Kapitalanlage-Immobilien in Offenburg: Zahlen, Lagen und eine ehrliche Rechnung

Offenburg ist das Oberzentrum der Ortenau, zwischen Schwarzwald und Rhein, eine halbe Stunde von Straßburg entfernt. Die Stadt ist in zehn Jahren um rund 5.000 Einwohner gewachsen, und jeden Tag pendeln deutlich mehr Menschen herein als hinaus. Die Arbeitslosenquote im Ortenaukreis liegt bei 4,1 %.

Für Kapitalanleger ist Offenburg interessant, weil gebrauchte Wohnungen aus den 1950er- bis 1970er-Jahren im Schnitt noch rund 2.200 €/m² kosten. Gleichzeitig gelten Mietpreisbremse und eine Kappungsgrenze von 15 %, und der neue Mietspiegel zieht für ältere Baujahre deutliche Abschläge ab. Wir legen beides offen und rechnen eine Bestands- und eine Neubauwohnung durch.

01Offenburg in Zahlen

Alle Werte, die wir für die Einordnung verwenden, mit Quelle und Stand.

02Bevölkerung und Nachfrage

Ende 2025 lebten in Offenburg 63.437 Menschen, rund 5.000 mehr als Ende 2015. Der Vergleich ist wegen des Zensus nicht ganz exakt, das Wachstum ist trotzdem deutlich und hält an: Allein 2025 kamen rund 440 Einwohner dazu. Der Ortenaukreis gewinnt bei Umzügen innerhalb Deutschlands wie aus dem Ausland.

Eine eigene Prognose für Offenburg veröffentlicht das Statistische Landesamt nicht frei. Für Baden-Württemberg rechnet es damit, dass bis 2045 alle 44 Stadt- und Landkreise wachsen, je nach Kreis um 3,1 bis 5,5 %.

Für Vermieter zählt die Struktur. 57,4 % der Wohnungen waren beim Zensus 2022 vermietet, 40,8 % der Haushalte bestehen aus einer Person. Gebaut wurde zuletzt einiges: Rund 1.800 Wohnungen, knapp 6 % des Bestands, stammen aus der Zeit ab 2016.

03Wirtschaft und Arbeitsmarkt

Offenburg ist Arbeitsort für die ganze Ortenau. Am 30.06.2025 arbeiteten 43.653 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte in der Stadt, 26.290 wohnten dort. Es pendeln gut 29.000 Menschen ein und knapp 12.000 aus. Die Stadt ist Sitz des Verlagshauses Hubert Burda Media, dazu kommen Handel, Logistik, Industrie und die Verwaltung des Ortenaukreises. Die Hochschule Offenburg bringt zusätzliche Nachfrage nach kleinen Wohnungen.

Die Arbeitslosenquote im Ortenaukreis lag 2025 im Jahresdurchschnitt bei 4,1 %. Offenburg liegt an der A5 und an der Rheintalbahn mit Fernverkehrshalt, nach Straßburg sind es mit dem Auto rund 30 Minuten. Viele Pendler wohnen im Umland, ein Teil würde näher am Arbeitsplatz wohnen, wenn passende Wohnungen frei wären.

04Mieten, Kaufpreise und Mietrendite

Offenburg hat einen qualifizierten Mietspiegel, seit 01.06.2026 in einer per Verbraucherpreisindex fortgeschriebenen Fassung, gültig bis 31.05.2028. Er arbeitet mit einer Basismiete nach Größe (7,98 €/m² bei 45 m², 7,82 €/m² bei 65 m²) und prozentualen Zu- und Abschlägen. Die wichtigsten:

Die Angebotsmieten liegen höher: Im Ortenaukreis lag die Wiedervermietungsmiete 2025 laut BBSR bei 10,66 €/m², ein Stadtwert liegt nicht vor. In laufenden Verträgen zahlten Offenburger Mieter beim Zensus 2022 im Schnitt 7,04 €/m².

