Landshut liegt eine knappe Stunde nordöstlich von München und wird von vielen Anlegern als günstigere Alternative zur Landeshauptstadt gesehen. Ganz so einfach ist es nicht. Die Stadt wächst, sie ist ein eigenes Arbeitszentrum, und die Mieten sind gestiegen. Die Kaufpreise sind aber noch stärker gestiegen.

Bevor Sie hier eine Wohnung kaufen, sollten Sie deshalb zwei Zahlen nebeneinanderlegen: was eine gebrauchte Wohnung beim Notar kostet und welche Miete der Mietspiegel dafür hergibt. Genau das tun wir auf dieser Seite, mit den amtlichen Zahlen, die frei verfügbar sind.

01Landshut in Zahlen

Alle Werte, die wir für die Einordnung verwenden, mit Quelle und Stand.

02Bevölkerung und Nachfrage

Landshut hatte Ende 2025 amtlich 71.922 Einwohner. Zehn Jahre zuvor waren es 69.211. Ganz vergleichbar sind die Zahlen nicht, weil der Zensus 2022 die Einwohnerzahl neu berechnet hat. In der Reihe des Landesamts für Statistik fiel Landshut dadurch 2022 von rund 73.200 auf 68.600 Einwohner und ist seitdem wieder auf 71.900 gewachsen.

Das Wachstum kommt von außen. 2024 starben in Landshut 852 Menschen, geboren wurden 670. Gleichzeitig zogen 7.037 Menschen zu und 6.337 weg, ein Plus von 700. Das Landesamt erwartet, dass sich dieses Muster fortsetzt, und rechnet bis 2044 mit 75.200 Einwohnern, 4,6 % mehr als 2024. Am stärksten wächst die Gruppe der über 75-Jährigen.

Für Vermieter zählt die Haushaltsstruktur. Beim Zensus 2022 lebten 51,5 % der Haushalte allein, und 62,1 % der Wohnungen waren vermietet. Landshut ist damit eine Mieterstadt, aber mit einem höheren Eigentümeranteil als viele Universitätsstädte.

Gebaut wird weniger als früher. 2017 genehmigte die Stadt noch 604 Wohnungen, 2024 waren es 307. Fertig wurden 2024 immerhin 318 Wohnungen, nach nur 195 im Jahr 2022.

03Wirtschaft und Arbeitsmarkt

Landshut ist Sitz der Regierung von Niederbayern und ein Arbeitszentrum für die ganze Region. Am 30.06.2025 arbeiteten 39.175 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte in der Stadt, aber nur 32.814 wohnten dort. Täglich pendeln 24.791 Menschen ein und 18.450 aus. Ein großer Arbeitgeber ist das BMW-Werk Landshut.

Die Hochschule für angewandte Wissenschaften Landshut hatte im Wintersemester 2025/26 genau 5.051 Studierende. Sie suchen meist kleine Wohnungen in Campusnähe oder in der Innenstadt.

Die Arbeitslosenquote der Stadt lag 2025 im Jahresdurchschnitt bei 6,3 %. Das ist für Bayern ein hoher Wert und fast doppelt so viel wie im Landkreis Landshut (3,5 %). Wer in Landshut vermietet, hat es also mit einer gemischten Mieterschaft zu tun, vom gut bezahlten Facharbeiter bis zum Haushalt mit knappem Budget.

04Mieten, Kaufpreise und Mietrendite

Landshut hat einen qualifizierten Mietspiegel, gültig vom 01.03.2025 bis 28.02.2027. Die durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete liegt bei 8,97 €/m². Wie hoch sie für eine konkrete Wohnung ist, hängt vor allem von Größe und Baujahr ab. Eine Wohnung mit 55 bis 65 m² kommt bei Baujahr 1971 bis 1980 auf 7,64 €/m², bei Baujahr 1981 bis 1988 auf 8,00 €/m² und bei Baujahr 2020 bis 2024 auf 12,80 €/m². Dazu kommen Zu- und Abschläge für Ausstattung und Lage.

