Kapitalanlage-Immobilien in Rosenheim: Zahlen, Lagen und eine ehrliche Rechnung
Kaum Leerstand, viele Einpendler und Mieten auf Großstadtniveau, aber auch Kaufpreise, die eine Finanzierung ohne Zuzahlung kaum zulassen. Wir zeigen die amtlichen Zahlen und rechnen zwei Wohnungen durch.
Michael PaukerInvestmentberater bei InvestImmo.de
Rosenheim liegt zwischen München und Salzburg, am Inn und vor den Alpen. Wer hier eine Wohnung sucht, merkt schnell, wie knapp der Markt ist. Beim Zensus 2022 standen nur 2 % der Wohnungen leer, weniger als in fast allen bayerischen Städten dieser Größe.
Für Anleger klingt das gut. Die Kehrseite sind Kaufpreise von über 4.000 €/m² für gebrauchte Wohnungen und eine Mietpreisbremse, die die Miete an den Mietspiegel bindet. Wir haben die amtlichen Zahlen zusammengetragen und rechnen offen, was das für eine finanzierte Wohnung bedeutet.
01Rosenheim in Zahlen
Alle Werte, die wir für die Einordnung verwenden, mit Quelle und Stand.
| Kennzahl | Wert | Quelle, Stand |
|---|---|---|
| Einwohner (amtlich) | 65.808 | Statistisches Bundesamt, Gemeindeverzeichnis, 31.12.2025 |
| Einwohner 2015 (Basis Zensus 2011) | 61.844 | Statistisches Bundesamt, 31.12.2015 |
| Prognose 2024–2044 | +3,2 % | Bayerisches Landesamt für Statistik, April 2026 |
| Haushalte | 32.241 | Zensus 2022 |
| Anteil Einpersonenhaushalte | 46,7 % | Zensus 2022 |
| Wohnungsbestand | 33.254 | Zensus 2022 |
| Leerstandsquote | 2,0 % | Zensus 2022, Stichtag 15.05.2022 |
| Anteil vermieteter Wohnungen | 68,7 % | Zensus 2022, eigene Rechnung |
| Fertiggestellte Wohnungen | 332 | Landesamt für Statistik, 2024 |
| Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte am Arbeitsort | 36.906 | Bundesagentur für Arbeit, 30.06.2025 |
| Einpendler / Auspendler | 24.471 / 16.484 | Bundesagentur für Arbeit, 30.06.2025 |
| Arbeitslosenquote | 5,2 % | Bundesagentur für Arbeit über Deutschlandatlas, Jahresdurchschnitt 2025 |
| Studierende TH Rosenheim (alle Standorte) | 7.614 | Landesamt für Statistik, Wintersemester 2025/26 |
| Ø Miete laufender Verträge | 9,09 €/m² | Zensus 2022 |
| Ø ortsübliche Vergleichsmiete | 9,96 €/m² | Mietspiegel 2025, Stand 01.01.2025 |
| Angebotsmiete (Wiedervermietung) | 14,33 €/m² | BBSR über Deutschlandatlas, 2025 |
| Kaufpreis gebrauchte Wohnung (über 45 m²) | 4.300 €/m² | Oberer Gutachterausschuss Bayern, 2025 |
| Kaufpreis Neubauwohnung (über 45 m²) | 7.300 €/m² | Oberer Gutachterausschuss Bayern, 2025 |
| Mietpreisbremse | ja | Bayerische Mieterschutzverordnung, bis 31.12.2029 |
| Kappungsgrenze | 15 % | Bayerische Mieterschutzverordnung, bis 31.12.2029 |
| Grunderwerbsteuer Bayern | 3,5 % | § 11 GrEStG |
02Bevölkerung und Nachfrage
Rosenheim hatte Ende 2025 amtlich 65.808 Einwohner, rund 4.000 mehr als 2015. Anders als in vielen Städten hat der Zensus 2022 die Einwohnerzahl hier kaum verändert. Die Reihe des Landesamts für Statistik zeigt ein gleichmäßiges Wachstum von 61.800 (2015) auf 65.300 (2024).
2024 hielten sich Geburten (628) und Sterbefälle (618) fast die Waage. Das Plus kam durch Zuzug: 5.155 Menschen zogen nach Rosenheim, 4.339 weg. Bis 2044 erwartet das Landesamt 67.400 Einwohner, 3,2 % mehr als 2024.
Fast jeder zweite Haushalt ist ein Einpersonenhaushalt (46,7 %), und 68,7 % der Wohnungen sind vermietet. Die Nachfrage nach kleinen Mietwohnungen ist damit breit, nicht nur von Studierenden getragen.
