Reutlingen steht selten ganz oben auf der Liste von Kapitalanlegern. Stuttgart ist bekannter, Tübingen hat die Universität. Dabei ist Reutlingen mit rund 119.000 Einwohnern die größte Stadt der Region Neckar-Alb und wächst seit Jahren.

Für Anleger ist die Stadt interessant, weil gebrauchte Wohnungen hier spürbar weniger kosten als in Stuttgart oder Esslingen. Die Kehrseite: Auch die Mieten im Mietspiegel sind niedriger, und der größte Arbeitgeber baut Stellen ab.

Wir haben die amtlichen Zahlen zusammengetragen und rechnen am Ende eine gebrauchte und eine neue Wohnung durch.

01Reutlingen in Zahlen

Alle Werte, die wir für die Einordnung verwenden, mit Quelle und Stand.

02Bevölkerung und Nachfrage

Ende 2025 hatte Reutlingen amtlich 119.040 Einwohner. Die durchgängige Reihe des Wegweisers Kommune zeigt ein Wachstum von 111.357 Einwohnern 2013 auf 118.528 im Jahr 2023, ein Plus von 6,4 %. Bis 2040 erwartet die Bertelsmann Stiftung weitere 5,8 % gegenüber 2020. Die amtliche Zahl ab 2022 beruht auf dem Zensus und ist mit älteren Werten nur eingeschränkt vergleichbar.

Reutlingen ist stärker eine Stadt der Eigentümer als viele andere Großstädte. Beim Zensus 2022 wurden 46,2 % der Wohnungen von ihren Eigentümern bewohnt, nur 50,3 % waren vermietet. 39,2 % der Haushalte waren Einpersonenhaushalte, weniger als in Universitätsstädten wie dem benachbarten Tübingen. Gefragt sind deshalb nicht nur kleine Wohnungen, sondern auch Wohnungen für Paare und Familien.

Der Leerstand war gering. Am Zensus-Stichtag standen 3,1 % der Wohnungen leer, 1.856 Wohnungen. Nur 427 davon waren kürzer als drei Monate frei, 939 standen ein Jahr oder länger leer.

Neue Wohnungen kamen zuletzt kaum dazu. Der Gutachterausschuss zählte im Gesamtgebiet 2023 nur 22 und 2024 nur 47 verkaufte Neubauwohnungen, nach 80 im Jahr 2022. Er spricht von einem Neubaumarkt, der „nahezu zum Erliegen gekommen“ ist.

03Wirtschaft, Arbeitsmarkt und Pendler

Reutlingen ist ein Arbeitsort. Am 30.06.2025 arbeiteten 54.184 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte in der Stadt, 49.206 wohnten dort. Täglich pendeln 31.798 Menschen ein und 26.840 aus.

Die Pendler zeigen, wohin Reutlingen orientiert ist. Laut Pendleratlas der Statistischen Ämter (Berichtsjahr 2024) ist Tübingen mit 4.555 Erwerbstätigen das wichtigste Ziel der Reutlinger, Stuttgart folgt mit 2.951 auf Platz 2. Reutlingen ist also kein Vorort von Stuttgart, sondern ein eigenes Zentrum zwischen Landeshauptstadt, Universitätsstadt und Schwäbischer Alb.

Der größte Arbeitgeber ist Bosch. Laut einem Bericht von zdfheute vom Juli 2025 beschäftigt das Unternehmen in Reutlingen rund 10.000 Menschen und fertigt dort unter anderem Halbleiter. Im selben Bericht kündigte Bosch an, bis Ende 2029 bis zu 1.100 Stellen abzubauen, vor allem in der Fertigung von Steuergeräten. Für Vermieter ist das ein ernstes Signal: Wenn ein so großer Arbeitgeber schrumpft, sinkt auch die Zahl der Haushalte, die eine Wohnung in der Nähe suchen.

Die Arbeitslosenquote im Bezirk der Agentur für Arbeit Balingen-Reutlingen lag im September 2026 bei 4,4 %. Einen eigenen Wert für die Stadt veröffentlicht die Agentur in ihrer Pressemitteilung nicht.

Die Hochschule Reutlingen hat nach Angaben von Hochschulverzeichnissen rund 5.000 Studierende. Sie bringen Nachfrage nach kleinen Wohnungen, prägen den Markt aber weniger als in Tübingen.

