morgens die S1 Richtung Stuttgart nimmt, steigt oft in Esslingen ein. Mehr als 13.000 Erwerbstätige pendeln von hier in die Landeshauptstadt, mehr als aus jeder anderen Gemeinde. Für einen Vermieter ist das ein guter Grund, sich die Stadt genauer anzusehen.

Esslingen ist aber kein Vorort ohne eigenes Gewicht. Die Stadt hat eine Hochschule, Industrie und mehr Arbeitsplätze als Beschäftigte, die hier wohnen. Gleichzeitig ist der Wohnungsmarkt reguliert, und neue Wohnungen sind selten.

Wir haben die amtlichen Zahlen zusammengetragen und rechnen am Ende eine gebrauchte und eine neue Wohnung durch.

01Esslingen in Zahlen

Alle Werte, die wir für die Einordnung verwenden, mit Quelle und Stand.

02Bevölkerung und Nachfrage

Ende 2025 lebten amtlich 95.419 Menschen in Esslingen. Die längere Reihe des Wegweisers Kommune zeigt, wie stark die Stadt gewachsen ist: von 89.242 Einwohnern 2013 auf 95.881 im Jahr 2023, ein Plus von 7,4 %. Die amtliche Zahl seit 2022 beruht auf dem Zensus und ist mit älteren Werten nicht direkt vergleichbar. Bis 2040 erwartet die Bertelsmann Stiftung weitere 5,3 % gegenüber 2020.

Beim Zensus 2022 lebten 44,7 % der Esslinger Haushalte allein. 58,8 % der Wohnungen waren vermietet, 36,6 % von Eigentümern selbst bewohnt. Die Nachfrage nach kleinen Mietwohnungen ist damit breit: Alleinlebende, Paare ohne Kinder, Studierende und Berufseinsteiger, die nach Stuttgart pendeln.

Der Leerstand lag am Zensus-Stichtag bei 4,3 %, also 2.096 Wohnungen. Davon waren 615 kürzer als drei Monate frei, das ist normaler Mieterwechsel. 881 standen ein Jahr oder länger leer.

Neue Wohnungen entstehen in Esslingen kaum. Der Gutachterausschuss zählte 2024 und 2025 jeweils nur neun verkaufte Neubauwohnungen. Wer in Esslingen eine Wohnung sucht, findet fast ausschließlich Bestand.

03Wirtschaft, Arbeitsmarkt und Pendler nach Stuttgart

Die Verbindung nach Stuttgart lässt sich amtlich belegen. Laut Pendleratlas der Statistischen Ämter des Bundes und der Länder pendelten im Berichtsjahr 2024 genau 13.219 Erwerbstätige von Esslingen nach Stuttgart. Keine andere Gemeinde schickt mehr Pendler in die Landeshauptstadt. In die Gegenrichtung fuhren 6.081 Menschen. Das zweitwichtigste Ziel der Esslinger, Ostfildern, folgt mit 1.900 weit dahinter.

Esslingen ist gleichzeitig selbst ein Arbeitsort. Am 30.06.2025 arbeiteten 46.055 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte in der Stadt, aber nur 41.365 wohnten dort. Täglich kommen 32.668 Menschen herein, 27.984 fahren hinaus. In Esslingen sitzen Industrieunternehmen wie Festo, Eberspächer und die Index-Werke, also Automatisierung, Fahrzeugtechnik und Maschinenbau.

Diese Nähe zu Autoindustrie und Maschinenbau ist auch das größte Risiko. Die Arbeitslosenquote im Landkreis Esslingen lag im September 2026 bei 4,8 % und damit etwas über dem Vorjahr mit 4,7 %. In Stuttgart betrug sie 7,0 %. Einen eigenen Wert für die Stadt Esslingen veröffentlicht die Bundesagentur nicht.

Die Hochschule Esslingen hat 5.948 Studierende, davon 5.075 an den beiden Esslinger Standorten. Das Land baut für sie den Campus Neue Weststadt auf dem ehemaligen Güterbahnhof direkt am Bahnhof, die Fertigstellung ist laut Hochschule für 2027 geplant. Studierende fragen vor allem kleine Wohnungen nach, genau das Segment, in dem der Mietspiegel die höchsten Quadratmetermieten ausweist.

04Mieten, Kaufpreise und Mietrendite

Seit 01.01.2026 gilt in Esslingen ein neu erhobener, qualifizierter Mietspiegel. Er beruht auf 1.386 Mietverhältnissen, die von Mai bis August 2025 erhoben wurden. Die Durchschnittsmiete liegt bei 10,06 €/m². Der Zensus 2022 kam für alle laufenden Verträge auf 9,12 €/m².

