Kapitalanlage-Immobilien in Jena: Zahlen, Lagen und eine ehrliche Rechnung

Michael Pauker · 2026-10-13

Jena ist klein für eine Großstadt, aber kaum eine Stadt in Ostdeutschland hat einen so engen Wohnungsmarkt. Beim Zensus 2022 standen nur 2,9 % der Wohnungen leer, kurzfristig beziehbar waren gerade 1,3 %. Das Saaletal und die Naturschutzgebiete an den Hängen begrenzen, wo gebaut werden kann.

Für Anleger klingt das gut. Es hat aber eine Kehrseite. Die Kaufpreise gehören zu den höchsten in Ostdeutschland, es gilt die Mietpreisbremse, und die Einwohnerzahl wächst nicht mehr.

Wir haben die Zahlen von Stadt, Landesamt, Zensus und Mietspiegel zusammengetragen. Amtliche Kaufpreise für die Stadt waren für uns nur begrenzt verfügbar, das kennzeichnen wir. Am Ende rechnen wir eine Bestands- und eine Neubauwohnung vor und nach Steuern durch.

01Jena in Zahlen

Die Tabelle bündelt die wichtigsten Daten. Jede Zeile hat Quelle und Stand.

Fast vier von fünf Wohnungen in Jena sind vermietet. Nur gut 21 % der Wohnungen werden von ihren Eigentümern selbst bewohnt.

02Bevölkerung und Nachfrage

Zwischen den Volkszählungen 2011 und 2022 ist Jena um rund 4.600 Einwohner gewachsen, auf 110.369. Seitdem geht die Zahl leicht zurück. Ende 2025 zählte das Landesamt 109.353 Einwohner, das Melderegister der Stadt 107.658. Dazu kommen fast 6.800 Menschen mit Nebenwohnsitz, vor allem Studierende.

Für die Zukunft rechnet das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung mit einem leichten Rückgang. In seiner Raumordnungsprognose verliert Jena bis 2045 rund 4 % seiner Einwohner. Das ist wenig im Vergleich zum übrigen Thüringen, wo viele Landkreise ein Fünftel verlieren könnten. Wachstum als Argument für steigende Mieten fällt aber weg.

Die Nachfrage kommt aus der Struktur der Stadt. Fast jeder zweite Haushalt besteht aus einer Person, und an Universität und Ernst-Abbe-Hochschule studieren zusammen gut 20.000 Menschen. Gleichzeitig baut Jena wenig. Seit 2021 entstehen laut Marktbericht der HypoVereinsbank nur rund 140 neue Wohnungen im Jahr.

03Wirtschaft und Arbeitsmarkt

Jena ist ein Arbeitsort für die ganze Region. Mitte 2025 arbeiteten 60.457 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte in der Stadt, aber nur 43.447 wohnten hier. Rund 28.600 Menschen pendeln ein, etwa 11.600 aus. Viele, die in Jena arbeiten, wohnen also außerhalb.

Den Kern bilden Optik und Photonik, Medizintechnik und Wissenschaft. Zeiss, Jenoptik, Schott und Jenapharm haben hier Standorte, dazu kommen Universität, Universitätsklinikum und zahlreiche Forschungsinstitute. Zeiss baut für über 300 Mio. € einen neuen Hightech-Standort mit mehr als 2.000 Arbeitsplätzen, das Richtfest war im Mai 2025.

Die Arbeitslosenquote lag im September 2026 bei 6,2 % mit 3.619 Arbeitslosen, etwas niedriger als ein Jahr zuvor. Für einen Vermieter ist die Struktur günstig: Die Arbeitgeber sind international aufgestellt, und die Forschung hängt nicht an einer einzelnen Branche. Ein Risiko bleibt die Abhängigkeit von wenigen großen Technologieunternehmen.

04Mieten, Kaufpreise und Mietrendite

Jena hat die höchsten Mieten in Thüringen. Beim Zensus 2022 zahlten Mieter im Schnitt 7,04 €/m² kalt. Neue Mietverträge liegen deutlich darüber: Das BBSR weist für 2025 eine Angebotsmiete von 11,66 €/m² aus.

