Vielleicht sind Sie auf Dessau gestoßen, weil die Zahlen auf den ersten Blick gut aussehen. Eine Wohnung für 75.000 €, eine Miete von über 350 € im Monat, eine Rendite, die in München unvorstellbar wäre. Solche Angebote gibt es in Dessau-Roßlau tatsächlich.

Bevor Sie zugreifen, gehört die zweite Hälfte der Geschichte auf den Tisch. Dessau hat den höchsten Wohnungsleerstand in Sachsen-Anhalt, und die Stadt verliert seit Jahrzehnten Einwohner. Eine hohe Rendite ist hier vor allem der Preis für dieses Risiko.

Wir haben die amtlichen Zahlen zusammengetragen und rechnen eine Bestands- und eine Neubauwohnung durch, mit und ohne Leerstand.

01Dessau-Roßlau in Zahlen

Alle Werte, die wir für die Einordnung verwenden, mit Quelle und Stand.

02Bevölkerung und Nachfrage

Ende 2025 lebten in Dessau-Roßlau 75.035 Menschen. Zehn Jahre zuvor waren es noch 82.919. Ein Teil des Unterschieds geht auf den Zensus 2022 zurück, der die Zahlen korrigiert hat. Die Richtung ist trotzdem eindeutig: Allein 2025 verlor die Stadt 367 Einwohner.

Das Statistische Landesamt rechnet damit, dass es so weitergeht. Bis 2040 sinkt die Einwohnerzahl laut Prognose auf 68.347, gut 10 % weniger als 2022. Der Grund ist vor allem das Alter: Zwischen 2022 und 2040 erwartet das Landesamt rund 25.200 Sterbefälle, aber nur 8.800 Geburten. Zuzug gleicht das nur zur Hälfte aus.

Die Haushaltsstruktur ist für einen schrumpfenden Markt nicht ungünstig. 48,3 % der Haushalte sind Einpersonenhaushalte, und mit der Alterung steigt deren Zahl eher. Kleine, gut erreichbare Wohnungen mit Aufzug oder im Erdgeschoss werden deshalb weiter gesucht.

Gesucht werden in Dessau also bestimmte Wohnungen, nicht Wohnungen an sich. Das ist der wichtigste Unterschied zu Städten mit knappem Angebot.

03Wirtschaft und Arbeitsmarkt

Dessau-Roßlau ist das Oberzentrum für Anhalt und den Raum Wittenberg. Am 30.06.2025 arbeiteten 32.716 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte in der Stadt, mehr als die 29.011 Dessauer, die selbst so beschäftigt waren. 13.356 Menschen pendelten ein, 9.662 aus.

Größere Arbeitgeber sind das Umweltbundesamt mit seinem Hauptsitz, das Städtische Klinikum, die Hochschule Anhalt mit ihrem Standort für Architektur und Design, die Stadtverwaltung und mittelständische Industriebetriebe. Dazu kommt der Tourismus rund um das Bauhaus und das Gartenreich Dessau-Wörlitz.

Die Arbeitslosenquote lag 2025 im Jahresschnitt bei 9,3 %. Das ist mehr als im Landesschnitt und deutlich mehr als im Bund. Für Vermieter bedeutet das, dass ein spürbarer Teil der Mieter auf Sozialleistungen angewiesen ist. Dort zahlt das Jobcenter die Miete nur bis zu einer Angemessenheitsgrenze, was die erzielbare Miete in einfachen Lagen deckelt.

Öffentliche Arbeitgeber wie Bundesbehörde, Klinikum und Hochschule bringen Stabilität. Sie wachsen aber nicht so schnell, dass sie den Bevölkerungsrückgang ausgleichen.

04Mieten, Kaufpreise und Mietrendite

Dessau-Roßlau hat einen qualifizierten Mietspiegel, zuletzt zum 01.09.2025 an die Preisentwicklung angepasst. Für eine Wohnung mit 40 bis 70 m² nennt er je nach Baujahr: 6,18 €/m² bis 1945, 5,47 €/m² für 1961 bis 1990, 6,35 €/m² für 1991 bis 2012 und 7,30 €/m² für 2013 bis 2023. Die Spannen reichen nach oben bis etwa 6,50 bis 8,90 €/m². Neue Inserate lagen 2025 im Mittel bei 7,05 €/m².