Der Mietspiegel arbeitet mit einer Basismiete je Wohnfläche und Zu- und Abschlägen in Prozentpunkten. Für 65 m² beträgt die Basismiete 9,65 €/m², für 45 m² 10,27 €/m². Das Baujahr wirkt stark: Wohnungen aus den Jahren 1946 bis 1983 bekommen 16 % Abschlag, Baujahre 2021 bis 2024 dagegen 28 % Zuschlag. Ausstattung wie Einbauküche (+8) oder Parkett (+5) und Modernisierungen seit 2011 können den Abschlag teilweise ausgleichen.

Kaufpreise veröffentlicht der Gutachterausschuss vierteljährlich als Grafik nach Baujahresklassen. Für das 2. Quartal 2026 lassen sich ablesen: rund 2.400 €/m² für Baujahre 1959 bis 1970, rund 2.900 €/m² für 1971 bis 1979, rund 3.750 €/m² für 1990 bis 1999 und rund 4.700 €/m² für 2000 bis 2009. Laut Gutachterausschuss ist der Preisrückgang seit 2024 beendet, seit 2025 ziehen die Preise bei Wiederverkäufen leicht an.

Aus Kaufpreis und Miete ergibt sich der Kaufpreisfaktor, sein Kehrwert ist die Bruttomietrendite. In Esslingen hängt sie stark vom Baujahr ab.

Je älter die Wohnung, desto höher die Bruttorendite. Der Grund ist einfach: Der Kaufpreis fällt mit dem Alter stärker als die Miete. Dafür steigt das Risiko teurer Sanierungen. Ihre eigene Zahl prüfen Sie mit dem Mietrendite-Rechner.

05Stadtteile im Überblick

Preise je Stadtteil veröffentlicht der Gutachterausschuss nicht. Wie gut eine Adresse ist, zeigt das Wohnlageverzeichnis im Anhang des Mietspiegels, das jeder Straße einen Zu- oder Abschlag zuordnet. Die Tabelle beschreibt deshalb nur den Charakter.

Weil Baujahr und Lage im Mietspiegel so stark wirken, lohnt sich vor jedem Kauf ein Blick in das Wohnlageverzeichnis und in die Liste der Modernisierungen. Zwei Wohnungen gleicher Größe im selben Stadtteil können sich in der zulässigen Miete um mehr als 1 €/m² unterscheiden.

06Regeln für Vermieter in Esslingen

Esslingen gehört zu den 130 Gemeinden, in denen Baden-Württemberg den Wohnungsmarkt als angespannt eingestuft hat. Das hat drei Folgen.

• Mietpreisbremse: Bei einer neuen Vermietung darf die Miete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete laut Mietspiegel liegen. Ausgenommen sind Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, und die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung. Eine höhere Vormiete dürfen Sie weiter verlangen.
• Kappungsgrenze: Im laufenden Mietverhältnis darf die Miete in drei Jahren um höchstens 15 % steigen und nie über die Vergleichsmiete.
• Kündigungssperrfrist: Wird eine vermietete Wohnung in Eigentum umgewandelt, kann der Käufer erst nach fünf Jahren wegen Eigenbedarfs kündigen.

Beim Kauf zahlen Sie in Baden-Württemberg 5,0 % Grunderwerbsteuer. Notar und Grundbuch kosten mit Finanzierung rund 1,6 bis 1,8 % des Kaufpreises, dazu kommt je nach Objekt ein Makler. Mit dem Kaufnebenkosten-Rechner rechnen Sie Ihren Fall durch, die Notarpositionen erklärt unser Beitrag zu den Notarkosten.

07Beispielrechnung: eine vermietete Wohnung in Esslingen

Nehmen wir Laura, 44, ledig, Projektleiterin in Stuttgart, mit einem zu versteuernden Einkommen von 60.000 €. Sie kauft eine vermietete Wohnung mit 65 m², Baujahr 1975, mit Parkett und Einbauküche, für 188.500 €. Das entspricht rund 2.900 €/m², dem Wert des Gutachterausschusses für dieses Baujahr. Die Miete liegt genau auf Mietspiegelniveau. Der Name ist ausgedacht, die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose.

Laura zahlt rund 208 € im Monat zu, nach Steuern. Gleichzeitig tilgt sie 236 € im Monat, baut also Vermögen auf. Ohne Tilgung blieben nach Steuern rund 27 € Überschuss im Monat.