Neu gebaut wird unregelmäßig. 2019 wurden in der Stadt laut Landesamt nur 14 Wohnungen fertig, 2020 dann 347 und 2024 wieder 332. Genehmigt wurden 2024 nur 233 Wohnungen, nach 410 im Vorjahr. Eine schnelle Entlastung des Marktes ist daraus nicht abzulesen.
03Wirtschaft und Arbeitsmarkt
Rosenheim ist das Arbeitszentrum zwischen München und der österreichischen Grenze. Am 30.06.2025 arbeiteten 36.906 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte in der Stadt, 28.912 wohnten dort. Täglich pendeln 24.471 Menschen ein und 16.484 aus, ein Überschuss von fast 8.000.
Die Technische Hochschule Rosenheim hatte im Wintersemester 2025/26 genau 7.614 Studierende, verteilt auf mehrere Standorte. Der Hauptcampus liegt in der Stadt.
Die Arbeitslosenquote lag 2025 im Jahresdurchschnitt bei 5,2 %. Im umliegenden Landkreis Rosenheim waren es nur 3,1 %. Für Vermieter heißt das: eine überwiegend zahlungsfähige Mieterschaft, aber auch hier gibt es Haushalte, für die 10 €/m² viel Geld sind.
04Mieten, Kaufpreise und Mietrendite
Rosenheim hat einen qualifizierten Mietspiegel, der 2025 fortgeschrieben wurde und seit 01.08.2025 für zwei Jahre gilt. Die durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete stieg von 9,45 €/m² (Januar 2023) auf 9,96 €/m² (Januar 2025), ein Plus von 5,4 %. Neu abgeschlossene Verträge lagen im Schnitt bei 11,14 €/m², bestehende bei 8,79 €/m².
Die Basismiete hängt stark von der Größe ab: 11,13 €/m² für 30 m², 10,15 €/m² für 45 m² und 9,52 €/m² für 60 m². Zuschläge gibt es für jüngere Baujahre ab 1984 und für Merkmale wie eine Einbauküche (+0,28 €) oder eine Lage höchstens 200 Meter von der Innenstadt (+0,43 €). Inserate liegen deutlich darüber: Das BBSR nennt für 2025 eine Angebotsmiete von 14,33 €/m².
Die Kaufpreise stammen aus dem Immobilienmarktbericht des Oberen Gutachterausschusses. Gebrauchte Wohnungen über 45 m² kosteten 2025 im Schnitt 4.300 €/m², 2,3 % weniger als 2024 und 600 € weniger als 2023. Neubauwohnungen lagen bei 7.300 €/m². Verkauft wurden 761 Wohnungen, deutlich mehr als 2023 (414).
Den oberen Wert erreichen Sie bei einer gebrauchten Wohnung wegen der Mietpreisbremse in der Regel nicht. Realistisch sind 2,5 bis 2,7 %, bei kleinen Apartments etwa 3 %. Den Kaufpreisfaktor und die Bruttomietrendite Ihrer Wohnung rechnet der Mietrendite-Rechner.
05Stadtteile im Überblick
Der Rosenheimer Mietspiegel unterscheidet keine Stadtteile, sondern die Entfernung zur Innenstadt und zu Nahversorgungszentren. Amtliche Preise je Stadtteil gibt es nicht. Die Tabelle beschreibt deshalb nur den Charakter.
| Stadtteil | Charakter | Eher geeignet für |
|---|---|---|
| Innenstadt | Kern rund um Max-Josefs-Platz und Bahnhof, kurze Wege | Einzelpersonen, Studierende |
| Kastenau | südlich der Innenstadt, gemischte Wohnbebauung | Berufstätige, Paare |
| Oberwöhr | zwischen Innenstadt und Mangfall, Geschosswohnungsbau | Berufstätige |
| Westerndorf St. Peter | nordwestlicher Stadtteil, eher Einfamilienhäuser | Familien |
| Aising | südlicher Stadtrand Richtung Mangfalltal | Familien, längere Mietdauer |
| Fürstätt | westlicher Stadtrand, ruhiger, wenig Geschossbau | Familien |
| Happing | südlicher Stadtteil mit Wohngebieten unterschiedlicher Jahrgänge | Paare, Familien |
In Zahlen macht die Lage in Rosenheim wenige Cent aus. Wer höchstens 200 Meter von der Innenstadt entfernt wohnt, bekommt laut Mietspiegel 0,43 €/m² Zuschlag, wer mindestens 2.000 Meter entfernt wohnt, 0,48 €/m² Abschlag. Bei 60 m² sind das zusammen rund 55 € im Monat.
