Kapitalanlage-Immobilien in Bamberg: Zahlen, Lagen und eine ehrliche Rechnung

Romolo Marini · 2026-10-13

Bamberg ist mit gut 77.000 Einwohnern deutlich kleiner als Nürnberg, Würzburg oder Regensburg. Mehr als die Hälfte der Haushalte besteht aus einer Person, die Universität bringt Jahr für Jahr neue Mieter, und täglich fahren deutlich mehr Menschen zur Arbeit herein als hinaus. Das klingt nach einem einfachen Vermietungsmarkt.

Ganz so einfach ist es nicht. Der größte Industriearbeitgeber baut seit Jahren Stellen ab, und das Landesamt rechnet bis 2044 nicht mit weiterem Wachstum. Gebrauchte Wohnungen kosten trotzdem rund 3.500 € pro Quadratmeter, und es gilt die Mietpreisbremse.

Wir haben die amtlichen Zahlen zusammengetragen und rechnen am Ende eine gebrauchte und eine neue Wohnung durch, vor und nach Steuern.

01Bamberg in Zahlen

Alle Werte, die wir für die Einordnung verwenden, mit Quelle und Stand.

02Bevölkerung und Nachfrage

Bamberg ist zwischen 2015 und 2017 kräftig gewachsen, von 73.331 auf über 77.000 Einwohner. Seitdem bewegt sich die Zahl kaum. Ende 2025 zählte das Landesamt 77.218 Menschen, 5,3 % mehr als 2015. Die Zahlen bis 2021 beruhen auf dem Zensus 2011, danach auf dem Zensus 2022, der Vergleich ist also nur ungefähr.

Für die Zukunft ist das Landesamt vorsichtig. Es rechnet bis 2044 mit rund 77.000 Einwohnern, also mit einer stabilen, leicht sinkenden Zahl. Zwischendurch soll Bamberg sogar etwas schrumpfen, auf 76.400 im Jahr 2034. Für Oberfranken insgesamt erwartet das Landesamt einen Rückgang von 3,3 %. Bamberg hält sich damit besser als sein Umland, wächst aber nicht.

Die Nachfrage kommt deshalb weniger aus wachsender Einwohnerzahl als aus der Art, wie die Menschen wohnen. Beim Zensus 2022 lebten in 54,7 % der Haushalte Menschen allein, mehr als in der Universitätsstadt Erlangen mit 53,3 %. Nur 28,7 % der Wohnungen wurden von ihren Eigentümern bewohnt. Bamberg ist eine Mieterstadt mit vielen kleinen Haushalten.

Beim Wohnungsbau ist die Richtung uneinheitlich. 2024 wurden 692 Wohnungen fertig, mehr als in den Jahren davor. Genehmigt wurden im selben Jahr aber nur 230, nach 627 im Jahr 2020. Auf dem früheren Gelände der US-Armee im Osten der Stadt entstehen seit Jahren neue Quartiere, etwa der Lagarde-Campus.

03Wirtschaft und Arbeitsmarkt

Bamberg ist das Arbeitszentrum einer großen ländlichen Region. Am 30.06.2024 arbeiteten 57.179 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte in der Stadt, aber nur 31.989 Beschäftigte wohnten hier. Fast jeder zweite Arbeitsplatz wird also von außerhalb besetzt. Ein Teil dieser Pendler ist eine mögliche Mieterschaft.

Die größten Bereiche sind öffentliche und private Dienstleister mit knapp 20.000 Beschäftigten, dazu Verwaltung, Klinikum und Universität. 28 % arbeiteten im Produzierenden Gewerbe. Dort liegt das Risiko. Der größte Industriearbeitgeber ist das Bosch-Werk, das stark an Teilen für Verbrennungsmotoren hängt. Laut Lokalpresse hatte Bosch in Bamberg 2018 noch über 7.200 Beschäftigte, und mehr als 1.000 verlassen das Werk bis Ende 2026.

Die Arbeitslosenquote der Stadt lag im September 2026 bei 5,2 %, genau wie ein Jahr zuvor. Im gesamten Bezirk der Agentur Bamberg-Coburg waren es 4,3 %. Die Agentur spricht von einem Arbeitsmarkt, der auf den Herbstaufschwung wartet.

