Kapitalanlage-Immobilien in Erfurt: Zahlen, Stadtteile und eine ehrliche Rechnung

Romolo Marini · 2026-10-13

Erfurt taucht in Gesprächen mit Anlegern seltener auf als Leipzig oder Dresden. Dabei hat die Thüringer Landeshauptstadt etwas, das vielen ostdeutschen Städten fehlt: wenig Leerstand, eine Arbeitslosenquote nahe dem Bundesschnitt und einen Arbeitsmarkt, der täglich Zehntausende Pendler anzieht.

Die Kehrseite: Erfurt hat eine Mietpreisbremse und eine abgesenkte Kappungsgrenze, und die Kaufpreise liegen höher als in Halle oder Chemnitz. Ob die Rechnung trotzdem aufgeht, zeigen die Zahlen. Wir haben sie zusammengetragen, jede mit Quelle und Stand.

Am Ende rechnen wir eine gebrauchte und eine neue Wohnung durch, vor und nach Steuern.

01Erfurt in Zahlen

Die Tabelle bündelt die Daten, die für eine vermietete Wohnung zählen. Die Links stehen am Ende der Seite.

Eine Zahl fehlt: amtliche Kaufpreise des Gutachterausschusses. Dessen Bericht war für uns nicht abrufbar. Die Preise stammen deshalb aus einem Marktbericht der HypoVereinsbank und sind als Spannen angegeben.

02Bevölkerung und Nachfrage

Erfurt ist seit 2002 fast durchgehend gewachsen. Zuletzt hat sich das gedreht: Ende 2025 zählte das Statistische Bundesamt 217.159 Einwohner, 1.634 weniger als ein Jahr zuvor. Für Thüringen insgesamt erwartet die Bertelsmann Stiftung bis 2040 einen Rückgang um rund 11 %. Für Erfurt, Jena und Weimar rechnet sie dagegen nur mit geringen Veränderungen.

Bei den Haushalten ist Erfurt weniger von Alleinlebenden geprägt als andere Universitätsstädte. Beim Zensus 2022 gab es 113.859 Haushalte, in 47,4 % lebte eine Person allein. 22,2 % der Wohnungen wurden von ihren Eigentümern bewohnt, mehr als in Halle oder Chemnitz.

03Wirtschaft und Arbeitsmarkt

Als Landeshauptstadt lebt Erfurt von Verwaltung, Dienstleistung und Gerichten, darunter das Bundesarbeitsgericht. Dazu kommen Logistik, die vom Autobahnkreuz und dem ICE-Knoten profitiert, und Industrie. In den letzten Jahren haben sich unter anderem Zalando und Amazon mit Logistikzentren angesiedelt, in der Halbleiterbranche sind X-FAB und Bosch vertreten. An der Universität und der Fachhochschule studieren rund 10.000 Menschen.

Erfurt ist Arbeitsort für ganz Mittelthüringen. Am 30.06.2025 arbeiteten 116.209 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte in der Stadt. 53.267 pendelten ein, nur 25.696 Erfurter arbeiteten außerhalb. Der Überschuss von rund 27.600 Pendlern ist ein Teil der Nachfrage, die in die Stadt ziehen könnte.

Die Arbeitslosenquote lag im September 2026 bei 6,7 %, mit 7.879 Arbeitslosen. Das ist nah am Bundesschnitt von 6,4 % und deutlich besser als in Halle oder Chemnitz. Allerdings stieg die Zahl der Arbeitslosen um 441 gegenüber dem Vorjahr. Die Kaufkraft lag 2024 laut Marktbericht bei 93 % des Bundesschnitts.