Für Ihre Rechnung zählt der Mietspiegel. Die Stadt hat ihren Mietspiegel von 2023 zum 07.09.2026 fortgeschrieben. Er unterscheidet drei Wohnlagen, drei Größenklassen und sieben Baualtersklassen. Eine Wohnung mit 50 bis 80 m² in mittlerer Lage aus den Jahren 1992 bis 2001 liegt bei 8,91 €/m². Eine Plattenbauwohnung der Jahre 1968 bis 1991 kommt nur auf 6,25 €/m², ein Neubau ab 2017 auf 12,16 €/m².

Bei den Kaufpreisen ist die Datenlage dünner. Der Thüringer Immobilienmarktbericht der Gutachterausschüsse war für uns nicht abrufbar. Der bundesweite Bericht der Oberen Gutachterausschüsse nennt für Jena rund 2.900 €/m² für gebrauchte Wohnungen im Jahr 2024, den höchsten Wert in Thüringen. Die HypoVereinsbank sah gebrauchte Wohnungen im Juli 2024 in mittlerer Lage bei 2.400 bis 3.100 €/m² und in guter Lage bei 3.000 bis 3.500 €/m².

Der Kaufpreisfaktor von rund 27 mit Mietspiegelmiete ist für eine ostdeutsche Stadt hoch. Die Bruttomietrendite von 4,8 % mit Angebotsmiete erreichen Sie nur bei Neuvermietung und nur, wenn die Mietpreisbremse sie zulässt. Für die Wohnung aus dem Beispiel wären höchstens rund 9,80 €/m² erlaubt, also 10 % über der Vergleichsmiete.

Wie hoch ist die Mietrendite Ihrer Wohnung? Kaufpreis, Miete und Nebenkosten eingeben, der Rechner zeigt Brutto- und Nettomietrendite.

05Stadtteile im Überblick

Jena liegt im Saaletal, die beliebtesten Lagen liegen an den Talhängen. Die Mietangaben sind Angebotsmieten aus Inseraten der letzten zwölf Monate (miet-check.de) und liegen über den Bestandsmieten. Die Lageeinschätzung stammt aus dem Marktbericht der HypoVereinsbank und dem Straßenverzeichnis des Mietspiegels.

Die Unterschiede bei den Angebotsmieten sind klein, rund 1,20 €/m². Bei den Kaufpreisen ist der Abstand größer, laut HypoVereinsbank reichen sie bei gebrauchten Wohnungen von 2.100 €/m² in einfacher bis über 4.000 €/m² in sehr guter Lage. Im Plattenbau zeigt der Mietspiegel mit 6,25 €/m² zudem deutlich niedrigere Vergleichsmieten.

06Regeln für Vermieter in Jena

Thüringen hat Erfurt und Jena als Städte mit angespanntem Wohnungsmarkt bestimmt. Für Sie als Vermieter gilt deshalb:

• Mietpreisbremse: Bei Neuvermietung darf die Miete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Die Thüringer Verordnung gilt bis 31.12.2027. Ausnahmen gelten unter anderem für eine höhere Vormiete, für Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, und nach umfassender Modernisierung.
• Kappungsgrenze: Im laufenden Mietverhältnis darf die Miete in drei Jahren um höchstens 15 % steigen. Die Thüringer Kappungsgrenzenverordnung gilt für Jena bis 30.09.2029.
• Mietspiegel: Mit der Fortschreibung 2026 ist der Jenaer Mietspiegel kein qualifizierter Mietspiegel mehr, sondern ein einfacher. Er dient weiter als Orientierung, hat vor Gericht aber nicht mehr die Vermutung der Richtigkeit für sich.
• Umwandlung und Zweckentfremdung: Eine Thüringer Verordnung nach § 250 BauGB oder ein Zweckentfremdungsverbot gibt es nach unserem Stand nicht.

Beim Kauf zahlen Sie in Thüringen seit 2024 5,0 % Grunderwerbsteuer. Dazu kommen Notar und Grundbuch mit rund 1,5 bis 2 % und gegebenenfalls ein Makler. Was der Notar kostet, steht im Ratgeber zu den Notarkosten. Ihre eigenen Kaufnebenkosten rechnen Sie mit dem Kaufnebenkosten-Rechner aus.

07Beispielrechnung: eine vermietete Wohnung in Jena

Nehmen wir Sarah. Sie ist angestellt, ledig und hat ein zu versteuerndes Einkommen von 70.000 €. Sie kauft eine vermietete Zweizimmerwohnung mit 60 m² in mittlerer Lage, das Haus wurde Ende der 1990er Jahre gebaut. Sie zahlt 2.900 €/m². Der Mieter zahlt 9,00 €/m² kalt, knapp über dem Mietspiegelwert von 8,91 €/m². Der Name ist ausgedacht, die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose.