Die Rechnung ist knapp, weil die Miete bei 3,8 % Zins gerade die Zinsen deckt. Für Verwaltung und Rücklage bleibt nichts. Wie Mieteinnahmen besteuert werden, erklärt unser Beitrag Mieteinnahmen versteuern.

Ein Punkt fehlt in der Rechnung, und er ist bei einem Haus von 1975 wichtig: größere Sanierungen. Steht eine Fassadendämmung oder ein Heizungstausch an, kann die Gemeinschaft eine Sonderumlage beschließen. Prüfen Sie deshalb vor dem Kauf die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen und die Höhe der Rücklage.

Zum Vergleich: eine Neubauwohnung in Esslingen

Was ändert sich, wenn Laura eine neu gebaute Wohnung kauft? Der Gutachterausschuss zeigt für Erstverkäufe zuletzt rund 7.500 €/m², warnt aber selbst, dass dahinter nur sehr wenige Verkäufe stehen, 2025 waren es neun. Wir nehmen trotzdem diesen Wert, 45 m² ergeben 337.500 €. Die Miete leiten wir aus dem Mietspiegel ab: Basis 10,27 €/m² für 45 m², Zuschlag 28 für Baujahr 2021 bis 2024, dazu Parkett, bodengleiche Dusche und Fußbodenheizung. Das ergibt 14,58 €/m². Die Mietpreisbremse gilt für eine nach dem 01.10.2014 erstmals vermietete Wohnung dauerhaft nicht (§ 556f BGB).

Die Abschreibung ist mehr als fünfmal so hoch wie bei der gebrauchten Wohnung (14.321 € statt 2.804 €), und Sanierungen stehen in den ersten Jahren in der Regel nicht an. Der Quadratmeter kostet aber gut das 2,5-Fache, und die Bruttomietrendite fällt auf rund 2,3 % statt 3,9 %. Vor Steuern zahlt Laura hier rund 889 € im Monat zu, nach Steuern rund 305 €, also etwa 100 € mehr als bei der gebrauchten Wohnung. Die Steuerersparnis sinkt in den Folgejahren, weil die degressive Abschreibung vom jeweils kleineren Restwert gerechnet wird.

08Chancen und Risiken in Esslingen

Für Esslingen sprechen belegbare Punkte. Die Stadt ist der wichtigste Wohnort der Stuttgarter Pendler und selbst ein Arbeitsort mit Einpendlerüberschuss. Sie ist in zehn Jahren um gut 7 % gewachsen, und die Prognose zeigt weiter nach oben. Mit der Hochschule und vielen Alleinlebenden gibt es eine breite Nachfrage nach kleinen Wohnungen. Neubau entsteht kaum, das schützt den Bestand vor Konkurrenz.

Dagegen stehen ebenso klare Punkte:

• Industrieabhängigkeit: Maschinenbau, Fahrzeugtechnik und Automatisierung prägen Esslingen und Stuttgart; die Arbeitslosigkeit im Landkreis ist leicht gestiegen.
• Regulierte Mieten: Mietpreisbremse und Kappungsgrenze von 15 % begrenzen den Spielraum.
• Hohe Abschläge für ältere Baujahre: Im Mietspiegel bekommt ein Baujahr zwischen 1946 und 1983 einen Abschlag von 16 % auf die Basismiete.
• Sanierungsbedarf: Günstige Wohnungen stammen meist aus den 1960er- und 1970er-Jahren; Sonderumlagen sind möglich.
• Dünne Datenlage bei Neubau: Mit neun Verkäufen im Jahr sind Neubaupreise kaum vergleichbar.
• Zins und Leerstand: Ein höherer Anschlusszins erhöht die Zuzahlung, jeder Monat Leerstand kostet die volle Miete.

Allgemeine Vor- und Nachteile einer vermieteten Wohnung finden Sie in unserem Beitrag Eigentumswohnung als Kapitalanlage.

09Weitere Standorte

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Geschrieben von

Kevin Celentano

Investmentberater bei InvestImmo.de

Schreibt über Kaufprozess, Notar und Grundbuch und Vermietung.

Kevin verbindet zwölf Jahre Vertriebserfahrung mit neun Jahren Spezialisierung auf Immobilien und mehr als 500 Beratungen. Er schreibt über Objektqualität, Standortrisiken und einen sicheren Weg vom ersten Vergleich bis zum Kauf.

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Diese Seite ist eine allgemeine Information und keine Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung. Alle Zahlen sind Beispielrechnungen mit offengelegten Annahmen oder amtliche Werte mit genanntem Stand, Stand 14.10.2026.