Kapitalanlage-Immobilien in Magdeburg: Zahlen, Lagen und eine ehrliche Rechnung

Michael Pauker · 2026-10-13

Sie suchen eine vermietete Wohnung als Kapitalanlage, und in München oder Hamburg rechnet sich das mit Ihrem Budget kaum noch. Dann landen Sie schnell bei Städten wie Magdeburg. Eine gebrauchte Eigentumswohnung kostete hier 2024 im Mittel 100.000 €. Das ist weniger als die Grunderwerbsteuer mancher Wohnung in Süddeutschland.

Ein niedriger Preis allein macht aber noch keinen guten Standort. Entscheidend ist, ob Sie Ihre Wohnung in zehn oder zwanzig Jahren noch vermieten können und zu welcher Miete. Dafür schauen wir auf Einwohner, Leerstand, Arbeitsmarkt und die tatsächlich bezahlten Kaufpreise.

Viele Anleger kennen Magdeburg vor allem aus den Schlagzeilen um die geplante Intel-Chipfabrik. Die ist abgesagt. Was das für die Stadt bedeutet und was ohne Intel für und gegen Magdeburg spricht, lesen Sie hier.

01Magdeburg in Zahlen

Die wichtigsten Daten für Kapitalanleger stehen in der folgenden Tabelle. Jede Zahl hat eine Quelle und einen Stand. Wo es keine belastbare Zahl gibt, haben wir die Zeile weggelassen.

Zwei Dinge fallen sofort auf. Die Kaufpreise im Wiederverkauf liegen weit unter dem Bundesschnitt. Und Leerstand wie Arbeitslosigkeit sind höher als in den meisten westdeutschen Großstädten. Beides gehört zusammen, und beides gehört in Ihre Rechnung.

02Bevölkerung und Nachfrage

Magdeburg ist die größte Stadt Sachsen-Anhalts. Ende 2025 lebten hier 244.494 Menschen, zehn Jahre zuvor waren es 235.723. Auf dem Papier ist das ein Plus von 3,7 %. Ganz sauber ist der Vergleich nicht. Der Sprung von 2021 auf 2022 geht zum Teil auf die Korrektur durch den Zensus und auf den Zuzug von Geflüchteten aus der Ukraine zurück. Von 2024 auf 2025 wuchs die Stadt nur noch um 165 Einwohner.

Das Land Sachsen-Anhalt schrumpft dagegen deutlich. Ende 2025 lebten dort 2,12 Millionen Menschen, 15.345 weniger als ein Jahr zuvor. Die 8. Regionalisierte Bevölkerungsprognose des Landes rechnet für Magdeburg bis 2040 mit einem Rückgang um 23.131 Personen gegenüber 2022. Das wären knapp 10 % weniger Einwohner. Eine Prognose ist kein Schicksal, die Stadt hat ältere Vorhersagen schon übertroffen. Ignorieren sollten Sie sie trotzdem nicht.

Viele kleine Haushalte

Für Vermieter ist die Zahl der Haushalte oft wichtiger als die der Einwohner. In Magdeburg lebte 2022 in 52,2 % aller Haushalte nur eine Person. Beim Zensus 2011 waren es 46,3 %. Mehr Single-Haushalte bedeuten bei gleicher Einwohnerzahl mehr Nachfrage nach kleinen Wohnungen. Studierende, Auszubildende, Berufseinsteiger und ältere Alleinstehende suchen genau diese Wohnungen.

Leerstand: der wichtigste Prüfpunkt

Am Zensus-Stichtag 15.05.2022 standen in Magdeburg 9.798 von 145.934 Wohnungen leer. Das sind 6,7 %. Bundesweit lag die Quote bei 4,3 %, in ganz Sachsen-Anhalt bei 8,9 %. Rund 4.520 dieser Wohnungen standen seit mindestens einem Jahr leer.

Die Nachfrage ist also da, aber sie ist nicht überall gleich stark. Genau deshalb entscheidet in Magdeburg die Wahl von Lage und Gebäude mehr als in einer Stadt mit Wohnungsmangel.

