Wer im Allgäu eine Wohnung als Kapitalanlage sucht, landet fast zwangsläufig in Kempten. Die Stadt ist das Zentrum der Region, mit Hochschule, Klinikum und deutlich mehr Arbeitsplätzen als Erwerbstätigen am Wohnort. Die Arbeitslosigkeit ist niedrig, der Leerstand knapp.

Das hat seinen Preis. Gebrauchte Wohnungen kosteten 2025 im Schnitt 3.600 €/m², 9 % mehr als ein Jahr zuvor. Die Mieten im Mietspiegel liegen für viele Baujahre aber zwischen 7 und 9,50 €/m². Kaufpreis und Miete passen in Kempten schlechter zusammen als in vielen anderen Städten.

Am Ende rechnen wir eine gebrauchte Wohnung und einen Neubau durch, vor und nach Steuern.

01Kempten in Zahlen

Alle Werte, die wir für die Einordnung verwenden, mit Quelle und Stand.

02Bevölkerung und Nachfrage

Ende 2025 lebten in Kempten 67.916 Menschen. Die Zahl über zehn Jahre zu vergleichen, ist schwierig, weil der Zensus 2022 die Einwohnerzahl um rund 4.000 nach unten korrigiert hat. Seit dieser neuen Basis ist die Stadt wieder gewachsen: von 65.100 Ende 2022 auf 67.916 Ende 2025, also um gut 4 % in drei Jahren.

Das Landesamt für Statistik rechnet bis 2044 mit einem leichten weiteren Plus auf rund 69.100 Einwohner, 2,1 % mehr als 2024. Am stärksten wächst die Gruppe ab 65 Jahren (+8,9 %), die 18- bis 40-Jährigen werden etwas weniger (−2,5 %). Die Nachfrage nach kleinen Wohnungen kommt damit künftig stärker von Älteren und etwas weniger von Berufseinsteigern.

Schon heute sind die Haushalte klein. Beim Zensus 2022 lebte gut die Hälfte aller Haushalte allein, 51,0 %. Zwei Drittel der Wohnungen waren vermietet.

Die Bautätigkeit lässt nach. 2017 wurden noch 420 Wohnungen fertig, 2024 waren es 211. Genehmigt wurden 2024 immerhin 347 Wohnungen, nach 260 im Jahr davor. Ob daraus mehr Fertigstellungen werden, hängt an Zinsen und Baukosten.

03Wirtschaft und Arbeitsmarkt

Kempten ist das wirtschaftliche Zentrum des Allgäus. Am 30.06.2025 arbeiteten 39.519 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte in der Stadt, aber nur 31.185 wohnten dort. Täglich pendeln 22.890 Menschen ein und 14.576 aus, ein Überschuss von gut 8.300.

Prägend sind Logistik, Maschinenbau, Handel und Gesundheit. Der Logistikkonzern Dachser hat in Kempten seinen Sitz, dazu kommen unter anderem Liebherr-Verzahntechnik, der Klinikverbund Allgäu mit dem Klinikum Kempten und die Handelskette Feneberg. Die Hochschule Kempten bringt rund 4.600 Studierende in die Stadt, die vor allem kleine Wohnungen suchen.

Die Arbeitslosenquote lag im August 2026 bei 4,4 %, vor einem Jahr bei 4,2 %. Im gesamten Bezirk der Agentur Kempten-Memmingen waren es 3,2 %. Für Vermieter bedeutet die niedrige Quote eine breite Mieterschaft mit festem Einkommen. Baut ein großer Arbeitgeber Stellen ab, spürt eine Stadt dieser Größe das allerdings schneller als eine Großstadt.

04Mieten, Kaufpreise und Mietrendite

Kempten hat einen qualifizierten Mietspiegel, seit 01.06.2025 in der fortgeschriebenen Fassung, gültig bis 31.05.2027. Er unterscheidet nur nach Größe und Baujahr. Unterschiede nach Wohnlage konnten die Gutachter nicht feststellen, deshalb gibt es keine Lagezuschläge.

Für Wohnungen zwischen 45 und 80 m² nennt der Mietspiegel im Mittel 6,91 €/m² für die Baujahre 1961 bis 1977, 8,56 €/m² für 1978 bis 1994 und 9,41 €/m² für 2002 bis 2015. Kleine Wohnungen unter 45 m² liegen höher, etwa bei 9,45 €/m² für die Baujahre 1978 bis 1994. Beim Zensus 2022 lag die Durchschnittsmiete aller Mietwohnungen bei 7,18 €/m².

