Kapitalanlage-Immobilien in Passau: Zahlen, Lagen und eine ehrliche Rechnung
Eine wachsende Universitätsstadt mit 20.000 Einpendlern mehr als Auspendlern, ohne Mietpreisbremse und mit Kaufpreisen unter dem bayerischen Großstadtniveau. Dagegen stehen 5,7 % Leerstand und schwankende Preise. Wir rechnen offen.
Moe AfonsoInvestmentberater bei InvestImmo.de
Passau liegt dort, wo Donau, Inn und Ilz zusammenfließen, direkt an der Grenze zu Österreich. Die Stadt ist klein, mit gut 53.000 Einwohnern, aber sie zieht jeden Tag Zehntausende Menschen zur Arbeit an. Dazu kommen über 10.000 Studierende.
Für Kapitalanleger ist Passau in Bayern eine Ausnahme. Die Stadt gehört nicht zu den Gemeinden der Mieterschutzverordnung, eine Mietpreisbremse gilt hier also nicht. Gleichzeitig standen beim Zensus 5,7 % der Wohnungen leer. Wir haben die amtlichen Zahlen zusammengetragen und rechnen offen, wie eine Wohnung hier finanziell aussieht.
01Passau in Zahlen
Alle Werte, die wir für die Einordnung verwenden, mit Quelle und Stand.
| Kennzahl | Wert | Quelle, Stand |
|---|---|---|
| Einwohner (amtlich) | 53.523 | Statistisches Bundesamt, Gemeindeverzeichnis, 31.12.2025 |
| Einwohner 2015 (Basis Zensus 2011) | 50.566 | Statistisches Bundesamt, 31.12.2015 |
| Prognose 2024–2044 | +4,7 % | Bayerisches Landesamt für Statistik, April 2026 |
| Haushalte | 30.053 | Zensus 2022 |
| Anteil Einpersonenhaushalte | 55,7 % | Zensus 2022 |
| Wohnungsbestand | 33.158 | Zensus 2022 |
| Leerstandsquote | 5,7 % | Zensus 2022, Stichtag 15.05.2022 |
| Anteil vermieteter Wohnungen | 64,7 % | Zensus 2022, eigene Rechnung |
| Fertiggestellte Wohnungen | 118 | Landesamt für Statistik, 2024 |
| Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte am Arbeitsort | 41.602 | Bundesagentur für Arbeit, 30.06.2025 |
| Einpendler / Auspendler | 27.807 / 7.480 | Bundesagentur für Arbeit, 30.06.2025 |
| Arbeitslosenquote | 6,3 % | Bundesagentur für Arbeit über Deutschlandatlas, Jahresdurchschnitt 2025 |
| Studierende Universität Passau | 10.569 | Landesamt für Statistik, Wintersemester 2025/26 |
| Ø Miete laufender Verträge | 8,03 €/m² | Zensus 2022 |
| Angebotsmiete (Wiedervermietung) | 10,47 €/m² | BBSR über Deutschlandatlas, 2025 |
| Kaufpreis gebrauchte Wohnung (über 45 m²) | 2.800 €/m² | Oberer Gutachterausschuss Bayern, 2025 (Hochrechnung) |
| Kaufpreis Neubauwohnung (über 45 m²) | 4.800 €/m² | Oberer Gutachterausschuss Bayern, 2025 |
| Mietpreisbremse | nein | nicht in der Bayerischen Mieterschutzverordnung ab 2026 |
| Kappungsgrenze | 20 % | § 558 Abs. 3 BGB |
| Grunderwerbsteuer Bayern | 3,5 % | § 11 GrEStG |
02Bevölkerung und Nachfrage
Passau hatte Ende 2025 amtlich 53.523 Einwohner, fast 3.000 mehr als 2015. Den Knick durch den Zensus 2022 hat die Stadt schnell wieder ausgeglichen. In der Reihe des Landesamts stieg die Zahl von 52.200 (2022) auf 53.000 (2024).
Wie in den meisten bayerischen Städten sterben mehr Menschen, als geboren werden. 2024 standen 428 Geburten 649 Sterbefällen gegenüber. Ausgeglichen wird das durch Zuzug: 4.768 Menschen kamen, 4.386 gingen. Das Landesamt rechnet bis 2044 mit 55.500 Einwohnern, 4,7 % mehr als 2024.
Für Vermieter zählt vor allem eine Zahl. 55,7 % der Haushalte sind Einpersonenhaushalte, und 5.686 Wohnungen haben weniger als 40 m². Passau ist ein Markt für kleine Wohnungen, getragen von Studierenden und Beschäftigten, die allein leben.
