Sie suchen eine vermietete Wohnung in der Region Stuttgart, aber die Preise in der Landeshauptstadt schrecken Sie ab. Ludwigsburg liegt knapp 15 Kilometer nördlich, hat eine S-Bahn-Verbindung und einen eigenen Arbeitsmarkt. Deshalb landet die Stadt auf vielen Listen.

Billig ist Ludwigsburg allerdings nicht. Gebrauchte Wohnungen kosten im Schnitt gut 3.600 €/m², und es gelten Mietpreisbremse und eine Kappungsgrenze von 15 %. Wer hier kauft, kauft Nachfrage, aber keinen Preisvorteil.

Wir haben die amtlichen Zahlen zusammengetragen, belegen die Pendlerbeziehung nach Stuttgart und rechnen am Ende zwei Wohnungen durch.

01Ludwigsburg in Zahlen

Alle Werte, die wir für die Einordnung verwenden, mit Quelle und Stand.

02Bevölkerung und Nachfrage

Ludwigsburg hatte Ende 2025 amtlich 93.002 Einwohner. Für einen Vergleich über zehn Jahre taugt diese Zahl nur bedingt, denn seit dem Zensus 2022 wird auf einer neuen Basis gezählt. Die durchgängige Reihe des Wegweisers Kommune zeigt ein Plus von 89.639 Einwohnern 2013 auf 94.859 im Jahr 2023, also 5,8 %. Bis 2040 erwartet die Bertelsmann Stiftung weiteres Wachstum um 4,8 % gegenüber 2020.

Spannender für Vermieter ist, wie die Menschen wohnen. Beim Zensus 2022 lebten 44,1 % der Haushalte allein. Nur 55,1 % der Wohnungen waren vermietet, 40,6 % wurden von den Eigentümern selbst bewohnt. Ludwigsburg ist damit keine reine Mieterstadt wie viele Universitätsstädte, sondern eine Mischung aus Familien, Paaren und Alleinlebenden.

Am Zensus-Stichtag standen 3,7 % der Wohnungen leer, 1.929 Wohnungen. Nur 405 davon waren kürzer als drei Monate frei, also im normalen Mieterwechsel. 898 standen ein Jahr oder länger leer.

Neues Angebot entsteht vor allem in großen Baugebieten. Im Osten der Stadt baut Ludwigsburg den Wohnpark Fuchshof mit geplant 530 Wohnungen, so die Stadt im Vorwort zum Mietspiegel 2025. Das entlastet den Markt, schafft aber auch Konkurrenz für ältere Wohnungen in der Nachbarschaft.

03Wirtschaft, Arbeitsmarkt und Pendler nach Stuttgart

Ludwigsburg ist kein reiner Schlafort. Am 30.06.2025 arbeiteten 54.373 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte in der Stadt, aber nur 40.776 Beschäftigte wohnten dort. Jeden Tag pendeln 40.941 Menschen ein und 27.363 aus. Die Stadt zieht also mehr Arbeitskräfte an, als sie selbst stellt.

Gleichzeitig ist Ludwigsburg eng mit Stuttgart verflochten. Der Pendleratlas der Statistischen Ämter des Bundes und der Länder weist für das Berichtsjahr 2024 genau 10.178 Erwerbstätige aus, die von Ludwigsburg nach Stuttgart pendeln. Stuttgart ist mit Abstand das wichtigste Ziel, das nächste (Kornwestheim) folgt mit 1.696. Umgekehrt kommen 5.816 Erwerbstätige aus Stuttgart nach Ludwigsburg. Unter allen Gemeinden, aus denen Menschen nach Stuttgart einpendeln, liegt Ludwigsburg auf Platz 2.

Für Vermieter ist das ein Argument mit zwei Seiten. Wer in Stuttgart arbeitet und dort keine bezahlbare Wohnung findet, sucht im Umland. Ludwigsburg profitiert davon. Die Nachfrage hängt dann aber auch an der Stuttgarter Wirtschaft, und die steckt mit Autoindustrie und Zulieferern mitten im Umbau.

Die Stadt selbst beschreibt ihre Wirtschaft in ihrem Wirtschafts- und Gewerbeflächenkonzept (Mai 2025) als breit aufgestellt. Über 80 % der Beschäftigten arbeiten im Dienstleistungssektor. Als größere Unternehmen nennt sie unter anderem Lapp Kabel, die Lotter Gruppe, MANN+HUMMEL und Hahn+Kolb. Dazu kommen die Filmakademie Baden-Württemberg mit einem Film- und Medienzentrum sowie drei Hochschulen mit zusammen knapp 10.000 Studierenden: die Pädagogische Hochschule, die Hochschule für öffentliche Verwaltung und Finanzen und die Evangelische Hochschule.

Die Arbeitslosenquote lag im September 2026 im Landkreis Ludwigsburg bei 4,6 %, im Geschäftsstellenbezirk Ludwigsburg bei 4,8 %. Einen eigenen Wert für die Stadt veröffentlicht die Agentur nicht. Die Richtung ist ein Warnsignal: Ein Jahr zuvor lag die Kreisquote bei 4,2 %, und die Zahl der Beschäftigten im Agenturbezirk ist bis März 2026 um 1,9 % gesunken.