Inserate liegen deutlich höher. Das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) nennt für 2025 eine durchschnittliche Angebotsmiete von 12,77 €/m². Diese Miete dürfen Sie bei einer gebrauchten Wohnung wegen der Mietpreisbremse aber in der Regel nicht verlangen.

Die Kaufpreise kommen aus dem Immobilienmarktbericht des Oberen Gutachterausschusses, also aus echten Kaufverträgen. Gebrauchte Wohnungen über 45 m² kosteten 2025 im Schnitt 4.200 €/m², 5 % mehr als 2024. Neubauwohnungen lagen bei 6.800 €/m². Die Zahl der Verkäufe stieg von 439 auf 628.

Aus Kaufpreis und Miete ergibt sich der Kaufpreisfaktor, sein Kehrwert ist die Bruttomietrendite.

Der obere Balken ist eine Rechnung, die in Landshut für eine gebrauchte Wohnung kaum aufgeht. Realistisch sind 2,3 bis 2,6 %. Ihre eigene Zahl prüfen Sie mit dem Mietrendite-Rechner.

05Stadtteile im Überblick

Amtliche Preise oder Mieten je Stadtteil gibt es für Landshut nicht frei. Der Mietspiegel unterscheidet keine Stadtteile, sondern berücksichtigt einzelne Lagemerkmale, etwa Straßenlärm über 60 Dezibel oder mehr als 2.000 Meter Entfernung zum Rathaus. Die Tabelle beschreibt deshalb nur den Charakter.

Beim Kauf zählt in Landshut die einzelne Adresse. Der Mietspiegel zieht für eine Lage mit mehr als 2.000 Metern Abstand zum Rathaus 5 Punkte ab, für starken Straßenlärm 3 Punkte. Beides drückt die Miete und damit die Rendite.

06Regeln für Vermieter in Landshut

Landshut steht in der Bayerischen Mieterschutzverordnung, die vom 01.01.2026 bis 31.12.2029 gilt. Daraus folgen drei Regeln:

• Mietpreisbremse: Bei einer Neuvermietung darf die Miete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete laut Mietspiegel liegen. Ausgenommen sind unter anderem Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung und eine höhere Vormiete.
• Kappungsgrenze: Im laufenden Mietvertrag darf die Miete in drei Jahren um höchstens 15 % steigen, und nur bis zur Vergleichsmiete.
• Kündigungssperrfrist: Wird eine vermietete Wohnung in Eigentum umgewandelt, ist eine Kündigung wegen Eigenbedarfs zehn Jahre lang ausgeschlossen.

Beim Kauf zahlen Sie in Bayern 3,5 % Grunderwerbsteuer, den niedrigsten Satz in Deutschland. Dazu kommen Notar und Grundbuch mit rund 1,7 % des Kaufpreises, wenn Sie finanzieren, und je nach Objekt ein Makler. Bei 252.000 € Kaufpreis sind das ohne Makler rund 5,2 % Nebenkosten. Ihre eigenen Kosten rechnet der Kaufnebenkosten-Rechner aus, die Notarpositionen erklärt unser Beitrag zu den Notarkosten.

07Beispielrechnung: eine vermietete Wohnung in Landshut

Nehmen wir Tobias, 41, ledig, Techniker mit einem zu versteuernden Einkommen von 60.000 €. Er kauft eine vermietete Wohnung mit 60 m², Baujahr 1985, für 252.000 €. Das entspricht dem Durchschnittspreis gebrauchter Wohnungen 2025. Die Miete liegt mit 8,00 €/m² genau beim Mietspiegelwert für diese Größe und dieses Baujahr. Der Name ist ausgedacht, die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose.

Tobias zahlt nach Steuern rund 448 € im Monat zu. Davon fließen 315 € in die Tilgung, also in sein eigenes Vermögen. Ohne Tilgung bleibt trotzdem ein Minus von rund 133 € im Monat. Die Miete deckt in Landshut nicht einmal die Zinsen.

Was hilft, sind die niedrigen Kaufnebenkosten. Mit 3,5 % Grunderwerbsteuer zahlt Tobias rund 7.560 € weniger als ein Käufer in Nordrhein-Westfalen bei gleichem Preis. Wie Mieteinnahmen besteuert werden, erklärt unser Beitrag Mieteinnahmen versteuern.

