Kapitalanlage-Immobilien in Bayreuth: Zahlen, Lagen und eine ehrliche Rechnung
Über 11.000 Studierende, 21.000 Einpendler mehr als Auspendler und Kaufpreise, die für Bayern moderat sind. Dagegen stehen eine leicht schrumpfende Prognose und die Mietpreisbremse. Wir legen die Zahlen offen und rechnen zwei Wohnungen durch.
Kevin CelentanoInvestmentberater bei InvestImmo.de
Bayreuth kennen viele Anleger von den Festspielen. Für eine Kapitalanlage zählt etwas anderes: Die Stadt ist ein Arbeits- und Hochschulzentrum, in das jeden Tag mehr Menschen einpendeln, als dort sozialversicherungspflichtig wohnen. Mehr als die Hälfte der Haushalte sind Alleinlebende.
Gleichzeitig gilt in Bayreuth die Mietpreisbremse, und das Landesamt erwartet bis 2044 eine leicht sinkende Einwohnerzahl. Seit Mai 2026 gibt es einen neu erstellten qualifizierten Mietspiegel, der Mieten nach Stadtbezirk und Baujahr unterscheidet. Damit lässt sich ehrlich rechnen.
01Bayreuth in Zahlen
Alle Werte, die wir für die Einordnung verwenden, mit Quelle und Stand.
| Kennzahl | Wert | Quelle, Stand |
|---|---|---|
| Einwohner (amtlich) | 72.919 | Statistisches Bundesamt, Gemeindeverzeichnis, 31.12.2025 |
| Einwohner 2015 (Basis Zensus 2011) | 72.148 | Statistisches Bundesamt, 31.12.2015 |
| Prognose 2024–2044 | −1,8 % | Bayerisches Landesamt für Statistik, April 2026 |
| Haushalte | 40.584 | Zensus 2022 |
| Anteil Einpersonenhaushalte | 55,3 % | Zensus 2022 |
| Wohnungsbestand | 43.570 | Zensus 2022 |
| Leerstandsquote | 4,9 % | Zensus 2022, Stichtag 15.05.2022 |
| Anteil vermieteter Wohnungen | 68,6 % | Zensus 2022, eigene Rechnung |
| Fertiggestellte Wohnungen | 94 | Landesamt für Statistik, 2024 |
| Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte am Arbeitsort | 51.627 | Bundesagentur für Arbeit, 30.06.2025 |
| Einpendler / Auspendler | 31.305 / 9.485 | Bundesagentur für Arbeit, 30.06.2025 |
| Arbeitslosenquote | 5,4 % | Bundesagentur für Arbeit über Deutschlandatlas, Jahresdurchschnitt 2025 |
| Studierende Universität Bayreuth | 11.057 | Landesamt für Statistik, Wintersemester 2025/26 |
| Ø Miete laufender Verträge | 7,11 €/m² | Zensus 2022 |
| Ø ortsübliche Vergleichsmiete | 8,24 €/m² | Qualifizierter Mietspiegel 2026 |
| Angebotsmiete (Wiedervermietung) | 11,48 €/m² | BBSR über Deutschlandatlas, 2025 |
| Kaufpreis gebrauchte Wohnung (über 45 m²) | 2.700 €/m² | Oberer Gutachterausschuss Bayern, 2025 |
| Kaufpreis Neubauwohnung (über 45 m²) | 5.300 €/m² | Oberer Gutachterausschuss Bayern, 2025 |
| Mietpreisbremse | ja | Bayerische Mieterschutzverordnung, bis 31.12.2029 |
| Kappungsgrenze | 15 % | Bayerische Mieterschutzverordnung, bis 31.12.2029 |
| Grunderwerbsteuer Bayern | 3,5 % | § 11 GrEStG |
02Bevölkerung und Nachfrage
Bayreuth hatte Ende 2025 amtlich 72.919 Einwohner, kaum mehr als 2015 (72.148). Zwischendurch war die Stadt laut Landesamt auf fast 74.800 gewachsen, der Zensus 2022 hat die Zahl dann nach unten korrigiert. Seitdem bewegt sie sich um 73.000.
2024 starben in Bayreuth 919 Menschen, geboren wurden 514. Der Zuzug (6.326) übertraf den Wegzug (6.046) nur knapp, unter dem Strich verlor die Stadt 125 Einwohner. Das Landesamt rechnet bis 2044 mit 71.600 Einwohnern, 1,8 % weniger als 2024. Die Zahl der 19- bis 24-Jährigen, also der typischen Studierenden, bleibt dabei fast gleich.