Bei den Kaufpreisen ist die Datenlage gut, aber grob. Der Obere Gutachterausschuss weist für 2025 einen Durchschnitt von 3.600 €/m² für gebrauchte Wohnungen über 45 m² aus, 9 % mehr als 2024. Neubauwohnungen kosteten im Mittel 6.000 €/m². Die Zahl der verkauften Wohnungen ist von 384 im Jahr 2023 auf 621 im Jahr 2025 gestiegen.

Aus Kaufpreis und Miete ergibt sich der Kaufpreisfaktor, der Kehrwert ist die Bruttomietrendite.

Selbst an der Obergrenze der Mietpreisbremse erreicht eine durchschnittlich teure Wohnung kaum mehr als 3 %. Kleine Apartments rechnen sich etwas besser, weil die Miete je Quadratmeter höher ist. Ihre eigene Zahl prüfen Sie mit dem Mietrendite-Rechner.

05Stadtteile im Überblick

Amtliche Kaufpreise je Stadtteil gibt es für Kempten nicht, und der Mietspiegel findet keine messbaren Mietunterschiede nach Lage. Die Tabelle beschreibt deshalb den Charakter.

Weil die Lage die Miete laut Mietspiegel kaum verändert, zählen beim Kauf vor allem Baujahr, Zustand und Größe. Einen Lageaufschlag im Kaufpreis holen Sie über die Miete nicht zurück.

06Regeln für Vermieter in Kempten

Kempten steht in der Bayerischen Mieterschutzverordnung, die vom 01.01.2026 bis 31.12.2029 gilt. Daraus folgen drei Regeln:

• Mietpreisbremse: Bei einer Neuvermietung darf die Miete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete laut Mietspiegel liegen. Ausgenommen sind unter anderem Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung und eine höhere Vormiete.
• Kappungsgrenze: Im laufenden Mietvertrag darf die Miete in drei Jahren um höchstens 15 % steigen, und nur bis zur Vergleichsmiete.
• Kündigungssperrfrist: Wird eine vermietete Wohnung in Eigentum umgewandelt, ist eine Kündigung wegen Eigenbedarfs zehn Jahre lang ausgeschlossen.

Beim Kauf zahlen Sie in Bayern 3,5 % Grunderwerbsteuer, den niedrigsten Satz in Deutschland. Dazu kommen Notar und Grundbuch mit rund 1,8 % des Kaufpreises, wenn Sie finanzieren, und je nach Objekt ein Makler. Bei 216.000 € Kaufpreis sind das ohne Makler rund 5,3 % Nebenkosten. Ihre eigenen Kosten rechnet der Kaufnebenkosten-Rechner aus, die Notarpositionen erklärt unser Beitrag zu den Notarkosten.

07Beispielrechnung: eine vermietete Wohnung in Kempten

Nehmen wir Lena, 39, ledig, Ingenieurin mit einem zu versteuernden Einkommen von 60.000 €. Sie kauft eine vermietete Wohnung mit 60 m², Baujahr 1985, für 216.000 €. Das entspricht dem Durchschnittspreis gebrauchter Wohnungen 2025. Die Miete liegt mit 8,56 €/m² genau beim Mittelwert des Mietspiegels für diese Größe und dieses Baujahr. Der Name ist ausgedacht, die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose.

Lena zahlt nach Steuern rund 326 € im Monat zu. Davon fließen 270 € in die Tilgung, also in ihr eigenes Vermögen. Ohne Tilgung bleibt trotzdem ein Minus von rund 56 € im Monat. Die Miete deckt in Kempten nicht einmal Zinsen und laufende Kosten.

Was hilft, sind die niedrigen Kaufnebenkosten. Mit 3,5 % Grunderwerbsteuer zahlt Lena rund 6.500 € weniger als ein Käufer in Nordrhein-Westfalen oder Schleswig-Holstein bei gleichem Preis. Wie Mieteinnahmen besteuert werden, erklärt unser Beitrag Mieteinnahmen versteuern.

Der Zins bewegt die Rechnung in Kempten stärker als die Miete, weil der Kaufpreis hoch und die Miete durch Mietspiegel und Mietpreisbremse begrenzt ist. Ein Prozentpunkt beim Anschlusszins verändert die Zuzahlung um rund 180 € im Monat.