Die Kaufpreise stammen aus dem Jahresbericht 2025 des Gemeinsamen Gutachterausschusses Offenburg-Kinzigtal. Er umfasst Offenburg und die Gemeinden des Kinzigtals, reine Stadtwerte veröffentlicht er darin nicht. 2025 kosteten Eigentumswohnungen im Schnitt:

Aus Kaufpreis und Miete ergibt sich der Kaufpreisfaktor, sein Kehrwert ist die Bruttomietrendite.

Die Angebotsmiete des Kreises ist für die Beispielwohnung aus den 1960er-Jahren in Offenburg ohne Ausnahme von der Mietpreisbremse nicht erreichbar: Die Mietpreisbremse begrenzt eine neue Miete auf 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete, in unserem Beispiel auf rund 8,72 €/m². Ihre eigene Zahl prüfen Sie mit dem Mietrendite-Rechner.

05Stadtteile in Offenburg im Überblick

Amtliche Kaufpreise je Stadtteil gibt es für Offenburg nicht. Der Mietspiegel teilt das Stadtgebiet aber in drei Wohnlagenzonen: Zone 1 ist der Normalfall, Zone 2 erhält 10 %, Zone 3 11 % Zuschlag. Zusätzlich gibt es +4 % für Wohnungen höchstens 500 Meter fußläufig von der Innenstadt, +5 % für Lagen ab 180 Meter über Normalnull, also an den Hängen, und −3 % für Lärm an Bahnlinien. Die Zuordnung jeder Adresse steht im Straßenverzeichnis.

Bei einer 74-m²-Wohnung machen Zone und Lagezuschläge leicht 50 bis 100 € Miete im Monat aus. Prüfen Sie die Einordnung der Adresse, bevor Sie mit einer Miete rechnen.

06Regeln für Vermieter in Offenburg

Offenburg steht in der Mietpreisbegrenzungsverordnung und in der Kappungsgrenzenverordnung des Landes Baden-Württemberg. Beide gelten bis 31.12.2026. Die Landesregierung hat im September 2026 Entwürfe für eine Verlängerung ab 2027 zur Anhörung gestellt. Ob Offenburg dann weiter erfasst ist, steht erst mit der Verkündung fest.

• Mietpreisbremse: Bei einer Neuvermietung darf die Miete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Ausnahmen gelten unter anderem für Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, und für umfassend modernisierte Wohnungen.
• Kappungsgrenze 15 %: Im laufenden Vertrag darf die Miete in drei Jahren um höchstens 15 % steigen, und nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete.
• Qualifizierter Mietspiegel: Bei jeder Mieterhöhung müssen Sie seine Werte nennen. Die Spanne reicht von −15 bis +16 % um den errechneten Wert.

Beim Kauf zahlen Sie in Baden-Württemberg 5,0 % Grunderwerbsteuer. Dazu kommen Notar und Grundbuch und je nach Objekt ein Makler. Bei 161.394 € Kaufpreis sind es ohne Makler rund 6,9 % Nebenkosten. Ihre eigenen Kosten rechnet der Kaufnebenkosten-Rechner aus, die Notarpositionen erklärt unser Beitrag zu den Notarkosten.

07Beispielrechnung: eine vermietete Wohnung in Offenburg

Nehmen wir Lukas, 36, ledig, Wirtschaftsingenieur mit einem zu versteuernden Einkommen von 60.000 €. Er kauft eine vermietete Wohnung mit 74 m², Baujahr 1968, für 161.394 €. Das entspricht dem Durchschnittspreis der Baujahre 1950 bis 1977 im Jahr 2025 (2.181 €/m²). Die Miete von 7,93 €/m² ist der Mietspiegelwert für diese Wohnung in Zone 1 mit Einbauküche: Basismiete 7,85 €/m², −11 % für das Baujahr, +12 % für die Küche. Der Name ist ausgedacht, die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose.

Lukas zahlt nach Steuern rund 145 € im Monat zu. In die Tilgung fließen 202 € im Monat, ohne sie bliebe ein Plus von rund 56 €. Die Miete deckt in diesem Beispiel also Zinsen und Kosten, wenn die Wohnung vermietet ist und keine größere Sanierung ansteht.