03Wirtschaft und Arbeitsmarkt

Mieter brauchen ein Einkommen. Im September 2026 waren in Magdeburg 12.066 Menschen arbeitslos gemeldet, die Quote lag bei 9,2 %. Ein Jahr zuvor waren es 9,1 %. Das ist deutlich mehr als im Bundesschnitt und ein Punkt, den Sie bei der Mieterauswahl ernst nehmen sollten.

Gleichzeitig ist Magdeburg ein Arbeitsplatz für die ganze Region. 45.912 Beschäftigte pendeln zur Arbeit in die Stadt, 32.660 pendeln hinaus. Unter dem Strich kommen also gut 13.000 Menschen mehr zum Arbeiten nach Magdeburg, als die Stadt verlassen. Die meisten Auspendler fahren in den benachbarten Landkreis Börde.

Verwaltung, Gesundheit, Hochschulen

Als Landeshauptstadt hat Magdeburg viele Arbeitsplätze in Landesverwaltung und Behörden. Die Universitätsmedizin Magdeburg gibt 6.791 Beschäftigte an. An der Otto-von-Guericke-Universität waren im Wintersemester 2024/2025 12.606 Studierende eingeschrieben, an der Hochschule Magdeburg-Stendal 5.177, davon 3.684 am Standort Magdeburg. Zusammen sind das gut 16.000 Studierende in der Stadt, eine verlässliche Nachfrage nach kleinen Wohnungen, solange die Studierendenzahlen halten.

Was aus Intel geworden ist

Im März 2022 kündigte Intel eine Chipfabrik am Stadtrand an, mit rund 30 Milliarden € Investition und anfangs geplanten 3.000 Arbeitsplätzen. Im September 2024 verschob der Konzern das Projekt, im Juli 2025 sagte er es endgültig ab. Die vom Bund zugesagten Subventionen von 9,9 Milliarden € wurden damit hinfällig. Ein Teil der Fläche wird vorerst wieder landwirtschaftlich genutzt. Im Sommer 2025 kündigte der Speicherchip-Hersteller FMC an, auf einem kleineren Teil der Fläche eine Fabrik zu bauen. Zahl der Arbeitsplätze und Zeitplan waren damals offen.

04Mieten, Kaufpreise und Mietrendite

Für die Kaufpreise nutzen wir die Daten des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Sachsen-Anhalt. Er wertet alle notariellen Kaufverträge aus. Das sind also tatsächlich bezahlte Preise und keine Angebotspreise aus Immobilienportalen. Die aktuellsten veröffentlichten Werte gelten für 2024.

Der Wiederverkauf macht fast drei Viertel des Marktes aus. Dort sanken die Preise pro Quadratmeter 2024 leicht um 0,7 %. Interessant ist der Blick nach Baujahr. Wohnungen aus den Jahren 1949 bis 1990 kosteten im Mittel 2.048 € pro m², Altbauten bis 1948 nur 1.645 € und Wohnungen ab 1991 rund 1.700 €. Der Zustand zählt in Magdeburg offenbar mehr als das Baujahr.

Was die Mieten hergeben

Magdeburg hat seit 2024 einen qualifizierten Mietspiegel. Die aktuelle Fassung gilt vom 31.01.2026 bis 30.01.2028. Je nach Wohnungsgröße liegen die Basiswerte bei rund 5,00 bis 7,90 € pro m² nettokalt, dazu kommen Zu- und Abschläge für Baujahr, Ausstattung und Lage. Für Neubauten ab 2015 nennt der Mietspiegel einen Zuschlag von 1,78 € pro m². Die Bestandsmiete laut Zensus 2022 lag im Schnitt bei 5,75 €. Bei Neuvermietungen werden in Immobilienportalen im Mittel rund 7,45 € verlangt (Stand 01.10.2026).

Kaufpreisfaktor und Bruttomietrendite: unsere Rechnung

Der Kaufpreisfaktor zeigt, wie viele Jahresnettokaltmieten Sie für eine Wohnung bezahlen. Die Bruttomietrendite ist sein Kehrwert, Jahresmiete geteilt durch Kaufpreis. Wir rechnen mit dem Median-Kaufpreis im Wiederverkauf von 1.692 € pro m² und drei Mieten.

