Sie haben sich Erfurt als Standort angesehen. Jetzt geht es um die Frage, in welchem Teil der Stadt Sie kaufen. Altstadt oder Löbervorstadt, die Krämpfervorstadt am Hauptbahnhof oder eine günstigere Wohnung in einer der Siedlungen am Stadtrand?

Erfurt macht es Anlegern nicht leicht. Die Stadt veröffentlicht für jeden ihrer 53 Stadtteile Einwohner, Haushalte und Alter, teils mit Zeitreihen bis 1995. Kaufpreise des Gutachterausschusses je Stadtteil sind dagegen nicht öffentlich zugänglich, und der Mietspiegel ist ein einfacher Mietspiegel ohne Lagekarte.

Wir bringen zusammen, was belegt ist: die Stadtteilstatistik der Stadt, den Mietspiegel 2025 und die Lagespannen eines Bank-Marktberichts. Ohne Ranking. Am Ende rechnen wir dieselbe Wohnung in drei Lagen vor und nach Steuern durch.

01Erfurts Stadtteile auf einen Blick

Von den 53 Stadtteilen sind 35 dörflich geprägte Ortsteile mit meist unter 3.000 Einwohnern. Die Tabelle zeigt die 18 Stadtteile mit mehr als 4.000 Einwohnern. Dort leben knapp 83 % der Erfurter.

Einwohner mit Hauptwohnsitz laut Melderegister der Stadt am 31.12.2025, Veränderung gegenüber 31.12.2015 und 31.12.2024. Haushalte ohne Wohnheime. Arbeitslose laut Bundesagentur für Arbeit im Dezember 2022, geteilt durch die Einwohner aller Altersgruppen Ende 2022 (eigene Rechnung). Das ist keine Arbeitslosenquote der Agentur für Arbeit, neuere Werte je Stadtteil sind nicht veröffentlicht. Das Statistische Bundesamt nennt für Ende 2025 217.159 Einwohner, weil es anders zählt.

Zwei Dinge fallen auf. Erfurt ist 2025 in 12 der 18 großen Stadtteile geschrumpft, insgesamt um 0,7 %. Und die Haushalte sind klein: Am Moskauer Platz, am Johannesplatz, in der Johannesvorstadt und in der Andreasvorstadt leben im Schnitt weniger als 1,72 Personen in einem Haushalt.

02Kaufpreise nach Lage

Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte wertet in Erfurt alle Kaufverträge aus. Einen öffentlich abrufbaren Bericht mit Preisen je Stadtteil haben wir für diese Analyse nicht gefunden. Wir nutzen deshalb die Spannen aus dem Wohnimmobilien-Marktbericht der HypoVereinsbank für Erfurt und Jena. Das ist eine Marktquelle, kein amtlicher Wert.

Zwischen einfacher und guter Lage liegen damit rund 1.200 €/m². Das ist für eine Stadt dieser Größe viel. Älterer Bestand ist günstiger: Wohnungen aus den Jahren 1968 bis 1990 erzielen auch laut Mietspiegel deutlich niedrigere Mieten, und der Kaufpreis folgt meist der Miete.

Welche Stadtteile als gute Lagen gelten

Als begehrteste Wohnlagen nennt der Marktbericht die Altstadt, die Löbervorstadt mit dem Dichterviertel, die Brühlervorstadt und Hochheim. Der Mietspiegel der Stadt beschreibt es ähnlich: Einige Bereiche im Westen und Süden können als gute Wohnlage gelten. Tendenzen zur einfachen Wohnlage sieht er im Erfurter Osten, in einigen Dorflagen und in Gegenden mit viel Verkehr oder Gewerbe.

Als typisch für Erfurt gilt laut Mietspiegel die mittlere Wohnlage. Dazu zählt er die Mehrheit der Altbaugebiete und alle Wohngebiete aus der Zeit zwischen 1960 und 1990. Eine Karte mit der Wohnlage jeder Adresse gibt es nicht. Ob eine Wohnung in guter oder mittlerer Lage liegt, ist im Einzelfall also eine Frage der Einschätzung und gehört in die eigene Prüfung.

03Mieten, Mietspiegel und Mietpreisbremse

Erfurt hat einen einfachen Mietspiegel, gültig vom 01.07.2025 bis 30.06.2027. Er ordnet Wohnungen nach Baujahr, Ausstattung und Größe in Spannen ein. Die Lage fließt nur über die Einordnung innerhalb der Spanne ein.

Der Unterschied nach Baujahr ist groß. Eine Wohnung aus einem DDR-Plattenbau liegt laut Mietspiegel bei rund 5,60 bis 6,25 €/m², eine Wohnung aus den Jahren 2002 bis 2015 bei 7,00 bis 11,00 €/m². Die Spannen für Altbauten bis 1967 sind breit, weil Zustand und Sanierung dort stark schwanken.