Der Zins bewegt die Rechnung viermal so stark wie die mögliche Mieterhöhung. Wer in Landshut gebraucht kauft, sollte die Zinsbindung lang wählen und die Anschlussfinanzierung von Anfang an mitrechnen.

Zum Vergleich: eine Neubauwohnung in Landshut

Was ändert sich, wenn Tobias stattdessen eine neu gebaute Wohnung mit 45 m² kauft? Der Obere Gutachterausschuss hat für Neubauwohnungen in Landshut 2025 einen Durchschnitt von 6.800 €/m² ermittelt. Das ergibt 306.000 €. Grunderwerbsteuer (10.710 €) sowie Notar und Grundbuch (4.959 €) zahlt er aus Eigenkapital. Als Miete setzen wir 14,57 €/m² an, den Mietspiegelwert für Wohnungen mit 45 bis 50 m² und Baujahr 2020 bis 2024.

Die Abschreibung ist im ersten Jahr dreimal so hoch wie bei der gebrauchten Wohnung (12.804 € statt 4.219 €), und Instandhaltung fällt in den ersten Jahren meist kaum an. Weil Neubauten in Landshut nach dem Mietspiegel deutlich höhere Mieten erzielen, liegt die Bruttomietrendite mit 2,6 % sogar leicht über der gebrauchten Wohnung. Vor Steuern zahlt Tobias rund 750 € im Monat zu, nach Steuern rund 239 €, also gut 200 € weniger als beim Bestand. Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmals vermietet wurden, sind dauerhaft von der Mietpreisbremse ausgenommen (§ 556f BGB). Die Steuerersparnis wird in den Folgejahren kleiner, weil die degressive Abschreibung vom Restwert gerechnet wird.

08Chancen und Risiken in Landshut

Für Landshut sprechen belegbare Punkte. Die Stadt wächst durch Zuzug, und das Landesamt erwartet bis 2044 weiteres Wachstum. Sie ist ein Arbeitszentrum mit über 6.000 Einpendlern mehr als Auspendlern, hat eine Hochschule mit 5.000 Studierenden und einen qualifizierten Mietspiegel, der die Mietkalkulation nachprüfbar macht. Die Grunderwerbsteuer ist mit 3,5 % niedrig.

Dagegen stehen ebenso klare Punkte:

• Kaufpreise weit vor den Mieten: Bei 4.200 €/m² und 8 €/m² Miete liegt die Bruttomietrendite bei rund 2,3 %.
• Mietpreisbremse: Bei Neuvermietung im Bestand höchstens 10 % über dem Mietspiegel.
• Kappungsgrenze 15 %: Laufende Mieten steigen nur langsam.
• Arbeitslosenquote 6,3 %: hoch für Bayern.
• Leerstand von 4,2 % beim Zensus, wenn auch zu einem großen Teil wegen Baumaßnahmen.
• Zinsrisiko: Ein Prozentpunkt mehr beim Anschlusszins kostet bei 252.000 € Darlehen rund 210 € im Monat.

Welche Vor- und Nachteile eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage allgemein hat, steht in unserem Beitrag Eigentumswohnung als Kapitalanlage.

09Weitere Standorte

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Geschrieben von

Andriy Bezborodko

Geschäftsführer der InvestImmo Gruppe

Schreibt über Steuern, AfA, Finanzierung und Kapitalanlage-Konzept.

Andriy ist Geschäftsführer der InvestImmo Gruppe und seit 2020 Unternehmer in der Immobilienwirtschaft. Seine Erfahrung aus Maklergeschäft, Immobilienmarketing und eigenen Investments prägt seinen Blick auf Immobilienauswahl und langfristige Investmentkonzepte. Die persönliche Anlegerberatung übernimmt sein Team.

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Diese Seite ist eine allgemeine Information und keine Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung. Alle Zahlen sind Beispielrechnungen mit offengelegten Annahmen oder amtliche Werte mit genanntem Stand, Stand 15.10.2026.