04Mieten, Kaufpreise und Mietrendite

Reutlingen hat einen qualifizierten Mietspiegel, gültig vom 01.02.2025 bis 31.01.2027. Die Durchschnittsmiete aller erfassten Wohnungen liegt bei 9,39 €/m². Für eine 65 m² große Wohnung in mittlerer Lage nennt er je nach Baujahr 8,15 €/m² (1949–1973), 8,41 €/m² (1974–1979) oder 8,64 €/m² (1985–1990). Kleine Neubauwohnungen erreichen deutlich mehr: Eine 45 m² große Wohnung mit Baujahr 2022 bis 2024 liegt bei 12,83 €/m². Der Zensus 2022 kam für alle laufenden Mietverträge auf 8,05 €/m².

Die Kaufpreise stammen aus dem Grundstücksmarktbericht 2025 des Gemeinsamen Gutachterausschusses bei der Stadt Reutlingen. Er zeigt die Preise nach Baujahr als Grafik, für 2024 und für das Gesamtgebiet mit Pliezhausen, Walddorfhäslach und Wannweil. Abgelesen ergeben sich rund 2.850 €/m² für Wohnungen vor 1970, rund 2.800 €/m² für 1971 bis 1980, rund 3.150 €/m² für 1981 bis 1990, rund 3.400 €/m² für 1991 bis 2000 und rund 6.250 €/m² für Neubauten. Gebrauchte Wohnungen sind 2023 um rund 10 % und 2024 um rund 4 % billiger geworden.

Aus Kaufpreis und Miete ergibt sich der Kaufpreisfaktor, sein Kehrwert ist die Bruttomietrendite.

Die Bruttorendite liegt fast überall unter 4 %. Der Grund ist die Miete: Sie ist im Reutlinger Bestand niedriger als in Ludwigsburg oder Esslingen, während die Kaufpreise nicht im gleichen Maß darunter liegen. Ihre eigene Zahl prüfen Sie mit dem Mietrendite-Rechner.

05Stadtteile im Überblick

Preise je Stadtteil veröffentlicht der Gutachterausschuss nicht. Die Lage einer Adresse bewertet der Mietspiegel über ein Straßenverzeichnis mit Wohnlagen. Die Tabelle beschreibt deshalb nur den Charakter.

Der Mietspiegel ordnet jede Straße über sein Straßenverzeichnis einer Wohnlage zu. Wer eine Wohnung prüft, sollte die Adresse im Straßenverzeichnis nachschlagen und mit dem kostenlosen Online-Rechner der Stadt die Vergleichsmiete ermitteln. Davon hängt ab, welche Miete bei einer Neuvermietung erlaubt ist.

06Regeln für Vermieter in Reutlingen

Reutlingen gehört zu den 130 Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt in Baden-Württemberg. Daraus folgen drei Regeln.

• Mietpreisbremse: Bei einer neuen Vermietung darf die Miete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Ausgenommen sind Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, und die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung. Eine höhere Vormiete dürfen Sie weiter verlangen.
• Kappungsgrenze: Im laufenden Mietverhältnis darf die Miete in drei Jahren um höchstens 15 % steigen und nie über die Vergleichsmiete.
• Kündigungssperrfrist: Wird eine vermietete Wohnung in Eigentum umgewandelt, kann der Käufer erst nach fünf Jahren wegen Eigenbedarfs kündigen.

Beim Kauf zahlen Sie in Baden-Württemberg 5,0 % Grunderwerbsteuer. Notar und Grundbuch kosten mit Finanzierung rund 1,6 bis 1,8 % des Kaufpreises, dazu je nach Objekt ein Makler. Rechnen Sie Ihren Fall mit dem Kaufnebenkosten-Rechner, die Notarpositionen erklärt unser Beitrag zu den Notarkosten.

07Beispielrechnung: eine vermietete Wohnung in Reutlingen

Nehmen wir Thomas, 47, ledig, Techniker mit einem zu versteuernden Einkommen von 60.000 €. Er kauft eine vermietete Wohnung mit 65 m², Baujahr 1975, für 182.000 €. Das entspricht rund 2.800 €/m², dem Wert des Gutachterausschusses für dieses Baujahr. Die Miete liegt genau auf Mietspiegelniveau. Der Name ist ausgedacht, die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose.

Thomas zahlt rund 229 € im Monat zu, nach Steuern. Davon fließen 228 € in die Tilgung. Ohne Tilgung betrachtet geht die Rechnung nach Steuern ungefähr auf null auf.

