Kapitalanlage-Immobilien in Stuttgart: Zahlen, Lagen und eine ehrliche Rechnung

Moe Afonso · 2026-10-13

Sie überlegen, eine Wohnung in Stuttgart zu kaufen und zu vermieten. Das Argument liegt auf der Hand. Die Mieten gehören zu den höchsten in Deutschland, und Wohnungen sind knapp. Eine Wohnung in gutem Zustand findet hier in der Regel schnell einen Mieter.

Die andere Seite gehört genauso zum Bild. Stuttgart hat 2025 erneut Einwohner verloren, die Autoindustrie baut Stellen ab, und eine Bestandswohnung kostet im Schnitt über 4.200 € pro Quadratmeter. Bei diesen Preisen bleibt von der hohen Miete weniger übrig, als viele erwarten.

Wir arbeiten deshalb mit amtlichen Zahlen: Stadtstatistik, Zensus, Gutachterausschuss, Agentur für Arbeit. Am Ende rechnen wir eine vermietete Wohnung vor und nach Steuern durch, dazu eine Neubauwohnung zum Vergleich.

01Stuttgart in Zahlen

Die Tabelle bündelt die wichtigsten Daten. Jede Zeile hat ihre Quelle und ihren Stand, die Links stehen unten unter Quellen.

Gut zwei Drittel der bewohnten Wohnungen in Stuttgart sind vermietet. Für einen Vermieter heißt das: Die Nachfrage richtet sich zum größten Teil auf den Mietmarkt, und Mieter haben wenig Ausweichmöglichkeiten.

02Bevölkerung und Nachfrage

Stuttgart wächst derzeit nicht. Ende 2025 waren 605.663 Menschen mit Hauptwohnsitz gemeldet, 3.671 weniger als ein Jahr zuvor. Mehr Menschen zogen weg als zu, und es starben mehr, als geboren wurden. Seit 2019 hat die Stadt laut Melderegister rund 8.900 Einwohner verloren. Viele ziehen ins Umland, nach Ludwigsburg, Esslingen oder Böblingen.

Das Statistische Landesamt sieht das langfristig anders. In seiner Vorausberechnung von 2025 bekommt der Stadtkreis Stuttgart bis 2045 den stärksten Zuwachs im ganzen Land, plus 5,5 %. Gerechnet wurde mit Zahlen bis Ende 2023, die Rückgänge von 2024 und 2025 sind darin nicht enthalten. Eine Prognose ist kein Versprechen, und hier widerspricht ihr die aktuelle Entwicklung.

Warum bleiben die Mieten trotzdem hoch? Weil zu wenig gebaut wird. 2024 wurden in Stuttgart nur 1.321 Wohnungen fertig, 30 % weniger als im Jahr davor. Die Zahl der privaten Haushalte stieg trotz sinkender Einwohnerzahl leicht, vor allem durch mehr Einpersonenhaushalte. Fast jeder zweite Haushalt besteht heute aus einer Person.

03Wirtschaft und Arbeitsmarkt

Stuttgart ist Arbeitsort für eine ganze Region. Am 30.06.2025 hatten 443.058 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte ihren Arbeitsplatz in der Stadt. Nur 266.273 Beschäftigte wohnten auch hier. Täglich pendeln rund 276.600 Menschen ein, rund 99.900 pendeln aus. Der Saldo von gut 176.000 Menschen gehört zu den höchsten in Deutschland.

Geprägt wird der Arbeitsmarkt von Fahrzeugbau und Zulieferern. Mercedes-Benz und Porsche haben ihren Sitz in der Stadt, Bosch in der direkten Nachbarschaft. Dazu kommen Versicherungen, Banken, die Landesverwaltung und die Hochschulen. Allein die Universität Stuttgart hat 20.536 Studierende.

Genau diese Abhängigkeit ist das größte Risiko. Laut Presseberichten will Porsche in der Region Stuttgart bis 2029 insgesamt rund 8.900 Stellen streichen, Bosch und Mercedes-Benz haben eigene Sparprogramme. Im Agenturbezirk Stuttgart sank die Zahl der Beschäftigten im März 2026 um 1,6 % gegenüber dem Vorjahr. Die Arbeitslosenquote der Stadt lag im September 2026 bei 7,0 %, genauso hoch wie ein Jahr zuvor und deutlich über dem Landesschnitt von 4,7 %.

Für Ihre Wohnung bedeutet das: Die Nachfrage kommt aus vielen Richtungen, auch aus Verwaltung, Pflege und Hochschulen. Eine kleine, gut angebundene Wohnung, die für Berufseinsteiger, Pendler und Studierende passt, hängt weniger an einem einzelnen Konzern.