Bei Neuvermietung liegen die Mieten höher. Der HVB-Marktbericht nennt für neue oder neuwertig sanierte Wohnungen 7,50 bis 9,50 €/m² in mittlerer und 9,00 bis 11,00 €/m² in guter Lage. Laut Zensus 2022 lag die durchschnittliche Bestandsmiete bei 6,48 €/m².

Für Anleger heißt das: Rechnen Sie in Erfurt mit der Miete, die der Mietspiegel für genau diese Wohnung hergibt, und nicht mit Angebotsmieten aus Portalen. Eine Miete am oberen Rand der Spanne müssen Sie mit Ausstattung und Lage begründen können.

04Einwohner, Haushalte und Arbeitsmarkt

Laut Melderegister lebten Ende 2025 in Erfurt 213.647 Menschen, 1,6 % mehr als Ende 2015. Im Jahr 2025 verlor die Stadt 1.552 Einwohner. Seit 2015 gewachsen sind vor allem Gispersleben (+14,5 %), die Johannesvorstadt (+14,0 %), Rieth (+13,1 %) sowie Krämpfervorstadt und Marbach (je rund +8 %). Leicht verloren haben die Löbervorstadt und die Andreasvorstadt (je rund −5 %).

Die Altstadt ist mit 19.793 Einwohnern der größte Stadtteil. Sie wächst seit Jahren langsam und blieb 2025 stabil. In der Löbervorstadt sank die Einwohnerzahl seit 2015, obwohl sie als begehrte Lage gilt. Das spricht für größere Haushalte und ältere Bewohner, die lange in ihren Wohnungen bleiben, nicht für fehlende Nachfrage.

Junge Stadtteile im Norden und Osten

Das Durchschnittsalter zeigt, wo junge Mieter wohnen. In der Johannesvorstadt liegt es bei 36,7 Jahren, in der Krämpfervorstadt bei 40,6, in der Andreasvorstadt mit der Universität bei 41,9. Am ältesten ist Daberstedt mit 49,4 Jahren. In der Andreasvorstadt leben im Schnitt nur 1,71 Personen in einem Haushalt, ein Hinweis auf viele Studierende und Singles.

Zur Sozialstruktur nennen wir nur amtliche Zahlen. Die Arbeitslosenquote lag im September 2026 stadtweit bei 6,7 % laut Agentur für Arbeit. Je Stadtteil reichten die Arbeitslosen Ende 2022 von 0,9 je 100 Einwohner in Marbach bis 6,4 in Rieth. Diese Zahlen beschreiben die Bewohner eines Stadtteils, nicht die Qualität einer einzelnen Wohnung. Für Ihre Vermietung zählt die Prüfung des einzelnen Mieters.

05Fünf Stadtteiltypen für Kapitalanleger

Statt eines Rankings ordnen wir die Stadtteile fünf Typen zu. Jeder passt zu anderen Anlegern.

Typ 1: Altstadt

Die Altstadt ist der größte Stadtteil und gilt laut Marktbericht als eine der begehrtesten Lagen. Sie mischt mittelalterliche Häuser, Gründerzeit, Nachkriegsbauten und Neubau. Die Haushalte sind klein (1,77 Personen), das Durchschnittsalter liegt bei 42,8 Jahren.

Typ 2: Bürgerliche Vorstädte im Süden und Westen

Löbervorstadt mit dem Dichterviertel, Brühlervorstadt und Hochheim gelten als gute Lagen. Hier kamen Ende 2022 nur 1,3 bis 1,5 Arbeitslose auf 100 Einwohner, die Haushalte sind mit rund 2 Personen größer als im Zentrum. Die Einwohnerzahlen sind stabil oder sinken leicht, weil kaum neu gebaut wird.

Typ 3: Gründerzeit im Norden und Osten

Andreasvorstadt, Johannesvorstadt, Krämpfervorstadt und Ilversgehofen sind die jungen Altbauviertel der Stadt. Die Krämpfervorstadt liegt am ICE-Knoten Hauptbahnhof und wuchs seit 2015 um 8,2 %, die Johannesvorstadt um 14,0 %. In der Andreasvorstadt liegt die Universität. Lagen und Bausubstanz wechseln hier oft von Straße zu Straße.

Typ 4: Großwohnsiedlungen im Norden

Rieth, Berliner Platz, Roter Berg, Moskauer Platz und Johannesplatz entstanden ab Ende der 1960er Jahre als Plattenbausiedlungen. Rieth wuchs seit 2015 um 13,1 %, Roter Berg und Johannesplatz um gut 5 %. Ende 2022 kamen hier 4 bis 6,4 Arbeitslose auf 100 Einwohner. Der Mietspiegel nennt für Wohnungen der Baujahre 1968 bis 1990 mit Bad und Heizung 5,61 bis 6,24 €/m².

Typ 5: Der Südosten

Daberstedt, Melchendorf, Herrenberg und Wiesenhügel liegen im Südosten der Stadt. Daberstedt mischt Altbau, Siedlungsbau und Plattenbau und hat mit 49,4 Jahren das höchste Durchschnittsalter der großen Stadtteile. Herrenberg und Wiesenhügel sind Großwohnsiedlungen, die seit 2015 leicht Einwohner verloren haben.