Für Vermieter ist die Haushaltsstruktur der stärkste Punkt. 55,3 % der Haushalte sind Einpersonenhaushalte, und fast jede fünfte Wohnung hat weniger als 40 m². Das ist ein Markt für kleine Wohnungen.
Neu gebaut wird kaum noch. 2024 wurden in Bayreuth 94 Wohnungen fertig, nach 370 im Jahr 2023. Genehmigt wurden 2024 nur 146 Wohnungen. Bei stagnierender Bevölkerung muss das kein Problem sein, es bremst aber den Zuwachs an Konkurrenz für bestehende Wohnungen.
03Wirtschaft und Arbeitsmarkt
Bayreuth ist das Oberzentrum Oberfrankens. Am 30.06.2025 arbeiteten 51.627 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte in der Stadt, aber nur 29.792 wohnten dort. Täglich pendeln 31.305 Menschen ein und nur 9.485 aus. Der Überschuss von fast 22.000 ist für eine Stadt dieser Größe sehr hoch.
Die Universität Bayreuth hatte im Wintersemester 2025/26 genau 11.057 Studierende. Sie ist damit eine der größten Nachfragegruppen für kleine Wohnungen in der Stadt. Dazu kommen Beschäftigte von Verwaltung, Kliniken und Unternehmen, die wegen der Arbeit in die Stadt ziehen.
Die Arbeitslosenquote lag 2025 im Jahresdurchschnitt bei 5,4 %. Im umliegenden Landkreis Bayreuth waren es 3,4 %.
04Mieten, Kaufpreise und Mietrendite
Bayreuth hat seit 01.05.2026 einen neu erstellten qualifizierten Mietspiegel. Die durchschnittliche Vergleichsmiete liegt bei 8,24 €/m², 2,7 % über dem Mietspiegel 2024. Bestehende Verträge lagen in der Erhebung im Schnitt bei 6,63 €/m², neu abgeschlossene bei 9,11 €/m².
Die Basismiete hängt von der Größe ab, 10,26 €/m² für 30 m², 8,16 €/m² für 45 m² und 7,73 €/m² für 60 m². Darauf kommen Zu- und Abschläge für das Baujahr. Die Baujahre 1984 bis 2015 gelten als Referenz, ältere Wohnungen bekommen 6 bis 13 % Abschlag, Wohnungen der Baujahre 2021 bis 2025 einen Zuschlag von 26 %. Inserate liegen deutlich höher, das BBSR nennt für 2025 eine Angebotsmiete von 11,48 €/m².
Die Kaufpreise stammen aus dem Immobilienmarktbericht des Oberen Gutachterausschusses. Gebrauchte Wohnungen über 45 m² kosteten 2025 im Schnitt 2.700 €/m², 3,8 % mehr als 2024. Neubauwohnungen lagen unverändert bei 5.300 €/m². Verkauft wurden 593 Wohnungen, gut 100 mehr als im Vorjahr.
Mit Mieten nach Mietspiegel liegt die Bruttomietrendite für gebrauchte Wohnungen bei 3,1 bis 3,4 %, für kleine Apartments höher. Den oberen Wert aus Inseraten erreichen Sie im Bestand wegen der Mietpreisbremse in der Regel nicht. Ihre eigene Zahl rechnet der Mietrendite-Rechner, Hintergründe zu Kaufpreisfaktor und Bruttomietrendite stehen im Glossar.
05Stadtteile im Überblick
Der Bayreuther Mietspiegel 2026 bildet die Lage über Stadtbezirke ab. Das sind amtliche Zu- und Abschläge auf die Basismiete, keine Kaufpreise. Bezirke ohne Eintrag gehören zur Referenz.
| Stadtbezirk | Zu- oder Abschlag laut Mietspiegel | Eher geeignet für |
|---|---|---|
| City | +13 % | Einzelpersonen, Berufstätige ohne Auto |
| Birken, Quellhöfe | +8 % | Berufstätige, Paare |
| Gartenstadt, Wendelhöfen | +7 % | Paare, Familien |
| Altstadt | −3 % | Studierende, Einzelpersonen |
| Königsallee, Eichelberg | −4 % | Paare, Familien |
| Roter Hügel, Herzoghöhe, Kreuz | −4 % | Studierende, Berufstätige |
| Hammerstatt | −7 % | günstiger Einstieg, Zustand genau prüfen |
| Seulbitz, St. Johannis | −16 % | Familien, längere Mietdauer |
Zwischen City und Seulbitz liegen fast 30 Prozentpunkte Mietunterschied. Bei einer 60-m²-Wohnung mit Basismiete sind das rund 135 € im Monat. Die Lage entscheidet in Bayreuth also deutlich über die Rendite, und sie lässt sich mit dem Wohnlageverzeichnis des Mietspiegels für jede Adresse nachschlagen.
