Kapitalanlage-Immobilien in Halle (Saale): Zahlen, Stadtteile und eine ehrliche Rechnung

Michael Pauker · 2026-10-13

Halle liegt nur eine halbe Stunde von Leipzig entfernt, und doch kennen viele Anleger die Stadt nur vom Namen. Dabei hat Halle eine der ältesten Universitäten Deutschlands, viel erhaltene Gründerzeit und Wohnungen, die deutlich weniger kosten als in Leipzig.

Ob das für eine vermietete Wohnung reicht, zeigen die Zahlen. Der Gutachterausschuss wertet jeden Kaufvertrag nach Baujahr und Lage aus, die Stadt hat einen qualifizierten Mietspiegel. Wir haben die Daten zusammengetragen, jede mit Quelle und Stand.

Am Ende rechnen wir zwei Wohnungen durch, eine gebrauchte und eine neue. Beide Rechnungen zeigen auch, was Sie monatlich zuzahlen.

01Halle in Zahlen

Die Tabelle bündelt die Daten, die für eine vermietete Wohnung zählen. Die Links stehen am Ende der Seite.

Zwei Zahlen gehören zusammen gelesen. Der Leerstand ist fast doppelt so hoch wie im Bundesschnitt, und mehr als die Hälfte davon ist langfristig. Gleichzeitig wohnen in Halle überdurchschnittlich viele Menschen allein.

02Bevölkerung und Nachfrage

Halle ist in den letzten Jahren kaum gewachsen und kaum geschrumpft. Ende 2025 zählte das Statistische Bundesamt 226.186 Einwohner, 581 weniger als ein Jahr zuvor. Die Bertelsmann Stiftung erwartet für Halle bis 2040 nur einen sehr geringen Rückgang, während das Land Sachsen-Anhalt insgesamt rund 12,6 % seiner Einwohner verlieren dürfte. Halle gehört zu den wenigen Orten im Land, an denen das mittlere Alter sinkt.

Für eine Mietwohnung ist die Haushaltsstruktur wichtiger. Beim Zensus 2022 gab es 129.262 Haushalte, in 54,9 % lebte eine Person allein. Studierende, Berufseinsteiger und ältere Menschen fragen deshalb vor allem kleine Wohnungen nach. Nur 16,8 % der Wohnungen werden von ihren Eigentümern selbst bewohnt, Halle ist eine Mieterstadt.

03Wirtschaft und Arbeitsmarkt

Halle lebt von Bildung, Forschung, Gesundheit und Verwaltung. Die Martin-Luther-Universität hatte im Wintersemester 2023/24 rund 19.000 Studierende, dazu kommen die Kunsthochschule Burg Giebichenstein, die Universitätsmedizin und mehrere Forschungsinstitute. Mit der Leopoldina sitzt die Nationale Akademie der Wissenschaften in der Stadt.

Als Arbeitsort ist Halle kleiner als viele erwarten. Am 30.06.2025 arbeiteten 102.313 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte in der Stadt. 43.219 pendelten ein, 34.227 Hallenser arbeiteten außerhalb. Der Pendlerüberschuss liegt damit nur bei rund 9.000.

Ein großes Projekt ist das Zukunftszentrum für Deutsche Einheit und Europäische Transformation am Riebeckplatz neben dem Hauptbahnhof. Geplant sind rund 200 Mio. € Baukosten und 200 Beschäftigte, die Eröffnung ist für 2030 vorgesehen, der Bau soll frühestens 2028 beginnen. Für den Wohnungsmarkt ist das ein Signal, aber kein Massenarbeitgeber.

Die Arbeitslosenquote lag im September 2026 bei 10,0 %, mit 12.564 Arbeitslosen. Das sind 245 mehr als ein Jahr zuvor und deutlich mehr als im Bundesschnitt von 6,4 %. Für Vermieter bedeutet das: Viele Mieter haben ein begrenztes Budget, die Mieten steigen nicht beliebig.

04Mieten, Kaufpreise und Mietrendite

Der qualifizierte Mietspiegel 2026–2027 gilt seit dem 01.01.2026. Er wurde mit der Inflation um 4,39 % fortgeschrieben. Für eine 60-m²-Wohnung der Baujahre 1961 bis 1972 in einfacher Lage nennt er einen Basiswert von 5,94 €/m². Wohnungen ab Baujahr 2016 bekommen einen Zuschlag von 50 %, die beste Wohnlage 15 %. Neu angebotene Wohnungen kosten laut dem Portal immoportal.com in mittlerer Lage rund 7,60 €/m².

Bei den Kaufpreisen ist der Gutachterausschuss genau. Gebrauchte Eigentumswohnungen kosteten 2024 im Median 2.061 €/m², etwas mehr als im Jahr davor. Wohnungen aus der DDR-Zeit, also Baujahre 1949 bis 1990, lagen mit 1.314 €/m² deutlich darunter. Neubauwohnungen kosteten 4.811 €/m², kernsanierte Altbauwohnungen sogar 5.481 €/m².

Aus Preis und Miete ergibt sich der Kaufpreisfaktor, also wie viele Jahresmieten Sie für die Wohnung zahlen. Sein Kehrwert ist die Bruttomietrendite:

Alle Zeilen sind unsere eigene Rechnung. Die zweite Zeile nimmt den Mietspiegel-Basiswert für 60 m² mit den Zuschlägen für Baujahr 1990 bis 2002 und Wohnlage C. Wie viel eine konkrete Wohnung bringt, hängt am Mietvertrag, nicht am Durchschnitt. Ihren Fall rechnet der Mietrendite-Rechner.

