Kapitalanlage-Immobilien in Tübingen: Zahlen, Lagen und eine ehrliche Rechnung

Andriy Bezborodko · 2026-10-13

In Tübingen sind die Zahlen ungewöhnlich. Die Stadt hat gut 92.000 Einwohner, und mehr als 28.000 Menschen studieren an der Universität. Auf drei Einwohner kommt fast ein Studierender. Wer hier eine Wohnung vermietet, hat selten lange Leerstand.

Dafür zahlen Sie beim Kauf. Eine gebrauchte Wohnung aus den 1970er-Jahren kostete zuletzt rund 3.900 €/m², eine neu gebaute in der Kernstadt über 8.000 €/m². Und die Miete begrenzen Mietpreisbremse und ein qualifizierter Mietspiegel.

Wir haben die amtlichen Zahlen zusammengetragen und rechnen am Ende eine gebrauchte und eine neue Wohnung durch, mit der monatlichen Zuzahlung vor und nach Steuern.

01Tübingen in Zahlen

Alle Werte, die wir für die Einordnung verwenden, mit Quelle und Stand.

02Bevölkerung und Nachfrage

Ende 2025 lebten in Tübingen 92.607 Menschen. Über zehn Jahre ist die Stadt um 9,6 % gewachsen, gemessen an der Fortschreibung von 2013 bis 2023. Zuletzt hat sich das Wachstum allerdings deutlich abgeschwächt, wie die Stadt in ihrem Wohnraumbericht 2026 schreibt. Der Wegweiser Kommune der Bertelsmann Stiftung erwartet von 2020 bis 2040 ein Plus von 4,8 %.

Beim Zensus 2022 lebten 48,5 % der Haushalte allein. 66,0 % der Wohnungen waren vermietet. Mit 10,30 €/m² lag die durchschnittliche Miete aller laufenden Verträge schon beim Zensus höher als in Heidelberg mit 10,02 €/m².

Die Stadt hat gebaut, um gegenzusteuern. Seit 2011 sind rund 5.000 neue Wohnungen entstanden, der Bestand ist um knapp 10 % gewachsen. Bekannt geworden sind Quartiere wie das Französische Viertel und das Loretto-Areal in der Südstadt oder die Alte Weberei in Lustnau, viele davon von Baugemeinschaften errichtet. Die Engpässe hat das nach Einschätzung der Stadt nicht aufgelöst.

Für Anleger ist das die Grundlage des Standorts. Die Nachfrage ist größer als das Angebot, und daran dürfte sich bei so wenig Leerstand kurzfristig wenig ändern.

03Wirtschaft und Arbeitsmarkt

Tübingen ist eine Stadt der Wissenschaft und der Medizin. Die Universität und das Universitätsklinikum sind die mit Abstand größten Arbeitgeber. Dazu kommen Forschungseinrichtungen wie das Max-Planck-Institut für Intelligente Systeme und weitere Max-Planck-Institute, der Forschungsverbund Cyber Valley für Künstliche Intelligenz sowie Biotech-Unternehmen wie CureVac. Industrie spielt in der Stadt selbst eine kleinere Rolle als im benachbarten Reutlingen.

Das prägt die Mieterschaft. Viele Mieter sind Studierende, Doktoranden, Wissenschaftler mit befristeten Verträgen und Klinikpersonal im Schichtdienst. Die Nachfrage ist dadurch beständig, die Mieter wechseln aber häufiger als in Städten mit vielen Familien.

Die Arbeitslosigkeit ist niedrig. Im Landkreis Tübingen lag die Quote im September 2025 bei 3,8 %, im gesamten Bezirk der Agentur für Arbeit Balingen-Reutlingen im September 2026 bei 4,4 %. Einen eigenen Wert für die Stadt veröffentlicht die Agentur nicht.

An der Universität waren im Wintersemester 2025/26 genau 28.046 Studierende eingeschrieben, 2 % weniger als im Vorjahr. Eine kleine Veränderung, aber eine wichtige Zahl für Anleger: Wer an Studierende vermietet, hängt an der Entwicklung einer einzigen Institution.