Neu gebaut wird wenig. 2024 wurden 118 Wohnungen fertig, genehmigt wurden nur 107, nach 631 im Jahr 2020.
03Wirtschaft und Arbeitsmarkt
Gemessen an der Einwohnerzahl ist Passau ein außergewöhnlich starkes Arbeitszentrum. Am 30.06.2025 arbeiteten 41.602 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte in der Stadt, fast doppelt so viele, wie dort wohnten (21.255). Täglich pendeln 27.807 Menschen ein und nur 7.480 aus.
Die Universität Passau hatte im Wintersemester 2025/26 genau 10.569 Studierende, auf rund 53.000 Einwohner gerechnet ein sehr hoher Anteil. Für Vermieter kleiner Wohnungen ist das die wichtigste Zielgruppe.
Die Arbeitslosenquote lag 2025 im Jahresdurchschnitt bei 6,3 %, für Bayern ein hoher Wert. Im Landkreis Passau waren es 3,7 %. Viele Arbeitsplätze in der Stadt werden von Pendlern aus dem Landkreis besetzt. Wer in Passau vermietet, sollte deshalb nicht allein auf die Kaufkraft der Stadtbevölkerung bauen.
04Mieten, Kaufpreise und Mietrendite
Passau hat einen qualifizierten Mietspiegel. Er beruht auf einer Erhebung zum Stichtag 01.01.2024, wurde am 04.11.2024 anerkannt und zum 01.01.2026 mit dem Verbraucherpreisindex um 4,25 % fortgeschrieben. Die durchschnittliche Miete aller erfassten Wohnungen lag bei der Erhebung bei 8,56 €/m².
Die Basismiete hängt von der Größe ab und wird über einen Faktor für das Baujahr angepasst. Wohnungen aus den Jahren um 1955 liegen am niedrigsten, neue Wohnungen am höchsten. Nach unserer Rechnung mit den Werten der Dokumentation kommt eine 60-m²-Wohnung, Baujahr 1975, auf rund 7,97 €/m², eine 45-m²-Wohnung, Baujahr 2023, auf rund 13,07 €/m². Inserate lagen 2025 laut BBSR im Schnitt bei 10,47 €/m².
Die Kaufpreise stammen aus dem Immobilienmarktbericht des Oberen Gutachterausschusses. Gebrauchte Wohnungen über 45 m² kosteten 2025 im Schnitt 2.800 €/m², Neubauwohnungen 4.800 €/m². Der Sprung bei gebrauchten Wohnungen von 2.300 auf 2.800 €/m² (+21,7 %) ist mit Vorsicht zu lesen.
Weil es keine Mietpreisbremse gibt, ist die Angebotsmiete bei einer Neuvermietung in Passau tatsächlich erreichbar, solange sie die Grenzen von Mietpreisüberhöhung und Mietwucher einhält. Im laufenden Vertrag bleibt der Mietspiegel der Maßstab. Mehr zu Kaufpreisfaktor und Bruttomietrendite steht im Glossar, Ihre eigene Zahl rechnet der Mietrendite-Rechner.
05Stadtteile im Überblick
Amtliche Preise oder Mieten je Stadtteil liegen für Passau nicht frei vor. Die Tabelle beschreibt den Charakter der Viertel.
| Stadtteil | Charakter | Eher geeignet für |
|---|---|---|
| Altstadt | Halbinsel zwischen Donau und Inn, eng bebaut, touristisch | Einzelpersonen, Studierende |
| Innstadt | südlich des Inns, ruhiger, nah an der Altstadt | Berufstätige, Paare |
| Haidenhof | westlich der Innenstadt, Geschosswohnungsbau, nah an der Universität | Studierende, Berufstätige |
| Neustift | westlicher Stadtteil mit Wohngebieten unterschiedlicher Jahrgänge | Paare, Familien |
| Grubweg | nördlich der Donau, gemischte Bebauung | Familien, Berufstätige |
| Hals | an der Ilz, ruhiger Stadtrand | Familien, längere Mietdauer |
| Heining | westlicher Stadtrand, eher Einfamilienhäuser | Familien |
Für Studierende zählen die Wege zur Universität am Inn und zur Innenstadt. Hochwasser ist in Passau ein reales Thema. Prüfen Sie bei Wohnungen in Flussnähe die Lage im Hochwassergebiet und den Versicherungsschutz des Gebäudes.