Bei einem Haus aus den 1960er-Jahren sind Dach, Fenster und Heizung oft fällig oder schon erneuert. Eine Dämmung der Außenwand seit 2002 bringt im Mietspiegel +7 %, eine Kernsanierung +13 %. Fragen Sie deshalb nach dem Sanierungsstand und der Rücklage. Wie Mieteinnahmen besteuert werden, erklärt unser Beitrag Mieteinnahmen versteuern.

Zum Vergleich: eine Neubauwohnung in Offenburg

Wohnungen ab Baujahr 2020 kosteten 2025 im Schnitt 4.662 €/m² bei durchschnittlich 72 m². Für Lukas rechnen wir eine 45-m²-Wohnung zu diesem Preis. Als Miete setzen wir 11,01 €/m² an: die Basismiete für 45 m² (7,98 €/m²) mit Zuschlägen für Baujahr 2016 bis 2023 (+23 %), Einbauküche (+12 %) und schwellenfreie Wohnung (+3 %). Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, sind dauerhaft von der Mietpreisbremse ausgenommen (§ 556f BGB).

Vor Steuern ist der Neubau mit −485 € im Monat fast doppelt so teuer wie die Bestandswohnung (−251 €), nach Steuern liegt er mit −132 € leicht darunter (−145 €). Das liegt an der degressiven Abschreibung. Die Bruttorendite ist mit 2,8 % deutlich niedriger als beim Bestand (4,4 %), dafür gilt für den Neubau keine Mietpreisbremse, und in den ersten Jahren fallen meist kaum Reparaturen an. Weil die Abschreibung jedes Jahr kleiner wird, nimmt der Steuervorteil mit der Zeit ab.

Zusätzlich kann eine Sonderabschreibung nach § 7b EStG in Frage kommen, wenn unter anderem ein Effizienzhaus 40 mit QNG-Siegel vorliegt, die Baukosten höchstens 5.200 € je m² betragen und höchstens 4.000 € je m² als Bemessungsgrundlage angesetzt werden. In unserer Rechnung ist sie nicht enthalten. Mehr dazu in unserem Beitrag zur Sonder-AfA und degressiven AfA, Ihre eigene Abschreibung rechnet der AfA-Rechner.

08Chancen und Risiken in Offenburg

Für Offenburg sprechen belegbare Punkte: deutliches Wachstum, ein großer Einpendlerüberschuss, wenig Leerstand, niedrige Arbeitslosigkeit und ein Kaufpreisniveau für ältere Wohnungen, bei dem die Miete in unserer Beispielrechnung Zinsen und Kosten trägt.

Dagegen stehen ebenso klare Punkte:

• Mietpreisbremse und Kappungsgrenze 15 %: Der Spielraum bei der Miete ist begrenzt.
• Mietspiegel-Abschläge für ältere Baujahre: −11 bis −16 % für Wohnungen von 1949 bis 1983.
• Sanierungsbedarf: Viele günstige Wohnungen stammen aus den 1950er- bis 1970er-Jahren.
• Teurer Neubau: über 4.600 €/m², Bruttorendite unter 3 %.
• Regulierung im Wandel: Die Landesverordnungen laufen Ende 2026 aus, die Verlängerung ist noch nicht verkündet.

Welche Vor- und Nachteile eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage allgemein hat, steht in unserem Beitrag Eigentumswohnung als Kapitalanlage.

09Weitere Standorte

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Geschrieben von

Michael Pauker

Investmentberater bei InvestImmo.de

Schreibt über Finanzierung und Kalkulation, Steuern und Pflegeimmobilien.

Michael verbindet seine Erfahrung als Banker und ehemaliger Portfolio Manager im Family Office mit der Praxis als eigener Immobilieninvestor. Er schreibt über belastbare Kalkulationen, Finanzierung, Risiken und strategischen Portfolioaufbau.

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Diese Seite ist eine allgemeine Information und keine Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung. Alle Zahlen sind Beispielrechnungen mit offengelegten Annahmen oder amtliche Werte mit genanntem Stand, Stand 19.10.2026.