Zum Vergleich: eine Neubauwohnung in Kempten

Was ändert sich, wenn Lena stattdessen eine neu gebaute Wohnung mit 45 m² kauft? Der Obere Gutachterausschuss hat für Neubauwohnungen in Kempten 2025 einen Durchschnitt von 6.000 €/m² ermittelt. Das ergibt 270.000 €. Grunderwerbsteuer (9.450 €) sowie Notar und Grundbuch (4.581 €) zahlt sie aus Eigenkapital. Als Miete setzen wir 11,06 €/m² an, den Mittelwert des Mietspiegels für Wohnungen der Baujahre 2016 bis 2022 mit 45 bis 80 m². Der Mietspiegel weist diesen Wert wegen weniger Daten nur mit bedingter Aussagekraft aus.

Die Abschreibung ist im ersten Jahr gut dreimal so hoch wie bei der gebrauchten Wohnung (11.303 € statt 3.619 €), und Instandhaltung fällt in den ersten Jahren meist kaum an. Dafür kostet der Quadratmeter zwei Drittel mehr, und die Bruttomietrendite sinkt auf rund 2,2 % statt 2,9 %. Vor Steuern zahlt Lena rund 749 € im Monat zu, nach Steuern rund 265 €, also etwas weniger als bei der gebrauchten Wohnung. Neubauten, die nach dem 01.10.2014 erstmals vermietet wurden, sind dauerhaft von der Mietpreisbremse ausgenommen (§ 556f BGB). Erreicht die Wohnung die obere Spanne des Mietspiegels von 12,24 €/m², sinkt die Zuzahlung nach Steuern auf rund 229 € im Monat. Die Steuerersparnis wird in den Folgejahren kleiner, weil die degressive Abschreibung vom Restwert gerechnet wird.

08Chancen und Risiken in Kempten

Für Kempten sprechen belegbare Punkte. Die Stadt wächst seit dem Zensus wieder, und das Landesamt erwartet bis 2044 ein leichtes Plus. Die Hälfte der Haushalte lebt allein, der Leerstand war beim Zensus knapp, und gebaut wird weniger als vor einigen Jahren. Die Arbeitslosigkeit ist niedrig, und als Zentrum des Allgäus hat Kempten gut 8.300 Einpendler mehr als Auspendler. Beim Kauf zahlen Sie nur 3,5 % Grunderwerbsteuer.

Dagegen stehen ebenso klare Punkte:

• Kaufpreis und Miete passen schlecht zusammen: Mit Mietspiegelmiete liegt die Bruttomietrendite meist unter 3 %.
• Begrenzte Mieterhöhungen: Mietpreisbremse und Kappungsgrenze von 15 % gelten bis mindestens Ende 2029.
• Hohe Zuzahlung: Im Beispiel rund 326 € im Monat nach Steuern, ohne Tilgung noch immer ein kleines Minus.
• Zinsrisiko: Ein Prozentpunkt mehr beim Anschlusszins kostet rund 180 € im Monat.
• Preise nach oben gelaufen: Gebrauchte Wohnungen kosteten 2025 rund 9 % mehr als 2024. Ob sich das fortsetzt, lässt sich nicht sagen.
• Abhängigkeit von wenigen großen Arbeitgebern: Eine Stadt dieser Größe spürt Stellenabbau schnell.

Welche Vor- und Nachteile eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage allgemein hat, steht in unserem Beitrag Eigentumswohnung als Kapitalanlage.

09Weitere Standorte

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Geschrieben von

Andriy Bezborodko

Geschäftsführer der InvestImmo Gruppe

Schreibt über Steuern, AfA, Finanzierung und Kapitalanlage-Konzept.

Andriy ist Geschäftsführer der InvestImmo Gruppe und seit 2020 Unternehmer in der Immobilienwirtschaft. Seine Erfahrung aus Maklergeschäft, Immobilienmarketing und eigenen Investments prägt seinen Blick auf Immobilienauswahl und langfristige Investmentkonzepte. Die persönliche Anlegerberatung übernimmt sein Team.

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Diese Seite ist eine allgemeine Information und keine Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung. Alle Zahlen sind Beispielrechnungen mit offengelegten Annahmen oder amtliche Werte mit genanntem Stand, Stand 14.10.2026.