06Regeln für Vermieter in Passau
Passau gehört nicht zu den 284 Gemeinden der Bayerischen Mieterschutzverordnung, die seit 01.01.2026 gilt. Das hat Folgen:
- Keine Mietpreisbremse: Bei einer Neuvermietung ist die Miethöhe frei vereinbar. Grenzen setzen nur das Verbot der Mietpreisüberhöhung (§ 5 Wirtschaftsstrafgesetz) und der Mietwucher.
- Kappungsgrenze 20 %: Im laufenden Mietvertrag darf die Miete in drei Jahren um höchstens 20 % steigen, und nie über die ortsübliche Vergleichsmiete laut Mietspiegel.
- Keine verlängerte Kündigungssperrfrist: Nach einer Umwandlung in Eigentum gilt die gesetzliche Frist von drei Jahren.
Beim Kauf zahlen Sie in Bayern 3,5 % Grunderwerbsteuer. Dazu kommen Notar und Grundbuch mit rund 1,8 % des Kaufpreises, wenn Sie finanzieren, und je nach Objekt ein Makler. Bei 168.000 € Kaufpreis sind das ohne Makler rund 5,3 % Nebenkosten. Ihre eigenen Kosten rechnet der Kaufnebenkosten-Rechner aus, die Notarpositionen erklärt unser Beitrag zu den Notarkosten.
07Beispielrechnung: eine vermietete Wohnung in Passau
Nehmen wir Laura, 33, ledig, Lehrerin mit einem zu versteuernden Einkommen von 60.000 €. Sie kauft eine vermietete Wohnung mit 60 m², Baujahr 1975, für 168.000 €. Das entspricht dem Durchschnittspreis gebrauchter Wohnungen 2025. Die Miete liegt mit 7,97 €/m² auf dem Niveau des Mietspiegels für diese Größe und dieses Baujahr. Der Name ist ausgedacht, die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose.
| Kaufpreis (60 m² × 2.800 €/m²) | 168.000 € |
|---|---|
| Grunderwerbsteuer Bayern 3,5 % | 5.880 € |
| Notar und Grundbuch (mit Grundschuld 168.000 €) | 3.027 € |
| Kaufnebenkosten aus Eigenkapital | 8.907 € |
| Darlehen (Kaufpreis) | 168.000 € |
| Zins 3,8 % und Tilgung 1,5 % (Annahme) | 8.904 € im Jahr |
| pro Jahr | pro Monat | |
|---|---|---|
| Nettokaltmiete (7,97 €/m², nach Mietspiegel) | 5.738 € | 478 € |
| Zinsen | −6.384 € | −532 € |
| Tilgung | −2.520 € | −210 € |
| Nicht umlagefähige Kosten (Verwaltung, Rücklage, Annahme) | −1.200 € | −100 € |
| Cashflow vor Steuern | −4.366 € | −364 € |
| Abschreibung 2 % auf den Gebäudeanteil (80 %, Annahme) | 2.815 € | 235 € |
| Verlust aus Vermietung (Miete − Zinsen − Kosten − Abschreibung) | −4.661 € | −388 € |
| Steuerersparnis (Tarif 2026, ohne Kirchensteuer) | +1.761 € | +147 € |
| Cashflow nach Steuern | −2.605 € | −217 € |
Laura zahlt nach Steuern rund 217 € im Monat zu, und 210 € davon fließen in die Tilgung. Ohne Tilgung wäre die Rechnung fast ausgeglichen (−7 € im Monat).
Der größte Hebel ist in Passau die Neuvermietung. Weil es keine Mietpreisbremse gibt, verbessert ein Mieterwechsel zur Angebotsmiete die Rechnung spürbar. Wie Mieteinnahmen besteuert werden, erklärt unser Beitrag Mieteinnahmen versteuern.
Der Leerstand ist das Gegenstück zur Freiheit bei der Neuvermietung. Bei 5,7 % Leerstand in der Stadt kann ein Mieterwechsel auch länger dauern, gerade bei Wohnungen in schwächerem Zustand.
