Kapitalanlage-Immobilien in Konstanz: Zahlen, Lagen und eine ehrliche Rechnung

Andriy Bezborodko · 2026-10-13

Konstanz ist eine Stadt, in der freie Wohnungen schnell weg sind. Beim Zensus 2022 standen nur 2,3 % der Wohnungen leer, weniger als in Freiburg oder München mit je 2,4 %. Zwei Hochschulen, der Bodensee und die Schweiz direkt hinter der Altstadt sorgen für eine Nachfrage, die das Angebot seit Jahren übersteigt.

Für Käufer hat das zwei Seiten. Eine gebrauchte Wohnung in mittlerer Lage kostet rund 4.260 € pro Quadratmeter, die Grunderwerbsteuer liegt in Baden-Württemberg bei 5 %. Und die Regeln ändern sich gerade: Die Landesregierung will Konstanz ab 2027 erstmals unter die Mietpreisbremse stellen.

Wir haben die amtlichen Zahlen zusammengetragen und rechnen am Ende eine gebrauchte und eine neue Wohnung durch, vor und nach Steuern.

01Konstanz in Zahlen

Alle Werte, die wir für die Einordnung verwenden, mit Quelle und Stand.

02Bevölkerung und Nachfrage

Konstanz ist über zwei Jahrzehnte stark gewachsen. Die Stadt zählte im Jahr 2000 knapp 73.800 Einwohner mit Hauptwohnsitz, Ende 2025 waren es 87.178, ein Plus von 18 %. In den letzten zehn Jahren fiel das Wachstum mit 3,4 % schon kleiner aus. Seit 2022 tritt die Zahl auf der Stelle, 2025 ist sie erstmals leicht gesunken. Das Statistische Landesamt kommt auf Basis des Zensus 2022 auf 86.691 Einwohner Ende 2025.

Woran liegt das? Die Stadt nennt zwei Gründe: mehr Sterbefälle als Geburten und Familien, die ins günstigere Umland ziehen, weil sie in Konstanz keine passende Wohnung finden. Die Nachfrage ist also nicht kleiner geworden, sie weicht aus. Die eigene Vorausberechnung der Stadt sieht Konstanz bis 2045 bei 94.000 bis 96.500 Einwohnern, wenn genug gebaut wird. Der Verlauf der letzten drei Jahre liegt unter diesem Pfad.

Wer in Konstanz mietet, wohnt oft allein. Beim Zensus 2022 waren 50,5 % der Haushalte Einpersonenhaushalte, und nur 28,2 % der Wohnungen wurden von ihren Eigentümern bewohnt. Die Universität hatte im Wintersemester 2025/26 9.865 Studierende, die HTWG rund 4.500. Zusammen sind das etwa 14.000 junge Menschen in einer Stadt mit 87.000 Einwohnern.

03Wirtschaft und Arbeitsmarkt

Konstanz ist eine Dienstleistungsstadt. Von den 33.866 sozialversicherungspflichtig Beschäftigten am Arbeitsort arbeiteten am 30.06.2025 gut 60 % in sonstigen Dienstleistungen, also etwa in Hochschulen, Verwaltung, Gesundheit und Unternehmensdiensten. Weitere 28,5 % arbeiteten in Handel, Gastgewerbe und Verkehr, nur 10,8 % im Produzierenden Gewerbe. Seit 2015 ist die Zahl der Arbeitsplätze um gut 14 % gestiegen.

Eine Besonderheit ist die Grenze. Viele Menschen wohnen in Konstanz und arbeiten in der Schweiz. Die deutsche Beschäftigtenstatistik erfasst diese Grenzgänger nach Angaben der Stadt nur teilweise. Für Vermieter ist das eine Mieterschaft mit oft hohen Einkommen, die in keiner Arbeitsmarktzahl vollständig auftaucht. Gleichzeitig hängt sie an Wechselkurs und Schweizer Arbeitsmarkt.

Eine Arbeitslosenquote nur für die Stadt veröffentlicht die Arbeitsagentur nicht regelmäßig. Für den Landkreis Konstanz lag sie im September 2026 bei 4,2 %, ein Jahr zuvor bei 4,5 %. In der Stadt waren im Juni 2026 2.085 Menschen arbeitslos gemeldet, etwas mehr als ein Jahr zuvor. Die Stadt selbst schätzt die Arbeitslosigkeit als etwa auf Landesniveau ein.

