Kapitalanlage-Immobilien in Gera: Zahlen, Lagen und eine ehrliche Rechnung

Romolo Marini · 2026-10-13

In Gera gibt es Inserate mit dem zwölffachen der Jahresmiete als Kaufpreis. Das klingt nach einer Bruttorendite von über 8 %, wie man sie in westdeutschen Städten nicht findet. Bevor Sie sich davon anziehen lassen, lohnt der Blick darauf, warum die Preise so niedrig sind.

Gera war zu DDR-Zeiten Bezirksstadt mit über 130.000 Einwohnern. Heute sind es rund 95.000. Beim Zensus 2022 stand jede neunte Wohnung leer, und das BBSR erwartet bis 2045 fast ein Fünftel weniger Einwohner. Gleichzeitig ist die Stadt seit dem Zensus wieder leicht gewachsen.

Diese Seite stellt die Chancen und die Risiken mit amtlichen Zahlen nebeneinander. Am Ende rechnen wir eine Wohnung durch, mit voller Miete und mit Leerstand.

01Gera in Zahlen

Alle Werte, die wir für die Einordnung verwenden, mit Quelle und Stand.

02Bevölkerung und Leerstand

1990 lebten in Gera rund 134.000 Menschen. Beim Zensus 2011 waren es 96.067, beim Zensus 2022 noch 93.120. Seither ist die Zahl wieder gestiegen, auf 95.162 Ende 2025. Gera hat 2024 mehr Zuzüge als Fortzüge gehabt, sowohl innerhalb Deutschlands als auch aus dem Ausland. Im Jahr 2025 sank die Einwohnerzahl dann wieder leicht, um 0,5 %.

Langfristig sieht das BBSR keinen Aufwärtstrend. Bis 2045 soll Gera 18 % weniger Einwohner haben als 2022, die Nachbarkreise Greiz und Altenburger Land je 22 % weniger. Schon heute ist fast jeder dritte Einwohner 65 oder älter. Weniger und ältere Einwohner heißen auf Dauer weniger Haushalte, die eine Mietwohnung suchen.

Das hat zwei Folgen für Vermieter. Mieter können wählen, und eine Wohnung, die nicht überzeugt, bleibt leer. Und Mieterhöhungen stoßen schneller an Grenzen, weil die nächste freie Wohnung oft nur ein paar Straßen weiter liegt.

Es gibt auch Nachfrage: 51,1 % der Haushalte bestehen aus einer Person, zwei Drittel der Wohnungen sind vermietet. Gefragt sind vor allem gepflegte, gut geschnittene Wohnungen, gern mit Aufzug und Balkon. Ihre Wohnung muss zu diesem Teil des Marktes gehören.

03Wirtschaft und Arbeitsmarkt

Gera ist nach Erfurt und Jena die drittgrößte Stadt Thüringens und Zentrum Ostthüringens. Am 30.06.2025 arbeiteten 38.227 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte in der Stadt. 16.548 pendelten ein, 12.917 aus. Der Überschuss an Einpendlern ist deutlich kleiner als etwa in Cottbus oder Trier.

Die Arbeitslosenquote der Stadt lag 2025 im Jahresdurchschnitt bei 10,3 %. Im Bezirk der Agentur für Arbeit Thüringen Ost waren es im September 2026 6,9 %. Das verfügbare Einkommen je Einwohner lag 2023 bei rund 24.200 € und damit unter dem in Erfurt oder Jena.

Für Vermieter heißt das: Viele Haushalte haben wenig Spielraum bei der Miete. Laut Deutschlandatlas erhielten 13,3 % der Einwohner Leistungen der sozialen Mindestsicherung. Bei diesen Mietern übernimmt das Jobcenter die Kosten der Unterkunft nur bis zu einer festgelegten Grenze. Das kann Mieteinnahmen stabilisieren, begrenzt aber auch, welche Miete realistisch ist.