04Mieten, Kaufpreise und Mietrendite

Tübingen hat einen qualifizierten Mietspiegel, der seit 01.12.2024 gilt und am 30.11.2026 ausläuft. Er rechnet mit einer Basismiete nach Größe und Baujahr und Zuschlägen in Prozent. Eine 65 m² große Wohnung aus den Jahren 1974 bis 1981 hat eine Basismiete von 9,78 €/m². Die Wohnlage teilt der Mietspiegel in sechs Zonen ein, von Zone A ohne Zuschlag bis Zone F mit 17 %. In Zone C kommen 9 % dazu, so landen Sie bei 10,66 €/m².

Neue Inserate liegen deutlich höher. Laut Wohnraumbericht der Stadt lag die Angebotsmiete für ältere Wohnungen 2024 im Schnitt bei 14,04 €/m², tatsächlich neu vermietet wurde im Schnitt zu 13,45 €/m². Wegen der Mietpreisbremse sind solche Mieten bei einer gebrauchten Wohnung nur erreichbar, wenn die Vergleichsmiete der konkreten Wohnung oder die Vormiete das hergeben.

Bei den Kaufpreisen unterscheidet der Gutachterausschuss stark nach Baujahr. In der Kernstadt mit Lustnau und Derendingen kosteten gebrauchte Wohnungen mit 40 bis 79 m² in den Jahren 2023 und 2024 im Schnitt 3.905 €/m², wenn sie bis 1979 gebaut wurden. Wohnungen aus den Jahren 1995 bis 2009 lagen bei 5.085 €/m², ab 2010 bei 5.890 €/m². 2025 stiegen die Preise in der Kernstadt um 3,7 %, in den Ortsteilen um 5,7 %.

Mit einer Miete, die die Mietpreisbremse erlaubt, bleibt die Bruttomietrendite bei 3 bis 3,6 %. Die 4,3 % auf Basis der Angebotsmieten setzen eine Miete voraus, die bei einer gebrauchten Wohnung meist nicht zulässig ist. Der Kaufpreisfaktor liegt damit um 30. Ihre eigene Zahl können Sie mit dem Mietrendite-Rechner prüfen.

05Stadtteile im Überblick

Der Gutachterausschuss wertet die Kernstadt mit Lustnau und Derendingen getrennt von den acht Ortsteilen aus. In den Ortsteilen wurden 2023 und 2024 nur 52 gebrauchte Wohnungen verkauft. Preise je Stadtteil nennt er nicht, deshalb beschreiben wir den Charakter ohne Preisangaben.

Wie gut eine einzelne Adresse ist, zeigt die Zonenkarte des Mietspiegels. Der Unterschied ist erheblich: Zwischen Zone A und Zone F liegen 17 % Miete. Prüfen Sie die Zone vor dem Kauf, denn sie bestimmt die Miete, die Sie verlangen dürfen.

06Regeln für Vermieter in Tübingen

Tübingen ist ein regulierter Mietmarkt. Die Landesverordnungen laufen Ende 2026 aus, das Land will sie verlängern.

• Mietpreisbremse: Bei einer neuen Vermietung darf die Miete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete laut Mietspiegel liegen. Ausgenommen sind Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, und die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung. Eine höhere Vormiete dürfen Sie weiter verlangen.
• Kappungsgrenze: Im laufenden Mietverhältnis darf die Miete in drei Jahren um höchstens 15 % steigen und nie über die Vergleichsmiete.
• Geplante Verlängerung: Beide Verordnungen gelten bis 31.12.2026. Die Landesregierung hat am 22.09.2026 Entwürfe für die Zeit vom 01.01.2027 bis 31.12.2029 in die Anhörung gegeben, Tübingen ist darin weiter enthalten. Verkündet war am 13.10.2026 noch nichts.
• Kündigungssperrfrist: Wird eine vermietete Wohnung in Eigentum umgewandelt, kann der Käufer erst nach fünf Jahren wegen Eigenbedarfs kündigen.

Beim Kauf zahlen Sie in Baden-Württemberg 5,0 % Grunderwerbsteuer. Dazu kommen Notar und Grundbuch mit rund 1,5 bis 1,7 % des Kaufpreises, wenn Sie finanzieren, und je nach Objekt ein Makler. Ihre Kaufnebenkosten rechnet der Kaufnebenkosten-Rechner aus, die Positionen beim Notar erklärt unser Beitrag zu den Notarkosten.