04Mieten, Kaufpreise und Mietrendite

In Erfurt liegen Bestandsmieten und Angebotsmieten weit auseinander. Laut Zensus zahlten Mieter im Mai 2022 im Schnitt 6,48 €/m². Neu angebotene Wohnungen kosten laut dem Portal immoportal.com im Oktober 2026 in mittlerer Lage rund 10,30 €/m², in guter Lage rund 13,30 €/m². Der Marktbericht der HypoVereinsbank nannte für Juli 2024 noch niedrigere Werte, etwa 9,00 bis 11,00 €/m² für neue Wohnungen in guter Lage.

Bei den Kaufpreisen arbeiten wir mit den Spannen der HypoVereinsbank, Stand Juli 2024. Gebrauchte Eigentumswohnungen mit 10 bis 20 Jahre altem Gebäude kosteten in mittlerer Lage 2.200 bis 2.900 €/m², in guter Lage 2.800 bis 3.300 €/m². Neubauwohnungen im Erstverkauf lagen in guter Lage bei 4.400 bis 5.000 €/m². Laut Bericht hatten die Preise nach der Zinswende nachgegeben und stabilisierten sich 2024.

Aus Preis und Miete ergibt sich der Kaufpreisfaktor und die Bruttomietrendite:

Alle Zeilen sind unsere eigene Rechnung mit 2.600 €/m² für eine gebrauchte und 4.700 €/m² für eine neue Wohnung. Die Spanne zeigt, wie sehr das Ergebnis an der Miete hängt. Bei einer vermieteten Wohnung zählt die Miete im Vertrag, und bei einer Neuvermietung begrenzt die Mietpreisbremse, wie weit Sie davon abweichen dürfen. Ihren eigenen Fall prüfen Sie mit dem Mietrendite-Rechner.

05Stadtteile im Überblick

Die begehrtesten Lagen Erfurts liegen laut Marktbericht im Zentrum und südlich davon: die Altstadt, die Löbervorstadt mit dem Dichterviertel, die Brühlervorstadt und Hochheim. Die großen Plattenbausiedlungen am Rand haben niedrigere Preise. Die Mieten in der Tabelle sind Angebotsmieten eines Immobilienportals.

Zwischen der Altstadt und den Siedlungen im Norden liegen bei den Angebotsmieten nur rund 1,30 €/m². Bei den Kaufpreisen ist der Abstand größer, laut Marktbericht reichen sie bei gebrauchten Wohnungen von unter 2.000 €/m² in einfacher bis über 3.000 €/m² in sehr guter Lage.

06Regeln für Vermieter in Erfurt

Thüringen hat Erfurt und Jena als Städte mit angespanntem Wohnungsmarkt bestimmt. Für Sie als Vermieter gilt deshalb:

• Mietpreisbremse: Bei einer Neuvermietung darf die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens 10 % übersteigen. Die Mietpreisbremse gilt in Erfurt nach der Landesverordnung bis zum 31.12.2027. Ausnahmen gibt es unter anderem für Neubauten, die nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, und nach einer umfassenden Modernisierung.
• Kappungsgrenze: Im laufenden Mietverhältnis darf die Miete in drei Jahren um höchstens 15 % steigen, nicht um 20 %. Die abgesenkte Kappungsgrenze gilt bis zum 30.09.2029.

Die ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln Sie über den Mietspiegel der Stadt. Ob die Mietpreisbremse nach 2027 verlängert wird, entscheidet die Landesregierung.

07Beispielrechnung: eine vermietete Wohnung in Erfurt

Nehmen wir Tobias, 39, angestellt, ledig, mit einem zu versteuernden Einkommen von 60.000 €. Er kauft eine gebrauchte, vermietete Zwei-Zimmer-Wohnung mit 60 m² für 156.000 €, also 2.600 €/m². Das liegt im oberen Bereich der Spanne für mittlere Lagen. Der Name ist ausgedacht, die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose.

Die Miete setzen wir mit 8,50 €/m² an, also 510 € im Monat. Das ist die Mitte der Spanne für Neuvermietungen in mittlerer Lage laut Marktbericht 2024 und liegt unter den aktuellen Angebotsmieten. Tobias finanziert den Kaufpreis voll und zahlt die Nebenkosten aus eigenem Geld.

