Kapitalanlage-Immobilien in Sachsen-Anhalt: Städte, Zahlen und Regeln 2026

Kevin Celentano · 2026-10-13

Sie haben gesehen, dass eine Wohnung in Magdeburg oft weniger kostet als ein Mittelklassewagen in München, und fragen sich, ob das eine Gelegenheit ist. Die Zahlen sind tatsächlich auffällig: Gebrauchte Eigentumswohnungen wechselten in Magdeburg 2024 im Median für 1.692 €/m² den Besitzer. Rechnerisch ergibt das hohe Bruttomietrenditen.

Die andere Seite gehört genauso dazu. Sachsen-Anhalt hat den höchsten Leerstand und die niedrigste Durchschnittsmiete aller Bundesländer, und die Bevölkerung soll bis 2040 um fast 12 % schrumpfen. Diese Seite zeigt beide Seiten mit amtlichen Zahlen und erklärt, warum Magdeburg und Halle anders dastehen als der Rest des Landes.

01Sachsen-Anhalt in Zahlen

Die wichtigsten Landesdaten in einer Tabelle, jede Zeile mit Quelle und Stand.

64 % der leeren Wohnungen standen schon ein Jahr oder länger leer. Das ist kein normaler Mieterwechsel. Es zeigt, dass es in vielen Orten mehr Wohnungen gibt als Haushalte, die sie brauchen. Für Vermieter ist das die wichtigste Zahl auf dieser Seite.

02Bevölkerung: das Land schrumpft, die Städte halten sich besser

Ende 2025 lebten nach dem Gemeindeverzeichnis des Statistischen Bundesamts 2.120.252 Menschen in Sachsen-Anhalt, 15.345 weniger als ein Jahr zuvor. Die 16. koordinierte Bevölkerungsvorausberechnung erwartet in ihrer mittleren Variante bis 2040 rund 1,88 Millionen Einwohner, 11,9 % weniger als 2024. Selbst bei hoher Zuwanderung wären es 10 % weniger. Das ist einer der stärksten Rückgänge aller Länder.

Das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) zeigt in seiner Raumordnungsprognose bis 2045, wie ungleich dieser Rückgang verteilt ist. Der Landkreis Mansfeld-Südharz hat mit minus 24,2 % den stärksten erwarteten Rückgang aller Kreise in Deutschland, bei den 20- bis 66-Jährigen sogar minus 29,8 %. Im Altmarkkreis Salzwedel soll die Zahl der unter 20-Jährigen um 20 % sinken.

Beim Leerstand liegen die beiden Großstädte günstiger als das Land. Am Zensus-Stichtag 15.05.2022 standen in Magdeburg 6,7 % der Wohnungen leer, im Saalekreis 7,5 % und in Halle 7,7 %. Am höchsten waren die Werte in Dessau-Roßlau mit 12,5 %, im Burgenlandkreis mit 10,8 % und im Salzlandkreis mit 10,6 %. Auf Gemeindeebene reichte die Spanne laut Statistischem Landesamt von 3,4 % in Ahlsdorf und Möser bis 20,8 % in Völpke.

03Die wichtigsten Städte für Kapitalanleger in Sachsen-Anhalt

Die Tabelle zeigt die acht größten Städte des Landes. Leerstand und Miete stammen einheitlich aus dem Zensus 2022. Die Miete ist der Durchschnitt aller bestehenden Mietverträge im Mai 2022, kein heutiger Angebotspreis.

Einwohner: Gemeindeverzeichnis des Statistischen Bundesamts, 31.12.2025.

Für Magdeburg liegen Kaufpreise des Gutachterausschusses Sachsen-Anhalt vor. Gebrauchte Eigentumswohnungen kosteten 2024 im Median 1.692 €/m² bei 579 Verkäufen, Neubauwohnungen 4.225 €/m², allerdings aus nur 17 Verkäufen. Für Halle und die kleineren Städte ergänzen wir die Werte mit den Städteseiten.