06Regeln für Vermieter in Bayreuth
Bayreuth steht in der Bayerischen Mieterschutzverordnung, die vom 01.01.2026 bis 31.12.2029 gilt. Daraus folgen drei Regeln:
- Mietpreisbremse: Bei einer Neuvermietung darf die Miete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete laut Mietspiegel liegen. Ausgenommen sind unter anderem Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung und eine höhere Vormiete.
- Kappungsgrenze: Im laufenden Mietvertrag darf die Miete in drei Jahren um höchstens 15 % steigen, und nur bis zur Vergleichsmiete.
- Kündigungssperrfrist: Wird eine vermietete Wohnung in Eigentum umgewandelt, ist eine Kündigung wegen Eigenbedarfs zehn Jahre lang ausgeschlossen.
Beim Kauf zahlen Sie in Bayern 3,5 % Grunderwerbsteuer. Dazu kommen Notar und Grundbuch mit rund 1,9 % des Kaufpreises, wenn Sie finanzieren, und je nach Objekt ein Makler. Bei 162.000 € Kaufpreis sind das ohne Makler rund 5,4 % Nebenkosten. Ihre eigenen Kosten rechnet der Kaufnebenkosten-Rechner aus, die Notarpositionen erklärt unser Beitrag zu den Notarkosten.
07Beispielrechnung: eine vermietete Wohnung in Bayreuth
Nehmen wir Daniel, 36, ledig, Ingenieur mit einem zu versteuernden Einkommen von 60.000 €. Er kauft eine vermietete Wohnung mit 60 m², Baujahr 1990, in einem Referenzbezirk für 162.000 €. Das entspricht dem Durchschnittspreis gebrauchter Wohnungen 2025. Die Miete liegt mit 7,73 €/m² genau beim Mietspiegelwert. Der Name ist ausgedacht, die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose.
| Kaufpreis (60 m² × 2.700 €/m²) | 162.000 € |
|---|---|
| Grunderwerbsteuer Bayern 3,5 % | 5.670 € |
| Notar und Grundbuch (mit Grundschuld 162.000 €) | 3.027 € |
| Kaufnebenkosten aus Eigenkapital | 8.697 € |
| Darlehen (Kaufpreis) | 162.000 € |
| Zins 3,8 % und Tilgung 1,5 % (Annahme) | 8.586 € im Jahr |
| pro Jahr | pro Monat | |
|---|---|---|
| Nettokaltmiete (7,73 €/m², Mietspiegel 2026) | 5.566 € | 464 € |
| Zinsen | −6.156 € | −513 € |
| Tilgung | −2.430 € | −203 € |
| Nicht umlagefähige Kosten (Verwaltung, Rücklage, Annahme) | −1.200 € | −100 € |
| Cashflow vor Steuern | −4.220 € | −352 € |
| Abschreibung 2 % auf den Gebäudeanteil (80 %, Annahme) | 2.716 € | 226 € |
| Verlust aus Vermietung (Miete − Zinsen − Kosten − Abschreibung) | −4.506 € | −376 € |
| Steuerersparnis (Tarif 2026, ohne Kirchensteuer) | +1.704 € | +142 € |
| Cashflow nach Steuern | −2.516 € | −210 € |
Daniel zahlt nach Steuern rund 210 € im Monat zu, und fast genau diesen Betrag tilgt er. Ohne Tilgung bliebe die Rechnung praktisch bei null (−7 € im Monat). Das ist für Bayern ein vergleichsweise ausgeglichenes Ergebnis.
Wie Mieteinnahmen besteuert werden und warum der Verlust aus Vermietung Steuern spart, erklärt unser Beitrag Mieteinnahmen versteuern.
Neben dem Zins zählt in Bayreuth der Stadtbezirk. Liegt dieselbe Wohnung in einem Bezirk mit Abschlag, sinkt die zulässige Miete, liegt sie in der City, steigt sie um rund 1 €/m².
