Kapitalanlage-Immobilien in Ulm: Zahlen, Lagen und eine ehrliche Rechnung

Kevin Celentano · 2026-10-13

Ulm ist keine Stadt, die Anleger auf dem Zettel haben, weil sie davon gehört haben. Sie taucht eher auf, weil jemand die Zahlen nebeneinander legt: niedrige Arbeitslosigkeit, Wachstum, eine Universität mit Klinikum und ein Wohnungsmarkt, auf dem kaum etwas leer steht.

Gleichzeitig ist Ulm teurer, als viele erwarten. Eine gebrauchte Wohnung kostet im Schnitt 3.750 €/m², eine neue fast doppelt so viel. Und es gilt die Mietpreisbremse.

Wir haben die amtlichen Zahlen zusammengetragen und rechnen am Ende eine gebrauchte und eine neue Wohnung durch, jeweils mit der monatlichen Zuzahlung vor und nach Steuern.

01Ulm in Zahlen

Alle Werte, die wir für die Einordnung verwenden, mit Quelle und Stand.

02Bevölkerung und Nachfrage

Ende 2025 lebten in Ulm 130.288 Menschen, gut 400 mehr als ein Jahr zuvor. Über zehn Jahre ist die Stadt deutlich gewachsen: In der Fortschreibung des Statistischen Landesamts stieg die Einwohnerzahl von 2013 bis 2023 um 9,0 %. Ulm gehört damit zu den Städten im Land, die über lange Zeit kontinuierlich zugelegt haben.

Auch für die Zukunft sind die Prognosen positiv, wenn auch unterschiedlich stark. Das Statistische Landesamt erwartet für den Stadtkreis Ulm bis 2045 ein Plus von 5,1 %, nach Stuttgart den zweitstärksten Zuwachs aller 44 Kreise im Land. Der Wegweiser Kommune der Bertelsmann Stiftung rechnet vorsichtiger mit 2,4 % von 2020 bis 2040. Beide Rechnungen stammen aus einer Zeit mit hohem Zuzug.

Beim Zensus 2022 lebten 43,7 % der Ulmer Haushalte allein. Das ist weniger als in den großen Universitätsstädten, Ulm ist stärker eine Stadt der Familien und Berufstätigen. 63,8 % der Wohnungen waren vermietet, 35,2 % wurden von ihren Eigentümern bewohnt.

Ein Ulmer Sonderfall ist die Nachbarstadt. Neu-Ulm liegt direkt gegenüber auf der anderen Donauseite, gehört aber zu Bayern. Beide Städte haben einen gemeinsamen Mietspiegel und einen gemeinsamen Wohnungsmarkt. Für Mieter ist die Grenze kaum spürbar, für Käufer schon, wie der Abschnitt zu den Regeln zeigt.

03Wirtschaft und Arbeitsmarkt

Ulm ist Industriestadt und Wissenschaftsstadt zugleich. In der Stadt sitzen unter anderem der Kupferverarbeiter Wieland, der Arzneimittelhersteller ratiopharm, der zur Teva-Gruppe gehört, sowie Werke und Entwicklungszentren mehrerer Automobil- und Rüstungszulieferer. Dazu kommen das Universitätsklinikum, das Bundeswehrkrankenhaus und die Wissenschaftsstadt auf dem Oberen Eselsberg mit Universität, Forschungsinstituten und Unternehmen.

Im Bezirk der Agentur für Arbeit Ulm, der auch den Alb-Donau-Kreis und den Kreis Biberach umfasst, arbeiteten 2025 so viele sozialversicherungspflichtig Beschäftigte wie nie: 257.022, 1,1 % mehr als im Vorjahr. Ulm ist das Zentrum dieser Region, viele Beschäftigte pendeln aus dem Umland und aus Neu-Ulm ein.

Die Arbeitslosenquote der Stadt lag im September 2026 bei 4,4 %, im gesamten Agenturbezirk bei 3,4 %. Das ist niedrig. Die Richtung gefällt der Agentur aber nicht: Im Bezirk waren 11,3 % mehr Menschen arbeitslos als ein Jahr zuvor. Sie verweist auf die angespannte Lage vieler Betriebe. Eine stark industriell geprägte Region spürt eine Schwäche von Autoindustrie und Maschinenbau schneller als eine Verwaltungsstadt.

An der Universität Ulm sind fast 10.000 Studierende eingeschrieben, dazu kommen die Technische Hochschule Ulm und weitere Hochschulen. Studierende sind in Ulm wichtig, aber nicht prägend. Der größere Teil der Nachfrage kommt von Berufstätigen.