Zum Vergleich: eine Neubauwohnung in Passau
Was ändert sich, wenn Laura stattdessen eine neu gebaute Wohnung mit 45 m² kauft? Der Obere Gutachterausschuss hat für Neubauwohnungen in Passau 2025 einen Durchschnitt von 4.800 €/m² ermittelt. Das ergibt 216.000 €. Grunderwerbsteuer (7.560 €) sowie Notar und Grundbuch (3.819 €) zahlt sie aus Eigenkapital. Als Miete setzen wir 13,07 €/m² an, den Mietspiegelwert für eine 45-m²-Wohnung, Baujahr 2023, nach unserer Rechnung.
| pro Jahr | pro Monat | |
|---|---|---|
| Nettokaltmiete (45 m² × 13,07 €/m², nach Mietspiegel) | 7.058 € | 588 € |
| Zinsen (3,8 % auf 216.000 €) | −8.208 € | −684 € |
| Tilgung (1,5 %) | −3.240 € | −270 € |
| Nicht umlagefähiges Hausgeld (1,20 €/m², Annahme) | −648 € | −54 € |
| Cashflow vor Steuern | −5.038 € | −420 € |
| Abschreibung degressiv 5 % auf den Gebäudeanteil (80 %, Annahme) | 9.047 € | 754 € |
| Verlust aus Vermietung (Miete − Zinsen − Hausgeld − Abschreibung) | −10.845 € | −904 € |
| Steuerersparnis (Tarif 2026, ohne Kirchensteuer) | +3.981 € | +332 € |
| Cashflow nach Steuern | −1.057 € | −88 € |
Die Abschreibung ist im ersten Jahr mehr als dreimal so hoch wie bei der gebrauchten Wohnung (9.047 € statt 2.815 €), und Instandhaltung fällt in den ersten Jahren meist kaum an. Der Quadratmeter kostet 70 % mehr. Weil der Mietspiegel neue Wohnungen deutlich höher bewertet, sinkt die Bruttomietrendite trotzdem nur leicht auf rund 3,3 %. Vor Steuern zahlt Laura rund 420 € im Monat zu, nach Steuern rund 88 €, also deutlich weniger als beim Bestand. Die Steuerersparnis wird in den Folgejahren kleiner, weil die degressive Abschreibung vom Restwert gerechnet wird.
08Chancen und Risiken in Passau
Für Passau sprechen belegbare Punkte. Die Stadt wächst, und das Landesamt erwartet bis 2044 weiteres Wachstum. Sie hat einen der größten Einpendlerüberschüsse Bayerns im Verhältnis zur Einwohnerzahl, eine Universität mit über 10.000 Studierenden und mehr als die Hälfte Alleinlebende. Es gibt keine Mietpreisbremse, und die Grunderwerbsteuer ist mit 3,5 % niedrig.
Dagegen stehen ebenso klare Punkte:
- Leerstand 5,7 % beim Zensus, 808 Wohnungen standen ein Jahr oder länger leer.
- Unsichere Kaufpreisbasis: Der Wert 2025 ist teilweise hochgerechnet, die Preise schwankten zuletzt stark.
- Arbeitslosenquote 6,3 %: hoch für Bayern.
- Studentische Nachfrage: häufigere Mieterwechsel, Leerstand zum Semesterende.
- Hochwasser: Lage und Versicherung in Flussnähe prüfen.
- Politisches Risiko: Ob Passau wieder in eine Mieterschutzverordnung aufgenommen wird, entscheidet die Staatsregierung.
- Sie eine monatliche Zuzahlung um 200 € tragen können.
- Sie kleine Wohnungen für Studierende und Berufstätige suchen.
- Sie bei Neuvermietungen den Markt nutzen wollen.
- Sie Zustand, Lage und Hochwasserrisiko genau prüfen.
- Sie keine Zeit für Mieterwechsel haben.
- Sie einen Markt ohne Leerstandsrisiko suchen.
- Sie keine Reserve für Leerstand oder eine Sonderumlage haben.
- Sie auf eine bestimmte Wertentwicklung angewiesen sind.
Welche Vor- und Nachteile eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage allgemein hat, steht in unserem Beitrag Eigentumswohnung als Kapitalanlage.
09Weitere Standorte
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Alle Standorte im Vergleich: Wo lohnt sich eine Kapitalanlage-Immobilie? Städte im Vergleich 2026 · Welches Bundesland eignet sich? Alle 16 im Vergleich
FAQHäufige Fragen
Lohnt sich eine Wohnung in Passau als Kapitalanlage?
Rechnerisch gehört Passau zu den freundlicheren bayerischen Standorten. Eine gebrauchte 60-m²-Wohnung zum Durchschnittspreis kostet Sie in unserem Beispiel nach Steuern rund 217 € im Monat, davon 210 € Tilgung. Dafür tragen Sie ein höheres Leerstandsrisiko als in den Städten im Münchner Umfeld.
Wie hoch ist die Mietrendite in Passau?
Brutto rund 3,4 % für gebrauchte Wohnungen mit Miete nach Mietspiegel und rund 4,5 % mit der Angebotsmiete aus Inseraten. Neubauwohnungen kommen nach unserer Rechnung auf rund 3,3 %.