04Mieten, Kaufpreise und Mietrendite

Stuttgart hat zwei Mietwelten. Der qualifizierte Mietspiegel 2025/2026 weist im Durchschnitt 11,15 €/m² kalt aus. Er bildet die Mieten der letzten Jahre ab und gilt vom 01.01.2025 bis 31.12.2026. Wer dagegen Inserate liest, sieht im Schnitt 15,51 €/m², so der städtische Bericht Wohnungsmarkt Stuttgart 2025. Für Sie zählt vor allem der Mietspiegel, denn er begrenzt Mieterhöhungen und über die Mietpreisbremse auch die Miete bei Neuvermietung.

Bei den Kaufpreisen stützen wir uns auf den Grundstücksmarktbericht 2026 des Gutachterausschusses. Er wertet alle Kaufverträge des Jahres 2025 aus. Im Wiederverkauf wechselten 3.122 Wohnungen den Eigentümer, im Schnitt für 4.226 €/m² ohne Stellplatz. Neubauwohnungen kosteten 8.236 €/m², verkauft wurden nur 162. Die Preise bewegten sich 2025 weitgehend seitwärts, im ersten Halbjahr 2026 lag der Durchschnitt im Wiederverkauf bei 4.153 €/m².

Der Kaufpreisfaktor sagt, wie viele Jahresmieten der Kaufpreis kostet. Rund 32 Jahresmieten sind in Stuttgart realistisch, wenn die Wohnung zu einer Miete auf Mietspiegelniveau vermietet ist. Die Bruttomietrendite von 4,4 % mit Angebotsmiete erreichen Sie nur, wenn Sie neu vermieten und die Mietpreisbremse diese Miete zulässt. Bei einer Durchschnittswohnung wären das höchstens rund 12,30 €/m², also der Mietspiegelwert plus 10 %.

Wie hoch ist die Mietrendite Ihrer Wohnung? Kaufpreis, Miete und Nebenkosten eingeben, der Rechner zeigt Brutto- und Nettomietrendite.

05Stadtbezirke im Überblick

Stuttgart hat 23 Stadtbezirke. Der Gutachterausschuss weist die Kaufpreise je Bezirk aus, zuletzt im Quartalsbericht für das erste Halbjahr 2026. Die Werte sind vorläufig und beruhen teils auf wenigen Verkäufen.

Die Tabelle ordnet die Bezirke ein. Die Beschreibungen sind qualitativ, Mieten je Bezirk weist die Stadt nicht amtlich aus.

Der Abstand zwischen Nord und Zuffenhausen beträgt rund 1.800 €/m². Die Mieten unterscheiden sich weniger stark. Daraus folgt: In günstigeren Bezirken ist die Bruttorendite oft höher, das Haus und die Mieterstruktur müssen Sie dort aber genauer prüfen.

06Regeln für Vermieter in Stuttgart

Stuttgart ist ein regulierter Mietmarkt. Die wichtigsten Regeln laufen Ende 2026 aus, das Land will sie verlängern.

• Mietpreisbremse: Bei Neuvermietung darf die Miete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Die Verordnung des Landes gilt bis 31.12.2026. Ausgenommen sind Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, und die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung. Eine höhere Vormiete dürfen Sie weiter verlangen.
• Kappungsgrenze: Im laufenden Mietverhältnis darf die Miete in drei Jahren um höchstens 15 % steigen, nicht um 20 %. Gilt ebenfalls bis 31.12.2026.
• Geplante Verlängerung: Die Landesregierung hat am 22.09.2026 Entwürfe für die Zeit vom 01.01.2027 bis 31.12.2029 in die Anhörung gegeben, Stuttgart ist darin weiter enthalten. Verkündet war am 13.10.2026 noch nichts.
• Kündigungssperrfrist: Wird eine vermietete Wohnung in Eigentum umgewandelt, kann der Käufer erst nach fünf Jahren wegen Eigenbedarfs kündigen.
• Zweckentfremdungsverbot: Seit 2016 brauchen Sie eine Genehmigung, wenn Sie Wohnraum dauerhaft als Ferienwohnung, für Gewerbe oder durch langen Leerstand anders nutzen. Seit 01.01.2026 gilt eine neue Satzung, Verstöße können laut Presseberichten mit bis zu 100.000 € geahndet werden.
• Erhaltungssatzungen: In einzelnen Gebieten schützt die Stadt die Wohnbevölkerung über Erhaltungssatzungen. Dort brauchen Umbauten eine Genehmigung. Ob eine Wohnung in einem solchen Gebiet liegt, erfahren Sie beim Amt für Stadtplanung.

Beim Kauf zahlen Sie in Baden-Württemberg 5,0 % Grunderwerbsteuer. Dazu kommen rund 1,3 bis 1,8 % für Notar und Grundbuch und gegebenenfalls ein Makler. Ihre eigenen Kaufnebenkosten rechnet der Kaufnebenkosten-Rechner aus.

