Kapitalanlage-Immobilien in Halberstadt: Zahlen, Lagen und eine ehrliche Rechnung

Romolo Marini · 2026-10-13

Eine Zweizimmerwohnung für 75.000 €, vermietet, in einer Kreisstadt am Harz. In Halberstadt ist das kein Ausnahmeangebot, sondern der Durchschnitt. Makler werben mit Bruttorenditen über 5 % und mit Mietgarantien.

Bevor Sie über eine einzelne Wohnung nachdenken, sollten Sie zwei Zahlen kennen. Beim Zensus 2022 stand in Halberstadt jede neunte Wohnung leer. Und das Statistische Landesamt rechnet damit, dass die Stadt bis 2040 rund 13 % ihrer Einwohner verliert.

Wir haben die amtlichen Zahlen zusammengetragen und sagen dazu, wo es nur Werte für den Landkreis oder das Land gibt. Am Ende rechnen wir eine Wohnung durch.

01Halberstadt in Zahlen

Alle Werte mit Quelle und Stand. Kreis- und Landeswerte sind gekennzeichnet.

02Bevölkerung und Nachfrage

Halberstadt hat seit der Wende viele Einwohner verloren. Zwischen den Volkszählungen 2011 und 2022 sank die Zahl um 9,9 %, von 40.708 auf 36.676. Ende 2025 lebten amtlich 36.615 Menschen in der Stadt. Der Rückgang hat sich zuletzt also verlangsamt.

Für die Zukunft rechnet das Statistische Landesamt Sachsen-Anhalt weiter mit weniger Menschen. In der 8. Regionalisierten Bevölkerungsprognose sinkt die Einwohnerzahl Halberstadts von 2023 bis 2040 um 13,3 %. Gleichzeitig wird die Bevölkerung älter: Der Anteil der Menschen ab 67 Jahren steigt, die Zahl der Erwerbsfähigen sinkt deutlich.

Für Vermieter am wichtigsten ist der Leerstand. Beim Zensus 2022 standen in Halberstadt 2.631 Wohnungen leer, 11 % des Bestands. Im Bundesschnitt waren es 4,3 %. Nur 31,3 % der bewohnten Wohnungen wurden von ihren Eigentümern bewohnt, die Stadt ist also stark vom Mietmarkt geprägt.

Die Nachfrage nach Wohnungen ist da, aber das Angebot ist deutlich größer. Daran wird sich bei sinkender Einwohnerzahl wenig ändern.

03Wirtschaft und Arbeitsmarkt

Halberstadt ist Kreisstadt des Landkreises Harz und damit Sitz der Kreisverwaltung. Am 30.06.2025 arbeiteten 14.944 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte in der Stadt. 7.396 von ihnen pendelten ein, 6.724 Halberstädter arbeiteten außerhalb. Der Saldo ist mit +672 positiv, aber klein.

Die Hochschule Harz hat ihren Fachbereich Verwaltungswissenschaften seit 1998 in Halberstadt. An beiden Standorten, Wernigerode und Halberstadt, studieren zusammen knapp 3.000 Menschen. Für den Halberstädter Wohnungsmarkt ist das eine kleine, aber stetige Nachfrage nach kleinen Wohnungen.

Die Arbeitslosenquote im Landkreis Harz lag im September 2026 bei 5,9 %. Das ist weniger als in vielen anderen Regionen Sachsen-Anhalts. Die Agentur für Arbeit weist aber darauf hin, dass die Zahl der offenen Stellen innerhalb eines Jahres um 20 % gesunken ist, und sorgt sich wegen angekündigter Stellenstreichungen. Eine eigene Quote nur für Halberstadt veröffentlicht sie nicht.

04Mieten, Kaufpreise und Mietrendite

Die Mieten in Halberstadt sind niedrig. Beim Zensus 2022 zahlten Mieter im Schnitt 5,22 €/m² netto kalt. Neue Inserate liegen laut dem Portal immoportal.com im Oktober 2026 bei durchschnittlich 5,80 €/m², für Neubauten ab 2015 bei 8,00 €/m². Einen Mietspiegel der Stadt haben wir nicht gefunden.

Der Gutachterausschuss Sachsen-Anhalt veröffentlicht Kaufpreise für Eigentumswohnungen nach Landkreis und Regionstyp. Halberstadt gehört im Landkreis Harz zu den Mittelzentren, zusammen mit Städten wie Wernigerode und Quedlinburg. Dort kosteten gebrauchte Eigentumswohnungen 2025 im Median 1.168 €/m², bei 175 Verkäufen. Wohnungen ab Baujahr 1991 lagen bei 1.250 €/m², Wohnungen aus DDR-Zeit bei 991 €/m². Eine Wohnung kostete im Median 74.000 €.

Aus Kaufpreis und Miete ergibt sich der Kaufpreisfaktor, also wie viele Jahresnettokaltmieten der Kaufpreis kostet. Der Kehrwert ist die Bruttomietrendite.