04Mieten, Kaufpreise und Mietrendite

Ludwigsburg hat einen qualifizierten Mietspiegel, gültig vom 01.08.2025 bis 31.07.2027. Er nennt eine Durchschnittsmiete von 10,66 €/m² über alle erfassten Wohnungen. Für eine 65 m² große Wohnung in mittlerer Lage reicht die Basismiete von 10,22 €/m² (Baujahr 1949–1974) über 10,82 €/m² (1975–1984) bis 11,29 €/m² (1985–1994). Neubauten ab 2019 liegen bei 45 m² bei 14,40 €/m². Lage, Ausstattung und Modernisierung verschieben die Werte über Zu- und Abschläge.

Der Zensus 2022 zeigt das Niveau aller laufenden Mietverträge. Damals zahlten Ludwigsburger Mieter im Schnitt 9,38 €/m² netto kalt. Laufende Verträge liegen also spürbar unter dem Mietspiegel.

Die Kaufpreise kommen vom Gemeinsamen Gutachterausschuss Ludwigsburg und Umgebung. Der aktuelle Bericht wertet die Kaufverträge des Jahres 2024 aus. Gebrauchte Wohnungen mit Baujahr 1964 bis 2023 kosteten im Schnitt 3.635 €/m², Neubauwohnungen ab Baujahr 2024 im Schnitt 6.290 €/m², jeweils ohne Stellplatz. Wohnungen aus den 1970er-Jahren waren mit oft rund 2.900 bis 3.200 €/m² deutlich günstiger. Laut Gutachterausschuss sind die Durchschnittspreise in Ludwigsburg 2024 gegenüber dem Vorjahr gefallen.

Aus Kaufpreis und Miete ergibt sich der Kaufpreisfaktor, also wie viele Jahresnettokaltmieten der Kaufpreis kostet. Sein Kehrwert ist die Bruttomietrendite.

Selbst an der Obergrenze der Mietpreisbremse bleibt die Bruttomietrendite knapp über 4 %. Mehr gibt der Markt im Bestand nicht her, denn die Miete ist reguliert und der Kaufpreis hoch. Ihre eigene Zahl prüfen Sie mit dem Mietrendite-Rechner.

05Stadtteile im Überblick

Der Gutachterausschuss weist die Kaufpreise für Wohnungen mit 41 bis 90 m² je Stadtteil aus. Die Werte unten sind Durchschnitte aller Baujahre aus den Kaufverträgen 2024. Wo viele Neubauten verkauft wurden, liegt der Schnitt höher.

Quelle: Gemeinsamer Gutachterausschuss Ludwigsburg und Umgebung, Grundstücksmarktbericht 2025, Auswertung nach Stadtteilen, Wohnflächen 41–90 m², bereinigte Kaufpreise ohne Stellplätze.

Die Spanne ist groß. Eine Wohnung der 1970er-Jahre in Eglosheim kostete 2024 im Schnitt 3.062 €/m², eine neue Wohnung in der Oststadt 6.599 €/m². Wie gut eine einzelne Adresse ist, berechnet der Online-Mietenberechner der Stadt. Er berücksichtigt unter anderem die Entfernung zum Marktplatz, Straßenlärm und die nächste Haltestelle.

06Regeln für Vermieter in Ludwigsburg

Ludwigsburg gehört zu den 130 Gemeinden, in denen Baden-Württemberg den Wohnungsmarkt als angespannt eingestuft hat. Daraus folgen drei Regeln.

• Mietpreisbremse: Bei einer neuen Vermietung darf die Miete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete laut Mietspiegel liegen. Ausgenommen sind Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, und die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung. Eine höhere Vormiete dürfen Sie weiter verlangen.
• Kappungsgrenze: Im laufenden Mietverhältnis darf die Miete in drei Jahren um höchstens 15 % steigen und nie über die Vergleichsmiete.
• Kündigungssperrfrist: Wird eine vermietete Wohnung in Eigentum umgewandelt, kann der Käufer erst nach fünf Jahren wegen Eigenbedarfs kündigen.

Beim Kauf zahlen Sie in Baden-Württemberg 5,0 % Grunderwerbsteuer. Dazu kommen Notar und Grundbuch mit rund 1,6 bis 1,8 % des Kaufpreises, wenn Sie finanzieren, und je nach Objekt ein Makler. Ihre Kaufnebenkosten rechnet der Kaufnebenkosten-Rechner aus, die einzelnen Positionen beim Notar erklärt unser Beitrag zu den Notarkosten.

07Beispielrechnung: eine vermietete Wohnung in Ludwigsburg

Nehmen wir Jonas, 39, ledig, Ingenieur mit einem zu versteuernden Einkommen von 60.000 €. Er kauft eine vermietete Eigentumswohnung mit 65 m², Baujahr 1988. Der Kaufpreis von 231.790 € entspricht dem Durchschnitt, den der Gutachterausschuss für Wohnungen dieser Größe und Baujahresklasse ermittelt hat (3.566 €/m²). Die Miete liegt genau auf Mietspiegelniveau. Der Name ist ausgedacht, die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose.