Die Universität Bamberg hatte im Wintersemester 2025/26 9.793 Studierende. Das sind weniger als vor zwei Jahren, als es noch rund 11.000 waren. Ein Grund ist die Rückkehr Bayerns zum neunjährigen Gymnasium, durch die 2025 kaum ein regulärer Abiturjahrgang an die bayerischen Hochschulen kam. Für Vermieter kleiner Wohnungen ist das ein vorübergehender Dämpfer.

04Mieten, Kaufpreise und Mietrendite

Seit 01.04.2026 gilt in Bamberg ein neuer qualifizierter Mietspiegel. Er nennt eine Basismiete je Wohnungsgröße und Zu- und Abschläge in Euro. Für 60 m² liegt die Basis bei 7,61 €/m², für 45 m² bei 8,12 €/m². Zuschläge gibt es vor allem für junge Baujahre: 2,57 € für 2016 bis 2020, 3,02 € für 2021 bis 2025. Eine vollständige Einbauküche bringt 0,77 €, eine Fußbodenheizung 1,03 €. Die Spanne um den Mittelwert beträgt 14 %.

Der Zensus 2022 kam für Bamberg auf eine durchschnittliche Nettokaltmiete von 7,66 €/m² über alle laufenden Mietverträge. Das ist fast genau die Basismiete des Mietspiegels für 60 m².

Die Kaufpreise stammen vom Oberen Gutachterausschuss für Bayern. Gebrauchte Eigentumswohnungen über 45 m² kosteten 2025 im Mittel 3.500 €/m², genauso viel wie 2023 und 2024. Neubauwohnungen lagen bei 5.700 €/m², 14 % mehr als 2024 und etwa so viel wie 2023.

Aus Kaufpreis und Miete ergibt sich der Kaufpreisfaktor. Sein Kehrwert ist die Bruttomietrendite.

Ohne Zuschläge bleibt die Bruttorendite unter 3 %. Erst eine gut ausgestattete Wohnung aus einer zuschlagsfähigen Baualtersklasse bringt gut 3 %. Ihre eigene Zahl prüfen Sie mit dem Mietrendite-Rechner.

05Stadtteile im Überblick

Der Mietspiegel teilt Bamberg nicht nach Stadtteilen ein. Die Wohnlage ergibt sich aus der Entfernung zur Innenstadt: zentrumsnahe Adressen bekommen 0,23 €/m² Zuschlag, entfernte 0,24 €/m² Abschlag. Welcher Wert gilt, steht im Adressverzeichnis am Ende der Broschüre. Amtliche Preise je Stadtteil gibt es nicht frei, die Tabelle beschreibt den Charakter.

Wer an Studierende vermieten will, sucht Innenstadtnähe und kleine Wohnungen. Wer an Pendler vermietet, achtet auf die Nähe zum Bahnhof und zu den Ausfallstraßen.

06Regeln für Vermieter in Bamberg

Bamberg steht in der Bayerischen Mieterschutzverordnung und gilt damit als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt, bis mindestens 31.12.2029.

• Mietpreisbremse: Bei einer Neuvermietung darf die Miete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete laut Mietspiegel liegen. Ausgenommen sind unter anderem Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, und die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung.
• Kappungsgrenze: Im laufenden Mietvertrag darf die Miete in drei Jahren um höchstens 15 % steigen, und nur bis zur Vergleichsmiete.
• Kündigungssperrfrist: Nach der Umwandlung einer vermieteten Wohnung in Eigentum ist Eigenbedarf zehn Jahre lang ausgeschlossen.
• Umwandlungsverbot (§ 250 BauGB): Die Aufteilung von Mietshäusern in Eigentumswohnungen braucht eine Genehmigung, nach derzeitigem Stand bis 31.12.2026.

Für eine Wohnung mit 9,35 €/m² Vergleichsmiete heißt das: Bei einer Neuvermietung sind höchstens rund 10,29 €/m² zulässig. Weil der Mietspiegel erst seit April 2026 gilt, lohnt sich ein genauer Blick, ob die Miete im Kaufvertrag dazu passt.

Beim Kauf zahlen Sie in Bayern 3,5 % Grunderwerbsteuer, der niedrigste Satz in Deutschland. Notar und Grundbuch kosten mit Finanzierung rund 1,6 bis 1,8 % des Kaufpreises. Ohne Makler kommen Sie damit auf rund 5,2 bis 5,3 % Kaufnebenkosten. Mit dem Kaufnebenkosten-Rechner rechnen Sie Ihren Fall durch, die Positionen beim Notar erklärt unser Beitrag zu den Notarkosten.