Eine Bruttomietrendite um 5 % ist für deutsche Großstädte hoch. Sie ist aber keine Rendite in Ihrer Tasche. Davon gehen Kaufnebenkosten, nicht umlegbares Hausgeld, Rücklagen, Mietausfälle und Zinsen ab. Bei Neubauwohnungen zu 4.225 € pro m² müsste die Miete bei 17,60 € liegen, um auf dieselben 5 % zu kommen. Neubau rechnet sich in Magdeburg deshalb eher über Abschreibung und Zustand als über die Miete. Ihren eigenen Fall rechnen Sie mit dem Mietrendite-Rechner durch.

05Stadtteile im Überblick

Magdeburg hat 40 Stadtteile, von dicht bebauten Gründerzeitvierteln bis zu Dörfern am Stadtrand. Belastbare Mieten oder Kaufpreise je Stadtteil veröffentlicht keine amtliche Stelle. Der Gutachterausschuss unterscheidet nur gute, mittlere und einfache Lagen. Die Tabelle zeigt deshalb belegte Einwohnerzahlen und eine qualitative Einordnung.

Die Einwohnerzahlen stammen aus dem Melderegister der Stadt (Hauptwohnsitze). Ein Hinweis zu den Lagen: Im Wiederverkauf lagen gebrauchte Wohnungen ab 45 m² in guter Lage 2024 bei 1.694 € pro m², in mittlerer Lage bei 1.791 € und in einfacher Lage bei 1.446 €. Gute Lage heißt in Magdeburg also nicht automatisch teurer, weil dort viele unsanierte Altbauten verkauft werden. Prüfen Sie deshalb jedes Gebäude einzeln.

06Regeln für Vermieter in Magdeburg

Als Vermieter in Magdeburg haben Sie mehr Spielraum als in vielen westdeutschen Städten. Das Land Sachsen-Anhalt hat keine Verordnung zur Mietpreisbremse erlassen. Bei einer Neuvermietung gilt deshalb keine Obergrenze von 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Grenzen setzen nur das allgemeine Mietrecht und der Markt.

Auch die Kappungsgrenze ist nicht abgesenkt. Im laufenden Mietverhältnis dürfen Sie die Miete innerhalb von drei Jahren um höchstens 20 % erhöhen, und nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Die ermitteln Sie in Magdeburg über den qualifizierten Mietspiegel. Auch ein Umwandlungsverbot nach § 250 BauGB greift nicht, denn Sachsen-Anhalt hat keine Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt bestimmt.

Kaufnebenkosten in Sachsen-Anhalt

Die Grunderwerbsteuer in Sachsen-Anhalt beträgt 5,0 % des Kaufpreises. Dazu kommen Notar und Grundbuch, bei kleinen Kaufpreisen rund 2 %. Wie sich diese Kosten zusammensetzen, lesen Sie im Ratgeber zu den Notarkosten. Kommt ein Makler hinzu, zahlen Sie bei einer Wohnung höchstens die Hälfte der Provision. Ohne Makler sollten Sie in Magdeburg mit gut 7 % Nebenkosten rechnen.

Was kostet Ihr Kauf in Sachsen-Anhalt? Kaufpreis eingeben, Bundesland wählen: Der Rechner zeigt Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch einzeln.

07Beispielrechnung: eine vermietete Wohnung in Magdeburg

Nehmen wir Lena, angestellt, ledig, mit einem zu versteuernden Einkommen von 60.000 €. Sie kauft eine gebrauchte, vermietete Zweizimmerwohnung mit 60 m² zum Median-Preis des Gutachterausschusses, gerundet 1.700 € pro m². Das ergibt einen Kaufpreis von 102.000 €. Die Bank finanziert den Kaufpreis, die Nebenkosten zahlt Lena aus Eigenkapital. Der Name ist ausgedacht, die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose.