04Mieten, Kaufpreise und Mietrendite

Ulm und Neu-Ulm haben einen gemeinsamen qualifizierten Mietspiegel. Er gilt vom 12.11.2025 bis 11.11.2027, die durchschnittliche Vergleichsmiete liegt bei 9,82 €/m². Beim Zensus 2022 lag die durchschnittliche Miete aller laufenden Verträge in Ulm bei 8,48 €/m². Neue Inserate liegen deutlich höher: Der Immobilienverband IVD Süd nennt für gute Wohnlagen im Frühjahr 2026 14,60 €/m² im Bestand und 16,70 €/m² im Neubau.

Bei den Kaufpreisen gibt es drei Quellen, die sich unterscheiden. Der Gutachterausschuss wertet die tatsächlichen Kaufverträge aus. Für 2025 kommt er bei gebrauchten Wohnungen mit 40 bis 140 m² auf ein Mittel von 3.750 €/m², 1,7 % mehr als 2024. 2022 waren es noch 4.258 €/m², 2023 fielen die Preise um 14,3 %. Die Sparkasse Ulm nennt in ihrem Wohnmarktbericht 4.011 €/m², der IVD für gute Lagen 3.820 €/m².

Bei Neubauten zeigt sich ein anderes Bild. Der Gutachterausschuss meldet für 2025 einen Erstverkaufspreis von 7.335 €/m², 12,9 % mehr als im Vorjahr. Gleichzeitig sank die Zahl der Erstverkäufe um 35 % auf nur 64. Ein Durchschnitt aus so wenigen Verkäufen kann von einzelnen Projekten stark geprägt sein.

Aus Kaufpreis und Miete lässt sich der Kaufpreisfaktor ausrechnen. Er sagt, wie viele Jahresnettokaltmieten der Kaufpreis kostet. Der Kehrwert ist die Bruttomietrendite.

Mit einer Miete auf Mietspiegelniveau liegt die Bruttorendite bei rund 3 %. Die 4,6 % aus den IVD-Werten setzen eine Miete von 14,60 €/m² voraus. Wegen der Mietpreisbremse ist das bei einer gebrauchten Wohnung nur erreichbar, wenn die Vergleichsmiete der konkreten Wohnung entsprechend hoch ist oder schon der Vormieter so viel gezahlt hat. Ihre eigene Zahl können Sie mit dem Mietrendite-Rechner prüfen.

05Stadtteile im Überblick

Der Gutachterausschuss teilt Ulm in zwei Zonen. Zu Zone A gehören unter anderem Mitte, Oststadt und Söflingen, zu Zone B Wiblingen und die äußeren Ortschaften. Preise je Stadtteil nennt die Sparkasse Ulm auf Basis von Angebots- und Transaktionsdaten: am teuersten Mitte mit 4.447 €/m², am günstigsten Wiblingen mit 3.455 €/m².

Seit 2018 verbindet die Straßenbahnlinie 2 den Kuhberg mit der Innenstadt und der Wissenschaftsstadt. Und seit Ende 2022 verkürzt die Neubaustrecke Wendlingen–Ulm die Fahrzeit nach Stuttgart deutlich. Beides hat Lagen besser angebunden, die früher als Randlagen galten.

06Regeln für Vermieter in Ulm

Ulm ist ein regulierter Mietmarkt. Die Landesverordnungen laufen Ende 2026 aus, das Land will sie verlängern.

• Mietpreisbremse: Bei einer neuen Vermietung darf die Miete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete laut Mietspiegel liegen. Ausgenommen sind Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, und die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung. Eine höhere Vormiete dürfen Sie weiter verlangen.
• Kappungsgrenze: Im laufenden Mietverhältnis darf die Miete in drei Jahren um höchstens 15 % steigen und nie über die Vergleichsmiete.
• Geplante Verlängerung: Beide Verordnungen gelten bis 31.12.2026. Die Landesregierung hat am 22.09.2026 Entwürfe für die Zeit vom 01.01.2027 bis 31.12.2029 in die Anhörung gegeben, Ulm ist darin weiter enthalten. Verkündet war am 13.10.2026 noch nichts.
• Kündigungssperrfrist: Wird eine vermietete Wohnung in Eigentum umgewandelt, kann der Käufer erst nach fünf Jahren wegen Eigenbedarfs kündigen.

Beim Kauf in Ulm zahlen Sie 5,0 % Grunderwerbsteuer. Dazu kommen Notar und Grundbuch mit rund 1,6 bis 1,8 % des Kaufpreises, wenn Sie finanzieren, und je nach Objekt ein Makler. Ihre Kaufnebenkosten rechnet der Kaufnebenkosten-Rechner aus, die Positionen beim Notar erklärt unser Beitrag zu den Notarkosten.