07Beispielrechnung: eine vermietete Wohnung in Stuttgart

Nehmen wir Jonas. Er ist angestellt, ledig, hat ein zu versteuerndes Einkommen von 80.000 € und kauft eine vermietete Zweizimmerwohnung mit 60 m² in einem Haus aus den 1970er Jahren. Er zahlt 4.200 €/m², etwa den Durchschnitt im Wiederverkauf 2025. Der Mieter zahlt 11,15 €/m² kalt, genau den Durchschnitt des Mietspiegels. Der Name ist ausgedacht, die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose.

Jonas legt also rund 420 € im Monat drauf. Gleichzeitig tilgt er 420 € im Monat. Dieses Geld ist nicht weg, es senkt seine Restschuld. Ohne Tilgung wäre die Wohnung nach Steuern fast genau kostendeckend.

Wie entsteht die Steuerersparnis? Jonas darf Zinsen, Abschreibung und den Verwaltungsanteil des Hausgelds von der Miete abziehen. Für ein Haus aus den 1970er Jahren gilt eine Abschreibung von 2 % im Jahr. Als Gebäudeanteil setzen wir nur 65 % an, weil Grund und Boden in Stuttgart teuer sind.

Das Beispiel zeigt, was Stuttgart für Anleger ist. Ein knapper Markt, in dem Sie bei rund 31 Jahresmieten kaufen und Vermögen über die Tilgung aufbauen. Einen Überschuss ab dem ersten Monat bringt die Wohnung mit voller Finanzierung nicht. Wie Mieteinnahmen versteuert werden, lesen Sie im Ratgeber Mieteinnahmen versteuern.

Zum Vergleich: eine Neubauwohnung in Stuttgart

Angenommen, Jonas kauft stattdessen eine neu gebaute Wohnung mit 45 m² vom Bauträger und vermietet sie als Erster. Neubauwohnungen kosteten 2025 laut Gutachterausschuss im Schnitt 8.236 €/m² ohne Stellplatz. Als Miete setzen wir 18,25 €/m² an, die durchschnittliche Neubau-Angebotsmiete im Januar 2026 laut einer Marktanalyse von QUIS. Einkommen, Zins und Tilgung bleiben wie oben.

Vor Steuern legt Jonas beim Neubau rund 1.030 € im Monat drauf, nach Steuern rund 370 € statt rund 420 €. Er tilgt aber auch rund 620 € statt 420 € im Monat. Die Abschreibung ist im ersten Jahr rund viermal so hoch wie beim Bestand, und ein neues Haus braucht in den ersten Jahren meist weniger Instandhaltung. Dafür kostet der Quadratmeter fast doppelt so viel, und die Bruttomietrendite liegt bei rund 2,7 % statt rund 3,2 %. Die Mietpreisbremse gilt für die Neubauwohnung nicht (§ 556f BGB), die Kappungsgrenze bei späteren Erhöhungen schon. Weil die degressive Abschreibung vom Restwert rechnet, sinkt sie jedes Jahr, den Verlauf zeigt der AfA-Rechner.

08Chancen und Risiken

Was für Stuttgart spricht, lässt sich belegen. Ebenso, was dagegen spricht.

Chancen

• Sehr knapper Wohnungsmarkt, nur rund 1,7 % des Bestands war 2022 kurzfristig beziehbar.
• Großer Arbeitsmarkt mit über 443.000 Beschäftigten und einem Pendlerüberschuss von rund 177.000 Menschen.
• Wenig Neubau, 2024 nur 1.321 fertige Wohnungen.
• Mehr Einpersonenhaushalte, also Nachfrage nach kleinen Wohnungen.
• Kaufpreise seit 2023 weitgehend seitwärts, mit belastbaren Daten des Gutachterausschusses.
• Großprojekte wie Stuttgart Rosenstein mit bis zu 5.700 Wohnungen auf früheren Bahnflächen. Das Viertel hängt an Stuttgart 21, dessen Inbetriebnahme die Bahn im November 2025 erneut verschoben hat.

Risiken

• Die Einwohnerzahl sinkt seit 2019, 2025 um 3.671.
• Starke Abhängigkeit von der Autoindustrie, die Stellen abbaut.
• Die Arbeitslosenquote liegt mit 7,0 % deutlich über dem Landesschnitt.
• Bruttomietrenditen um 3,2 % lassen wenig Puffer für steigende Zinsen oder Instandhaltung.
• Hohe Kaufpreise, deshalb hoher Kreditbedarf schon für kleine Wohnungen.
• Mietpreisbremse und Kappungsgrenze begrenzen Mietsteigerungen, eine Verlängerung bis 2029 ist geplant.
• Viele Häuser stammen aus den 1950er bis 1970er Jahren. Dämmung, Heizung und Leitungen stehen dort oft an und treffen die Rücklage.

09Weitere Standorte

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