05Stadtteile im Überblick

In Halle liegen die Gegensätze nah beieinander. Gründerzeitviertel nördlich der Altstadt sind gefragt, die großen Plattenbaugebiete im Westen und Süden haben viel Leerstand. Die Mieten in der Tabelle stammen von einem Immobilienportal und sind Angebotsmieten, keine amtlichen Werte.

Der Gutachterausschuss teilt Halle in gute, mittlere und einfache Lagen. Die Medianpreise gebrauchter Wohnungen lagen 2024 in allen drei Lagen zwischen 2.050 und 2.120 €/m². Das Baujahr und der Zustand bestimmen den Preis stärker als die Lage. Beim Mietspiegel ist es ähnlich: Zwischen einfachster und bester Wohnlage liegen 15 %, zwischen Baujahr 1973–1989 und ab 2016 mehr als 50 Prozentpunkte.

06Regeln für Vermieter in Halle

Sachsen-Anhalt hat weder eine Mietpreisbremse noch eine abgesenkte Kappungsgrenze eingeführt. Für Halle heißt das:

• Keine Mietpreisbremse: Bei einer Neuvermietung gibt es keine Grenze von 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Grenzen setzen der Markt und das allgemeine Mietrecht. Mehr zur Mietpreisbremse im Glossar.
• Kappungsgrenze 20 %: Im laufenden Mietverhältnis darf die Miete in drei Jahren um höchstens 20 % steigen, und nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete laut Mietspiegel. Das ist die gesetzliche Kappungsgrenze.
• Kein Umwandlungsverbot: Weil das Land keine Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt bestimmt hat, greift § 250 BauGB in Halle nicht.

07Beispielrechnung: eine vermietete Wohnung in Halle

Nehmen wir Lena, 36, angestellt, ledig, mit einem zu versteuernden Einkommen von 60.000 €. Sie kauft eine gebrauchte, vermietete Zwei-Zimmer-Wohnung mit 60 m² für 123.000 €, also 2.050 €/m². Das entspricht etwa dem Median des Gutachterausschusses. Der Name ist ausgedacht, die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose.

Die Miete setzen wir mit 7,00 €/m² an, also 420 € im Monat. Das entspricht etwa dem Mietspiegelwert einer Wohnung aus den 1990er Jahren in mittlerer Lage und liegt unter der Angebotsmiete. Lena finanziert den Kaufpreis voll und zahlt die Nebenkosten aus eigenem Geld.

Lena zahlt also rund 148 € im Monat zu, nach Steuern. Etwas mehr als dieser Betrag fließt in die Tilgung, ihr Vermögen wächst also, während sie zuzahlt. Im ersten Jahr sind die Kosten der Grundschuld von rund 760 € zusätzlich sofort abziehbar.

Warum bleibt ein Minus? Die Miete bringt 4,1 % des Kaufpreises, die Zinsen kosten 3,8 %. Nach Hausgeld und Tilgung reicht das nicht. Weil es in Halle keine Mietpreisbremse gibt, können Sie bei einem Mieterwechsel die Miete näher an den Markt bringen, wenn Lage und Zustand das hergeben. Darauf sollten Sie aber nicht rechnen. Wie die Mieteinnahmen versteuert werden, lesen Sie im Ratgeber Mieteinnahmen versteuern.

Zum Vergleich: eine Neubauwohnung in Halle

Angenommen, Lena kauft statt der gebrauchten eine neu gebaute Wohnung mit 45 m² vom Bauträger und vermietet sie als Erste. Neubauwohnungen kosteten 2024 laut Gutachterausschuss im Median 4.811 €/m², wir rechnen mit 4.800 €/m². Eine amtliche Neubau-Miete gibt es für Halle nicht. Wir nehmen 10,78 €/m², den Angebotswert für Wohnungen ab Baujahr 2016 laut immoportal.com (Oktober 2026). Einkommen, Zins und Tilgung bleiben gleich.

Nach Steuern zahlt Lena hier rund 153 € im Monat zu, fast so viel wie bei der gebrauchten Wohnung. Vor Steuern ist das Minus aber mehr als doppelt so groß. Erst die Abschreibung, im ersten Jahr gut viermal so hoch, gleicht das aus. Sie sinkt jedes Jahr, weil sie vom Restwert rechnet; den Verlauf zeigt der AfA-Rechner. Der Quadratmeter kostet mehr als das Doppelte, die Bruttomietrendite liegt bei 2,7 % statt 4,1 %. Dafür setzen wir eine kleinere Rücklage an, und eine neue Wohnung dürfte in einer Stadt mit viel altem Leerstand leichter einen Mieter finden. Die Kosten der Grundschuld von rund 1.210 € sind auch hier im ersten Jahr sofort abziehbar.

08Chancen und Risiken in Halle

Halle bietet eine Universitätsstadt mit stabiler Einwohnerzahl, vielen Einpersonenhaushalten und ohne Mietpreisbremse. Die Kaufpreise gebrauchter Wohnungen liegen bei gut 2.000 €/m², und der Gutachterausschuss liefert dafür belastbare Zahlen nach Baujahr und Lage. Mit 551 verkauften Eigentumswohnungen im Jahr 2024 ist der Markt allerdings klein. Ein späterer Verkauf ist möglich, aber kein Selbstläufer, und niemand kann einen Preis zusagen.

Die Schwächen sind deutlich. 7,7 % Leerstand, davon mehr als die Hälfte langfristig, eine Arbeitslosenquote von 10,0 % und ein kleiner Pendlerüberschuss. Fast die Hälfte der Wohngebäude stammt laut Zensus aus der Zeit vor 1949. Das bedeutet Instandhaltung an Dach, Fassade und Leitungen.

Die allgemeinen Vor- und Nachteile dieser Anlageform beschreibt der Ratgeber Eigentumswohnung als Kapitalanlage: Vor- und Nachteile.

09Weitere Standorte

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