Die Kaufpreise sind niedrig. Der Gutachterausschuss ermittelte für gebrauchte Eigentumswohnungen 2024 einen mittleren Preis von 1.235 €/m², 2023 waren es 1.157 €/m². Im ersten Halbjahr 2025 kostete eine Wohnung im Mittel 75.000 €. Allerdings wechselten 2024 nur 87 Wohnungen den Eigentümer, bei 28 davon war die Wohnfläche bekannt. Die Zahlen beruhen also auf wenigen Fällen.

Aus Kaufpreis und Miete ergibt sich der Kaufpreisfaktor, der Kehrwert ist die Bruttomietrendite.

Das sieht deutlich besser aus als in Weimar oder Kassel. Die Bruttorendite berücksichtigt aber nicht, dass in Dessau Leerstand und Instandhaltung schwerer wiegen. Ein Monat ohne Mieter kostet bei 6 % Rendite gut ein Zwölftel des Jahresertrags, und Sonderumlagen in älteren Häusern sind hier häufiger ein Thema. Ihre eigene Zahl prüfen Sie mit dem Mietrendite-Rechner.

05Stadtteile im Überblick

Der Mietspiegel ordnet jede Adresse einer einfachen, mittleren oder guten Wohnlage zu, die Lage fließt aber nur in die Einordnung innerhalb der Spanne ein. Preise je Stadtteil veröffentlicht der Gutachterausschuss nicht, deshalb beschreiben wir den Charakter.

In schrumpfenden Städten entscheidet die Lage innerhalb der Stadt stärker als anderswo. Wohnungen in zentralen, gepflegten Häusern lassen sich auch bei hohem Leerstand vermieten, Wohnungen am Stadtrand oder in halb leeren Blöcken oft nur mit Abschlag.

06Regeln für Vermieter in Dessau-Roßlau

In Sachsen-Anhalt gilt nirgends eine Mietpreisbremse, und das Land hat keine abgesenkte Kappungsgrenze festgelegt. In Dessau darf eine laufende Miete deshalb in drei Jahren um bis zu 20 % steigen, aber nie über die ortsübliche Vergleichsmiete laut Mietspiegel. Bei einer neuen Vermietung ist die Miete frei vereinbar, begrenzt nur durch das Verbot der Mietpreisüberhöhung und den Mietwucher.

In der Praxis bremst in Dessau nicht das Gesetz die Miete, sondern der Markt. Bei 12,5 % Leerstand können Mieter Angebote vergleichen. Eine Miete deutlich über dem Mietspiegel lässt sich nur mit einer überdurchschnittlichen Wohnung durchsetzen.

Beim Kauf zahlen Sie in Sachsen-Anhalt 5,0 % Grunderwerbsteuer. Notar und Grundbuch kosten bei kleinen Kaufpreisen anteilig mehr, bei 74.100 € mit Finanzierung rund 2,4 %. Ihre Kaufnebenkosten rechnen Sie mit dem Kaufnebenkosten-Rechner durch, die Positionen beim Notar erklärt unser Beitrag zu den Notarkosten.

07Beispielrechnung: eine vermietete Wohnung in Dessau

Nehmen wir Sabine, 47, ledig, angestellt mit einem zu versteuernden Einkommen von 60.000 €. Sie kauft eine vermietete Altbauwohnung mit 60 m², Baujahr 1930er-Jahre, saniert, in mittlerer Lage. Der Kaufpreis von 74.100 € entspricht dem Median des Gutachterausschusses. Die Miete liegt genau auf dem Mietspiegelwert. Der Name ist ausgedacht, die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose.

Solange die Wohnung vermietet ist, zahlt Sabine nach Steuern nur rund 30 € im Monat zu, und davon fließen 93 € in die Tilgung. Ohne Tilgung bleibt ein Plus von rund 63 € im Monat. Das ist eine deutlich bessere Ausgangslage als in teureren Städten.

Die entscheidende Frage ist, was passiert, wenn die Wohnung leer steht. Wie Mieteinnahmen besteuert werden, erklärt unser Beitrag zu Mieteinnahmen versteuern.