Mit der Dualen Hochschule und einer privaten Hochschule für Gesundheit ist Gera auch Studienort, allerdings ohne große Universität. Eine studentische Nachfrage wie in Jena gibt es nicht.

04Mieten, Kaufpreise und Mietrendite

Beim Zensus 2022 zahlten Mieter in Gera im Durchschnitt 5,13 €/m² netto kalt. Neue Inserate lagen 2025 laut BBSR bei 6,17 €/m². In Jena, 40 Kilometer entfernt, sind es fast doppelt so viel. Einen amtlichen Mietspiegel der Stadt Gera haben wir nicht gefunden. Für Mieterhöhungen brauchen Sie deshalb Vergleichswohnungen oder ein Gutachten.

Bei den Kaufpreisen ist die Datenlage dünn. Der Bericht des zuständigen Gutachterausschusses war für uns nicht abrufbar. Der Arbeitskreis der Oberen Gutachterausschüsse ordnet Gera in seinem bundesweiten Marktbericht aber klar ein: Gebrauchte Eigentumswohnungen kosteten 2024 im Mittel weniger als 1.400 €/m². Gera hebt sich damit kaum von seinem ländlichen Umland ab. Neue Eigentumswohnungen lagen bei rund 3.700 €/m².

Aus Kaufpreis und Miete ergeben sich Kaufpreisfaktor und Bruttomietrendite.

Inserate mit Faktor 12 entsprechen einer Bruttorendite von über 8 %. Solche Preise gibt es in Gera, meist für Wohnungen oder Häuser mit Sanierungsbedarf, in schwierigen Lagen oder mit hohem Leerstand. Der niedrige Faktor ist dann keine Gelegenheit, sondern der Preis für ein Risiko, das der Verkäufer nicht mehr tragen will. Ihre eigene Zahl rechnen Sie mit dem Mietrendite-Rechner nach.

05Stadtteile im Überblick

Für Gera liegen uns keine amtlichen Preise je Stadtteil vor. Wir beschreiben die Lagen deshalb qualitativ. Prüfen Sie für jede Wohnung den Leerstand im Haus und in der Straße, das sagt in Gera mehr als der Stadtteil.

Für Kapitalanleger kommen vor allem sanierte Altbauten in Untermhaus, Debschwitz und der Innenstadt in Frage. Achten Sie dort besonders auf Rücklage und Instandhaltungsstau, denn viele dieser Häuser sind über 100 Jahre alt.

06Regeln für Vermieter in Gera

In Gera gilt keine Mietpreisbremse. Die Thüringer Verordnung umfasst nur Erfurt und Jena. Bei einer Neuvermietung ist die Miethöhe frei vereinbar, begrenzt nur durch das Verbot der Mietpreisüberhöhung (§ 5 Wirtschaftsstrafgesetz) und den Mietwucher. In der Praxis begrenzt in Gera vor allem der Markt die Miete.

Bei einem laufenden Vertrag gilt die allgemeine Kappungsgrenze von 20 % in drei Jahren. Die abgesenkte Grenze von 15 % gilt in Thüringen nur in Erfurt und Jena. Die Miete darf nicht über die ortsübliche Vergleichsmiete steigen. Ohne Mietspiegel müssen Sie diese mit drei Vergleichswohnungen oder einem Gutachten belegen.

Beim Kauf zahlen Sie in Thüringen seit 2024 nur noch 5,0 % Grunderwerbsteuer, vorher waren es 6,5 %. Notar und Grundbuch machen bei kleinen Kaufpreisen einen höheren Anteil aus: Bei 84.000 € Kaufpreis und voller Finanzierung sind es rund 2.000 € oder 2,4 %. Insgesamt kommen Sie auf rund 6.200 € oder 7,4 % ohne Makler. Rechnen Sie mit dem Kaufnebenkosten-Rechner nach, die Positionen beim Notar erklärt unser Beitrag zu den Notarkosten.