Was kostet eine Eigentumswohnung in Passau?
Laut Oberem Gutachterausschuss kosteten gebrauchte Wohnungen über 45 m² 2025 im Schnitt 2.800 €/m², teilweise hochgerechnet, nach 2.300 €/m² im Jahr 2024. Neubauwohnungen lagen bei 4.800 €/m². Gebrauchte Apartments gingen für rund 3.000 €/m² weg, im Schnitt für 79.000 €.
Gibt es eine Mietpreisbremse in Passau?
Nein. Passau gehört nicht zu den Gemeinden der Bayerischen Mieterschutzverordnung, die seit 01.01.2026 gilt. Die Miete ist bei Neuvermietung frei vereinbar, begrenzt durch Mietpreisüberhöhung und Mietwucher. Im laufenden Vertrag gilt die allgemeine Kappungsgrenze von 20 % in drei Jahren.
Gibt es einen Mietspiegel in Passau?
Ja, einen qualifizierten Mietspiegel, erstellt auf Basis einer Erhebung zum 01.01.2024 und zum 01.01.2026 um 4,25 % fortgeschrieben. Er berechnet die Vergleichsmiete aus Wohnfläche, Baujahr und weiteren Merkmalen.
Welche Stadtteile sind in Passau für Kapitalanleger interessant?
Für Studierende zählen die Altstadt, die Innstadt und Haidenhof nahe der Universität, für Familien eher Neustift, Grubweg, Hals oder Heining. Amtliche Preise je Stadtteil gibt es nicht. In Flussnähe sollten Sie das Hochwasserrisiko prüfen.
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten in Passau?
In Bayern fallen 3,5 % Grunderwerbsteuer an. Notar und Grundbuch kosten mit Finanzierung rund 1,8 % des Kaufpreises. Bei 168.000 € Kaufpreis sind es ohne Makler rund 8.900 €, also 5,3 %.
Weiterlesen
Quellen
Alle Quellen abgerufen am 15.10.2026.
- Bayerisches Landesamt für Statistik, Statistik kommunal 2025, Kreisfreie Stadt Passau; Demographisches Profil Passau, Vorausberechnung bis 2044, April 2026; Studierende im Wintersemester 2025/26, 16.07.2026
- Statistisches Bundesamt, Gemeindeverzeichnis, Gemeinden am 31.12.2015 und 31.12.2025
- Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Zensus 2022 (Stichtag 15.05.2022): Regionaltabelle Gebäude und Wohnungen und Regionaltabelle Haushalte
- Oberer Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Freistaat Bayern, Immobilienmarktbericht 2026 (Kauffälle 2025, Passau teilweise Hochrechnung), Kapitel 4 und 9
- Stadt Passau, Mietspiegel (qualifiziert, anerkannt 04.11.2024, fortgeschrieben zum 01.01.2026), Mietspiegel 2026 und Dokumentation (EMA-Institut, Tab. 6 und Abschnitt 7.4.1)
- Bundesagentur für Arbeit, Gemeindedaten der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten nach Wohn- und Arbeitsort, Stichtag 30.06.2025
- BBSR und Bundesagentur für Arbeit über Deutschlandatlas, Datentabellen (Angebotsmieten 2025, Arbeitslosenquote 2025; Stand 25.09.2026)
- Bayerische Mieterschutzverordnung, GVBl. 2025 S. 718, geändert GVBl. 2026 S. 334 (Gemeindeliste, Passau nicht enthalten)
- Grunderwerbsteuer Bayern 3,5 %: § 11 GrEStG
- § 556d BGB, § 558 BGB, § 577a BGB, § 32a EStG (Tarif 2026), § 7 EStG (Abs. 4 und 5a), § 7b EStG, § 34 GNotKG (Tabelle B)
- Alle Beispielrechnungen, Kaufpreisfaktoren und Renditen: eigene Berechnung, Stand 15.10.2026
Schreibt über Vermietung, Nebenkosten, Mietrecht und Mehrfamilienhäuser.
Als Bauingenieur, Immobilieninvestor und Berater mit rund 14 Jahren Finanzpraxis betrachtet Moe Gebäude zuerst technisch. Er schreibt über Substanz, Vermietung, laufende Kosten und Investments, die auch jenseits des Prospekts tragen.
Diese Seite ist eine allgemeine Information und keine Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung. Alle Zahlen sind Beispielrechnungen mit offengelegten Annahmen oder amtliche Werte mit genanntem Stand, Stand 15.10.2026.