04Mieten, Kaufpreise und Mietrendite

Seit 01.12.2025 gilt ein neuer gemeinsamer Mietspiegel für Konstanz, Allensbach und Reichenau. Die durchschnittliche Nettomiete aller erhobenen Verträge lag in Konstanz bei 11,37 €/m². Die Basismiete richtet sich nach Größe und Baujahr. Eine Wohnung mit 70 bis 75 m² aus den Jahren 1973 bis 1978 kommt auf 9,58 €/m², eine Wohnung mit 45 bis 50 m² aus den Jahren 2023 bis 2025 auf 15,56 €/m². Dazu kommen Zu- und Abschläge in Prozent, etwa für die Lage von −3 bis +8 %, für unverbauten Seeblick +3 % und für eine Gasheizung −4 %. Die Spanne um den Mittelwert ist mit 23 % nach oben und unten breit.

Der Zensus 2022 kam auf eine durchschnittliche Nettokaltmiete von 9,93 €/m². Zwischen Zensus und Mietspiegel liegen dreieinhalb Jahre, in denen die Mieten gestiegen sind.

Für Kaufpreise wertet der Gutachterausschuss der Stadt alle Verträge aus. Für eine gebrauchte Drei- bis Vierzimmerwohnung aus den Jahren 1970 bis 1989 mit mittlerer Ausstattung nennt er für 2025 einen Vergleichswert von 4.260 €/m² in mittlerer und 4.840 €/m² in guter Wohnlage. Einen frei zugänglichen Wert für Neubauten gibt es nicht. Angebote für Wohnungen ab Baujahr 2016 lagen laut dem Portal immoportal.com im Oktober 2026 bei durchschnittlich 7.083 €/m². Das ist ein Angebotspreis, kein Kaufpreis.

Aus Kaufpreis und Miete ergibt sich der Kaufpreisfaktor. Sein Kehrwert ist die Bruttomietrendite.

Bei einer Miete auf Mietspiegelniveau bleibt die Bruttorendite unter 3 %. Eine Miete am oberen Rand der Spanne ist heute bei einer Neuvermietung noch zulässig, ab 2027 voraussichtlich nicht mehr. Ihre eigene Zahl prüfen Sie mit dem Mietrendite-Rechner.

05Stadtteile im Überblick

Konstanz besteht aus 15 Stadtteilen. Die Stadt veröffentlicht, wie viele Menschen dort wohnen und wie stark die Stadtteile seit 2000 gewachsen sind. Preise je Stadtteil gibt es nicht frei. Für die Miete zählt die Lageklasse im Straßenverzeichnis zum Mietspiegel.

Am Rand liegen die Ortsteile am Überlinger See, etwa Litzelstetten, Dingelsdorf und Dettingen. Sie sind kaum gewachsen und eher für Familien und Ein- bis Zweifamilienhäuser interessant als für kleine Mietwohnungen.

06Regeln für Vermieter in Konstanz

Konstanz ist ein Sonderfall in diesem Jahr. Heute gilt hier keine Mietpreisbremse, denn die Stadt steht nicht in der baden-württembergischen Landesverordnung, die bis 31.12.2026 läuft. Bei einer Neuvermietung ist die Miethöhe deshalb frei vereinbar, begrenzt nur durch die Verbote von Mietpreisüberhöhung und Mietwucher. Im laufenden Vertrag gilt die allgemeine Kappungsgrenze von 20 % in drei Jahren.

Das soll sich ändern. Die Landesregierung hat im September 2026 Entwürfe für neue Verordnungen ab 01.01.2027 in die Anhörung gegeben. Danach sollen 133 Gemeinden als angespannte Wohnungsmärkte gelten, neu darunter Konstanz. Dann dürfte die Miete bei einer Neuvermietung höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, und Erhöhungen im laufenden Vertrag wären auf 15 % in drei Jahren begrenzt.

Beim Kauf zahlen Sie in Baden-Württemberg 5,0 % Grunderwerbsteuer. Notar und Grundbuch kosten mit Finanzierung rund 1,6 bis 1,7 % des Kaufpreises. Ohne Makler kommen Sie damit auf rund 6,6 bis 6,7 % Kaufnebenkosten. Mit dem Kaufnebenkosten-Rechner rechnen Sie Ihren Fall durch, die Positionen beim Notar erklärt unser Beitrag zu den Notarkosten.

07Beispielrechnung: eine vermietete Wohnung in Konstanz

Nehmen wir Lukas, 44, ledig, angestellt mit einem zu versteuernden Einkommen von 80.000 €. Er kauft eine vermietete Dreizimmerwohnung mit 70 m², Baujahr 1975, in mittlerer Lage, mit älterer Einbauküche, gut ausgestattetem Bad, neuen Fenstern und neuer Heizung. Der Kaufpreis entspricht dem Vergleichswert des Gutachterausschusses für 2025. Die Miete liegt genau auf Mietspiegelniveau. Der Name ist ausgedacht, die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose.