Magdeburg und Halle sind die beiden Märkte mit der breitesten Nachfrage: Hochschulen, Verwaltung, größere Arbeitgeber. Ihr Leerstand liegt zwar über dem Bundesschnitt, aber deutlich unter dem vieler Mittelstädte. Dort stand 2022 jede neunte bis siebte Wohnung leer. Die Zensusmiete unterscheidet sich zwischen den Städten nur um rund 70 Cent. Den Ausschlag gibt deshalb der Leerstand, nicht die Miete.

04Regeln für Vermieter in Sachsen-Anhalt

Sachsen-Anhalt hat keine der Landesverordnungen erlassen, die das Mietrecht in angespannten Märkten verschärfen. Als Vermieter haben Sie hier mehr Spielraum als in den meisten westdeutschen Großstädten.

Magdeburg hat seit 31.01.2026 einen neuen qualifizierten Mietspiegel, der bis 30.01.2028 gilt. Er ist die Grundlage für Mieterhöhungen im laufenden Vertrag. Wer eine vermietete Wohnung kauft, sollte die aktuelle Miete mit dem Mietspiegel vergleichen. Liegt sie weit darunter, gibt es Spielraum, liegt sie darüber, kann bei Mieterwechsel die Miete sinken.

05Kaufnebenkosten in Sachsen-Anhalt

Die Grunderwerbsteuer beträgt in Sachsen-Anhalt 5,0 %, unverändert seit März 2012. Details stehen auf der Seite Grunderwerbsteuer in Sachsen-Anhalt.

In Sachsen-Anhalt sind kleinere Kaufpreise typisch. Eine gebrauchte 60-m²-Wohnung zum Magdeburger Median von 1.692 €/m² kostet rund 101.500 €, die Grunderwerbsteuer darauf rund 5.100 €. Weil Notar und Grundbuch Mindestgebühren haben, ist ihr Anteil bei kleinen Kaufpreisen höher. Wie sich die Kosten zusammensetzen, erklärt der Ratgeber Notarkosten beim Immobilienkauf, Ihren Fall rechnet der Kaufnebenkosten-Rechner.

06Chancen und Risiken einer Kapitalanlage in Sachsen-Anhalt

Der Arbeitsmarkt ist schwächer als im Bund. Im September 2026 lag die Arbeitslosenquote bei 8,0 %, bundesweit bei 6,4 %. In Magdeburg waren es 9,2 %. Für Vermieter bedeutet das ein höheres Risiko von Zahlungsausfällen, vor allem bei Mietern mit unsicheren Einkommen.

Die niedrigen Kaufpreise sind die eigentliche Chance. Bei 1.692 €/m² und einer Miete im Bereich des Mietspiegels ergibt sich rechnerisch eine deutlich höhere Bruttomietrendite als in westdeutschen Großstädten. Diese Rendite steht aber vor Leerstand, Instandhaltung und Verwaltung. Ein halbes Jahr ohne Mieter oder eine Sonderumlage für das Dach kann den Vorsprung eines ganzen Jahres aufzehren.

Dazu kommen die Risiken jeder vermieteten Wohnung: ein höherer Zins bei der Anschlussfinanzierung, Sonderumlagen in älteren Häusern, ein Mieterwechsel, der Zeit und Geld kostet. In schrumpfenden Regionen kommt ein weiteres Risiko hinzu. Wenn Sie die Wohnung später verkaufen wollen, gibt es dort weniger Käufer.

07Weitere Standorte

Städte in Sachsen-Anhalt: Halberstadt · Halle (Saale) · Magdeburg

Nachbarländer: Niedersachsen · Brandenburg · Sachsen · Thüringen

Alle Standorte im Vergleich: Wo lohnt sich eine Kapitalanlage-Immobilie? Städte im Vergleich 2026 · Welches Bundesland eignet sich? Alle 16 im Vergleich