Hier zeigt sich das Reutlinger Grundproblem. Die Miete von 8,41 €/m² reicht bei 3,8 % Zins nicht einmal für die Zinsen. Erst die Steuerersparnis gleicht das aus. Wie Mieteinnahmen besteuert werden, erklärt unser Beitrag Mieteinnahmen versteuern.

Der Zins wirkt fast dreimal so stark wie die mögliche Mieterhöhung bei einer Neuvermietung. Wer in Reutlingen kauft, sollte deshalb die Zinsbindung lang wählen und die Anschlussfinanzierung von Anfang an mitrechnen.

Zum Vergleich: eine Neubauwohnung in Reutlingen

Was ändert sich, wenn Thomas eine neu gebaute Wohnung kauft? Für Neubauwohnungen zeigt der Gutachterausschuss 2024 rund 6.250 €/m², bei nur knapp 50 Verkäufen im Gesamtgebiet. Für 45 m² ergibt das 281.250 €. Als Miete setzen wir den Mietspiegelwert für 45 m² und Baujahr 2022 bis 2024 an: 12,83 €/m². Weil die Wohnung erstmals nach dem 01.10.2014 vermietet wird, gilt die Mietpreisbremse für sie dauerhaft nicht (§ 556f BGB).

Nach Steuern liegen beide Wohnungen fast gleichauf: rund 232 € Zuzahlung im Neubau, rund 229 € im Bestand. Der Weg dorthin ist aber ein anderer. Im Neubau ist die Abschreibung mehr als viermal so hoch (11.938 € statt 2.706 €) und Instandhaltung fällt in den ersten Jahren kaum an. Dafür kostet der Quadratmeter mehr als das Doppelte, die Bruttomietrendite sinkt auf rund 2,5 % statt 3,6 %, und vor Steuern zahlt Thomas rund 719 € statt 367 € im Monat zu. Die Steuerersparnis wird jedes Jahr kleiner, weil die degressive Abschreibung vom Restwert gerechnet wird.

08Chancen und Risiken in Reutlingen

Für Reutlingen sprechen belegbare Punkte. Die Stadt wächst seit Jahren und soll weiter wachsen. Sie ist ein eigenständiger Arbeitsort mit Einpendlerüberschuss und gut verbunden mit Tübingen und Stuttgart. Der Leerstand war beim Zensus gering, und neue Wohnungen entstehen kaum. Gebrauchte Wohnungen kosten weniger als im Stuttgarter Umland.

Dagegen stehen ebenso klare Punkte:

• Niedrige Mieten im Bestand: 8 bis 9 €/m² laut Mietspiegel für Wohnungen der 1950er- bis 1990er-Jahre.
• Abhängigkeit von Bosch: Ein großer Teil der Industriearbeitsplätze hängt an einem Unternehmen, das bis 2029 bis zu 1.100 Stellen abbauen will.
• Regulierte Mieten: Mietpreisbremse und Kappungsgrenze von 15 % begrenzen den Spielraum.
• Fallende Preise bis 2024: Gebrauchte Wohnungen sind 2023 und 2024 billiger geworden. Das kann eine Chance beim Einkauf sein, ist aber kein Hinweis auf die künftige Entwicklung.
• Sanierungsbedarf: Der Gutachterausschuss nennt den hohen Anteil an Objekten mit Sanierungsbedarf ausdrücklich als Marktfaktor.
• Zins und Leerstand: Ein höherer Anschlusszins erhöht die Zuzahlung, jeder Monat Leerstand kostet die volle Miete.

Was allgemein für und gegen eine vermietete Wohnung spricht, steht in unserem Beitrag Eigentumswohnung als Kapitalanlage.

09Weitere Standorte

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Geschrieben von

Michael Pauker

Investmentberater bei InvestImmo.de

Schreibt über Finanzierung und Kalkulation, Steuern und Pflegeimmobilien.

Michael verbindet seine Erfahrung als Banker und ehemaliger Portfolio Manager im Family Office mit der Praxis als eigener Immobilieninvestor. Er schreibt über belastbare Kalkulationen, Finanzierung, Risiken und strategischen Portfolioaufbau.

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Diese Seite ist eine allgemeine Information und keine Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung. Alle Zahlen sind Beispielrechnungen mit offengelegten Annahmen oder amtliche Werte mit genanntem Stand, Stand 14.10.2026.