06Regeln für Vermieter in Rosenheim
Rosenheim steht in der Bayerischen Mieterschutzverordnung, die vom 01.01.2026 bis 31.12.2029 gilt. Daraus folgen drei Regeln:
- Mietpreisbremse: Bei einer Neuvermietung darf die Miete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete laut Mietspiegel liegen. Ausgenommen sind unter anderem Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung und eine höhere Vormiete.
- Kappungsgrenze: Im laufenden Mietvertrag darf die Miete in drei Jahren um höchstens 15 % steigen, und nur bis zur Vergleichsmiete.
- Kündigungssperrfrist: Wird eine vermietete Wohnung in Eigentum umgewandelt, ist eine Kündigung wegen Eigenbedarfs zehn Jahre lang ausgeschlossen.
Beim Kauf zahlen Sie in Bayern 3,5 % Grunderwerbsteuer. Dazu kommen Notar und Grundbuch mit rund 1,6 % des Kaufpreises, wenn Sie finanzieren, und je nach Objekt ein Makler. Bei 258.000 € Kaufpreis sind das ohne Makler rund 5,1 % Nebenkosten. Ihre eigenen Kosten rechnet der Kaufnebenkosten-Rechner aus, die Notarpositionen erklärt unser Beitrag zu den Notarkosten.
07Beispielrechnung: eine vermietete Wohnung in Rosenheim
Nehmen wir Sabine, 44, ledig, Pflegedienstleiterin mit einem zu versteuernden Einkommen von 60.000 €. Sie kauft eine vermietete Wohnung mit 60 m², Baujahr 1975, für 258.000 €. Das entspricht dem Durchschnittspreis gebrauchter Wohnungen 2025. Die Miete liegt mit 9,52 €/m² bei der Basismiete des Mietspiegels für diese Größe. Der Name ist ausgedacht, die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose.
| Kaufpreis (60 m² × 4.300 €/m²) | 258.000 € |
|---|---|
| Grunderwerbsteuer Bayern 3,5 % | 9.030 € |
| Notar und Grundbuch (mit Grundschuld 258.000 €) | 4.200 € |
| Kaufnebenkosten aus Eigenkapital | 13.230 € |
| Darlehen (Kaufpreis) | 258.000 € |
| Zins 3,8 % und Tilgung 1,5 % (Annahme) | 13.674 € im Jahr |
| pro Jahr | pro Monat | |
|---|---|---|
| Nettokaltmiete (9,52 €/m², Mietspiegel 2025) | 6.854 € | 571 € |
| Zinsen | −9.804 € | −817 € |
| Tilgung | −3.870 € | −323 € |
| Nicht umlagefähige Kosten (Verwaltung, Rücklage, Annahme) | −1.200 € | −100 € |
| Cashflow vor Steuern | −8.020 € | −668 € |
| Abschreibung 2 % auf den Gebäudeanteil (80 %, Annahme) | 4.318 € | 360 € |
| Verlust aus Vermietung (Miete − Zinsen − Kosten − Abschreibung) | −8.468 € | −706 € |
| Steuerersparnis (Tarif 2026, ohne Kirchensteuer) | +3.143 € | +262 € |
| Cashflow nach Steuern | −4.877 € | −406 € |
Sabine zahlt nach Steuern rund 406 € im Monat zu. 323 € davon sind Tilgung, ohne sie bliebe ein Minus von rund 84 € im Monat. Die Miete reicht in Rosenheim nicht ganz, um Zinsen und laufende Kosten zu tragen.
Die niedrige Grunderwerbsteuer hilft beim Einstieg, ändert an der laufenden Rechnung aber nichts. Wie Mieteinnahmen besteuert werden, erklärt unser Beitrag Mieteinnahmen versteuern.
Ein Prozentpunkt beim Zins wiegt fast viermal so viel wie die größte zulässige Mieterhöhung. Leerstand ist in Rosenheim wegen des knappen Marktes das kleinere Risiko.