Jonas zahlt in diesem Beispiel rund 250 € im Monat aus eigener Tasche zu, nach Steuern. Davon fließen 290 € in die Tilgung, also in sein eigenes Vermögen. Ohne Tilgung bliebe nach Steuern ein Überschuss von rund 40 € im Monat.

Warum fällt die Zuzahlung so hoch aus? Die Miete deckt bei 3,8 % Zins gerade einmal die Zinsen. Für Verwaltung, Rücklage und Tilgung bleibt nichts übrig. Wie die Steuer auf Mieteinnahmen funktioniert, erklärt unser Beitrag Mieteinnahmen versteuern.

Der Zins bewegt die Rechnung mehr als jede Mietfrage. In Ludwigsburg gilt das besonders, weil die Mietpreisbremse den Spielraum nach oben auf 10 % über dem Mietspiegel begrenzt.

Zum Vergleich: eine Neubauwohnung in Ludwigsburg

Was ändert sich, wenn Jonas statt der gebrauchten eine neu gebaute Wohnung kauft? Wir nehmen 45 m² zum Durchschnittspreis, den der Gutachterausschuss für Wohnungen ab Baujahr 2024 ermittelt hat: 6.290 €/m² ohne Stellplatz. Das ergibt 283.050 €. Ein Tiefgaragenplatz kostete im Neubau 2024 im Schnitt weitere 25.400 €, wir lassen ihn weg. Als Miete setzen wir den Mietspiegelwert für eine 45 m² große Wohnung ab Baujahr 2019 an: 14,40 €/m². Weil die Wohnung nach dem 01.10.2014 erstmals vermietet wird, gilt die Mietpreisbremse für sie dauerhaft nicht (§ 556f BGB).

Die Abschreibung ist im ersten Jahr mehr als dreimal so hoch wie bei der gebrauchten Wohnung (12.013 € statt 3.448 €), und in einem neuen Haus fällt in den ersten Jahren in der Regel weniger Instandhaltung an. Dafür kostet der Quadratmeter 76 % mehr, und die Bruttomietrendite sinkt auf rund 2,7 % statt 3,8 %. Vor Steuern zahlt Jonas hier rund 656 € im Monat zu, nach Steuern rund 189 €. Weil die degressive Abschreibung jedes Jahr vom kleineren Restwert gerechnet wird, sinkt die Steuerersparnis in den Folgejahren. Wer vor der Fertigstellung kauft, trägt zusätzlich das Risiko, dass sich der Bau verzögert.

08Chancen und Risiken in Ludwigsburg

Für Ludwigsburg sprechen belegbare Punkte. Die Stadt wächst seit Jahren, und die Prognose zeigt weiter nach oben. Sie ist selbst ein Arbeitsort mit Einpendlerüberschuss und gleichzeitig der zweitwichtigste Wohnort der Stuttgarter Pendler. Hochschulen und Filmakademie bringen junge Mieter, die kleine Wohnungen suchen. Der Leerstand im normalen Mieterwechsel war beim Zensus gering.

Dagegen stehen ebenso klare Punkte:

• Hohe Kaufpreise: Gebrauchte Wohnungen kosten im Schnitt über 3.600 €/m²; die Bruttomietrendite liegt meist nur zwischen 3,4 und 4,1 %.
• Regulierte Mieten: Mietpreisbremse und Kappungsgrenze von 15 % begrenzen den Spielraum bei gebrauchten Wohnungen.
• Abhängigkeit von der Region: Autoindustrie, Zulieferer und Maschinenbau prägen Stuttgart und den Landkreis. Die Arbeitslosigkeit im Kreis ist binnen eines Jahres von 4,2 auf 4,6 % gestiegen.
• Neubau-Konkurrenz: Große Baugebiete wie der Fuchshof bringen neue Wohnungen auf den Markt.
• Alter Bestand: Viele Wohnungen stammen aus den 1960er- und 1970er-Jahren; Sanierungsstau kann Sonderumlagen auslösen.
• Zins und Leerstand: Ein höherer Anschlusszins erhöht die Zuzahlung, jeder Monat Leerstand kostet die volle Miete.

Welche Vor- und Nachteile eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage allgemein hat, steht in unserem Beitrag Eigentumswohnung als Kapitalanlage.

09Weitere Standorte

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Geschrieben von

Moe Afonso

Investmentberater bei InvestImmo.de

Schreibt über Vermietung, Nebenkosten, Mietrecht und Mehrfamilienhäuser.

Als Bauingenieur, Immobilieninvestor und Berater mit rund 14 Jahren Finanzpraxis betrachtet Moe Gebäude zuerst technisch. Er schreibt über Substanz, Vermietung, laufende Kosten und Investments, die auch jenseits des Prospekts tragen.

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Diese Seite ist eine allgemeine Information und keine Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung. Alle Zahlen sind Beispielrechnungen mit offengelegten Annahmen oder amtliche Werte mit genanntem Stand, Stand 14.10.2026.