07Beispielrechnung: eine vermietete Wohnung in Bamberg

Nehmen wir Anna, 36, ledig, angestellt mit einem zu versteuernden Einkommen von 50.000 €. Sie kauft eine vermietete Eigentumswohnung mit 60 m² und Balkon, Baujahr 1980, mit Einbauküche und zwei Modernisierungen aus den Jahren nach 2010, in mittlerer Entfernung zur Innenstadt. Der Kaufpreis entspricht dem Mittelwert gebrauchter Wohnungen 2025. Die Miete liegt genau auf Mietspiegelniveau. Der Name ist ausgedacht, die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose.

Anna zahlt in diesem Beispiel rund 300 € im Monat zu, nach Steuern. Gut 260 € davon fließen in die Tilgung und damit in ihr eigenes Vermögen. Ohne Tilgung betrachtet bleibt nach Steuern ein Minus von rund 38 € im Monat.

Mit 50.000 € Einkommen spart Anna für jeden Euro Verlust aus der Vermietung rund 34 Cent Steuer. Wie Mieteinnahmen besteuert werden, erklärt unser Beitrag zu Mieteinnahmen versteuern.

Zwei Monate Leerstand kosten Anna etwas mehr als ein halber Prozentpunkt mehr Zins. In einer Stadt mit vielen studentischen Mietern und Wechseln zum Semesterbeginn ist das kein theoretischer Wert.

Zum Vergleich: eine Neubauwohnung in Bamberg

Was ändert sich, wenn Anna eine neu gebaute Wohnung kauft? Wir nehmen 45 m² zum mittleren Preis, den der Obere Gutachterausschuss für Neubauwohnungen in Bamberg 2025 ermittelt hat: 5.700 €/m², also 256.500 €. Grunderwerbsteuer (8.977 €) und Notar mit Grundbuch (4.200 €) zahlt sie aus Eigenkapital, zusammen 13.177 €. Die Miete leiten wir aus dem Mietspiegel 2026 ab: Basismiete für 45 m² von 8,12 €/m² plus 3,02 € für Baujahr 2021 bis 2025, Einbauküche, Aufzug und Fußbodenheizung. Das ergibt 13,33 €/m². Neubauten sind nach § 556f BGB dauerhaft von der Mietpreisbremse ausgenommen.

Gegenüber der gebrauchten Wohnung ist die Abschreibung im ersten Jahr rund dreimal so hoch (10.734 € statt 3.519 €), und in den ersten Jahren fällt meist weniger Instandhaltung an. Dafür kostet der Quadratmeter 63 % mehr, und die Bruttomietrendite sinkt von 3,2 % auf rund 2,8 %. Vor Steuern zahlt Anna rund 587 € im Monat zu, nach Steuern rund 207 €. Die degressive Abschreibung wird jedes Jahr vom kleineren Restwert gerechnet, die Ersparnis sinkt also in den Folgejahren. Wer vor der Fertigstellung kauft, trägt zusätzlich das Risiko einer Bauverzögerung.

08Chancen und Risiken in Bamberg

Für Bamberg sprechen belegbare Punkte. Mehr als die Hälfte der Haushalte sind Singles, die Eigentümerquote ist niedrig, und die Stadt hat fast doppelt so viele Arbeitsplätze wie berufstätige Einwohner. Universität, Verwaltung und Klinikum sorgen für eine breite Nachfrage. Gebrauchte Wohnungen kosten weniger als im Schnitt der bayerischen Großstädte, und die Grunderwerbsteuer ist mit 3,5 % die niedrigste in Deutschland.

Dagegen stehen ebenso klare Punkte:

• Keine Wachstumsprognose: Das Landesamt erwartet bis 2044 eine leicht sinkende Einwohnerzahl.
• Industrie im Umbau: Bosch baut in Bamberg seit Jahren Stellen ab, mehr als 1.000 bis Ende 2026.
• Leerstand: 4,8 % im Zensus 2022, über dem bayerischen Schnitt.
• Niedrige Bruttorendite: rund 3 % bei Mieten laut Mietspiegel.
• Regulierung: Mietpreisbremse und 15 % Kappungsgrenze bis mindestens 2029.
• Studentische Mieter: häufigere Wechsel, und die Studierendenzahl ist zuletzt gesunken.

Welche Vor- und Nachteile eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage allgemein hat, steht in unserem Beitrag Eigentumswohnung als Kapitalanlage.

09Weitere Standorte

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