Zum Vergleich: eine Neubauwohnung in Rosenheim
Was ändert sich, wenn Sabine stattdessen eine neu gebaute Wohnung mit 45 m² kauft? Der Obere Gutachterausschuss hat für Neubauwohnungen in Rosenheim 2025 einen Durchschnitt von 7.300 €/m² ermittelt. Das ergibt 328.500 €. Grunderwerbsteuer (11.498 €) sowie Notar und Grundbuch (5.328 €) zahlt sie aus Eigenkapital. Der Mietspiegel gilt nur bis Baujahr 2022. Als Miete setzen wir deshalb die Angebotsmiete des BBSR für 2025 an, 14,33 €/m². Das ist eine Annahme, keine amtliche Neubaumiete.
| pro Jahr | pro Monat | |
|---|---|---|
| Nettokaltmiete (45 m² × 14,33 €/m², Annahme) | 7.738 € | 645 € |
| Zinsen (3,8 % auf 328.500 €) | −12.483 € | −1.040 € |
| Tilgung (1,5 %) | −4.928 € | −411 € |
| Nicht umlagefähiges Hausgeld (1,20 €/m², Annahme) | −648 € | −54 € |
| Cashflow vor Steuern | −10.320 € | −860 € |
| Abschreibung degressiv 5 % auf den Gebäudeanteil (80 %, Annahme) | 13.746 € | 1.146 € |
| Verlust aus Vermietung (Miete − Zinsen − Hausgeld − Abschreibung) | −19.139 € | −1.595 € |
| Steuerersparnis (Tarif 2026, ohne Kirchensteuer) | +6.750 € | +563 € |
| Cashflow nach Steuern | −3.570 € | −298 € |
Die Abschreibung ist im ersten Jahr gut dreimal so hoch wie bei der gebrauchten Wohnung (13.746 € statt 4.318 €), und Instandhaltung fällt in den ersten Jahren meist kaum an. Dafür kostet der Quadratmeter 70 % mehr, und die Bruttomietrendite sinkt auf rund 2,4 %. Vor Steuern zahlt Sabine rund 860 € im Monat zu, nach Steuern rund 298 €, also gut 100 € weniger als beim Bestand. Neubauten, die nach dem 01.10.2014 erstmals vermietet wurden, sind dauerhaft von der Mietpreisbremse ausgenommen (§ 556f BGB), deshalb darf hier die Marktmiete angesetzt werden. Die Steuerersparnis wird in den Folgejahren kleiner, weil die degressive Abschreibung vom Restwert gerechnet wird.
08Chancen und Risiken in Rosenheim
Für Rosenheim sprechen belegbare Punkte. Der Leerstand war beim Zensus mit 2,0 % sehr niedrig, die Stadt wächst seit Jahren gleichmäßig, und das Landesamt erwartet weiteres Wachstum. Fast 8.000 Menschen pendeln mehr ein als aus, die Arbeitslosigkeit ist niedrig. Die Vergleichsmiete stieg zwischen 2023 und 2025 um 5,4 %.
Dagegen stehen ebenso klare Punkte:
- Hohe Kaufpreise: 4.300 €/m² für gebrauchte Wohnungen, die Bruttomietrendite liegt bei rund 2,5 bis 2,7 %.
- Mietpreisbremse: Neuvermietung im Bestand höchstens 10 % über dem Mietspiegel.
- Kappungsgrenze 15 %: Laufende Mieten steigen langsam.
- Zinsrisiko: Ein Prozentpunkt mehr beim Anschlusszins kostet bei 258.000 € Darlehen rund 215 € im Monat.
- Sinkende Weiterverkaufspreise: 2025 lagen sie 2,3 % unter dem Vorjahr. Ein Jahr ist kein Trend, mit steigenden Preisen sollten Sie aber nicht fest rechnen.
- Instandhaltung: Viele Wohnungen stammen aus den 1960er- und 1970er-Jahren.
- Sie eine monatliche Zuzahlung von 300 bis 450 € über Jahre tragen können.
- Sie einen sehr knappen Mietmarkt mit geringem Leerstandsrisiko suchen.
- Sie langfristig halten und Tilgung als Vermögensaufbau sehen.
- Sie Miete und Vertrag mit dem Mietspiegel abgleichen.
- Sie ab dem ersten Monat einen positiven Cashflow erwarten.
- Sie mit Inseratsmieten rechnen wollen.
- Sie keine Reserve für Zinsanstieg oder Sonderumlage haben.
- Sie auf eine bestimmte Wertentwicklung angewiesen sind.
Welche Vor- und Nachteile eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage allgemein hat, steht in unserem Beitrag Eigentumswohnung als Kapitalanlage.
09Weitere Standorte
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FAQHäufige Fragen
Lohnt sich eine Wohnung in Rosenheim als Kapitalanlage?
Das Leerstandsrisiko ist gering, die laufende Rendite auch. Bei einer gebrauchten 60-m²-Wohnung zum Durchschnittspreis und einer Miete nach Mietspiegel zahlen Sie in unserem Beispiel nach Steuern rund 406 € im Monat zu. Ob sich das lohnt, hängt davon ab, wie lange Sie halten und wie viel Tilgung Sie als Sparen sehen.
Wie hoch ist die Mietrendite in Rosenheim?