07Beispielrechnung: eine vermietete Wohnung in Ulm

Nehmen wir Stefan, 44, ledig, Ingenieur, mit einem zu versteuernden Einkommen von 65.000 €. Er kauft eine vermietete Eigentumswohnung mit 65 m² zum mittleren Preis, den der Gutachterausschuss für 2025 ermittelt hat. Die Miete entspricht dem Durchschnitt des Mietspiegels. Der Name ist ausgedacht, die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose.

Stefan zahlt in diesem Beispiel rund 326 € im Monat zu, nach Steuern. 305 € davon sind Tilgung und bauen sein Vermögen auf. Ohne Tilgung bleibt nach Steuern ein kleines Minus von rund 22 € im Monat.

Bei 65.000 € Einkommen spart Stefan durch den Verlust aus der Vermietung rund 39 Cent je Euro an Steuern. Das hilft, deckt die Lücke aber nicht. Wie Mieteinnahmen besteuert werden, erklärt unser Beitrag zu Mieteinnahmen versteuern.

Wie in den meisten Städten mit Mietpreisbremse bewegt der Zins die Rechnung stärker als die Miete. Wer günstig finanzieren kann, profitiert in Ulm mehr als von jeder Mieterhöhung.

Zum Vergleich: eine Neubauwohnung in Ulm

Was ändert sich, wenn Stefan eine neu gebaute Wohnung kauft? Wir nehmen 45 m² zum Erstverkaufspreis, den der Gutachterausschuss für 2025 ermittelt hat: 7.335 €/m². Das ergibt 330.075 €. Grunderwerbsteuer (16.504 €) sowie Notar und Grundbuch (5.328 €) zahlt Stefan wieder aus Eigenkapital, zusammen 21.832 €. Als Miete setzen wir 16,70 €/m² an, den Wert des IVD Süd für Neubauwohnungen in guter Wohnlage im Frühjahr 2026. Das ist eine Marktzahl, keine amtliche, und eher am oberen Rand.

Gegenüber der gebrauchten Wohnung ist die Abschreibung im ersten Jahr mehr als dreimal so hoch (14.009 € statt 3.882 €), und in einem neuen Haus fällt in den ersten Jahren in der Regel weniger Instandhaltung an. Dafür kostet der Quadratmeter fast doppelt so viel, und die Bruttomietrendite sinkt auf rund 2,7 % statt 3,1 %. Nach Steuern zahlt Stefan hier rund 197 € im Monat zu, vor Steuern aber 760 €. Die Steuerersparnis sinkt in den Folgejahren, weil die degressive Abschreibung vom jeweils kleineren Restwert gerechnet wird. Liegt die tatsächliche Miete unter dem IVD-Wert, steigt die Zuzahlung entsprechend. Die Mietpreisbremse gilt für die Wohnung nach § 556f BGB dauerhaft nicht, weil sie nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wird.

08Chancen und Risiken in Ulm

Für Ulm sprechen belegbare Punkte. Die Stadt wächst seit Jahren, und das Land erwartet das auch weiter. Kurzfristig leere Wohnungen gibt es kaum. Die Arbeitslosigkeit ist niedrig, die Nachfrage kommt aus Industrie, Klinik und Wissenschaft. Die gebrauchten Wohnungen sind nach dem Preisrückgang 2023 heute günstiger als auf dem Höchststand 2022.

Dagegen stehen ebenso klare Punkte:

• Niedrige Bruttorendite: Mit Mietspiegelmiete liegt sie bei rund 3 %, der Kaufpreisfaktor über 30.
• Regulierte Mieten: Mietpreisbremse und Kappungsgrenze von 15 % begrenzen den Spielraum bei gebrauchten Wohnungen.
• Industrieabhängigkeit: Die Arbeitslosigkeit im Agenturbezirk ist binnen eines Jahres um 11,3 % gestiegen.
• Neubaupreise: Der Erstverkaufspreis ist 2025 um 12,9 % gestiegen, bei nur 64 Verkäufen. Ein Jahr ist kein Trend.
• Alter Bestand: Knapp 60 % der Wohnungen wurden vor 1980 gebaut; Sanierungen können Sonderumlagen auslösen.
• Zins und Leerstand: Ein höherer Anschlusszins erhöht die Zuzahlung um gut 200 € im Monat je Prozentpunkt, jeder Monat Leerstand kostet die volle Miete.

Welche Vor- und Nachteile eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage allgemein hat, steht in unserem Beitrag Eigentumswohnung als Kapitalanlage.

09Weitere Standorte

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