Die höchsten Bruttorenditen gibt es bei den billigsten Wohnungen, meist aus DDR-Zeit und oft mit Sanierungsbedarf. Bei Mieten unter 6 €/m² bleibt nach Verwaltung und Rücklage wenig übrig. Ihre eigene Zahl prüfen Sie mit dem Mietrendite-Rechner.

05Stadtteile im Überblick

Preise oder Mieten für einzelne Stadtteile veröffentlichen weder die Statistik noch der Gutachterausschuss. Wir beschreiben deshalb nur den Charakter.

In einer Stadt mit 11 % Leerstand zählt die Lage im Haus oft mehr als der Stadtteil. Eine sanierte Wohnung mit Balkon in einem gepflegten Haus vermietet sich anders als eine unsanierte Wohnung im fünften Stock ohne Aufzug.

06Regeln für Vermieter in Halberstadt

In Sachsen-Anhalt gilt nirgends eine Mietpreisbremse, auch keine abgesenkte Kappungsgrenze. Bei einer neuen Vermietung ist die Miethöhe frei vereinbar, begrenzt nur durch die Regeln gegen Mietpreisüberhöhung und Mietwucher.

Bei laufenden Verträgen gilt die allgemeine Kappungsgrenze von 20 % in drei Jahren, nie über die ortsübliche Vergleichsmiete. Ohne Mietspiegel müssen Sie eine Erhöhung mit drei Vergleichswohnungen, einem Gutachten oder einer Mietdatenbank begründen. Bei 11 % Leerstand ist der Spielraum ohnehin klein.

Beim Kauf zahlen Sie in Sachsen-Anhalt 5,0 % Grunderwerbsteuer. Notar und Grundbuch kosten bei kleinen Kaufpreisen mit Finanzierung rund 2,4 %. Ihre Kaufnebenkosten rechnen Sie mit dem Kaufnebenkosten-Rechner durch, die Positionen beim Notar erklärt unser Beitrag zu den Notarkosten.

07Beispielrechnung: eine vermietete Wohnung in Halberstadt

Nehmen wir Jens, 47, ledig, angestellt mit einem zu versteuernden Einkommen von 60.000 €. Er kauft eine vermietete Eigentumswohnung mit 60 m², Baujahr 1996, für 75.000 €. Das entspricht dem Median von 1.250 €/m² für Wohnungen ab Baujahr 1991. Die Miete setzen wir mit 5,80 €/m² an, der durchschnittlichen Angebotsmiete. Der Name ist ausgedacht, die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose.

Jens zahlt in diesem Beispiel rund 46 € im Monat zu, nach Steuern. Ohne die Tilgung von 94 € bliebe ein kleiner Überschuss von rund 47 € im Monat. Von 348 € Miete gehen allein 100 € für Verwaltung und Rücklage ab.

Was die Rechnung nicht zeigt, ist das eigentliche Risiko. Zwei Monate Leerstand kosten im Jahresmittel 58 € im Monat und damit mehr als den gesamten Überschuss ohne Tilgung. Wie Mieteinnahmen besteuert werden, erklärt unser Beitrag zu Mieteinnahmen versteuern.

Für einen Vergleich mit einer Neubauwohnung fehlt eine belastbare Zahl: Neubauverkäufe in Halberstadt oder im Landkreis Harz weist der Gutachterausschuss in seinen frei zugänglichen Daten nicht aus.

08Chancen und Risiken in Halberstadt

Für Halberstadt sprechen belegbare Punkte. Die Kaufpreise sind so niedrig, dass auch kleine Mieten eine Bruttorendite von 5 % und mehr ergeben. Die Stadt ist Kreisstadt mit Verwaltung und Hochschulstandort, und es pendeln etwas mehr Menschen ein als aus. Die Arbeitslosigkeit im Landkreis liegt unter dem Schnitt vieler Regionen im Osten.

Dagegen stehen ebenso klare Punkte:

• Leerstand: 11 % beim Zensus 2022, fast dreimal so viel wie im Bundesschnitt.
• Schrumpfende Bevölkerung: laut Landesprognose rund 13 % weniger Einwohner von 2023 bis 2040.
• Niedrige Mieten: im Schnitt 5,20 bis 5,80 €/m²; feste Kosten fressen einen großen Teil der Miete.
• Dünne Datenlage: keine Kaufpreise nur für Halberstadt, kein Mietspiegel.
• Wiederverkauf: Bei sinkender Einwohnerzahl ist der Käuferkreis klein, ein Verkauf kann dauern.
• Sanierung: Viele günstige Wohnungen stammen aus DDR-Zeit oder sind ältere Altbauten; Sonderumlagen sind möglich.

Welche Vor- und Nachteile eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage allgemein hat, steht in unserem Beitrag Eigentumswohnung als Kapitalanlage.

09Weitere Standorte

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