Drei Monate Leerstand kosten Sabine im Jahresmittel mehr, als eine höhere Miete bringen würde. Bei hohem Leerstand in der Stadt ist eine schnelle Wiedervermietung der wichtigste Faktor der ganzen Rechnung. Dazu kommt das Risiko einer Sonderumlage, die bei 60 m² schnell mehrere Tausend Euro betragen kann.

Zum Vergleich: eine Neubauwohnung in Dessau

Was ändert sich, wenn Sabine eine neu gebaute Wohnung mit 45 m² kauft? In Dessau entstehen nur wenige Neubauwohnungen zum Verkauf. Die Gutachterausschüsse melden für 2024 eine Klasse von 3.800 bis unter 4.115 €/m². Wir rechnen mit der Mitte, 3.950 €/m², also 177.750 €. Grunderwerbsteuer (8.888 €) sowie Notar und Grundbuch (3.233 €) zahlt Sabine aus Eigenkapital. Als Miete setzen wir 7,30 €/m² an, den Mietspiegelwert für Baujahre 2013 bis 2023.

Die Abschreibung ist im ersten Jahr rund sechsmal so hoch wie beim Altbau (7.554 € statt 1.265 €), und Instandhaltung fällt in den ersten Jahren kaum an. Der Neubau dürfte bei hohem Leerstand auch leichter zu vermieten sein. Dafür kostet der Quadratmeter gut dreimal so viel, die Miete liegt aber nur rund 18 % höher. Die Bruttomietrendite fällt deshalb auf rund 2,2 % statt 6,0 %. Nach Steuern zahlt Sabine rund 174 € im Monat zu, vor Steuern 511 €. Weil die degressive Abschreibung vom Restwert gerechnet wird, sinkt die Steuerersparnis in den Folgejahren. Eine Mietpreisbremse gilt in Dessau ohnehin nicht.

08Chancen und Risiken in Dessau-Roßlau

In Dessau sollten Sie mit den Risiken anfangen:

• Schrumpfung: Laut Landesprognose rund 10 % weniger Einwohner bis 2040, vor allem durch mehr Sterbefälle als Geburten.
• Hoher Leerstand: 12,5 % beim Zensus 2022, drei Viertel davon seit über einem Jahr. Mieter haben Auswahl.
• Wiederverkauf: Mit rund 100 verkauften Wohnungen im Jahr ist der Markt dünn. Ein Verkauf kann lange dauern, und ob Sie Ihren Kaufpreis wieder erzielen, ist offen.
• Alter Bestand: Gut 41.500 der rund 49.600 Wohnungen wurden vor 1990 gebaut. Sanierung und Sonderumlagen sind ein reales Kostenrisiko.
• Arbeitsmarkt: 9,3 % Arbeitslosigkeit im Jahr 2025, ein Teil der Mieten hängt an den Grenzen des Jobcenters.
• Zins: Ein höherer Anschlusszins erhöht die Zuzahlung.

Für Dessau sprechen ebenso belegbare Punkte. Die Kaufpreise sind niedrig, die Bruttorendite liegt mit Mietspiegelmiete bei 5 bis 6 %, und es gibt keine Mietpreisbremse. Die Stadt ist Arbeitszentrum ihrer Region mit Bundesbehörde, Klinikum und Hochschule. Und der Eigenkapitalbedarf ist klein: Bei rund 74.000 € Kaufpreis liegen die Kaufnebenkosten bei rund 5.500 €.

Welche Vor- und Nachteile eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage allgemein hat, steht in unserem Beitrag Eigentumswohnung als Kapitalanlage.

09Weitere Standorte

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Geschrieben von

Michael Pauker

Investmentberater bei InvestImmo.de

Schreibt über Finanzierung und Kalkulation, Steuern und Pflegeimmobilien.

Michael verbindet seine Erfahrung als Banker und ehemaliger Portfolio Manager im Family Office mit der Praxis als eigener Immobilieninvestor. Er schreibt über belastbare Kalkulationen, Finanzierung, Risiken und strategischen Portfolioaufbau.

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Diese Seite ist eine allgemeine Information und keine Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung. Alle Zahlen sind Beispielrechnungen mit offengelegten Annahmen oder amtliche Werte mit genanntem Stand, Stand 14.10.2026.