Tobias zahlt also rund 179 € im Monat zu, nach Steuern. Weil er 195 € tilgt, baut er dabei Vermögen auf. Im ersten Jahr sind die Kosten der Grundschuld von rund 950 € zusätzlich sofort abziehbar.

Woran liegt es? Die Miete bringt 3,9 % des Kaufpreises, die Zinsen kosten 3,8 %. Nach Hausgeld und Tilgung bleibt ein Minus. Liegt die tatsächliche Miete näher an den aktuellen Angebotsmieten, sieht die Rechnung besser aus. Prüfen Sie aber vor dem Kauf, ob eine höhere Miete mit Mietspiegel und Mietpreisbremse vereinbar ist. Wie Mieteinnahmen versteuert werden, lesen Sie im Ratgeber Mieteinnahmen versteuern.

Zum Vergleich: eine Neubauwohnung in Erfurt

Angenommen, Tobias kauft stattdessen eine neu gebaute Wohnung mit 45 m² vom Bauträger und vermietet sie als Erster. Für den Kaufpreis nehmen wir 4.700 €/m², die Mitte der Spanne für Erstverkäufe in guter Lage laut Marktbericht 2024. Für die Miete setzen wir 10,00 €/m² an, die Mitte der Neuvermietungsspanne für neue Wohnungen in guter Lage aus demselben Bericht. Einkommen, Zins und Tilgung bleiben gleich.

Nach Steuern zahlt Tobias hier rund 166 € im Monat zu, etwas weniger als bei der gebrauchten Wohnung. Vor Steuern ist das Minus aber fast doppelt so groß, erst die Abschreibung von knapp 9.000 € im ersten Jahr gleicht das aus. Sie sinkt jedes Jahr, weil sie vom Restwert rechnet; den Verlauf zeigt der AfA-Rechner. Der Quadratmeter kostet fast doppelt so viel, die Bruttomietrendite liegt bei 2,6 % statt 3,9 %. Dafür gilt die Mietpreisbremse für die erste Vermietung nicht (§ 556f BGB), und für ein neues Haus setzen wir eine kleinere Rücklage an. Die Kappungsgrenze von 15 % gilt bei späteren Erhöhungen trotzdem.

Bei der Miete ist die Spanne hier besonders groß. Das Portal immoportal.com nennt für Wohnungen ab Baujahr 2016 im Oktober 2026 rund 15,30 €/m². Mit dieser Miete läge die Zuzahlung nach Steuern nur bei rund 11 € im Monat. Ob ein konkreter Neubau diese Miete erzielt, hängt an Lage, Grundriss und Ausstattung. Die Kosten der Grundschuld von rund 1.210 € sind im ersten Jahr zusätzlich sofort abziehbar.

08Chancen und Risiken in Erfurt

Erfurt hat unter den ostdeutschen Großstädten ein ungewöhnlich ausgeglichenes Profil. Der Leerstand ist niedrig, die Arbeitslosigkeit nah am Bundesschnitt, und die Stadt ist Arbeitsort für die ganze Region. Laut Marktbericht sank die Zahl der Baugenehmigungen 2023 auf unter 90 Wohnungen, was das Angebot knapp hält.

Dagegen stehen die Mietregeln: Mietpreisbremse bis Ende 2027 und eine Kappungsgrenze von 15 % bis 2029 begrenzen, wie schnell Ihre Miete steigen kann. Die Einwohnerzahl ist 2025 leicht gesunken, die Kaufkraft liegt unter dem Bundesschnitt. Rund 40 % der Wohngebäude stammen laut Zensus aus der Zeit vor 1949, was Instandhaltung bedeutet.

Die allgemeinen Vor- und Nachteile dieser Anlageform beschreibt der Ratgeber Eigentumswohnung als Kapitalanlage: Vor- und Nachteile.

09Weitere Standorte

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