Lukas zahlt in diesem Beispiel rund 373 € im Monat zu, nach Steuern. Genauso viel fließt in die Tilgung und damit in sein eigenes Vermögen. Ohne Tilgung betrachtet geht die Rechnung nach Steuern ziemlich genau auf null auf.

Mit 80.000 € Einkommen zahlt Lukas den Spitzensteuersatz von 42 % und einen kleinen Solidaritätszuschlag. Der Verlust aus der Vermietung drückt sein Einkommen unter die Soli-Grenze, deshalb spart er gut 44 Cent je Euro Verlust. Wie Mieteinnahmen besteuert werden, erklärt unser Beitrag zu Mieteinnahmen versteuern.

Bei Kaufpreisen um 300.000 € bewegt ein Prozentpunkt Zins die Rechnung um fast 250 € im Monat. Leerstand ist in Konstanz selten, aber auch zwei Monate zwischen zwei Mietern kosten mehr als jeder realistische Mietaufschlag bringt.

Zum Vergleich: eine Neubauwohnung in Konstanz

Was ändert sich, wenn Lukas eine neu gebaute Wohnung kauft? Einen amtlichen Neubaupreis gibt es für Konstanz nicht frei. Wir nehmen deshalb den Angebotspreis für Wohnungen ab Baujahr 2016 laut immoportal.com von 7.083 €/m² und kennzeichnen ihn als Marktquelle. Bei 45 m² ergibt das 318.735 €. Grunderwerbsteuer (15.936 €) und Notar mit Grundbuch (4.959 €) zahlt Lukas aus Eigenkapital, zusammen 20.895 €. Als Miete setzen wir den Mietspiegel an: Basismiete für 45 m² und Baujahr 2023 bis 2025 von 15,56 €/m² plus 5 % für eine neue Einbauküche und 3 % für die Sanitärausstattung. Das ergibt 16,80 €/m². Neubauten sind nach § 556f BGB dauerhaft von der Mietpreisbremse ausgenommen, auch wenn sie 2027 in Konstanz kommt.

Gegenüber der gebrauchten Wohnung ist die Abschreibung im ersten Jahr mehr als zweieinhalbmal so hoch (13.522 € statt 5.064 €), und in den ersten Jahren fällt meist weniger Instandhaltung an. Dafür kostet der Quadratmeter zwei Drittel mehr, und die Bruttomietrendite sinkt leicht von 2,9 % auf rund 2,8 %. Vor Steuern zahlt Lukas hier rund 706 € im Monat zu, fast genauso viel wie bei der gebrauchten Wohnung. Nach Steuern sind es nur rund 90 €, weil die höhere Abschreibung bei seinem Steuersatz viel bewirkt. Die degressive Abschreibung sinkt jedes Jahr, weil sie vom kleineren Restwert gerechnet wird. Wer vor der Fertigstellung kauft, trägt zusätzlich das Risiko einer Bauverzögerung.

08Chancen und Risiken in Konstanz

Für Konstanz sprechen belegbare Punkte. Der Leerstand ist mit 2,3 % sehr niedrig, die Hälfte der Haushalte sind Singles, und zwei Hochschulen bringen jedes Jahr neue Mieter. Die Wirtschaft beruht auf Dienstleistungen und hängt an keinem einzelnen Industriekonzern. Die Nähe zur Schweiz bringt Mieter mit hohen Einkommen. Und die Fläche für neue Wohnungen ist zwischen See, Rhein und Grenze knapp.

Dagegen stehen ebenso klare Punkte:

• Hohe Kaufpreise: rund 4.260 €/m² für eine gebrauchte Wohnung in mittlerer Lage, die Bruttorendite bleibt unter 3 %.
• Höhere Nebenkosten: 5 % Grunderwerbsteuer statt 3,5 % im Nachbarland Bayern.
• Neue Regeln: Ab 2027 soll die Mietpreisbremse gelten, Mieterhöhungen wären auf 15 % in drei Jahren begrenzt.
• Stagnierende Einwohnerzahl: seit 2022 kein Wachstum mehr, 2025 ein leichter Rückgang.
• Grenzabhängigkeit: Ein Teil der Mieter verdient in Franken, Wechselkurs und Schweizer Arbeitsmarkt wirken mit.
• Zins: Bei hohen Kaufpreisen bewegt jeder Prozentpunkt Zins die Zuzahlung um rund 250 € im Monat.

Welche Vor- und Nachteile eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage allgemein hat, steht in unserem Beitrag Eigentumswohnung als Kapitalanlage.

09Weitere Standorte

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