07Beispielrechnung: eine vermietete Wohnung in Gera

Nehmen wir Uwe, 52, ledig, angestellt mit einem zu versteuernden Einkommen von 60.000 €. Er kauft eine vermietete, sanierte Altbauwohnung mit 60 m² in Untermhaus. Wir rechnen mit 1.400 €/m², also 84.000 €. Die Miete von 5,50 €/m² liegt zwischen dem Zensus-Durchschnitt und der Angebotsmiete. Der Name ist ausgedacht, die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose.

Voll vermietet zahlt Uwe nach Steuern rund 88 € im Monat zu. 105 € davon sind Tilgung. Ohne Tilgung bleibt ein kleiner Überschuss von rund 17 € im Monat.

Das sieht gut aus, solange die Wohnung vermietet ist. Bei einem Leerstand von 11 % in der Stadt ist das aber die entscheidende Frage.

Ein halbes Jahr Leerstand würde die Zuzahlung in diesem Jahr fast verdreifachen. Dazu kommt das Risiko einer Sonderumlage im Altbau, das in dieser Rechnung nicht enthalten ist. Prüfen Sie deshalb vor allem die Höhe der Rücklage und die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen.

Zum Vergleich: eine Neubauwohnung in Gera

Eine vollständige Vergleichsrechnung für einen Neubau stellen wir für Gera nicht auf, weil es keine belastbare Quelle für Neubaumieten in der Stadt gibt. Die Größenordnung lässt sich trotzdem zeigen. Neue Eigentumswohnungen kosteten 2024 laut den Gutachterausschüssen rund 3.700 €/m². Mit der durchschnittlichen Angebotsmiete von 6,17 €/m² ergäbe das eine Bruttomietrendite von 2,0 %. Selbst mit angenommenen 9 €/m² für eine neue Wohnung wären es nur rund 2,9 %.

Die höhere Abschreibung eines Neubaus, degressiv 5 % im Jahr bei Baubeginn zwischen 01.10.2023 und 30.09.2029 (§ 7 Abs. 5a EStG), mildert das steuerlich. Sie ändert aber nichts daran, dass ein Neubau in Gera mehr als das Doppelte je Quadratmeter kostet, während die erzielbare Miete in einem Markt mit hohem Leerstand begrenzt ist. Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmals vermietet wurden, sind dauerhaft von der Mietpreisbremse ausgenommen (§ 556f BGB), in Gera gilt sie ohnehin nicht.

08Chancen und Risiken in Gera

Die Chance in Gera ist der Einstiegspreis. Für unter 100.000 € inklusive Nebenkosten bekommen Sie eine vermietete Wohnung, die sich bei voller Vermietung mit Finanzierung fast selbst trägt. Die Grunderwerbsteuer ist mit 5,0 % niedrig, und seit dem Zensus 2022 ist Gera wieder leicht gewachsen.

Die Risiken sind in Gera so groß wie an kaum einem anderen Standort auf unserer Liste:

• Leerstand: 11,3 % beim Zensus 2022, fast zwei Drittel davon seit über einem Jahr; auch der marktaktive Leerstand ist mit 6,8 % hoch.
• Schrumpfung: BBSR-Prognose minus 18 % bis 2045, im Umland minus 22 %; fast jeder dritte Einwohner ist 65 oder älter.
• Arbeitsmarkt und Einkommen: 10,3 % Arbeitslosigkeit 2025, niedrige Einkommen begrenzen die erzielbare Miete.
• Datenlage: Kein amtlicher Mietspiegel, kaum öffentliche Preisdaten; Sie müssen Miete und Kaufpreis im Einzelfall selbst prüfen lassen.
• Wiederverkauf: Niedrige Preise spiegeln eine niedrige Nachfrage; ein Verkauf kann lange dauern oder nur mit Abschlag gelingen.
• Altbau und Rücklage: Viele Häuser sind über 100 Jahre alt; Sanierungen können Sonderumlagen auslösen.

Welche Vor- und Nachteile eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage allgemein hat, steht in unserem Beitrag Eigentumswohnung als Kapitalanlage.

09Weitere Standorte

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