Sarah legt nach Steuern rund 275 € im Monat drauf und tilgt gleichzeitig rund 290 €. Ohne Tilgung bliebe ein kleiner Überschuss von rund 190 € im Jahr. Jena ist damit kein Standort für laufende Überschüsse, sondern einer, an dem Sie über die Tilgung Vermögen aufbauen.

Woher kommt die Steuerersparnis? Sarah zieht Zinsen, Abschreibung und den Verwaltungsteil des Hausgelds von der Miete ab. Für ein Haus aus den 1990er Jahren gilt eine Abschreibung von 2 % im Jahr. Als Gebäudeanteil setzen wir 75 % an.

Der Kaufpreis ist hier der größte Hebel. Läge er 300 €/m² niedriger, etwa bei einer Wohnung in einfacherer Lage, würden die Zinsen um rund 680 € im Jahr sinken. Wie Mieteinnahmen versteuert werden, lesen Sie im Ratgeber Mieteinnahmen versteuern.

Zum Vergleich: eine Neubauwohnung in Jena

Angenommen, Sarah kauft stattdessen eine neu gebaute Wohnung mit 45 m² vom Bauträger und vermietet sie als Erste. Amtliche Neubaupreise für Jena lagen uns nicht vor. Wir nehmen deshalb 4.700 €/m², die Mitte der Spanne für Erstverkäufe in guter Lage laut HypoVereinsbank (Juli 2024). Als Miete setzen wir 12,50 €/m² an, die Mitte der Spanne für Neuvermietung von Neubauwohnungen in guter Lage aus demselben Bericht. Einkommen, Zins und Tilgung bleiben wie oben.

Nach Steuern legt Sarah hier rund 152 € im Monat drauf statt rund 275 €, und sie tilgt rund 353 € statt 290 €. Die Abschreibung ist mehr als dreimal so hoch wie beim Bestand, und ein neues Haus braucht in den ersten Jahren meist weniger Instandhaltung. Dafür kostet der Quadratmeter rund 60 % mehr, und die Bruttomietrendite liegt mit rund 3,2 % unter der Bestandswohnung (3,7 %).

Auf Portalen werden Neubauwohnungen in Jena teils für deutlich mehr inseriert, im Schnitt für 18,84 €/m² bei Baujahren ab 2021. Inseratsmieten sind Wunschpreise, keine vereinbarten Mieten. Rechnen Sie lieber mit dem Mietspiegelwert für Neubauten ab 2017 in mittlerer Lage von 12,16 €/m². Die Mietpreisbremse gilt für Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, nicht (§ 556f BGB), die Kappungsgrenze bei späteren Erhöhungen schon. Den Verlauf der degressiven Abschreibung zeigt der AfA-Rechner.

08Chancen und Risiken

Was für Jena spricht, lässt sich belegen. Was dagegen spricht, auch.

Chancen

• Niedrigster Leerstand Thüringens, nur 1,3 % des Bestands waren beim Zensus kurzfristig beziehbar.
• Starker Arbeitsmarkt mit Optik, Medizintechnik und Forschung, dazu rund 28.600 Einpendler.
• Neue Arbeitsplätze durch den Zeiss-Hightech-Standort.
• Wenig Neubau, weil das Saaletal die Flächen begrenzt.
• Fast vier von fünf Wohnungen sind vermietet.

Risiken

• Hohe Kaufpreise für Ostdeutschland, ein Kaufpreisfaktor um 27 lässt wenig Puffer.
• Mietpreisbremse und Kappungsgrenze von 15 % begrenzen Mieterhöhungen.
• Der Mietspiegel ist seit September 2026 nicht mehr qualifiziert, Mieterhöhungen lassen sich schwerer durchsetzen.
• Die Einwohnerzahl stagniert, das BBSR erwartet bis 2045 rund 4 % weniger.
• Die Stadt will bis 2035 mit dem Jenaer Baulandmodell rund 4.800 Wohnungen ermöglichen. Kommt das Angebot, steigt der Wettbewerb um Mieter.
• Amtliche Kaufpreise für die Stadt sind schwer zugänglich, Vergleichswerte müssen Sie selbst besorgen.

09Weitere Standorte

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