Lena zahlt also im ersten Jahr rund 117 € im Monat zu, nach der Steuer rund 66 €. Gleichzeitig tilgt sie 1.530 € ihres Kredits. Ihr Vermögen wächst also, wenn die Wohnung ihren Wert hält und vermietet bleibt. Im Jahr des Kaufs kommen einmalig die Kosten der Grundschuld von rund 690 € dazu, die sie sofort als Werbungskosten absetzen kann.

Was passiert, wenn es schlechter läuft? Steht die Wohnung drei Monate leer, fehlen rund 1.260 € Miete. Steigt der Zins bei der Anschlussfinanzierung um einen Prozentpunkt, kostet das bei einer Restschuld von 85.000 € rund 850 € mehr im Jahr. Rechnen Sie Ihre eigene Steuerwirkung mit unserem Ratgeber zum Versteuern von Mieteinnahmen nach.

Zum Vergleich: eine Neubauwohnung in Magdeburg

Wie sähe Lenas Rechnung mit einer neu gebauten Wohnung aus? Der Gutachterausschuss Sachsen-Anhalt nennt für Neubauwohnungen in Magdeburg 2024 einen Median von 4.225 € pro m², allerdings aus nur 17 Verkäufen. Für 45 m² ohne Stellplatz ergibt das einen Kaufpreis von 190.125 €. Grunderwerbsteuer (9.506 €) sowie Notar und Grundbuch (3.438 €) zahlt Lena aus Eigenkapital, zusammen 12.944 €. Zins und Tilgung bleiben wie oben. Eine amtliche Zahl zur Neubaumiete gibt es nicht. Wir rechnen mit 10,13 € pro m², dem Wert, den das Portal immoportal.com für Wohnungen ab Baujahr 2015 nennt.

Gegenüber der gebrauchten Wohnung ist die Abschreibung im ersten Jahr fast fünfmal so hoch (8.079 € statt 1.738 €), und für Instandhaltung fällt in einem neuen Haus in den ersten Jahren in der Regel weniger an. Dafür kostet der Quadratmeter rund zweieinhalbmal so viel, und die Bruttomietrendite sinkt auf rund 2,9 % statt 4,9 %. Vor Steuern zahlt Lena hier rund 447 € im Monat zu statt 117 €, nach Steuern rund 123 € statt 66 €, und weil die degressive Abschreibung vom jährlich kleineren Restwert gerechnet wird, sinkt die Steuerersparnis in den Folgejahren. Wer vor der Fertigstellung kauft, trägt zusätzlich das Risiko, dass sich der Bau verzögert und die erste Miete später kommt. Eine Mietpreisbremse gibt es in Sachsen-Anhalt nicht, die Miete einer Neubauwohnung ist also wie bei jeder Neuvermietung frei vereinbar.

08Chancen und Risiken in Magdeburg

Magdeburg ist kein Selbstläufer, aber auch kein Standort, den man pauschal abschreiben sollte. Die Zahlen zeigen beide Seiten.

Was für Magdeburg spricht: Die Kaufpreise sind niedrig, die Bruttomietrendite liegt bei realistischen Mieten um 5 %. Die Stadt ist Landeshauptstadt, Hochschul- und Klinikstandort mit gut 16.000 Studierenden und mehr Einpendlern als Auspendlern. Mehr als die Hälfte der Haushalte sind Single-Haushalte. Als Vermieter gelten für Sie weder Mietpreisbremse noch abgesenkte Kappungsgrenze.

Was dagegen spricht: Der Leerstand ist mit 6,7 % deutlich höher als im Bundesschnitt. Die Arbeitslosenquote liegt bei 9,2 %. Das Land rechnet bis 2040 mit knapp 10 % weniger Einwohnern. Die Intel-Ansiedlung ist abgesagt, im Wiederverkauf sind die Quadratmeterpreise 2024 leicht gesunken. In älteren Gebäuden können Sanierungskosten auf Sie zukommen, und bei Anschlussfinanzierungen tragen Sie das Zinsrisiko.

09Weitere Standorte

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