Brutto rund 2,5 bis 2,7 % für gebrauchte Wohnungen mit Miete nach Mietspiegel. Kleine Apartments kommen auf etwa 3 %. Mit Angebotsmieten aus Inseraten wären es 4 %, diese Miete ist bei gebrauchten Wohnungen wegen der Mietpreisbremse aber meist nicht zulässig.
Was kostet eine Eigentumswohnung in Rosenheim?
Laut Oberem Gutachterausschuss kosteten gebrauchte Wohnungen über 45 m² 2025 im Schnitt 4.300 €/m², Neubauwohnungen 7.300 €/m². Gebrauchte Apartments unter 45 m² gingen für rund 4.400 €/m² weg, im Schnitt für 154.000 €.
Gibt es eine Mietpreisbremse in Rosenheim?
Ja. Rosenheim steht in der Bayerischen Mieterschutzverordnung, die bis 31.12.2029 gilt. Neuvertragsmieten im Bestand dürfen höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, die Kappungsgrenze beträgt 15 % in drei Jahren.
Gibt es einen Mietspiegel in Rosenheim?
Ja, einen qualifizierten Mietspiegel, der 2025 fortgeschrieben wurde und seit 01.08.2025 für zwei Jahre gilt. Die durchschnittliche Vergleichsmiete lag am 01.01.2025 bei 9,96 €/m². Er gilt für Wohnungen bis Baujahr 2022.
Welche Stadtteile sind in Rosenheim für Kapitalanleger interessant?
Für Studierende und Berufstätige ohne Auto zählen die Innenstadt und die angrenzenden Viertel wie Kastenau und Oberwöhr, für Familien eher Stadtteile am Rand wie Westerndorf St. Peter, Fürstätt oder Aising. Der Mietspiegel belohnt kurze Wege zur Innenstadt und zu Nahversorgern mit kleinen Zuschlägen.
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten in Rosenheim?
In Bayern fallen 3,5 % Grunderwerbsteuer an. Notar und Grundbuch kosten mit Finanzierung rund 1,6 % des Kaufpreises. Bei 258.000 € Kaufpreis sind es ohne Makler rund 13.230 €, also 5,1 %.
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Quellen
Alle Quellen abgerufen am 15.10.2026.
- Bayerisches Landesamt für Statistik, Statistik kommunal 2025, Kreisfreie Stadt Rosenheim; Demographisches Profil Rosenheim, Vorausberechnung bis 2044, April 2026; Studierende im Wintersemester 2025/26, 16.07.2026
- Statistisches Bundesamt, Gemeindeverzeichnis, Gemeinden am 31.12.2015 und 31.12.2025
- Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Zensus 2022 (Stichtag 15.05.2022): Regionaltabelle Gebäude und Wohnungen und Regionaltabelle Haushalte
- Oberer Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Freistaat Bayern, Immobilienmarktbericht 2026 (Kauffälle 2025), Kapitel 9
- Stadt Rosenheim, Dokumentation Mietspiegel Rosenheim 2025 (Fortschreibung, qualifiziert ab 01.08.2025), Tabellen 2 bis 4
- Bundesagentur für Arbeit, Gemeindedaten der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten nach Wohn- und Arbeitsort, Stichtag 30.06.2025
- BBSR und Bundesagentur für Arbeit über Deutschlandatlas, Datentabellen (Angebotsmieten 2025, Arbeitslosenquote 2025; Stand 25.09.2026)
- Bayerische Mieterschutzverordnung, GVBl. 2025 S. 718, geändert GVBl. 2026 S. 334, gültig 01.01.2026 bis 31.12.2029
- Grunderwerbsteuer Bayern 3,5 %: § 11 GrEStG
- § 556d BGB, § 556f BGB, § 558 BGB, § 577a BGB, § 32a EStG (Tarif 2026), § 7 EStG (Abs. 4 und 5a), § 7b EStG, § 34 GNotKG (Tabelle B)
- Alle Beispielrechnungen, Kaufpreisfaktoren und Renditen: eigene Berechnung, Stand 15.10.2026
Schreibt über Finanzierung und Kalkulation, Steuern und Pflegeimmobilien.
Michael verbindet seine Erfahrung als Banker und ehemaliger Portfolio Manager im Family Office mit der Praxis als eigener Immobilieninvestor. Er schreibt über belastbare Kalkulationen, Finanzierung, Risiken und strategischen Portfolioaufbau.
Diese Seite ist eine allgemeine Information und keine Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung. Alle Zahlen sind Beispielrechnungen mit offengelegten Annahmen oder amtliche Werte mit genanntem Stand, Stand 15.10.2026.