Zum Vergleich: eine Neubauwohnung in Bayreuth
Was ändert sich, wenn Daniel stattdessen eine neu gebaute Wohnung mit 45 m² kauft? Der Obere Gutachterausschuss hat für Neubauwohnungen in Bayreuth 2025 einen Durchschnitt von 5.300 €/m² ermittelt. Das ergibt 238.500 €. Grunderwerbsteuer (8.348 €) sowie Notar und Grundbuch (4.200 €) zahlt er aus Eigenkapital. Als Miete setzen wir 10,28 €/m² an, die Basismiete für 45 m² (8,16 €/m²) mit dem Zuschlag von 26 % für die Baujahre 2021 bis 2025.
| pro Jahr | pro Monat | |
|---|---|---|
| Nettokaltmiete (45 m² × 10,28 €/m², Mietspiegel 2026) | 5.551 € | 463 € |
| Zinsen (3,8 % auf 238.500 €) | −9.063 € | −755 € |
| Tilgung (1,5 %) | −3.578 € | −298 € |
| Nicht umlagefähiges Hausgeld (1,20 €/m², Annahme) | −648 € | −54 € |
| Cashflow vor Steuern | −7.737 € | −645 € |
| Abschreibung degressiv 5 % auf den Gebäudeanteil (80 %, Annahme) | 9.989 € | 832 € |
| Verlust aus Vermietung (Miete − Zinsen − Hausgeld − Abschreibung) | −14.149 € | −1.179 € |
| Steuerersparnis (Tarif 2026, ohne Kirchensteuer) | +5.112 € | +426 € |
| Cashflow nach Steuern | −2.625 € | −219 € |
Die Abschreibung ist im ersten Jahr fast viermal so hoch wie bei der gebrauchten Wohnung (9.989 € statt 2.716 €), und Instandhaltung fällt in den ersten Jahren meist kaum an. Dafür kostet der Quadratmeter fast doppelt so viel, und die Bruttomietrendite sinkt auf rund 2,3 % statt 3,4 %. Vor Steuern zahlt Daniel rund 645 € im Monat zu, nach Steuern rund 219 €, also fast gleich viel wie beim Bestand, bei deutlich höherem Kaufpreis. Neubauten, die nach dem 01.10.2014 erstmals vermietet wurden, sind dauerhaft von der Mietpreisbremse ausgenommen (§ 556f BGB). Die Steuerersparnis wird in den Folgejahren kleiner, weil die degressive Abschreibung vom Restwert gerechnet wird.
08Chancen und Risiken in Bayreuth
Für Bayreuth sprechen belegbare Punkte. Die Stadt hat einen der höchsten Einpendlerüberschüsse im Verhältnis zur Größe, eine Universität mit über 11.000 Studierenden und mehr als die Hälfte Einpersonenhaushalte. Gebrauchte Wohnungen sind mit 2.700 €/m² für eine bayerische Universitätsstadt günstig, der Mietspiegel ist neu erstellt und nach Bezirken aufgeschlüsselt.
Dagegen stehen ebenso klare Punkte:
- Prognose leicht negativ: minus 1,8 % bis 2044 laut Landesamt.
- Leerstand 4,9 % beim Zensus, davon rund 2 % des Bestands länger als ein Jahr.
- Mietpreisbremse und Kappungsgrenze 15 %: Neuvermietung und Mieterhöhung sind begrenzt.
- Starke Lageunterschiede: Bis zu 16 % Abschlag je nach Bezirk.
- Studentische Nachfrage: häufigere Mieterwechsel und Semesterleerstand bei kleinen Wohnungen.
- Zinsrisiko: Ein Prozentpunkt mehr beim Anschlusszins kostet bei 162.000 € Darlehen rund 135 € im Monat.
- Sie eine monatliche Zuzahlung um 200 € tragen können.
- Sie kleine Wohnungen für Studierende und Berufstätige suchen.
- Sie die Lage mit dem Wohnlageverzeichnis des Mietspiegels prüfen.
- Sie die niedrigen Kaufnebenkosten in Bayern nutzen wollen.
- Sie mit einer deutlich wachsenden Bevölkerung rechnen.
- Sie häufige Mieterwechsel scheuen.
- Sie keine Reserve für Leerstand oder eine Sonderumlage haben.
- Sie auf eine bestimmte Wertentwicklung angewiesen sind.
Welche Vor- und Nachteile eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage allgemein hat, steht in unserem Beitrag Eigentumswohnung als Kapitalanlage.
09Weitere Standorte
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FAQHäufige Fragen
Lohnt sich eine Wohnung in Bayreuth als Kapitalanlage?
Für bayerische Verhältnisse rechnet sich eine gebrauchte Wohnung in Bayreuth vergleichsweise gut. In unserem Beispiel zahlen Sie nach Steuern rund 210 € im Monat zu, ungefähr so viel, wie Sie tilgen. Dafür nehmen Sie eine stagnierende Bevölkerung und die Mietpreisbremse in Kauf.