Die 35 dörflichen Ortsteile wie Marbach, Gispersleben, Stotternheim oder Bindersleben bestehen vor allem aus Ein- und Zweifamilienhäusern. Gispersleben und Marbach sind seit 2015 deutlich gewachsen. Eigentumswohnungen sind dort selten.

06Beispielrechnung: dieselbe Wohnung in drei Lagen

Nehmen wir Lena. Sie ist angestellt, ledig, hat ein zu versteuerndes Einkommen von 60.000 € und kauft eine vermietete Zwei-Zimmer-Wohnung mit 55 m² in einem Haus, das um 2010 gebaut wurde. Sie vergleicht drei Lagen: eine gute wie in der Löbervorstadt, eine mittlere wie in der Krämpfervorstadt und eine einfache. Der Name ist ausgedacht, die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose.

Als Kaufpreis nehmen wir die Mitte der Spanne aus dem HVB-Marktbericht für die jeweilige Lage. Als Miete setzen wir Werte innerhalb der Mietspiegel-Spanne von 7,00 bis 11,00 €/m² an: 10,00 € in guter, 9,00 € in mittlerer und 7,50 € in einfacher Lage. Diese Einordnung ist eine Annahme, weil der Mietspiegel keine Lagezuschläge nennt.

In allen drei Lagen legt Lena monatlich zu, zwischen rund 125 € und rund 245 €. Davon ist der größte Teil Tilgung, zwischen 170 € und 280 € im Monat. Ohne Tilgung bliebe in allen drei Fällen ein kleiner Überschuss von 35 € bis 46 € im Monat.

In der einfachen Lage ist der Einstieg rund 66.000 € günstiger als in der guten, die Miete liegt aber nur rund 1.650 € im Jahr niedriger. Das erklärt die höhere Bruttomietrendite von 4,9 %. Dafür trägt Lena dort ein höheres Risiko, dass die Wohnung nach einem Auszug länger leer steht.

Entscheidend ist die Miete laut Vertrag. Liegt sie in der guten Lage bei 9,00 statt 10,00 €/m², sinkt der Cashflow vor Steuern um 660 € im Jahr. Wegen der Mietpreisbremse können Sie eine niedrige Miete bei Neuvermietung nur begrenzt anheben. Wie Mieteinnahmen versteuert werden, lesen Sie im Ratgeber Mieteinnahmen versteuern.

07Risiken bei der Stadtteilwahl in Erfurt

• Keine amtlichen Stadtteilpreise: Die Kaufpreise in dieser Analyse stammen aus einem Bank-Marktbericht von 2024. Prüfen Sie den Preis Ihrer Wohnung mit Vergleichsverkäufen oder einem Gutachten.
• Lage ohne Karte: Der Mietspiegel nennt keine Lage je Adresse. Ob eine Wohnung als gute Lage gilt, kann im Streitfall um eine Mieterhöhung strittig sein.
• Einwohner sinken: 2025 verlor Erfurt laut Melderegister 1.552 Einwohner, 12 der 18 großen Stadtteile schrumpften.
• Mietpreisbremse: Sie gilt bis 31.12.2027, eine Verlängerung ist möglich. Die Kappungsgrenze von 15 % gilt bis 30.09.2029.
• Arbeitsmarkt: Die Arbeitslosenquote stieg bis September 2026 auf 6,7 %, ein Jahr zuvor waren es weniger.
• Plattenbau: In den Großwohnsiedlungen hängen Kosten und Vermietbarkeit stark von der Eigentümergemeinschaft und vom Sanierungsstand ab.
• Zinsen: Bei Bruttorenditen um 4 bis 5 % trifft eine teurere Anschlussfinanzierung den monatlichen Zuschuss direkt.

08Weitere Standorte

Die Zahlen zu ganz Erfurt, die Vermieterregeln und eine Neubau-Rechnung finden Sie auf unserer Seite Kapitalanlage-Immobilien in Erfurt. In Thüringen lohnt der Blick auf Jena und Weimar sowie der Überblick Thüringen. Die Stadtteile einer weiteren ostdeutschen Landeshauptstadt vergleicht unsere Magdeburger Stadtteilanalyse. Alle Städte stehen im Städtevergleich 2026.

Geschrieben von

Eduard Winter

Investmentberater bei InvestImmo.de

Schreibt über Steuern, AfA, Bestandsimmobilien und Portfolioaufbau.

Eduard hat seit 2020 sieben eigene Immobilien gekauft und mehr als 150 Mandanten begleitet. Er schreibt über Steuerhebel, Objektunterlagen und Portfolioaufbau – mit ehrlichen Zahlen statt Schönrechnerei.

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Diese Seite ist eine allgemeine Information und keine Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung. Alle Zahlen sind mit Quelle und Stand angegeben, die Beispielrechnung beruht auf offengelegten Annahmen und ist keine Prognose. Stand 16.10.2026.