07Beispielrechnung: eine vermietete Wohnung in Tübingen

Nehmen wir Katrin, 42, ledig, Ingenieurin, mit einem zu versteuernden Einkommen von 70.000 €. Sie kauft eine vermietete Eigentumswohnung mit 65 m², Baujahr 1976, in der Kernstadt in Mietspiegelzone C. Der Kaufpreis entspricht dem Durchschnitt dieser Baujahre 2023/2024, die Miete dem Mietspiegel. Der Name ist ausgedacht, die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose.

Katrin zahlt in diesem Beispiel rund 319 € im Monat zu, nach Steuern. 317 € davon fließen in die Tilgung. Ohne Tilgung ist die Rechnung nach Steuern fast genau ausgeglichen, mit einem Minus von rund 2 € im Monat.

Bei 70.000 € Einkommen spart der Verlust aus der Vermietung rund 41 Cent je Euro an Steuern. Das macht die Wohnung nicht günstig, aber es schließt die Lücke zwischen Miete und Zinsen. Wie Mieteinnahmen besteuert werden, erklärt unser Beitrag zu Mieteinnahmen versteuern.

Leerstand ist in Tübingen das kleinere Risiko, der Zins das größere. Wer die Wohnung über viele Jahre hält, sollte vor allem den Anschlusszins nach der Zinsbindung im Blick behalten.

Zum Vergleich: eine Neubauwohnung in Tübingen

Was ändert sich, wenn Katrin eine neu gebaute Wohnung kauft? Der Gutachterausschuss nennt für Erstverkäufe in der Kernstadt 2023/2024 einen Durchschnitt von 8.325 €/m², für Wohnungen mit 40 bis 69 m² 8.255 €/m². Für 45 m² ergibt das 371.475 €. Grunderwerbsteuer (18.574 €) sowie Notar und Grundbuch (5.697 €) zahlt Katrin wieder aus Eigenkapital, zusammen 24.271 €. Als Miete setzen wir 16,35 €/m² an: die Basismiete des Mietspiegels 2024 für 45 m² aus den Baujahren 2023 bis 2024 mit dem Zuschlag für Zone C.

Gegenüber der gebrauchten Wohnung ist die Abschreibung im ersten Jahr fast viermal so hoch (14.773 € statt 3.771 €), und in einem neuen Haus fällt in den ersten Jahren in der Regel weniger Instandhaltung an. Dafür kostet der Quadratmeter mehr als doppelt so viel, und die Bruttomietrendite sinkt auf rund 2,4 % statt 3,3 %. Vor Steuern zahlt Katrin hier rund 959 € im Monat zu, nach Steuern rund 295 €, also etwas weniger als im Bestand. Die Steuerersparnis sinkt in den Folgejahren, weil die degressive Abschreibung vom jeweils kleineren Restwert gerechnet wird. Und weil das Darlehen fast 120.000 € höher ist, wirkt jeder Prozentpunkt beim Anschlusszins mit rund 310 € im Monat. Die Mietpreisbremse gilt für die Wohnung nach § 556f BGB dauerhaft nicht.

08Chancen und Risiken in Tübingen

Für Tübingen sprechen belegbare Punkte. Der marktaktive Leerstand liegt bei 1,2 %, weit unter der üblichen Reserve. Fast die Hälfte der Haushalte lebt allein, und Universität, Klinikum und Forschung sorgen für eine stetige Nachfrage. Die Arbeitslosigkeit im Landkreis ist niedrig.

Dagegen stehen ebenso klare Punkte:

• Hohe Preise: Mit Mietspiegelmiete liegt der Kaufpreisfaktor bei rund 30, im Neubau über 40.
• Abhängigkeit: Ein großer Teil der Nachfrage hängt an Universität und Klinikum. Die Studierendenzahl ist zuletzt um 2 % gesunken.
• Häufige Mieterwechsel: Studierende und befristet Beschäftigte ziehen öfter um; jeder Wechsel kostet Zeit und oft eine Renovierung.
• Regulierte Mieten: Mietpreisbremse und Kappungsgrenze von 15 % begrenzen den Spielraum bei gebrauchten Wohnungen.
• Alter Bestand: Rund 60 % der Wohnungen wurden vor 1980 gebaut; Sanierungen können Sonderumlagen auslösen.
• Zins: Bei den hohen Kaufpreisen wirkt jeder Prozentpunkt beim Zins mit über 200 € im Monat.

Welche Vor- und Nachteile eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage allgemein hat, steht in unserem Beitrag Eigentumswohnung als Kapitalanlage.

09Weitere Standorte

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