Wie hoch ist die Mietrendite in Bayreuth?
Brutto rund 3,1 bis 3,4 % für gebrauchte Wohnungen mit Miete nach Mietspiegel, je nach Baujahr. Gebrauchte Apartments unter 45 m² kommen auf rund 3,7 %. Neubauwohnungen liegen bei rund 2,3 %.
Was kostet eine Eigentumswohnung in Bayreuth?
Laut Oberem Gutachterausschuss kosteten gebrauchte Wohnungen über 45 m² 2025 im Schnitt 2.700 €/m², Neubauwohnungen 5.300 €/m². Gebrauchte Apartments gingen für rund 3.300 €/m² weg, im Schnitt für 97.000 €.
Gibt es eine Mietpreisbremse in Bayreuth?
Ja. Bayreuth steht in der Bayerischen Mieterschutzverordnung, die bis 31.12.2029 gilt. Neuvertragsmieten im Bestand dürfen höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, die Kappungsgrenze beträgt 15 % in drei Jahren.
Gibt es einen Mietspiegel in Bayreuth?
Ja. Seit 01.05.2026 gilt ein neu erstellter qualifizierter Mietspiegel. Die durchschnittliche Vergleichsmiete liegt bei 8,24 €/m². Er berücksichtigt Größe, Baujahr, Ausstattung und den Stadtbezirk.
Welche Stadtteile sind in Bayreuth für Kapitalanleger interessant?
Die höchsten Mieten erlaubt der Mietspiegel in der City (+13 %), in Birken und Quellhöfe (+8 %) sowie in Gartenstadt und Wendelhöfen (+7 %). Abschläge gibt es unter anderem in Hammerstatt (−7 %) und Seulbitz/St. Johannis (−16 %). Günstigere Kaufpreise in Bezirken mit Abschlag gleichen das nicht automatisch aus.
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten in Bayreuth?
In Bayern fallen 3,5 % Grunderwerbsteuer an. Notar und Grundbuch kosten mit Finanzierung bei kleineren Kaufpreisen rund 1,9 %. Bei 162.000 € Kaufpreis sind es ohne Makler rund 8.700 €, also 5,4 %.
Weiterlesen
Quellen
Alle Quellen abgerufen am 15.10.2026.
- Bayerisches Landesamt für Statistik, Statistik kommunal 2025, Kreisfreie Stadt Bayreuth; Demographisches Profil Bayreuth, Vorausberechnung bis 2044, April 2026; Studierende im Wintersemester 2025/26, 16.07.2026
- Statistisches Bundesamt, Gemeindeverzeichnis, Gemeinden am 31.12.2015 und 31.12.2025
- Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Zensus 2022 (Stichtag 15.05.2022): Regionaltabelle Gebäude und Wohnungen und Regionaltabelle Haushalte
- Oberer Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Freistaat Bayern, Immobilienmarktbericht 2026 (Kauffälle 2025), Kapitel 9
- Stadt Bayreuth, Mietspiegeldokumentation Bayreuth 2026 (Tab. 4 bis 6) und Mietspiegelbroschüre 2026, in Kraft seit 01.05.2026
- Bundesagentur für Arbeit, Gemeindedaten der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten nach Wohn- und Arbeitsort, Stichtag 30.06.2025
- BBSR und Bundesagentur für Arbeit über Deutschlandatlas, Datentabellen (Angebotsmieten 2025, Arbeitslosenquote 2025; Stand 25.09.2026)
- Bayerische Mieterschutzverordnung, GVBl. 2025 S. 718, geändert GVBl. 2026 S. 334, gültig 01.01.2026 bis 31.12.2029
- Grunderwerbsteuer Bayern 3,5 %: § 11 GrEStG
- § 556d BGB, § 556f BGB, § 558 BGB, § 577a BGB, § 32a EStG (Tarif 2026), § 7 EStG (Abs. 4 und 5a), § 7b EStG, § 34 GNotKG (Tabelle B)
- Alle Beispielrechnungen, Kaufpreisfaktoren und Renditen: eigene Berechnung, Stand 15.10.2026
Schreibt über Kaufprozess, Notar und Grundbuch und Vermietung.
Kevin verbindet zwölf Jahre Vertriebserfahrung mit neun Jahren Spezialisierung auf Immobilien und mehr als 500 Beratungen. Er schreibt über Objektqualität, Standortrisiken und einen sicheren Weg vom ersten Vergleich bis zum Kauf.
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